Gerald Hörhan Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 6 6

[MisteryPark 154]

Nochmals für alle. Immobilien und Aktien sind grundlegend verschieden. Bei der Aktie machst du hauptsächlich Geld, wenn deine Aktie steigt. Du bekommst jährlich noch Dividenden, was aber nicht wirklich viel ist (langfristig trotzdem nicht zu unterschätzen).

Wenn du Immobilien als Renditeobjekte erwirbst, gehst du prinzipiell davon aus, dass du diese länger haltest. Klar sollte der Käufermarkt nicht völlig einbrechen, weil du die Immobilie irgendwann wieder verkaufen möchtest/musst. Bei Renditeobjekten geht es aber prinzipiell um die Nachfrage an Mietern. Dies ist zu unterschieden zur Kaufnachfrage. Wenn deine Immobilie in 3-5 Jahren z. B. 20% an Wert verliert, ist dies kein Problem, solange die Wohnungen vermietet sind.

Entscheidend ist, dass du eine Immobilie erwirbst, die eine extrem hohe Garantie hat, dass sie eine tiefe Leerstandquote hat und sich so erwerben lässt, dass du trotzdem genug Rendite im Verhältnis zu deinem eingesetzten Kapital hast. Klar sind die Werte allgemein heute viel höher, weil einfach sehr viele in Immobilien erwerben möchten. Trotzdem findest du immer noch Objekte, die sich lohnen.

Aber du findest halt auch Objekte, die heute überbezahlt sind. Das heisst, du musst zu viel Eigenkapital im Verhältnis zur Rendite investieren.

Ich bin ein grosser Befürworter von Immobilien, die an einer guten Lage liege. Was ich jedoch gar nicht verstehe, wie man im Immobilien an mittelmässigen Lagen investieren kann. Das Risiko ist einfach zu gross.

[ToTheTop 6104]

Es geht um die Abschreibung für die Abnutzung der Immobilie. Diese beträgt nach 1920 2% pro Jahr vom Anschaffungspreis. Der Anschaffungspreis wirk sich ja direkt auf die Rendite aus, also wäre es unsinnig wenn die Abschreibung nochmal von den Mieteinahmen abgezogen werden müsste. Dann würde das ja quasi doppelt abgezogen.

Du hast insoweit Recht, dass der Anschaffungspreis natürlich den möglichen Gewinn verringert, daher die 2%-Abschreibung.

Wenn Du etwas steuerlich abschreibst, musst Du es imho auch kaufmännisch abschreiben. Einzige Ausnahme sind Steuersubventionen, zum Beispiel die Sonderabschreibungen bei Denkmälern.

Der steuerliche und der kaufmännische Gewinnbegriff unterscheiden sich in Details, aber ich sehe nicht, warum sich Abnutzung (also Wertverlust) in der Rendite nicht niederschlagen sollte. Wenn Du nur die Objektrendite betrachtest, um Dein Ergebnis zu prognostizieren, springst Du m. E. zu kurz. Die ist ja auch eher dafür gedacht, Immobilien untereinander zu vergleichen. Oder reden wir einfach aneinander vorbei?

Hab ich nichts hinzuzufügen. Du hast total Recht. Wir reden nur aneinander vorbei.

Ich habe eine Überschlagsrechnung aufgestellt und dafür die Objektrendite berechnet. Das ist eine sehr simple Größe und eigentlich nur dafür gedacht einen Eindruck für Tilgungshöhe und Kreditlaufzeit zu bekommen. Immerhin soll sich die Wohnung unabhängig von der Wertentwicklung der Immobilie vom ersten Tag an selbst tragen (bzw durch die Mieter).

Natürlich muss man parallel dazu recherchieren, wie die Wertentwicklung aussehen könnte um das Risiko einschätzen zu können. Das wäre der nächste Schritt wenn ich die Objektrendite berechnet habe.

Alles gut.

Habe mir übrigens das Hörbuch (investment punk) vom Hörhan jetzt mal reingezogen und ich finde es überhaupt nicht gut. Da war das Youtubevideo um Längen besser.

Inhaltlich sehr nah an "Rich dad poor dad", strotzt aber vor Überheblichkeit und Prahlerei. Gefühlte 80% drehen sich um ach so schöne Frauen die er datete, tolle Partys und was er sonst noch für ein toller Hecht ist. Die Menschen die ich kenne, die auf einem Gebiet wirklich gut sind, die haben so etwas nicht nötig. Hätte sich besser mal einen vernünftigen Ghostwriter suchen sollen.

Wer Interesse an der Materie hat, soll sich "rich dad poor dad" kaufen, ich finds persönlich viel angenehmer und informativer, besonders hinsichtlich der vermittelten Mindsets.

Allerdings wirklich neue Erkenntnisse, die man nicht mit etwas Recherche selbst findet, sind nicht in den Büchern zu finden.

[D8zzle 113]

Wer Interesse an der Materie hat, soll sich "rich dad poor dad" kaufen, ich finds persönlich viel angenehmer und informativer, besonders hinsichtlich der vermittelten Mindsets.

Man sollte aber dazu sagen das die Geschichte von Robert T. Kiyosaki erfunden worden ist.

(Sprich: aufgewachsen mit 2 verschiedenen Vätern, der eine Unternehmer, der andere Beamter / Lehrer)

[unique 17]

Hey Immo Gurus,

ich lese hier nur mit für die Grundlagen, habe trotzdem eine Frage.

Investitionen müssen doch eigentlich antizyklisch ablaufen. Aktiencrash ist das Signal um bald Aktien nachzukaufen. Immobilienmarktcrash ist das Signal um bald Immos in mutmaßlich bald guten Lagen nachzukaufen. Dadurch, wie sonst, erreicht man doch den Hebel.

Es gibt noch politische Großereignisse die das überlagern wie jetzt die Zuwanderung in Massen.

Frage: Rustar, großen Respekt zu Deinem Weg. Nur hast Du nicht in einer Phase niedriger Immobilienpreise gekauft und erntest jetzt in der Phase hoher Immobilienpreise? Das heißt doch auch, jetzt wäre bei Immo eher abwarten angesagt, es sei denn man hat irgendwelche Geheimtipps, oder?

IMHO

Yul

Sehe das mit dem antizyklischen Investieren ebenfalls so, auch wenn Anlagen in Aktien und Immobilien sich in vielen Bereichen unterscheiden.

Zudem sind die Transaktionskosten bei Immobilien extrem hoch. Die positiven Auswirkungen der nach unten manipulierten Zinssätze und der zusätzlichen Nachfrage durch Zuwanderung sind bereits in den Preisen "eingepreist" - die negativen Auswirkungen in Form von kreditfinanzierten Überinvestitionen und erkennbar deutlichen finanziellen Druck auf die Sozialsysteme wirken derzeit noch nicht.

Wenn es in guten Lagen deutlich günstiger wird, dann sollte man sich langsam nach Investoren mit Verkaufsdruck die es mit dem Kredithebel übertrieben haben umsehen. Bis dahin gibt es auch noch weitere interessante Alternativen.

Hier eine interessante Darstellung zu Aktieninvestments:

http://www.finanz-seiten.com/images/gefuehle_eines_aktienanlegers_behavior_finance.png

Januar 9, 2016 bearbeitet von unique

[ToTheTop 6104]

Wer Interesse an der Materie hat, soll sich "rich dad poor dad" kaufen, ich finds persönlich viel angenehmer und informativer, besonders hinsichtlich der vermittelten Mindsets.

Man sollte aber dazu sagen das die Geschichte von Robert T. Kiyosaki erfunden worden ist.

(Sprich: aufgewachsen mit 2 verschiedenen Vätern, der eine Unternehmer, der andere Beamter / Lehrer)

Hab ich mir schon gedacht. Ändert aber nichts daran dass es eine wirklich gelungene Idee ist, mit dieser Gegenüberstellung verschiedener Weltbilder.

[Gast]

der Unterschied zwischen Aktien und Immobilien, auf den es bei Hörhans und Rustars Strategie ankommt, ist doch der, dass man Immobilien auf Pump kaufen kann und damit hebelt! Das hatten wir doch hier auch schon alles diskutiert...

desweiteren:

Ich bin ein grosser Befürworter von Immobilien, die an einer guten Lage liege. Was ich jedoch gar nicht verstehe, wie man im Immobilien an mittelmässigen Lagen investieren kann. Das Risiko ist einfach zu gross.

gerade wenn es um die Mietrendite und eben nicht die Wertentwicklung geht, ist die Rentabilität in den guten Lagen gering. Die höchste Mietrendite machst du mit einem Haus in den sozial eher schwachen Wohngebieten, wenn du an Geringverdiener/Hartzer vermietest und alles an Instandhaltungskosten sparst was nur geht.

[D8zzle 113]

der Unterschied zwischen Aktien und Immobilien, auf den es bei Hörhans und Rustars Strategie ankommt, ist doch der, dass man Immobilien auf Pump kaufen kann und damit hebelt! Das hatten wir doch hier auch schon alles diskutiert...

desweiteren:

Ich bin ein grosser Befürworter von Immobilien, die an einer guten Lage liege. Was ich jedoch gar nicht verstehe, wie man im Immobilien an mittelmässigen Lagen investieren kann. Das Risiko ist einfach zu gross.

gerade wenn es um die Mietrendite und eben nicht die Wertentwicklung geht, ist die Rentabilität in den guten Lagen gering. Die höchste Mietrendite machst du mit einem Haus in den sozial eher schwachen Wohngebieten, wenn du an Geringverdiener/Hartzer vermietest und alles an Instandhaltungskosten sparst was nur geht.

Aktien kann man auch auf Kredit kaufen. (Und es wird von den größeren Marktteilnehmer auch regelmäßig gemacht.)

Die größte Rendite erzielst man mit einem Bordell.

(siehe Prinz Marcus von Anhalt insbesondere wie er seine Millionen verdient hat.)

[Gast]

Aktien kann man auch auf Kredit kaufen.

nur wenn du vorher schon welche hast - dann kannst du sie beleihen und dafür noch mehr Aktien kaufen

bei Immobilien ist aber gerade der Witz, dass das, was du erst kaufen willst, dann erst als Sicherheit für den Kredit dient

außerdem ist der Unterschied, wenn du einen Lombardkredit auf deine Wertpapiere nimmst, schwankt der Wert, mit dem diese als Sicherheit dienen, mit den Börsenkursen. Hast du Aktien, und die fallen um 50 %, sind deine Sicherheiten 50 % weniger Wert. Bei Immobilien ist der Wert der Sicherheit das, was man als Kaufpreis bezahlt hat. Selbst wenn der Immobilienmarkt einbricht, kann die Bank nicht einfach sagen, ihr Haus ist jetzt 50 % weniger Wert, die Sicherheiten reichen nicht mehr, wir kündigen den Kredit. Hast du Aktien beliehen, geht das aber...

[Gast]

Aktien kann man auch auf Kredit kaufen.

nur wenn du vorher schon welche hast - dann kannst du sie beleihen und dafür noch mehr Aktien kaufen

bei Immobilien ist aber gerade der Witz, dass das, was du erst kaufen willst, dann erst als Sicherheit für den Kredit dient

außerdem ist der Unterschied, wenn du einen Lombardkredit auf deine Wertpapiere nimmst, schwankt der Wert, mit dem diese als Sicherheit dienen, mit den Börsenkursen. Hast du Aktien, und die fallen um 50 %, sind deine Sicherheiten 50 % weniger Wert. Bei Immobilien ist der Wert der Sicherheit das, was man als Kaufpreis bezahlt hat. Selbst wenn der Immobilienmarkt einbricht, kann die Bank nicht einfach sagen, ihr Haus ist jetzt 50 % weniger Wert, die Sicherheiten reichen nicht mehr, wir kündigen den Kredit. Hast du Aktien beliehen, geht das aber...

Natürlich kann sie das.

Schon mal etwas von LTV-Covenants gehört?

Offenbar nicht.

Ist im übrigen in der subprime-Krise tausendfach geschehen in den USA.

[D8zzle 113]

Aktien kann man auch auf Kredit kaufen.

nur wenn du vorher schon welche hast - dann kannst du sie beleihen und dafür noch mehr Aktien kaufen

bei Immobilien ist aber gerade der Witz, dass das, was du erst kaufen willst, dann erst als Sicherheit für den Kredit dient

außerdem ist der Unterschied, wenn du einen Lombardkredit auf deine Wertpapiere nimmst, schwankt der Wert, mit dem diese als Sicherheit dienen, mit den Börsenkursen. Hast du Aktien, und die fallen um 50 %, sind deine Sicherheiten 50 % weniger Wert. Bei Immobilien ist der Wert der Sicherheit das, was man als Kaufpreis bezahlt hat. Selbst wenn der Immobilienmarkt einbricht, kann die Bank nicht einfach sagen, ihr Haus ist jetzt 50 % weniger Wert, die Sicherheiten reichen nicht mehr, wir kündigen den Kredit. Hast du Aktien beliehen, geht das aber...

Natürlich kann sie das.

Schon mal etwas von LTV-Covenants gehört?

Offenbar nicht.

Ist im übrigen in der subprime-Krise tausendfach geschehen in den USA.

Zu dem Thema unbedingt den Film The Big Short anschauen.

Super Film echt sehenswert ...

[Gast]

Aktien kann man auch auf Kredit kaufen.

nur wenn du vorher schon welche hast - dann kannst du sie beleihen und dafür noch mehr Aktien kaufen

bei Immobilien ist aber gerade der Witz, dass das, was du erst kaufen willst, dann erst als Sicherheit für den Kredit dient

außerdem ist der Unterschied, wenn du einen Lombardkredit auf deine Wertpapiere nimmst, schwankt der Wert, mit dem diese als Sicherheit dienen, mit den Börsenkursen. Hast du Aktien, und die fallen um 50 %, sind deine Sicherheiten 50 % weniger Wert. Bei Immobilien ist der Wert der Sicherheit das, was man als Kaufpreis bezahlt hat. Selbst wenn der Immobilienmarkt einbricht, kann die Bank nicht einfach sagen, ihr Haus ist jetzt 50 % weniger Wert, die Sicherheiten reichen nicht mehr, wir kündigen den Kredit. Hast du Aktien beliehen, geht das aber...

Natürlich kann sie das.

Schon mal etwas von LTV-Covenants gehört?

Offenbar nicht.

Ist im übrigen in der subprime-Krise tausendfach geschehen in den USA.

Zu dem Thema unbedingt den Film The Big Short anschauen.

Super Film echt sehenswert ...

Unbedingt ansehen, Mendoza, ehmmm, Nachtzug...

[Gast]

wir reden hier über Privatpersonen in Deutschland...

[Gast]

Deine Meinung ist also: bei deutschen Privatpersonen geht das nicht.

Richtig?

[John Dread 1568]

Ein Mentor, den jeder haben sollte.

[John Dread 1568]

Vermögen/Reichtum, anwendbare Definition laut Alex Fischer:

Vermögen bzw. Reichtum, ist die Anzahl Tage, die man pro Monat nicht arbeiten muss, aber trotzdem die laufenden Kosten gedeckt sind.

[Zuko 45]

Ein Mentor, den jeder haben sollte.

Ist das ernst gemeint oder nicht?

Habe leider (noch) keine Ahnung von Immobilien und kann das daher nicht selber bewerten.

[Gast ImWithNoobs]

Als ob Standhaft Immobilieninvestor wäre.

[John Dread 1568]

Well.

It's not been easy for me..

I started off in Brooklyn.

My father gave me a small loan of a million dollars :D

[Gast]

http://www.faz.net/aktuell/rhein-main/steile-these-zum-wohnungsbau-hotspots-und-schwarmstaedte-14069232.html?printPagedArticle=true#pageIndex_2

[Rustar 349]

So Leute, nach meinen 4 Monaten in Südamerika, war ich die letzten 3 Monate wieder sehr aktiv auf Wohnungssuche und die Situation ist dramatisch, dramatisch schwierig um immobilien zu kaufen, alles unter 3000 den qm in guter bis mittlerer Lage ist sobald die wohnungsofferte online ist überlaufen. Mal bei den unzähligen Anrufen stichprobenartig den Makler nach der Anzhal der Anfragen gefragt, innerhalb 1 Tages sind wir dort bei 50 und mehr, keine 1,5 Tage, dann ist die Anzeige auch wieder offline. 

War bei einigen Besichtigungen, ist jedoch zeitverschwendung mit 30 anderen die Wohnung mir anzuschauen. Ich weiss net mehr, ob ich es vor paar Monaten gesagt habe, aber ich versuche mein Glück herauszufordern und rufe einige Makler paar mal im Monat an und frag ob er was reinkriegt, sowie auch bei neuen Wohnungsofferten, die nicht ganz so interessant sind, trotzdem nachzufragen, ob er noch Wohnungen reinkriegt bzw, ob da was in Planung ist.

Vor 2 Wochen hatte ich Glück und es gab für knapp 90.000€ 40 qm und einen Tiefgaragenstellplatz. Macht dann einen QM Preis von 2000-2200, in einer Lage wo man kaum was unter 3200 € den QM findet. Das gute ist, es gab dafür noch nicht mal ein Expose und die Maklerin (MILF) war super gesprächig und ich versuche mit den immer etwas zu reden und den zu sagen, wie ich es momentan anstelle und einige finden es gut und finden sich sympathisch und bieten dir was an ohne weitere Konkurrenz. Ist letztendlich harte Arbeit durch aktives Handeln, jedoch sind die paar Stunden im Monat auf 15 Jahressicht, auf meinen konservativen Berechnungen knapp 150.000€ steuerfrei Wert.

 

Die letzten 3 Immobilien aus den letzten 2 Jahren, sind alle zusammen um 100.000€ bei (50.000€ EK) gestiegen und die laufenden Einnahmen haben mich noch Kreditfähiger gemacht. Ich steuere mit diesem neuen Immobilienkauf auf die 1 Mio Immobilienwert zu. Jede Wohnung trägt sich von alleine und auch bei einem Ausfall muss ich nichts beisteuern, wobei es auch egal ist, da ich einige Zehntausend als Reserve habe für weitere Käufe.

Jetzt habe ich eine große Verwaltung an der Angel, wo ich eventuell einen kleinen Vorsprung habe und somit noch einfacher an Schnäppchen kommen kann. Einige Freunde und die Eltern konnte ich auch überzeugen zu investieren, jedoch wird das alles scheitern, da man maximal 1 Tag Bedenkzeit hat und sehr schnell handeln muss und eine Finanzierung stehen sollte.

Die nächsten 2-3 Jahre werden die Leitzinsen weiterhin niedrig bleiben, ich investiere schön weiter. Hab jetzt über 23 Jahre einen Mischzins von 2,4 %. Auch bei Einbrüchen, habe ich immer sehr sehr günstig geschossen, so dass ich einen Puffer von 30-50% habe, was nur den Verkaufspreis angeht, der mich eigentlich sowieso nicht interessiert. 

Wohne noch die letzten Monate bei meinen Eltern auf 9 QM. 

Gruß

Juni 3, 2016 bearbeitet von Rustar

[kingless 1]

Wer sagt das er es nicht nötig hat? Wer sagt das er reich ist? Wer sagt das er sein geld nicht mit "coachings" verdient hat? Hast du Beweise oder Kontoauszüge? Im internet kann man vieles labern.

[Rustar 349]

Was gibts neues Jungs?

Das 2. Halbjahr 2016 lief wie in allen Bereichen auch im Immobilienbereich schlecht. Es gab kaum Schnäppchen auf dem freien Markt und wenn dann 50 andere Käufer.

Das Jahr 2017 fängt auch sehr sehr dürftig an und es wird sich wohl auch nicht bessern. Die Preise sind extrem hoch, zum teil 35 QM für 130.000€ für Lage die nix besodneres sind und nicht mal eine U Bahn Anbindung haben (Hamburg). Positiv für mich, da ich für keine meiner Wohnungen mehr als 90.000 bezahlt habe und meine Lagen viel besser sind, schlecht in dem Sinne das ich Schwierigenkeiten habe Wohnungen zu kaufen. 

Als Aussenstehender  ist es auch schwierig Schnäppchen abzugreifen, da man keine Kontakte kennt und man meist nur so die Schnäppchen bekommt. Hab aber in einer Facebook Gruppe wohl jemanden gefunden, der mehrere Dutzende Objekt im Monat reinbekommt und hatten ein gutes Gespräch, eventuell könnte das die goldene Quelle für mich sein.

Die Preise werden weiter steigen und von einer Blase ist auch bisher noch nichts in Sicht, da die Wirtschaft gut läuft und Hamburg sowieso sehr viele wohlhabende Leute hat, wobei meine Wohnungen auch kein Luxus sind, dementsprechend hatte ich letztes mal 50 Anfragen für 15 euro den QM in einer normalen Lage innerhalb von 2 Std. Wertzuwachs seit 2014 ist ca. 150.000€. Mit jedem Neubau steigt der Wert der herumliegenden Immobilien und die durchschnittliche Miete.  

[saian 2198]

Super Sache, freut mich für dich!

[Lagerfeuerlied 0]

Schön, dass der thread wiederbelebt wurde. 

Sehe ich ähnlich wie du, rustar. Auch hier in Ö sind bei 0815-anzeigen nicht mehr als 2-3% machbar. Außer du hast sehr gute Kontakte. Bin daher auf einzelne Stellplätze ausgewichen. War f mich ein guter Einstieg in die Immobilienwelt und 7% sind nicht zu verachten. 

Mich würde interessieren, wie ihr die Preise der Immobilien prognostiziert? Irgendwann muss der Hype ja vorbei sein... LG 

[Flip79 16]

Am 2.2.2017 um 16:50 schrieb Lagerfeuerlied:

Schön, dass der thread wiederbelebt wurde. 

Sehe ich ähnlich wie du, rustar. Auch hier in Ö sind bei 0815-anzeigen nicht mehr als 2-3% machbar. Außer du hast sehr gute Kontakte. Bin daher auf einzelne Stellplätze ausgewichen. War f mich ein guter Einstieg in die Immobilienwelt und 7% sind nicht zu verachten. 

Mich würde interessieren, wie ihr die Preise der Immobilien prognostiziert? Irgendwann muss der Hype ja vorbei sein... LG 

Aus der Börsenwelt ist folgendes zu beobachten: Wenn alle darüber reden (=Massenmedien), ist das Geschäft bereits gemacht worden. ;)