Wohnungskauf finanzieren & eigenkapital Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 16 16

[MrJack 5980]

Weisst du Nachtzug das hat man immer gesagt. Un trotzdem kamen immer super Kaufchancen.

Im Moment verkaufen alle die vor 2010 was kauften ihren Käse und machen Kasse. Niedrigzins Boom sei dank...

In so einem Umfeld kauft man nicht. Ich habe Zeit... viel Zeit...

 

Januar 19, 2017 bearbeitet von MrJack

[Gast]

Man kann IMMER ein Schnäppchen machen, weil es IMMER einen gibt, der unbedingt verkaufen muss. Ist bei Gebrauchtautos oder Kunstwerken ja auch so. Aber das hat nix mit der allgemeinen Entwicklung des Marktes zu tun.

[Frau S. 3424]

@S. Moon ähm kannst du den beitrag für mich in "nicht finanz sprech" übersetzen? ich will die wohnung nicht als kapital anlage sondern als "altersabsicherung" das ich meine anderweitig angesparte rente für blackjack und nutten ausgeben kann anstatt für miete.

Januar 19, 2017 bearbeitet von salazey

[S. Moon 650]

> kannst du den beitrag für mich in "nicht finanz sprech" übersetzen?

Was ist dir denn unklar, @salazey?

> ich will die wohnung nicht als kapital anlage sondern als "altersabsicherung" das ich meine anderweitig angesparte rente für blackjack und nutten ausgeben kann anstatt für miete.

Und wo ist da der Unterschied? Kapitalanlage = man legt Geld auf die Seite und macht aus Geld mehr Geld. Wenn dir das "aus Geld mehr Geld machen" egal ist, dann kannst du genauso die Kosten der Wohnung zur Seite legen und davon im Alter die Miete zahlen, nur ganz ohne Anlagerisiko, überhöhte Einstiegspreise, Mietnomaden, Instandhaltung, sich drum kümmern uvm. Also geht es dir im Endeffekt doch um eine Kapitalanlage, nur um eine "gefühlt" risikofreie, die hoffentlich mehr Rendite erwirtschaft, als die Inflation dich kostet. Dass es aber auch da ein nicht unerhebliches Risiko gibt, wird eben gern unterschlagen, weil die Angst vor dem Aktienmarkt irrational groß ist. Deshalb haben die Deutschen im internationalen Vergleich auch sehr wenig Vermögen, obwohl sie mit die höchsten Sparraten aufbringen.

Du kannst dir das alles mal durchrechnen und wirst wahrscheinlich überrascht sein, wie wenig sich eine Immobilie unterm Strich meist lohnt. Allerdings kann man die Rechnung recht einfach sowohl in die eine, als auch in die andere Richtung drehen, wenn man nur ein paar Rahmenparameter leicht ändert, daher bleibt das am Ende doch eine ziemliche Kaffeesatzleserei. Die effektiven Kosten sind mit (Erwerbsnebenkosten + Steuern + Instandhaltung + Opportunitätskosten) auf die gesamte Zeit gerechnet auf jeden Fall höher, als man es sich selbst gern exemplarisch gegenüber der Miete vorrechnet. Und bei der Eigennutzung, macht man sich selbst enorm unflexibel. Das ist ein Luxus, den man sich gönnt oder nicht gönnt und in dem Kontext völlig legitim. Aber es ist eben keine Anlage und damit kein finanzielles Argument.

Wenn du davon ausgehst, dass die Weltwirtschaft - zumindest solang auch die Weltbevölkerung wächst, also mindestens bis 2040-2050  - noch entsprechend wächst, kannst du wahrscheinlich auch davon ausgehen, dass du weiterhin eine durchschnittliche Rendite im Bereich des historischen Durchschnitts (7-9%) erzielen kannst, wenn du breit genug fächerst. Das heißt dein - statt Kauf - erspartes Geld wird sich bis zum Rentenalter so weit multiplizieren, dass du dir über Miete keine Sorgen machen musst, wenn du es entsprechend anlegst.

Wenn du umgekehrt trotzdem der Meinung bist, dass Immobilien eine gute Idee sind, du den Riecher für die richtige Lage hast oder irgendwann definitiv den Luxus Eigenheim haben möchtest und so oder so einen Kredit aufnehmen wirst, dann mach das so früh wie nur möglich bei den aktuellen Zinsen.

Alles dazwischen ist eine ungare Mischung und sorgt effektiv dafür, dass du Geld liegen lässt. - Insbesondere mit dem abgesteckten Zeitraum von 5-10 Jahren, in dem es zur Zeit keine vernünftige Anlagemöglichkeit gibt, um auch nur einen sicheren Werterhalt zu erzielen.

Januar 19, 2017 bearbeitet von S. Moon

[Frau S. 3424]

ah, danke, das macht es mir ein bisschen verständlicher.

ich denke für mich klingt eine eigene wohnung (etwas aus stein, etwas das ich anfassen und drin wohnen kann) zu besitzen sicherer als irgendwo virtuelles vermögen zu haben, mit dem ich mein dach über dem kopf bezahlen kann. und dazu ändert geld immer seinen wert. ein dach über dem kopf ist, rein vom nutzen her, immer gleich viel wert. aber wieviele einheiten von dem virtuellen ding geld ich benötige um eine physikalische sache wie wohnung zu bezahlen ändert sich ständig.  wenn das absolute chaos ausbricht und geld seinen volllständigen wert verliert hätte ich immernoch diese wohnung. 

ich meine.... an sich will ich dir zustimmen. man ist mega gebunden, man hat ständige instant und unterhaltskosten... ist halt auch so ein bisschen wie mitm auto. das rechnet man sich ja auch schön mit den worten "eine reise nach X mit dem Auto kostet mich einen Bruchteil von einem Zugticket, zudem bin ich schneller da und kann die musik so laut aufdrehen wie ich will!"

Januar 19, 2017 bearbeitet von salazey

[Maandag 1690]

Wenn du auf den Zusammenbruch der Wirtschaft und die Wiedereinführung des Tauschhandels spekulierst, würde ich in physische Schokolade, Konserven und Jodtabletten investieren.

[Frau S. 3424]

:P dazu die meerschweinchen farm im keller für fleischreserven...

ich weiß es ist irrational!

[Kaiserludi 9545]

vor 9 Minuten schrieb Maandag:

Wenn du auf den Zusammenbruch der Wirtschaft und die Wiedereinführung des Tauschhandels spekulierst, würde ich in physische Schokolade, Konserven und Jodtabletten investieren.

Ein wenig Gold in physischer Form schadet da auch nicht unbedingt, aber Vorsicht: du brauchst eine entsprechende Stückelung. Der Bäcker, bei dem du den laib brot bezahlst, könnte leichte Probleme haben dir das passende Wechselgeld auf den Barren im Wert eines Eigenheims rauszugeben.

[Gast]

3 hours ago, S. Moon said:

Historisch gesehen, ist die Kapitalrendite von Immobilien über einen längeren Zeitraum AFAIK tendenziell immer schlechter gewesen als die der Aktienmärkte.

Ist ein zentrales Argument gegen Immobilienkauf, wollte ich nochmal hervorheben damit das nicht im Rauschen untergeht.

Immo-Kauf ist langfristig mit einem Opportunitätsverlust verbunden, der m.E. nur dadurch tragbar wird, dass man sich durch Selbstnutzung der Immobilie die Miete spart, womit auch Mietsteigerungsrisiko entfällt - dafür hat man dann andere Risiken wie Reparaturen usw. Vorteil bei Selbstnutzung: man hat die Freiheit alles so machen zu können wie man will - Nachteil: Eben so mal umziehen ist nicht. Selbst eine Selbstnutzung muss also genau überlegt sein.

[S. Moon 650]

16 minutes ago, Maandag said:

Wenn du auf den Zusammenbruch der Wirtschaft und die Wiedereinführung des Tauschhandels spekulierst, würde ich in physische Schokolade, Konserven und Jodtabletten investieren.

Schusswaffen und Single Malt! Wenn die Kernkraftwerke nicht mehr gewartet werden, hilft dir auch das Jod nicht mehr. 

35 minutes ago, salazey said:

ich denke für mich klingt eine eigene wohnung (etwas aus stein, etwas das ich anfassen und drin wohnen kann) zu besitzen sicherer als irgendwo virtuelles vermögen zu haben, mit dem ich mein dach über dem kopf bezahlen kann. und dazu ändert geld immer seinen wert. ein dach über dem kopf ist, rein vom nutzen her, immer gleich viel wert. aber wieviele einheiten von dem virtuellen ding geld ich benötige um eine physikalische sache wie wohnung zu bezahlen ändert sich ständig.  wenn das absolute chaos ausbricht und geld seinen volllständigen wert verliert hätte ich immernoch diese wohnung. 

Das mit dem Sachwert ist natürlich völlig richtig, aber auch erst, wenn dir die Wohnung vollständig gehört. Hättest du also das Kapital jetzt auf der Hand und sagst "Aktien sind mir zu unsicher, ich kauf mir davon lieber eine Wohnung und riskiere dafür einen Wert- und Renditeverlust", ist das völlig legitim und in Bezug auf mögliche Arbeitslosigkeit vor Renteneintritt ggf. sogar nicht dumm. Solang die Wohnung aber primär ein Kredit ist, kann der genauso in einer Blase verschwinden. - Und gerade bei Immobilien haben wir das ja in den USA 2008 gut gesehen.

Wenn jetzt die Zinsen wieder hoch gehen, wird es mit Sicherheit einige geben, die ihre Kredite, die in den nächsten Jahren erneuert werden müssen nicht mehr finanzieren können. Dazu gibt es dann vielleicht Frieden in Syrien und eine weitere Million Leute weniger müssen untergebracht werden. Schon kann es passieren, dass durch das plötzliche Überangebot ein Haus das 200k€ + Erwerbskosten, sagen wir 225k€, gekostet hat nur noch 150k€ "wert" ist. Wenn du dir dann die Rate nicht leisten kannst und im worst case für 100k€ zwangsversteigern musst, stehst du auf einmal mit 125k€ (-Anzahlung) Schulden da. Mit Aktien hättest du im Crash vielleicht 10-20% verloren, aber dann wartet man ein paar Jahre und es hat sich wieder. Ist natürlich ein völlig übertriebens Beispiel und soll nur zeigen, dass ein Haus nicht so sicher ist wie man glaubt, erst recht nicht, wenn es noch nicht abbezahlt ist.

Man vertut sich bei Aktien aber auch immer gern, denn grundsätzlich ist das auch nicht rein virtuelles Vermögen, sondern dir gehört konkret ein Teil eines Unternehmens. Und wenn man wirklich Angst vor einem ganz bösen Crash hat, was glaubst du, wer von so einer Krise im Regelfall am meisten profitiert? Privatanleger mit Schulden oder große Konzerne? Ich denke man sollte gerade, wenn man Angst hat entweder in Waffen und Nahrung investieren oder in die Börse.  

 

Januar 19, 2017 bearbeitet von S. Moon

[FranzMamba 147]

EIGENHEIM ist eben für viele deutsche einfach so ein Ziel im Leben was eben nicht hinterfragt wird sondern befolgt wird. Befeuert davon, dass es in vielen Fällen ja auch garnicht dumm ist und eben dem Herdentrieb "alle kaufen ja grade".

[Frau S. 3424]

naja ist nicht notwendigerweise ein deutsches ziel. in anderen ländern ist es viel verbreiteter eine wohnung /haus zu kaufen als in deutschland.

allerdings gerade in dem ort / milleu in dem ich aufgewachsen bin -  in meiner schule war ich die einzige die mit ihren eltern zur miete in einer wohnung gewohnt hat. alle anderen kinder wohnten im eigenen haus.

[Gast]

Zitat

Historisch gesehen, ist die Kapitalrendite von Immobilien über einen längeren Zeitraum AFAIK tendenziell immer schlechter gewesen als die der Aktienmärkte.

stimmt nicht:

https://www.boersen-zeitung.de/index.php?li=1&artid=2016214018&artsubm=bz

 

[S. Moon 650]

4 hours ago, Nachtzug said:

stimmt nicht:

https://www.boersen-zeitung.de/index.php?li=1&artid=2016214018&artsubm=bz

 

Potentiell interessant, wobei in 150 Jahren natürlich einige disruptive Ereignisse dazwischenkamen und schon die Frage ist was man genau vergleicht (Brutto/Netto...). Da ich dort nur einen Satz lesen kann, werd ich daraus natürlich nicht besonders schlau.

Gibt es irgendwo etwas Vergleichbares zum Dax Dreieck für Immobilien? Ist schon schwer die Daten allein zuverlässig zu erlangen. Müsste wohl irgendeine größere z.B. Genossenschaft mit ausreichend Entropie exemplarisch zur Verfügung stellen und selbst dann ist natürlich unklar ob die nur besonders gut eingekauft und gewirtschaftet haben und wie repräsentativ das ist. Oder gibt es andere Möglichkeiten die Daten zuverlässig zu erheben?

 

Boerse.de sagt beispielsweise:

>  Wie langfristige Daten des Researchhauses Bulwiengesa zeigen, verzeichneten Immobilien in Deutschland nach Abzug der Inflationsrate von 1970 bis 2009 überhaupt keine Wertsteigerungen! Das angeblich sichere Betongold verlor inflationsbereinigt bis zu 22 Prozent, wobei die längste Verlustphase 15 Jahre andauerte.

http://www.boerse.de/nachrichten/Dax-vs-Immobilien-Rendite-was-viele-nicht-wissen/7679836

Aber die sind natürlich befangen.  - Und reden nur vom Wert, nicht von Mieteinnahmen in Relation zum Investment.

> Bei fast 25 Prozent der Immobilienanlagen beträgt die Rendite null Prozent, den Vermietern bringt ihr Wohneigentum gar nichts, hat das Wirtschaftsforschungsinstitut herausgefunden. Bei 8,5 Prozent ist die Bruttorendite sogar negativ. [...] Nur 18 Prozent der Eigentümer können mit einer Verzinsung von 5 Prozent und mehr eine ordentliche Rendite erzielen.

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/sparen-und-geld-anlegen/magere-renditen-jeder-dritte-vermieter-macht-mit-immobilie-keinen-gewinn-13158425.html

=> Großes Risiko, wenn man nicht genau weiß, was man tut.

Januar 19, 2017 bearbeitet von S. Moon

[Neice 6451]

Schwierig. 

Ich weiss z.B., dass viele Ältere sich wundern, weil ihr Häuschen in der Pampa das sie 1960 gebaut haben nahezu unverkäuflich ist. Leute wollen nicht in die Pampa und Familien mit Geld die ihre Kids da aufwachsen lassen wollen, haben dann auch keine Lust auf altmodische Häuser und schielen halt auch auf Schulen & Co. im Umfeld. 

Mich würde da einfach mal ne Statistik über die Rendite in Top Lagen pro Stadt interessieren. Der Trend geht in die Stadt und dort ist der Platz begrenzt. 

[Frau S. 3424]

ein Wohnungskauf schließt ja auch nicht aus, dass ich ausserdem in Fonds investiere. Wie gesagt ich hab da ja z.b. schon eine BAV wo ich schonmal 100 euro pro Monat von meinem AG oben drauf bekomme. 

Das sind ja alles langfristige Investitionen und da schadet es sicher nicht auf mehr als ein Pferd zu setzen. Mir ist Sicherheit wichtiger als Gewinnmaximierung.

http://m.focus.de/immobilien/kaufen/wohin-mit-dem-ersparten-weitersparen-oder-haus-kaufen-was-tun-mit-30-000-euro_id_4554305.html

den artikel fand ich ganz gut. da wird geraten erst mehr kapital zu haben bevor man an häuserkauf denkt. 🤔 

ich hatte nur irgendwie das Gefühl das mir die zeit wegläuft. aber ja... ist sicher schlauer wen ich mit vermehrtem geld etwas kaufe als wenn ich es über Kredit finanziere wo ich ja zusätzliches geld berappen muss. 

erstmal anlegen irgendwie wollte ich ja sowiso und dann schauen wir mal wie die welt in 10 Jahren aussieht.

Januar 20, 2017 bearbeitet von salazey

[Geschmunzelt 4356]

vor 7 Stunden schrieb Neice:

Ich weiss z.B., dass viele Ältere sich wundern, weil ihr Häuschen in der Pampa das sie 1960 gebaut haben nahezu unverkäuflich ist. Leute wollen nicht in die Pampa und Familien mit Geld die ihre Kids da aufwachsen lassen wollen, haben dann auch keine Lust auf altmodische Häuser und schielen halt auch auf Schulen & Co. im Umfeld. 

Aus eigener Erfahrung aus der Suchphase: Es ist sogar in vielen Fällen noch trivialer. Wenn man einfach mal überlegt, was so die Mindestausstattung eines Luxusobjekts wie ein Eigenheim ist, damit es sich lohnt, Geld für diesen Luxus auszugeben, dann kann man mal bei Immoscout etc. schauen und staunen, wie viele Angebote man rausfiltern kann, ohne sich das Haus live ansehen zu müssen. Ich meine Gesichtspunkte wie

• Lage an Durchgangsstraße,
• Zimmeranzahl wie in großer Mietwohnung,
• fehlender Keller,
• fehlende Garage (für mich als denjenigen, der immer als letzter aus der Nachbarschaft zu Hause ist, macht Parkplatzsuche etwas aus),
• Terrassen- bzw. Balkonlage nach Norden / Osten (=nie Grillabende mit Sonne).

Und das sind nur die ersten Dinge, die mir einfallen. Dazu kommt dann noch das allgemeine Thema "Kaufpreisvorstellung angesichts Renovierungsbedarf". Und bei vielen neueren Häusern das Problem, dass sie etwas retortenhaft wirken, weil sie von Bauträgern nach Standardplänen hingestellt und durch die Auswahl der Bodenfliesen in der Gästetoilette individualisiert werden.

Alte Schule... da sagst Du was. Hatte ich in der Suchphase mal im Auge, ein ziemlicher geiler Bruchsteinbau. Aber eben eine ehemalige Dorfschule (= Weg zur Arbeit definitiv zu weit / lang). Und die Dinger sind baulich/energetisch oft eine Katastrophe (was machst Du mit vier Klassenzimmern zu je 60 qm und drei Meter Deckenhöhe?). Ich hatte im letzten Jahr beruflich mit einer zu tun. Ist halt so ne Sache.

Januar 20, 2017 bearbeitet von Geschmunzelt

[LeDe 3570]

vor einer Stunde schrieb Geschmunzelt:

• Lage an Durchgangsstraße,
• Zimmeranzahl wie in großer Mietwohnung,
• fehlender Keller,
• fehlende Garage (für mich als denjenigen, der immer als letzter aus der Nachbarschaft zu Hause ist, macht Parkplatzsuche etwas aus),
• Terrassen- bzw. Balkonlage nach Norden / Osten (=nie Grillabende mit Sonne).

- Schadstoffbelastung der verbauten Materialien
Meist gibt es kein Gutachten. Wer aber seiner Gesundheit nicht schaden will, besteht darauf das eines vor dem Kauf von den Eigentümern angefertigt wird. Denn wenn sich herausstellt, das Asbest-, Schwermetall-, PCB-, PAK-haltige Materialien verarbeitet wurden, staunt dann nicht schlecht was das kostet, nur um die Materialien raus zu bekommen, z.B. die Verarbeitung von asbesthaltigem Fliesenkleber. So lange sie an der Wand sind weniger das Problem. Will man Omas Fliesen nicht mehr, oder sie kommen runter sieht das schon anders aus. Das Zeug ist mitunter überall verarbeitet. Wandputze, Bodenbeläge. Stromverteilerkästen, Fassadenverkeidung (Eternit), Dämmmaterialien (Spritzasbest - höchst gefährlich) etc.

Meine Empfehlung heute, für alle Gebäude vor 1990, Schadstoffbericht einfordern, da es einen massgeblichen Einfluss auf den Wert des Objektes haben kann.

LeDe

Januar 20, 2017 bearbeitet von LeDe

[Gast الحكيم]

Ich werfe einfach mal die Idee vom alternativen Wohnen in den Raum. Minihomes / Mobilehomes oder ein entsprechend umgerüstetes Garten oder Freizeithaus. Das gibt es bereits für einen Bruchteil einer konservativen Immobilie. Werterhalt geht natürlich gegen 0 aber mietfrei als Rentner lässt sich auch damit erreichen.

[Gast]

vor 28 Minuten schrieb Schwielenschorsch:

Minihomes / Mobilehomes oder ein entsprechend umgerüstetes Garten oder Freizeithaus.

Da hat man meist das Problem, dass das nicht "meldefähig" ist und man noch zusätzlich eine offizielle Meldeadresse braucht.

[Gast]

vor 10 Stunden schrieb S. Moon:

>  Wie langfristige Daten des Researchhauses Bulwiengesa zeigen, verzeichneten Immobilien in Deutschland nach Abzug der Inflationsrate von 1970 bis 2009 überhaupt keine Wertsteigerungen! Das angeblich sichere Betongold verlor inflationsbereinigt bis zu 22 Prozent, wobei die längste Verlustphase 15 Jahre andauerte.

Ich denke auch, solche Statistiken entstehen, wenn man Großstadt und Provinz in einen Topf wirft - beides komplett unterschiedliche Märkte, die nicht viel miteinander zu tun haben. Oder Westdeutschland und Ostdeutschland zusammen - im Osten gab es Anfang der Neunziger eine Blase, die dann auch geplatzt ist - im Westen nicht.

[Frau S. 3424]

vor 1 Stunde schrieb Schwielenschorsch:

Ich werfe einfach mal die Idee vom alternativen Wohnen in den Raum. Minihomes / Mobilehomes oder ein entsprechend umgerüstetes Garten oder Freizeithaus. Das gibt es bereits für einen Bruchteil einer konservativen Immobilie. Werterhalt geht natürlich gegen 0 aber mietfrei als Rentner lässt sich auch damit erreichen.

haha ich stell mir schon vor wie ich im windschiefen Hexenhäusschen im Wald lebe mit einer Horde Katzen! Ich fürchte aber das die Kosten mir da Glasfaserkabel hinlegen zu lassen die günstige Immobilie wieder aufhebt 🤔

[FranzMamba 147]

Ach bis du in Rente bist gibts Flächendeckend schnelles Mobiles Netz ;)  Muss ja nicht im tiefsten Outback sein,.

[Gast]

Es kann aber durchaus passieren, dass man im Alter ganz andere "Wohnvorlieben" entwickelt als als junger Mensch. Mit 30 denken natürlich alle, sie müssen auf jeden Fall in der City wohnen und das wird auch immer so bleiben. Vielleicht will man mit 50 oder 60 aber dann doch lieber den ruhigen Vorort direkt am Waldrand.

[hd#41 32]

Ich würde an deiner Stelle kein Kapital ansparen und zeitnah eine Wohnung kaufen und finanzieren. In beiden genannten Städten (Berlin, Leipzig) ist die Wertsteigerung pro Jahr aktuell höher als der Darlehenszins. Es gibt auch keine Anzeichen das sich daran die nächsten Jahre etwas ändern. Ich würd vielleicht nicht unbedingt in den 1a Lagen kaufen sondern eher 1b. Da ist tendenziell noch mehr Luft nach oben.

Solange sich der Markt nicht verändert zahlst du mit jedem jahr das du wartets mehr für die Wohnung. Im Gegensatz wirst du aber vermutlich bei weitem nicht soviel EK ansparen können, sodass sogar nicht mal das EK/FK Verhältnis besser wird.