Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[Neice 6451]

vor 45 Minuten, MrPepper schrieb:

@Neice  Ich verstehe was du sagen willst aber ich finde dein Beispiel unglücklich gewählt. Wir können ihr nur unterstellen nicht rational zu denken wenn sie sich auch umfassend mit dem Thema Selbstständigkeit und deinem Unternehmen befasst hat und dann zu ihrer Schlussfolgerung kommt lieber einem ''sicheren'' Beamtenberuf nachzugehen.

Das ist nicht mein Punkt.

Egal wie stark die Sachinformation ist, man kommt kaum gegen eine Emotion an. Keine Ahnung, aber das Gehalt einer studentischen Hilfskraft gegen einen Unternehmerlohn zu tauschen, wäre schon clever. Wie clever, könnte sie erkennen, immerhin hat sie Einblick in das Unternehmen. Aber sie wird jedes Modell in die Richtung ablehnen, weil es einem tief verankerten Glaubenssatz entspricht. 

Die Frage ist einfach, wie man auf so ein Thema emotional reagiert. Die einen reagieren da positiv, die anderen negativ. Und letztere werden ihre Gründe dafür nennen. 

Was Walga hier in dem Thread noch nicht berücksichtigt: 

Die Finger in ein Thema zu halten ist immer spannend. Man kommt mit anderen Leuten zusammen. Wird von denen beeinflusst. Und man bekommt auf einen Markt einen viel genaueren Blick. Das führt dazu, dass Walga in 5 Jahren eine Immobilie sieht und sofort zuschlägt und das souverän abgewickelt hat. Während ich das wahrscheinlich nicht mal erkenne. Und wenn ich es erkenne, ist das Geschäft gelaufen, bis ich mich auch nur einen Meter bewege. 

[mopar 3121]

@walga Ohne jetzt direkt auf deine Kalkulation eingehen zu wollen:

Wenn du dir bspw. nicht kreditfinanzierte, langweilige Witwen- & Waisenpapiere raussuchst nimmst du im Moment zwischen 3 und 5% bei deutlich geringerem Risiko mit.

Zudem ist deine Kohle schnell wieder abgezogen und woanders untergebracht sofern sich neue Möglichkeiten ergeben. Bei Immos ist das oft nicht der Fall.

Selbst wenn du mehr Risiko willst profitierst du vom deutlichen Transparenzvorteil der Aktienmärkte, welcher bei Immos so nie gegeben ist. 

Da der Immomarkt von einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren bestimmt wird deren Ausprägungen häufig nur durch grobe Schätzungen festgelegt werden können bietet er deswegen auch solchen imho gänzlich überflüssigen Spezies wie Maklern eine Überlebensgrundlage. Hier kann behauptet, prognostiziert und geschätzt werden was das Zeug hält...ohne Gewähr.

In Niedrigzinszeiten sehen sich daher viele dazu motiviert in scheinbar sichere, wertsteigende Vermögensobjekte zu investieren die dazu auch noch vermietet Rendite abwerfen.

Die Folgen sind derzeit selbst bei uns (knapp 20k Einwohner, Nds., Einzugsgebiet Großstadt, Pendeldistanz 17min. Bahn) zu beobachten:

Es wird überall gebaut. Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Seniorenwohnanlagen, 8 Parteienhäuser, Flüchtlingsheim, usw.usw.usw. und dies bei gleichen bzw. leicht sinkenden Einwohnerzahlen in den letzten zwanzig Jahren.

Wenn man diese Kapitalbewegung in Richtung Beton beobachtet stellt sich die Frage wo all die Menschen herkommen die in den ganzen Häusern und Wohnungen Leben sollen? Oder ist in der Zukunft die Mehrzahl marginalisierte, kinderlose Singles?

Welchen Wert haben diese Häuser oder Wohnungen wenn eines Tages die Kreditzinsen wieder steigen und etliche knapp kalkulierte Finanzierungen zusammenbrechen?

Welchen Wert haben diese Häuser bei anhaltend negativer Bevölkerungsentwicklung in 20 oder 30 Jahren?

Unser Konjunkturzyklus ist jetzt schon 9 Jahre alt.

 

Just a few thoughts.

 

M O P A R

[Neice 6451]

vor 1 Stunde, mopar schrieb:

Wenn du dir bspw. nicht kreditfinanzierte, langweilige Witwen- & Waisenpapiere raussuchst nimmst du im Moment zwischen 3 und 5% bei deutlich geringerem Risiko mit.

Das ist aber kein vergleichbares Modell. 

Vergleichbar wäre, sich 2 Mio. zu 2% von der Bank zu leihen und in Dividenaristokraten zu investieren und sich darüber 5% Dividende pro Jahr zu holen. Der Bank gibt man dann einfach das Depot + die eigene Bonität als Sicherheit. 

Parallel spekuliert man darauf, dass die Aktien an Wert zulegen. Zumindest irgendwann mal teurer werden. Ist nicht so unwahrscheinlich mit den richtigen Aktien auf langen Horizont. Und pokert noch darauf, dass die Dividenden steigen. Auch nicht so unwahrscheinlich. 

Jetzt braucht man nur noch einen, der den Kredit zurück bezahlt. Mieter hat man bei einem Aktiendepot nicht. Aber vllt. findet sich doch jemand, der das auch noch für einen übernimmt. 

Bei Aktien findet man dafür aber keine Bank. Und i.d.R. auch keinen, der für einen den Kredit abbezahlt. 

Das Schöne ist dann noch, dass Du ja jetzt viel verdienst und deswegen die Abnutzung der Immobilien mit 2% von 2 Mio = 40.000 EUR von Deinem Nettogehalt pro Jahr abzielst und deutlich weniger Einkommensteuer zahlst. 

Abschreibung über die Nutzungsdauer mag das Finanzamt bei Aktien aber irgendwie auch nicht... 

Zumindest grob, ohne mich da genauer mit beschäftigt zu haben. 

 

[Gast]

In diesem Zusammenhang relevant - weise Ratschläge eines alten Mannes, aus einem Artikel über Harry Markowitz:

Quote

I was still curious why a person with good savings at age of say 40, and strong income flows, would not invest 100% in equities, given their long term outperformance versus cash or banks. He said, “They may think their income is assured, but then may hit a rough patch and need to sell equities at the worst moment.” He highlighted that many people have jobs which are also heavily exposed to the strength of the economy, and that they should also “diversify their own job and other income sources”. He suggests investors should not become too smart, using leverage and unusual investments, and not try to become rich overnight.

 

[Geschmunzelt 4356]

Am 12.5.2017 um 20:27 , walga schrieb:

Deine Rechnung ist grob richtig, aber ich ziehe andere Schlüsse draus. Natürlich baut der Mieter nicht mein Vermögen auf. Das mache ich ja selber mit dem Kauf der Wohnung. Allerdings wäre das nix wert, wenn die Schulden immer gleich bleiben. Da der Wert der Wohnung gleich bleibt und die Schulden sinken, steigt mein Nettovermögen. Also ist Tilgung = Netto-Vermögensaufbau.

Es war ja auch eine grobe Ausgangslage ;).

Aber nochmal: Schuldentilgung ist kein Vermögensaufbau. Wenn Du von -100 auf 0 Schulden kommst, hast Du kein Vermögen, sondern hast keine Schulden mehr. Im Vermögen stehen Immobilien. Die stehen da unmittelbar nach dem Kauf, und ihre Bedeutung für den Gesamtwert des Vermögens ist völlig abgekoppelt von der Tilgung der Schulden. Hättest Du eine Wohnung zufällig zum halben "Wert" (lassen wir dessen konkrete Berechnung mal außer Acht) erworben, dann könntest Du sie morgen zum doppelten Preis verkaufen und hättest dementsprechend in Deinem Vermögen nicht "Kaufpreis minus Restschulden" stehen, sondern "Wohnungswert", und aufs Ganze gerechnet "Wohnungswert minus Restschulden". Und falls Du die Wohnung zufällig zum Doppelten des "Wertes" gekauft hast, dann kannst Du den Mieter so viele Schulden tilgen lassen, wie Du willst, der Wert der Wohnung steigt dadurch nicht.

Deine Betrachtung stimmt auf den Überschuss gesehen dann, wenn Deine Wette auf den Immobilienwert aufgeht. Das stimmt natürlich. Mein Punkt war ja nur, dass man beides nicht durcheinander bringen sollte. Erst recht nicht in einem Umfeld, in dem eine Menge Leute mitlesen, die sich das womöglich nicht so bewusst machen.

 

Am 12.5.2017 um 20:27 , walga schrieb:

Und ja, der Wert der Wohnung wird steigen, allein weil viele Wohnungen durch die Ertragswertmethode gerechnet werden. Und da ich ständig Mieterhöhungen mache, steigt somit der Ertragswert. Sicherlich auch die Betriebskosten, aber diese weniger schnell. Abschreibung ist ein rein kalkulatorischer Wert. Durch Sanierung, Reparaturen und Modernisierung wird der Wert der Wohnung erhalten.

Klar, wenn Du ständig Mieterhöhungen durchsetzen kannst, geht das. Und wenn Du die Erhaltungsinvestitionen in der Rechnung berücksichtigst, auch.

 

[Gast]

vor 13 Stunden, Neice schrieb:

Das musst Du mir nicht abnehmen und wenn Du es ausdiskutieren möchtest, darfst Du das gerne in meinem Thread. Weil in Walgas Thread gehört es nicht rein. Aber falls Du es durchdenken möchtest: Meine Studentin verdient leider (oder zum Glück, je nach Perspektive) keine 2.500 EUR in ihrem Studentenjob. 

Neice, du siehst nur die positiven Seiten der Selbständigkeit und übersiehst total, dass man da auch der "Typ" für sein muss. Du bist es - deswegen geht dir alles leicht von der Hand und macht dir Spaß. Es gibt Leute, die würden in der Selbständigkeit psychisch kaputt gehen - nicht weil sie dümmer sind als du, sondern weil sie eine andere Persönlichkeitsstruktur haben.

Würde dir deine Selbständigkeit Spaß machen, wenn du nie abschalten und nachts nicht schlafen könntest, weil du ständig an dein Business denken musst?

Mai 14, 2017 bearbeitet von Gast

[HerrRossi 1502]

vor 2 Stunden, Nachtzug schrieb:

Neice, du siehst nur die positiven Seiten der Selbständigkeit und übersiehst total, dass man da auch der "Typ" für sein muss. Du bist es - deswegen geht dir alles leicht von der Hand und macht dir Spaß. Es gibt Leute, die würden in der Selbständigkeit psychisch kaputt gehen - nicht weil sie dümmer sind als du, sondern weil sie eine andere Persönlichkeitsstruktur haben.

Würde dir deine Selbständigkeit Spaß machen, wenn du nie abschalten und nachts nicht schlafen könntest, weil du ständig an dein Business denken musst?

Um das trotzdem Ontopic für Walgas Immobilien zu halten: Schon aus seinem 100-Lays-Thread habe ich mir zurechtgereimt, daß er eine 70-Stunden-Woche arbeitet und an 5 Abenden nochmal 4 Stunden sargen und auf Dates geht. Die restlichen 78 Stunden der Woche sind für Partys und Ausfahren des Fuhrparks reserviert. :) Und das war, bevor er in die Schweiz ging und das Daten nach Südamerika verlegt hat. Dafür kosten ihn die Autoausfahrten jetzt 2 Stunden mehr, weil er mit 90 an die deutsche Grenze zuckeln muß, bis er endlich in den zweiten Gang schalten darf.

Für so einen ausgefüllten Tages- und Wochenplan muß man einfach der Typ dazu sein.

Ich kenne auch so einen Machertyp, dem einfach nie etwas mißlingt, alle ihm zuarbeiten und er mit geringstem emotionalem Engagement komplizierte und risikoreiche Dinge abwickelt. Also so wie Ingenieure ganz cool Mondraketen und Atomkraftwerke entwerfen, weil sie nicht drinsitzen und hinterher in dem verseuchten Gebiet leben müssen. Da nimmt man prima vereinfachte Modellrechnungen, rechnet das Risiko so lange runter, bis es der Abteilungsleiter genehmigt und dann ist es weg.

Es ist aber ein großer Unterschied, wenn das die persönliche Lebensplanung betrifft. Denn die 10 oder 3 oder 0,1% Eintrittswahrscheinlichkeit für irgendetwas treffen einen selbst zu 100%.

Ich glaube, die eine Sorte Menschen versucht das bereits im Vorfeld zu klären, was dann zu tun ist, wie man mit welchen Maßnahmen den Schaden begrenzen kann, bedenkt Verzweigungen und Varianten.

Und das macht einem den Kopf voll.

Die andere Sorte geht einfach her und macht. Vorher eine grobe Überlegung auf Sachebene, und wenn es *möglich* ist, daß der Plan klappt, dann wird das angegangen. Also man baut einen schnellen Brüter, oder ein Atomkraftwerk auf Meereshöhe, weil es könnte möglich sein, daß das funktioniert. Und Sachverhalte, die außerhalb des Plans liegen, werden sachlich nur äußerst knapp und emotional überhaupt nicht abgehandelt.

Da zieht sich eine Paralelle zum Umgang mit Menschen, auch PU-mäßig. Ich habe das mal mit dem Fahrradfahren verglichen. Die einen wollen mit Winkelmesser nach Tabelle lenken, die anderen entwickeln einen Gleichgewichtssinn.

Und so wie viele hier vor einem Date für jede Eventualität Ratschläge wollen, anstatt "einfach" spontan im Date mit Gespür die richtige Entscheidung zu treffen (weil es halt an Erfahrung und/oder Fertigkeiten fehlt), so gilt das natürlich auch für Unternehmungen wie Selbständigkeit oder Investitionen.

Mir verkauft nichtmal eine Blumenverkäuferin Blumen, weil sie lieber mit ihrer Kollegin tratscht, anstatt mich zu bedienen. Es ist für mich daher vollkommen undenkbar, ein Unternehmen zu gründen und zu führen. Es würde einfach keinen Menschen interessieren, was ich zu sagen habe, und damit wäre das Ding schon von vorneherein zum Scheitern verurteilt. Egal, was ich für tolle Pläne plane.

Ein spontaner Machertyp wird vielleicht aus der Wasserschadensmeldung eines Mieters mißtrauisch, übergibt das nicht wie üblich dem Handwerker, sondern fährt selber vorbei. Und erklärt dem Mietnomaden spontan, wenn er nochmal das Waschbecken im Suff zerschlägt, wird er mit gebrochener Nase im Stadtpark aufwachen. Und oh Wunder, der Mieter verhält sich künftig anständig oder zieht aus. Der Normalmensch hätte trotz seiner aufgrund vorheriger Risikoabwägung abgeschlossenen Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung drei Jahre Ärger und erhebliche Verluste, weils dem Mietnomaden dort so gut gefällt und es keine rechtliche Handhabe dagegen gibt.

tldr: So wie in den Fieldreports erfolgreicher PUler viele Aspekte fehlen, die ein Anfänger oder Unbegabter erklärt bekommen müßte, so glaube ich, daß hier bei Walgas Immobilien oder in Neices Hamsterrad-Thread Persönlichkeitsmerkmale der Protagonisten mitspielen, die den Verlauf begünstigen oder überhaupt erst möglich machen. Ich werde mich daher eher staunend zurücklehnen als ständig mit dem Zeigefinger herumzuschwenken und auf Dinge zu deuten, die ich nicht verstehe. :)

 

 

Mai 14, 2017 bearbeitet von HerrRossi

[Neice 6451]

vor 3 Stunden, Nachtzug schrieb:

Neice, du siehst nur die positiven Seiten der Selbständigkeit und übersiehst total, dass man da auch der "Typ" für sein muss. Du bist es - deswegen geht dir alles leicht von der Hand und macht dir Spaß. Es gibt Leute, die würden in der Selbständigkeit psychisch kaputt gehen - nicht weil sie dümmer sind als du, sondern weil sie eine andere Persönlichkeitsstruktur haben.

Nein. Mir geht es nicht um Selbstständigkeit. Mir geht es tatsächlich um das Unterbewusstsein (oder nenne es Persönlichkeitsstruktur). 

Das Unterbewusstsein löst Gefühle aus und diese Gefühle beeinflussen einen massiv rational. Das verhindert aber, dass man sich rational mit einem Thema beschäftigt. Da kommen dann Leute, die massiv gegen alles argumentieren und das nervt einen nach einer Weile. Weswegen man sich dann eher mit Leuten unterhält, die ähnlich ticken und sich mit denen austauscht. In diesen Kreisen existiert dann das KnowHow. Während man sich automatisch ausschliesst und von möglichen Optionen nichts mehr mit bekommt. 

Und da limitiert einen einfach extrem in den Optionen, weil man plötzlich auch nur noch von Leuten umgeben ist, die eigene Glaubenssätze bestätigen. 

[Mind_os 93]

vor 30 Minuten, Neice schrieb:

Nein. Mir geht es nicht um Selbstständigkeit. Mir geht es tatsächlich um das Unterbewusstsein (oder nenne es Persönlichkeitsstruktur). 

Das Unterbewusstsein löst Gefühle aus und diese Gefühle beeinflussen einen massiv rational. Das verhindert aber, dass man sich rational mit einem Thema beschäftigt. Da kommen dann Leute, die massiv gegen alles argumentieren und das nervt einen nach einer Weile. Weswegen man sich dann eher mit Leuten unterhält, die ähnlich ticken und sich mit denen austauscht. In diesen Kreisen existiert dann das KnowHow. Während man sich automatisch ausschliesst und von möglichen Optionen nichts mehr mit bekommt. 

Und da limitiert einen einfach extrem in den Optionen, weil man plötzlich auch nur noch von Leuten umgeben ist, die eigene Glaubenssätze bestätigen. 

 

Und wie willst Du nun dieses Dilemma für dich lösen?

[Gast]

6 hours ago, Geschmunzelt said:

Aber nochmal: Schuldentilgung ist kein Vermögensaufbau. Wenn Du von -100 auf 0 Schulden kommst, hast Du kein Vermögen, sondern hast keine Schulden mehr. Im Vermögen stehen Immobilien. Die stehen da unmittelbar nach dem Kauf, und ihre Bedeutung für den Gesamtwert des Vermögens ist völlig abgekoppelt von der Tilgung der Schulden.

Tilgung erhöht das Eigenkapital und somit ceteris paribus das Nettovermögen. Verstehe ich einfach nicht,  was du in diesem Zusammenhang mit "Schuldentilgung ist kein Vermögensaufbau" meinst.

[Geschmunzelt 4356]

vor 59 Minuten, Halbork schrieb:

Tilgung erhöht das Eigenkapital und somit ceteris paribus das Nettovermögen. Verstehe ich einfach nicht,  was du in diesem Zusammenhang mit "Schuldentilgung ist kein Vermögensaufbau" meinst.

Jetzt müssten wir uns einigen, was wir in diesem Zusammenhang unter Eigenkapital verstehen wollen. Ich nehme an, Du meinst eine bilanzmäßige Betrachtung (etwa so wie hier)? Dann stimme ich Dir zu, das ist natürlich richtig. Mein Punkt sollte nur sein, dass man durch den Abbau von Schulden nicht mehr Geld in der Kasse hat. Das bei der bilanzmäßigen (und zutreffenden) Betrachtung ermittelte Nettovermögen hat ja deshalb eine bestimmte Höhe, weil in der Bilanz ein bestimmter Immobilienwert angenommen wird. Der wiederum ist von der Höhe des Kaufpreises und der Höhe der zu dessen Finanzierung aufgenommenen Fremdmittel unabhängig (idealerweise ist der Wert höher als Kaufpreis bzw. Fremdmittel, aber zwischen beidem besteht keine Abhängigkeit). In dem Beitrag von Walga, auf den ich mich ursprünglich bezog, schien mir das missverständlich zu sein.

Wie schon gesagt:

vor 7 Stunden, Geschmunzelt schrieb:

Deine Betrachtung stimmt auf den Überschuss gesehen dann, wenn Deine Wette auf den Immobilienwert aufgeht. Das stimmt natürlich. Mein Punkt war ja nur, dass man beides nicht durcheinander bringen sollte. Erst recht nicht in einem Umfeld, in dem eine Menge Leute mitlesen, die sich das womöglich nicht so bewusst machen.

Beziehungsweise:

vor 59 Minuten, Halbork schrieb:

Tilgung erhöht das Eigenkapital und somit ceteris paribus das Nettovermögen. Verstehe ich einfach nicht,  was du in diesem Zusammenhang mit "Schuldentilgung ist kein Vermögensaufbau" meinst.

Ja, richtig. Aber wenn man das Nettovermögen vor Beginn der Tilgung durch eine Kreditaufnahme mindert, baut man eben durch die Tilgung kein größeres Vermögen auf, sondern macht die vorherige Minderung rückgängig.

Mai 14, 2017 bearbeitet von Geschmunzelt

[Gast]

6 minutes ago, Geschmunzelt said:

 Mein Punkt sollte nur sein, dass man durch den Abbau von Schulden nicht mehr Geld in der Kasse hat. Das bei der bilanzmäßigen (und zutreffenden) Betrachtung ermittelte Nettovermögen hat ja deshalb eine bestimmte Höhe, weil in der Bilanz ein bestimmter Immobilienwert angenommen wird. Der wiederum ist von der Höhe des Kaufpreises und der Höhe der zu dessen Finanzierung aufgenommenen Fremdmittel unabhängig (idealerweise ist der Wert höher als Kaufpreis bzw. Fremdmittel, aber zwischen beidem besteht keine Abhängigkeit).

Ok, jetzt verstehe ich was du sagen willst. Einerseits hat walga (bislang) weder nennenswerte Liquiditätsengpässe, noch finanziert er seine Expansion aus operativem Cashflow. Andererseits ist das durch Tilgung aufgebaute EK jedoch-wie du richtigerweise anmerkst- relativ illiquide, bzw. wenn er dann wirklich mal einen Engpass hat ist er u.U. gezwungen, etwas unter Wert zu verkaufen. Darum kann es vielleicht sinnvoll sein, Underperformer relativ früh wieder zu verkaufen bevor da viel EK drinsteckt und solange man es nicht eilig hat und unter Preisdruck kommt.

[Geschmunzelt 4356]

Gerade eben, Halbork schrieb:

Ok, jetzt verstehe ich was du sagen willst. Einerseits hat walga (bislang) weder nennenswerte Liquiditätsengpässe, noch finanziert er seine Expansion aus operativem Cashflow. Andererseits ist das durch Tilgung aufgebaute EK jedoch-wie du richtigerweise anmerkst- relativ illiquide, bzw. wenn er dann wirklich mal einen Engpass hat ist er u.U. gezwungen, etwas unter Wert zu verkaufen. Darum kann es vielleicht sinnvoll sein, Underperformer relativ früh wieder zu verkaufen bevor da viel EK drinsteckt und solange man es nicht eilig hat und unter Preisdruck kommt.

Schlussfolgerungen wollte ich bewusst nicht ziehen - dafür weiß ich zu wenig über sein konkretes Geschäft.

[mopar 3121]

vor 18 Stunden, Neice schrieb:

Das ist aber kein vergleichbares Modell. 

Vergleichbar wäre, sich 2 Mio. zu 2% von der Bank zu leihen und in Dividenaristokraten zu investieren und sich darüber 5% Dividende pro Jahr zu holen. Der Bank gibt man dann einfach das Depot + die eigene Bonität als Sicherheit. 

Parallel spekuliert man darauf, dass die Aktien an Wert zulegen. Zumindest irgendwann mal teurer werden. Ist nicht so unwahrscheinlich mit den richtigen Aktien auf langen Horizont. Und pokert noch darauf, dass die Dividenden steigen. Auch nicht so unwahrscheinlich.

Das ist natürlich richtig. 

Mein Grundgedanke betraf allgemein kreditfinanzierte Spekulation auf einem unübersichtlichen Pflaster mit einer Menge nicht taxierbarer Risiken zum Zweck des Vermögensaufbaus - genau das ist doch was Walga macht.

Privatinsolvenz bedeutet zumindest in der BRD für Singles ohne Unterhaltpflichten mit wenig mehr als 1k im Monat jahrelang gerade so über die Runden zu kommen.

Das ist ein anderes Leben wenn man vorher deutlich mehr gewohnt war...

Ich sehe da auch einen Unterschied zu normalem unternehmerischen RIsiko: Er bringt wenig bis kaum EK mit und haftet mit allem was er hat ohne das ihm seine Spekulationsobjekte tatsächlich gehören und ohne das er irgendwas mit ner USP erfindet, herstellt oder vermarktet. In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle ob er nun ein totaler Macher und risikobereiter, durchsetzungsstarker Unternehmertyp oder ein farbloser Leisetreter ist.

 

M O P A R

[Gast]

interessant ist ja eigentlich der Vergleich zu rustar, falls ihr euch noch an den erinnert

[RoyalDutch 4776]

Paar Punkte zu Walgas letztem Post:

Er spricht immer nur vom wegfallen der Kaltmiete bei Mietausfall. Lese niergends, dass dann aber auch die anfallenden Betriebskosten in der Zeit des Leerstand auf den Eigentümer anfallen.

Auch sagt er er habe keine Sondereigentumsverwaltung. Wie sieht es da bei den Betriebskostenabrchnungen aus. Machst du die dann selber wenn sie anstehen?

Kleinreperatur macht Sinn mit 120,- allerdings ist das nicht der Wert der pro Monat anfallen darf sondern pro Jahr insgesammt

 

Alles kein hate nur Anmerkungspunkte

[walga 1908]

Am 13.5.2017 um 12:52 , seki schrieb:

Wie läuft es eigentlich bei einem Mietausfall, wenn man seine Wohnungen an eine externe Verwaltung übergibt? Tragen die das Risiko, oder wird das einfach an den Eigentümer weitergegeben?

Wie Masterthief bereits richtig sagte, das Risiko und die Kosten trägt trotzdem der Eigentümer. Anders wäre es nur bei einer Mietausfallversicherung oder einem Mietpool. Von beiden Sachen rate ich aber dringend ab.

 

Am 13.5.2017 um 16:48 , MrJack schrieb:

In meinem Aktiendepot habe ich summa summarum ca. 7,5% Dividendenrendite... (Vom. eingesetzten Kapital aus gerechnet...Nicht vom Aktuellen Depotwert. habe halt auch in Krisen fleissig weitergekauft seit 2000...).

Das klingt sehr gut. Freut mich, dass es bei dir so gut läuft

 

Am 13.5.2017 um 21:13 , jimknopf_ schrieb:

Holst Du vor dem Wohnungskauf externe Gutachten ein? Auf (möglicherweise gar mündliche) Schätzungen deiner Bank würde ich an deiner Stelle nur wenig geben.

Ich lasse die Wohnung  von einem externen Gutachter anschauen und mir die Mängel nennen. Die dienen mir bei der Verhandlung als Hilfe um Kosten zu drücken. Ein Wertgutachten lasse ich aber nicht machen, das wäre mir zu teuer.

 

Am 13.5.2017 um 21:56 , Halbork schrieb:

Würde ich von @walga gerne seine Gedanken dazu wissen, wieso seine asset allocation so Immo-lastig ist.

Zum Kontext: Ich bin im Moment in der Situation, dass derzeit ungefähr 70% meines Nettovermögens in Betongold feststeckt (selbstgenutzte ETW) und möchte daher tendenziell aus dieser Asset-Klasse rausdiversifizieren.

Ich habe nur Immobilien, weil es für mich die rentabelste Klasse ist. Ich sehe momentan nicht, warum ich in für mich weniger rentable Klassen investieren soll. Zumal ich mir dafür erstmal Wissen aneignen müsste.

 

Am 14.5.2017 um 00:46 , Neice schrieb:

Das führt dazu, dass Walga in 5 Jahren eine Immobilie sieht und sofort zuschlägt und das souverän abgewickelt hat. Während ich das wahrscheinlich nicht mal erkenne. Und wenn ich es erkenne, ist das Geschäft gelaufen, bis ich mich auch nur einen Meter bewege. 

Genau das ist ein wichtiger Punkt. Auf dem Immobilienmarkt muss man mittlerweile schnell zuschlagen. Man muss die Immobilie schnell kalkulieren können und immer eine finanzierende Bank im Hintergrund haben.

 

Am 14.5.2017 um 01:35 , mopar schrieb:

Wenn du dir bspw. nicht kreditfinanzierte, langweilige Witwen- & Waisenpapiere raussuchst nimmst du im Moment zwischen 3 und 5% bei deutlich geringerem Risiko mit.

Zudem ist deine Kohle schnell wieder abgezogen und woanders untergebracht sofern sich neue Möglichkeiten ergeben. Bei Immos ist das oft nicht der Fall.

Interessanter Punkt, werde ich im Hinterkopf behalten. Danke für den Tip!

 

Am 14.5.2017 um 01:35 , mopar schrieb:

Wenn man diese Kapitalbewegung in Richtung Beton beobachtet stellt sich die Frage wo all die Menschen herkommen die in den ganzen Häusern und Wohnungen Leben sollen? Oder ist in der Zukunft die Mehrzahl marginalisierte, kinderlose Singles?

Welchen Wert haben diese Häuser oder Wohnungen wenn eines Tages die Kreditzinsen wieder steigen und etliche knapp kalkulierte Finanzierungen zusammenbrechen?

Welchen Wert haben diese Häuser bei anhaltend negativer Bevölkerungsentwicklung in 20 oder 30 Jahren?

Unser Konjunkturzyklus ist jetzt schon 9 Jahre alt.

Richtig, der Standort ist immer eine wichtige Frage. Man sollte auch dort Investieren, wo langfristig eine gute Nachfrage ist und die Bevölkerung stabil bleibt oder wächst.

Hier ist eine Gute Seite wo man das für seine Kommune prüfen kann. Das Tool habe ich Montag entdeckt und ist ziemlich cool für eine erste Einschätzung.

http://www.wegweiser-kommune.de/kommunale-berichte/demographiebericht

 

Am 14.5.2017 um 10:55 , Nachtzug schrieb:

Neice, du siehst nur die positiven Seiten der Selbständigkeit und übersiehst total, dass man da auch der "Typ" für sein muss. Du bist es - deswegen geht dir alles leicht von der Hand und macht dir Spaß. Es gibt Leute, die würden in der Selbständigkeit psychisch kaputt gehen - nicht weil sie dümmer sind als du, sondern weil sie eine andere Persönlichkeitsstruktur haben.

Würde dir deine Selbständigkeit Spaß machen, wenn du nie abschalten und nachts nicht schlafen könntest, weil du ständig an dein Business denken musst?

Dazu kommt, dass die Selbstständigkeit gut zum eigenen Ziel passen muss. Als Selbstständiger bekommt man schlechter Kredite  bzw. schlechtere Zinsen als als Angestellter. Dazu muss man 3 Jahre Bilz vorweisen. Also muss man erstmal 3 Jahre ackern für die gute Bilanz. In dieser Zeit gibts keinen Kredit bei der Bank. Das ist für mich momentan der grösste Punkt gegen die Selbstständigkeit.

 

Am 14.5.2017 um 13:35 , HerrRossi schrieb:

Um das trotzdem Ontopic für Walgas Immobilien zu halten: Schon aus seinem 100-Lays-Thread habe ich mir zurechtgereimt, daß er eine 70-Stunden-Woche arbeitet und an 5 Abenden nochmal 4 Stunden sargen und auf Dates geht. Die restlichen 78 Stunden der Woche sind für Partys und Ausfahren des Fuhrparks reserviert. :) Und das war, bevor er in die Schweiz ging und das Daten nach Südamerika verlegt hat. Dafür kosten ihn die Autoausfahrten jetzt 2 Stunden mehr, weil er mit 90 an die deutsche Grenze zuckeln muß, bis er endlich in den zweiten Gang schalten darf.

Für so einen ausgefüllten Tages- und Wochenplan muß man einfach der Typ dazu sein.

 

Ja, natürlich muss man für seine Ziele ackern und ne Extra-Runde drehen. Aber mehr als 50h pro Woche sind das trotzdem nicht. Zumal Man solche Tätigkeiten nicht wirklich als Arbeit ansieht. Es macht Spaß, man sieht den eigenen Fortschritt und ist dadurch super motiviert.

 

Am 14.5.2017 um 13:35 , HerrRossi schrieb:

Die andere Sorte geht einfach her und macht. Vorher eine grobe Überlegung auf Sachebene, und wenn es *möglich* ist, daß der Plan klappt, dann wird das angegangen. Also man baut einen schnellen Brüter, oder ein Atomkraftwerk auf Meereshöhe, weil es könnte möglich sein, dass das funktioniert. Und Sachverhalte, die außerhalb des Plans liegen, werden sachlich nur äußerst knapp und emotional überhaupt nicht abgehandelt.

Da zieht sich eine Parallele zum Umgang mit Menschen, auch PU-mäßig. Ich habe das mal mit dem Fahrradfahren verglichen. Die einen wollen mit Winkelmesser nach Tabelle lenken, die anderen entwickeln einen Gleichgewichtssinn.

Das hast du schön ausgedrückt, kann ich zu 100% unterschreiben. Learning by doing.

Am 14.5.2017 um 13:35 , HerrRossi schrieb:

Ein spontaner Machertyp wird vielleicht aus der Wasserschadensmeldung eines Mieters mißtrauisch, übergibt das nicht wie üblich dem Handwerker, sondern fährt selber vorbei. Und erklärt dem Mietnomaden spontan, wenn er nochmal das Waschbecken im Suff zerschlägt, wird er mit gebrochener Nase im Stadtpark aufwachen. Und oh Wunder, der Mieter verhält sich künftig anständig oder zieht aus. Der Normalmensch hätte trotz seiner aufgrund vorheriger Risikoabwägung abgeschlossenen Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung drei Jahre Ärger und erhebliche Verluste, weils dem Mietnomaden dort so gut gefällt und es keine rechtliche Handhabe dagegen gibt.

 

Amen! Bei sowas wäre ich auch dreist und knallhart. Von solchen Leuten bekommt man sowieso nie die Schulden zurück, also kann man ruhig praktisch sein. Klar ist es verboten dem Mieter den Strom&Wasser abzudrehen. Na und? Was will er machen? Mich verklagen? Dann rechnen sich die Mietschulden gegen die Schadensersatz-Ansprüche auf. Und dafür ist er zumindest früher aus der Wohnung raus.

 

Am 14.5.2017 um 20:26 , Nachtzug schrieb:

interessant ist ja eigentlich der Vergleich zu rustar, falls ihr euch noch an den erinnert

Mit Rustar tausche ich mich regelmäßig per whatsapp aus. 2 Gemeinsame Hobbys, PU und Immobilien. Interessanter Kerl und gutes Konzept.

 

Am 14.5.2017 um 20:59 , RoyalDutch schrieb:

Paar Punkte zu Walgas letztem Post:

Er spricht immer nur vom wegfallen der Kaltmiete bei Mietausfall. Lese niergends, dass dann aber auch die anfallenden Betriebskosten in der Zeit des Leerstand auf den Eigentümer anfallen.

Auch sagt er er habe keine Sondereigentumsverwaltung. Wie sieht es da bei den Betriebskostenabrchnungen aus. Machst du die dann selber wenn sie anstehen?

Kleinreperatur macht Sinn mit 120,- allerdings ist das nicht der Wert der pro Monat anfallen darf sondern pro Jahr insgesammt

 

Alles kein hate nur Anmerkungspunkte

Richtig, ich muss bei Mietausfall alles selber zahlen. Auch die Nebenkosten. Dafür zahle ich weniger Steuern, da mein operatives Ergebnis kleiner ist. Daher habe ich hier bewusst überschlagen und nicht alles bis aufs Prozent ausgerechnet

Betriebskostenabrechnung mache ich selber. Ist ne Sache von 5 Minuten. Von der Verwaltung gibts immer ne gute Hausgeldabrechnung. Dort einfach die umlagefähigen Kosten raus rechnen, Grundsteuer draufpacken und gegen die Nebenkostenvorauszahlung der Mieter rechnen. Fertig.

Dein Passus zu den Kleinreparaturen ist falsch. Die 120€ sind tatsächlich monatlich, es gibt aber eine Jährliche Höchstgrenze. Zum Beispiel steht folgender Passus drin

"Der Mieter verpflichtet sich, kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnräume bis zu einem Betrag von 119,00 EUR im Einzelfall zu tragen und dem Vermieter die angefallenen Kosten zu erstatten, ohne dass es auf sein Verschulden ankommt. [...] Die Kosten, die der Mieter für solche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aufzuwenden hat, sind für jedes Vertragsjahr begrenzt auf 285,00 EUR bzw. dürfen 8% der Jahresmiete" nicht überschreiten."

[RoyalDutch 4776]

My Bad du hast recht die 120 sind `Monatlich` aber halt gedeckelt mit 285 pro Jahr. Was es dann nicht wirklich monatlich fùr mich macht ;)

[walga 1908]

vor 3 Minuten, RoyalDutch schrieb:

My Bad du hast recht die 120 sind `Monatlich` aber halt gedeckelt mit 285 pro Jahr. Was es dann nicht wirklich monatlich fùr mich macht ;)

Habs nur deswegen extra hervor gehoben, weil man damit ne Menge abdecken kann. Selbst als Mieter hatte ich in 5 verschiedenen Wohnungen nie Kosten die da ran reichten und in meinen vermieteten Wohnongen auch nicht.

Ich glaube das wird von einigen unterschätzt und soll ans Gedanken-Anstoss oder Quickwin dienen

[RoyalDutch 4776]

vor 30 Minuten, walga schrieb:

Habs nur deswegen extra hervor gehoben, weil man damit ne Menge abdecken kann. Selbst als Mieter hatte ich in 5 verschiedenen Wohnungen nie Kosten die da ran reichten und in meinen vermieteten Wohnongen auch nicht.

Ich glaube das wird von einigen unterschätzt und soll ans Gedanken-Anstoss oder Quickwin dienen

So aus dem Verwalter alltag gebe ich dir da absolut recht. grósstest Risiko ist mMn echt der Leerstand, wenn das ùber làngere Zeit eintrifft wird es teuer. Alles andere ist ùberschaubar.

Nicht zahlende Mieter bekommst du aktuell auch recht schnell und einfach aus der Wohnung geklagt

Mai 16, 2017 bearbeitet von RoyalDutch

[Jingang 4655]

vor 7 Stunden, RoyalDutch schrieb:

Nicht zahlende Mieter bekommst du aktuell auch recht schnell und einfach aus der Wohnung geklagt

Wie das, hat sich was geändert?

[jimknopf_ 59]

Zitat

Nicht zahlende Mieter bekommst du aktuell auch recht schnell und einfach aus der Wohnung geklagt

Wenn sich der Mieter mit allen Waffen wehrt, vergehen bis zur Räumung mindestens 1 bis 1,5 Jahre. Wenn er Familie mit Kindern U18 hat, die mit ihm in der Wohnung wohnt, dann eher noch mehr.

[Gast]

wer in den "Krieg" mit den Mieter zieht, darf sich natürlich nicht wundern, wenn der die Wohnung nach der Räumung erst Recht im bemitleidenswerten Zustand hinterlässt

[StandBone 0]

@walga Mich würde mal interessieren, welche Banken sich auf eine 100%-Finanzierung einlassen. Wenn es sieben mal gut gelaufen ist, werden sie auch ein achtes mal mitmachen, aber der Anfang ist sicher nicht ganz einfach. Stellt ja schon ein gewisses Risiko dar.

[MrJack 5980]

vor 5 Stunden, Nachtzug schrieb:

wer in den "Krieg" mit den Mieter zieht, darf sich natürlich nicht wundern, wenn der die Wohnung nach der Räumung erst Recht im bemitleidenswerten Zustand hinterlässt

Das kommt dazu. Mein Vater hat danach Wochenlang renoviert und musste das Haus entmüllen. Hochwertige Sachen hätten wir aufbewahrt als Pfand. Krust weg geworfen. Wegen baldiger Neuvermietung. Klar.  Später kam dann noch die Polizei weil die Frau uns verklagte weil wir ihre Sachen wegwerfen und schmiss uns erstmal aus dem eigenen Haus.. Obwohl sie selbst selt 6 - 10 Wochen draussen war.  Nur Haufen krust halt noch net.

Muss man sich mal vorstellen.

Nach 11 Monaten keine Miete und die Leute waren weg nur noch Haufen Krust von denen drin. Die räumen es einfach nicht. Geben Schlüssel nicht ab.... Aber 30 cm hoch Zeugs durchs ganze Haus. Alles Spielsachen/Kleider/Müll etc.... hardcore.

Muss man einfach mit rechnen. Kann passieren.

Einbauküche war kaum zu retten größtenteils.. nochmal 5k Schaden. Zum Mietausfall.

Dazu kam zur Sicherheit ein Kammerjäger für 1000 Euro. Weil monatealtes Essen in der Küche stand /volle Töpfe/Kühlschrank/Schränke und es krabbelte. Es stank fürchterlich im ganzen Haus.

--

Man muss mit sowas einfach mal rechnen und Geld haben dafür.

Mai 17, 2017 bearbeitet von MrJack