Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[Der Namenlose 242]

Wenn ich sehe, wie hier mit 110% Prozentfinanzierungen und immer gehobelt bis zum Maximum, dann mache ich mir ernsthaft Sorgen. Wir sind in einer Niedrigzinsphase und eher am Ende als am Anfang des Immobooms. Das kann eigentlich fast nicht gut gehen. Vermutlich gibt es nichts, womit so viele Leute reich geworden oder pleite gegangen sind, wie mit Immobilien. 

9% Mietrendite wie bei dem einen Objekt in der heutigen Zeit? Entweder macht da jemand was total richtig oder total falsch. Zumindest bin ich gespannt, wie das ausgeht.

[Gast]

ging das 9%-Ding über Immoscout weg oder wie bist du da rangekommen?

[suchti. 2491]

vor 58 Minuten, Der Namenlose schrieb:

Wenn ich sehe, wie hier mit 110% Prozentfinanzierungen und immer gehobelt bis zum Maximum, dann mache ich mir ernsthaft Sorgen. Wir sind in einer Niedrigzinsphase und eher am Ende als am Anfang des Immobooms. Das kann eigentlich fast nicht gut gehen. Vermutlich gibt es nichts, womit so viele Leute reich geworden oder pleite gegangen sind, wie mit Immobilien. 

9% Mietrendite wie bei dem einen Objekt in der heutigen Zeit? Entweder macht da jemand was total richtig oder total falsch. Zumindest bin ich gespannt, wie das ausgeht.

Naya, wie es scheint hat walga nahezu 100%e Jobsicherheit, dazu vermietet er Wohnungen, die preisgünstig sind und somit deutlich geringere Wahrscheinlichkeit für Mietausfall haben. Wäre allerdings interessant zu wissen wie viele Wohnungen prozentual ausfallen müssten damit walga in Schwierigkeiten kommt. Vielleicht kannst du dazu ja mal was sagen @walga

[joeblow 58]

Hast Du eigenlich schon mal über sozialen Wohnungsbau nachgedacht? Gerade in NRW gibt es sehr interessante Konditionen (25 % Tilgungszuschuss - 10 Jahre zinslos)

Mietbindung noch 10 Jahre nach Tilgung. Mieterrisiko dürfe sich reduzieren, indem man versucht es direkt an die Kommune zu vermieten. Dafür braucht man Eigenkapital - mich juckt es da ganz schön....Die Konditionen dürften noch besser werden und das sollte man mindestens im Auge behalten.

[Der Namenlose 242]

4 hours ago, suchti. said:

Naya, wie es scheint hat walga nahezu 100%e Jobsicherheit, dazu vermietet er Wohnungen, die preisgünstig sind und somit deutlich geringere Wahrscheinlichkeit für Mietausfall haben. Wäre allerdings interessant zu wissen wie viele Wohnungen prozentual ausfallen müssten damit walga in Schwierigkeiten kommt. Vielleicht kannst du dazu ja mal was sagen @walga

Konservativ betrachtet können Wohnungen aber auf Jahre einen negativen CashFlow bringen, wenn es mal doof läuft mit Mieter,  Renovierung, Schadensbehebung, ... Und in Zwangsverwertung bekommt man vielleicht 50% der Kaufpreises wieder. 

Und ob man dann mit 200k Gehalt 1m Schulden managen möchte?

Will jetzt nicht den Teufel an die Wand malen. Es gibt aber Gründe warum sowas häufig schief geht. Vielleicht treffen sich die Leute in Leipzig auch regelmässig auf ein Bier und überlegen, welche Schrottimmobilie sie dem Möchtegernschweizer als nächstes andrehen? Wirkt als auf mich fast wie ein Kaufrausch. 

Bin halt vorsichtiger, aber bei mir geht es auch mehr um Wohlstandssicherung als um Aufbau.

 

[Gast Juninho]

vor 4 Minuten, Der Namenlose schrieb:

Konservativ betrachtet können Wohnungen aber auf Jahre einen negativen CashFlow bringen, wenn es mal doof läuft mit Mieter,  Renovierung, Schadensbehebung, ... Und in Zwangsverwertung bekommt man vielleicht 50% der Kaufpreises wieder. 

Und ob man dann mit 200k Gehalt 1m Schulden managen möchte?

Will jetzt nicht den Teufel an die Wand malen. Es gibt aber Gründe warum sowas häufig schief geht. Vielleicht treffen sich die Leute in Leipzig auch regelmässig auf ein Bier und überlegen, welche Schrottimmobilie sie dem Möchtegernschweizer als nächstes andrehen? Wirkt als auf mich fast wie ein Kaufrausch. 

Bin halt vorsichtiger, aber bei mir geht es auch mehr um Wohlstandssicherung als um Aufbau.

 

Es ist ihm wohl durchaus bewusst, dass er Risiken eingeht, sind ja immerhin schon auf Seite 11. Ist haltn bisschen der Get rich or die tryin Ansatz. Weiß er aber auch.

[Geschmunzelt 4356]

Ich würde auch mal “Berater“ sagen. Steuern auf jeden Fall, wenn ich das so lese, Verträge glaube ich auch. Aber Disclaimer: Reine Ferndiagnose. 

[walga 1908]

Am 10.8.2017 um 21:16 , Nachtzug schrieb:

führ sie jetzt schon an das Immothema ran, dann kann sie da irgendwann mal deine Mitarbeiterin für deine Immobilienverwaltung sein

Ich werde ihr immer mal nebenbei von meinen Sachen und den Vorteilen berichten. Wenn sie dann neugierig wird und nachfragt, dann helfe ich ihr. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass man Leuten dieses Wissen nicht aufzwingen sollte. Lieber vorleben und hoffen   Nichts desto trotz haben wir ein bissle Finanz-Ziele besprochen und über ein Konten-Modell nachgedacht. Sobald sie regelmäßig Geld verdient, kann man tiefer in die Materie einsteigen.

 

Am 11.8.2017 um 05:50 , Neice schrieb:

Ich kann Dir nicht sagen, wie Du einen guten Steuerberater findest. 

Mein Erster war ein Idiot. Meinen Zweiten habe ich von einem Geschäftsführer, dessen Unternehmen ich als Kunde hatte, empfohlen bekommen. Der hatte dort früher eine Ausbildung zum Steuerfachangestellten gemacht, hat also seinen ehem. Chef empfohlen. Der war auch gut, bis dann ein Nachfolger die Kanzlei übernommen hat. Seitdem bin ich zunehmend unzufrieden und stelle mir die Frage selbst. 

Ich würde aber ehrlich gesagt nicht in Grenznähe suchen und wild anschreiben. 

Die Konstellation die Du da beschreibst ist einfach. Das kann jeder Steuerberater. Auch Dein aktuelles Problem ist einfach. 

Was ich mit einem Steuerberater abgleichen würde, wäre die komplette Strategie. Also Dein Plan, 50-100 Wohnungen zu kaufen, Deinen Hauptjob zurück zu fahren. Ggf. im Ausland zu wohnen und von den Erträgen zu leben. Das muss er verstehen und den Teil steuerlich betreuen können und sollte einen Fokus auf dem Thema Immobilien haben. Ansonsten hast Du da ganz schnell jemanden, dessen Fokus auf Ärzte und lokalen Unternehmen liegt. Sprich wo der Einzelhändler seine Buchhaltung erstellen lässt und Schreiner Müller monatlich mit dem Schuhkarton ankommt. 

Das ist vor allem deswegen interessant, weil ja über die Zusammenarbeit ein KnowHow Transfer von ihm zu Dir stattfindet. Außerdem kennen Steuerberater Unternehmen ja auch im Detail und haben Kontakt zu den Unternehmern. Oft wissen sie, wie etwas funktioniert, weil sie wissen, wie es ein anderer Mandant gelöst hat. Oder sie haben Kontakte, die man nutzen kann. 

So in die Richtung würde ich denken. Mein Ansatz wäre, andere Immobilieninvestoren zu fragen, die Dein Ziel schon erreicht haben und sich da passende Steuerberater empfehlen zu lassen. 

 

Ich werde Montag erstmal Widerspruch gegen meinen Steuerbescheid einlegen und habe dann einen Termin mit dem Steuerhilfeverein. Die Frau sagte, sie will es sich mal anschauen. Wenn es ihr zu komplex wird, leitet sie mich an einen richtigen Steuerberater weiter. Bin gespannt.

 

Am 11.8.2017 um 09:04 , Der Namenlose schrieb:

Wenn ich sehe, wie hier mit 110% Prozentfinanzierungen und immer gehobelt bis zum Maximum, dann mache ich mir ernsthaft Sorgen. Wir sind in einer Niedrigzinsphase und eher am Ende als am Anfang des Immobooms. Das kann eigentlich fast nicht gut gehen. Vermutlich gibt es nichts, womit so viele Leute reich geworden oder pleite gegangen sind, wie mit Immobilien. 

9% Mietrendite wie bei dem einen Objekt in der heutigen Zeit? Entweder macht da jemand was total richtig oder total falsch. Zumindest bin ich gespannt, wie das ausgeht.

Ich mache keine halben Sachen. Entweder gebe ich richtig Gas und habe eine effektive Aufbau-Phase oder ich scheitere. Ich bin kein freund von langsamen Vermögensaufbau in 20 Jahren. Zu groß ist mein Interesse an der finanziellen Freiheit und dem damit verbundenen Vorteilen, als das ich noch 20 Jahre warten will. Umso höher das Risiko, desto höher die Rendite. Wenn man sich des Risikos bewusst ist, kann man früh genug vorsorgen und Gegenmassnahmen enwickeln. Weiter vorne habe ich einen Beitrag zu meinem Risiko-Management geschrieben. Vielleicht hilft dir das meine Strategie besser zu verstehen.

 

Am 11.8.2017 um 09:47 , Nachtzug schrieb:

ging das 9%-Ding über Immoscout weg oder wie bist du da rangekommen?

17 meiner 19 Wohnungen habe ich von Immoscout. Das 9% Ding habe ich von einem Makler direkt bekommen. Keine Ahnung ob es inseriert war. Der Makler kauft ganze Wohnungspakete aus Bank-Verwertungen und verkauft dann die Wohnungen einzeln raus. Hatte gut Glück. Habe den Makler letzte Woche angeschrieben, ob er wieder was für mich hat

 

Am 11.8.2017 um 10:07 , suchti. schrieb:

Naya, wie es scheint hat walga nahezu 100%e Jobsicherheit, dazu vermietet er Wohnungen, die preisgünstig sind und somit deutlich geringere Wahrscheinlichkeit für Mietausfall haben. Wäre allerdings interessant zu wissen wie viele Wohnungen prozentual ausfallen müssten damit walga in Schwierigkeiten kommt. Vielleicht kannst du dazu ja mal was sagen @walga

Momentan könnte ich den Ausfall von 2 Wohnungen verkraften, ohne selbst drauf zahlen zu müssen. Also 10%. Diese 10% hört man auch oft von anderen Investoren als kalkulatorischen Mietausfall.

Bisher hatte ich genau eine Kündigung zu verzeichnen. Ich hatte einen Makler beauftragt. Ich musste etwas mit der Kaltmiete runter gehen, dafür hatte ich einen nahtlosen Übergang ohne Leerstand. Das ist für mich in Ordnung.

 

Am 11.8.2017 um 13:43 , joeblow schrieb:

Hast Du eigenlich schon mal über sozialen Wohnungsbau nachgedacht? Gerade in NRW gibt es sehr interessante Konditionen (25 % Tilgungszuschuss - 10 Jahre zinslos)

Mietbindung noch 10 Jahre nach Tilgung. Mieterrisiko dürfe sich reduzieren, indem man versucht es direkt an die Kommune zu vermieten. Dafür braucht man Eigenkapital - mich juckt es da ganz schön....Die Konditionen dürften noch besser werden und das sollte man mindestens im Auge behalten.

Nein, habe ich noch nicht. Ich glaube, das rechnet sich nicht. Man muss dafür die Mieten sehr gering halten. So gering, dass sich die 25% Zuschuss nicht rechnen. Zumal bekommt man bei Sozialwohnungen ehr schlechteres Miet-klientel. Ich muss aber auch sagen, dass ich mich wenig damit beschäftigt habe (nur eine Doku gesehen).

 

Am 11.8.2017 um 14:44 , Der Namenlose schrieb:

Und ob man dann mit 200k Gehalt 1m Schulden managen möchte?

Will jetzt nicht den Teufel an die Wand malen. Es gibt aber Gründe warum sowas häufig schief geht. Vielleicht treffen sich die Leute in Leipzig auch regelmässig auf ein Bier und überlegen, welche Schrottimmobilie sie dem Möchtegernschweizer als nächstes andrehen? Wirkt als auf mich fast wie ein Kaufrausch. 

Ich glaube mit deiner negativen und neid-belasteten Einstellung wirst du ehr auf die Nase fallen als ich.

Hier mal eine Buchempfehlung für dich:  Pessimisten küsst man nicht

 

Am 11.8.2017 um 14:50 , Juninho schrieb:

Es ist ihm wohl durchaus bewusst, dass er Risiken eingeht, sind ja immerhin schon auf Seite 11. Ist haltn bisschen der Get rich or die tryin Ansatz. Weiß er aber auch.

Das trifft es ziemlich genau. Interessanterweise kannte ich den Sprich noch nicht. Merci

 

Am 11.8.2017 um 15:56 , Geschmunzelt schrieb:

Ich würde auch mal “Berater“ sagen. Steuern auf jeden Fall, wenn ich das so lese, Verträge glaube ich auch. Aber Disclaimer: Reine Ferndiagnose. 

Jup, jenachdem was am Montag bei raus kommt. Ich werds hier schreiben :D

[rsc 552]

"Wer ausdauernd ist, scheint gegen dauernden Misserfolg gefeit zu sein: Jeder Rückschlag, jede Niederlage erweist sich für ihn lediglich als eine weitere Etappe zum endgültigen Erfolg. [...] Wer genügend Willenskraft und Selbstvertrauen besitzt, um nach jedem Sturz wieder aufzustehen und weiterzumarschieren, der erreicht am Ende unweigerlich sein Ziel. Hindernisse und Entmutigungen sind die Feuerprobe, die jeder bestehen muss, ehe er sich auf seinen wohlverdienten Lorbeeren ausruhen kann. Wer durchhält, wird für seine Ausdauer fürstlich belohnt - denn es gibt keinen Plan, den er nicht realisieren, kein Ziel, das er nicht erreichen könnte. Aber das ist noch nicht alles: Wer unermüdlich weiterkämpft und sich von keinem Hindernis abschrecken lässt, gelangt irgendwann auf seinem Weg zu einer Erkenntnis, die noch weit wertvoller ist als alle Schätze dieser Welt. Er erkennt nämlich, dass jede Widrigkeit den Keim eines ebenso großen Vorteils in sich trägt."

Bei diesem Thread musste ich unweigerlich an dieses Zitat denken. @walga nimmt sich die Zeit und wendet viel Mühe auf, uns auf seinem Weg teilhaben zu lassen. Ich finde es erstaunlich, wie viele neidende Leute das direkt triggert, die ihm hier die ganze Zeit den Teufel an die Wand malen wollen ohne jegliches Interesse daran, ihm Hinweise oder Ratschläge geben zu wollen - lediglich getrieben von Neid und Missgunst. Er kennt das Risiko und hat schon hundert Mal gesagt, dass er es trotz des Risikos durchzieht. Trotz der ganzen windmühlenartigen Beiträge hier gibt er uns immer noch Updates und gewährt uns Einblicke in Kalkulationen, Mindsets und Erfahrungen, derer es sehr viel Zeit für die schriftliche Aufbereitung bedarf. Ich wünsche mir inständig für dich, dass du die neiderfüllten Beiträge hier als zusätzlichen Ansporn siehst und dich aller Widrigkeiten zum Trotz mit deinem Vorhaben durchsetzen wirst und den verdienten Erfolg erntest. Lass den Kleingeistern ihren kleinen Geist und zeig ihnen, wie falsch sie lagen. 

Alles Gute.

Cheers,
rsc

[Neice 6451]

vor 37 Minuten, rsc schrieb:

Ich wünsche mir inständig für dich, dass du die neiderfüllten Beiträge hier als zusätzlichen Ansporn siehst und dich aller Widrigkeiten zum Trotz mit deinem Vorhaben durchsetzen wirst und den verdienten Erfolg erntest. Lass den Kleingeistern ihren kleinen Geist und zeig ihnen, wie falsch sie lagen. 

Mal davon abgesehen: 

So etwas muss polarisieren. Wenn es sich nicht polarisiert in eine Fanbase und eine Gegenfraktion, würde irgendwas nicht stimmen. Man kann das sogar im Marketing aufgreifen. Beispielhaft mal Julian Zietlow mit seinem Programm "Size Zero - Abgerechnet wird am Strand". Das generiert sofort auf der einen Seite jede Menge Fans und auf der anderen Seite Hate. Magersüchtig. Knochen. Nicht weiblich. Zu jedem Erfolgsfoto kommen die Hater. Und das ist gut so und generiert erst die Dynamik. 

Würde ich mir keinen Kopf machen. Ist ein gutes Indiz, dass man ein interessantes Thema hat. 

[Gast Juninho]

vor 5 Stunden, Neice schrieb:

Mal davon abgesehen: 

So etwas muss polarisieren. Wenn es sich nicht polarisiert in eine Fanbase und eine Gegenfraktion, würde irgendwas nicht stimmen. Man kann das sogar im Marketing aufgreifen. Beispielhaft mal Julian Zietlow mit seinem Programm "Size Zero - Abgerechnet wird am Strand". Das generiert sofort auf der einen Seite jede Menge Fans und auf der anderen Seite Hate. Magersüchtig. Knochen. Nicht weiblich. Zu jedem Erfolgsfoto kommen die Hater. Und das ist gut so und generiert erst die Dynamik. 

Würde ich mir keinen Kopf machen. Ist ein gutes Indiz, dass man ein interessantes Thema hat. 

Find ich nicht vergleichbar. Julian Zietlow is jemand, der die "dumme" Herde abzockt. Ist klar, dass das Kritik erntet, weil sowas Kritik ernten muss.

Walga macht nix verwerfliches, geht lediglich volles Risiko. Auf die Risiken hinzuweisen, gehört hier schon rein. Hilft ihm ja auch diese bestmöglich zu erkennen. Aber ihn scheitern sehen zu wollen, dafür gibt´s kein Grund...

[Gast]

Ahoi Walga,

wie hoch ist deine durchschnittliche Tilgung (in % vom aufgenommenen Kredit)?

Sorry falls das schon irgendwo steht, dann hab ich es überlesen.

VG

[Neice 6451]

vor 1 Stunde, Juninho schrieb:

Find ich nicht vergleichbar. Julian Zietlow is jemand, der die "dumme" Herde abzockt. Ist klar, dass das Kritik erntet, weil sowas Kritik ernten muss.

Walga macht nix verwerfliches, geht lediglich volles Risiko. Auf die Risiken hinzuweisen, gehört hier schon rein. Hilft ihm ja auch diese bestmöglich zu erkennen. Aber ihn scheitern sehen zu wollen, dafür gibt´s kein Grund...

Auf einer sachlichen Ebene kann man das so sehen. 

Emotional passiert aber genau das Selbe. Es triggert negative Emotionen an. Die einen sehen darin Abzocke. Die anderen reagieren auf Size Zero als Trigger und sehen da magersüchtige Mädels als Ziel. Ich habe nur Julian Zietlow als Beispiel genommen, weil er das bewusst macht. Der Name ist so gewählt, um diese Polarisierung zu erreichen. 

Walga erzeugt das unbeabsichtigt nebenbei.

Aber da werden unterschiedliche Menschen angetriggert. Die einen sehen es als Idee und überlegen, ob sie das auch machen könnten. Die nächsten sehen es als Motivation und legen in anderen Bereichen los oder denken größer. Dann gibt es wieder Leute, die das einfach nur "Konsumieren". Aber dann eben auch Leute, die das schlimm finden (Leute mit höheren Mieten abzocken als man eigentlich benötigt - ist jetzt bei der geringen Rendite pro Wohnung nicht so heftig). Und es gibt Leute, bei denen das weit außerhalb der eigenen Komfortzone ist. Dann gibt es noch Leute, die gerne runter machen. 

Es ist unmöglich, nur die Zielgruppe zu adressieren, die es als Motivation und Austauschmöglichkeit sehen. Das ist aus Marketingsicht spannend, weil es Diskussionen fördert. Die einen schreiben dagegen. Die anderen verteidigen. Das kann man unglaublich gut nutzen. 

Als Author kann man da ne ganz einfache Linie fahren: 100% auf die Zielgruppe konzentrieren. Wenn ich Leute motivieren und inspirieren möchte, dann schreibe ich nur für diese und ignoriere den Rest. Alles andere macht einen auch Wahnsinnig und zieht einen runter. 

[Gast]

vor 22 Stunden, walga schrieb:

Der Makler kauft ganze Wohnungspakete aus Bank-Verwertungen

Zwangsversteigerungen wären vielleicht auch was für dich

[walga 1908]

ETW14 - Meine Wohnung #20

Letzte Woche habe ich von einem Makler eine Wohnung angeboten bekommen. Ich fragte neugierig nach, da es laut Expose 7.7% Rendite waren. Ich wollte wissen, ob die Angabe in Kaltmiete oder Warmmiete waren. Oft freut man sich zu früh, weil die Makler die Warmmiete angeben und man so auf die falsche Rendite kommt.

Diesmal hatte ich Glück und es war Kaltmiete. Also ließ ich mir weitere Unterlagen zukommen und schaute mir alles an. Ich gab alle Daten in mein Excel-Tool ein und der Cashflow ließ sich sehen. 

Meine beiden Kriterien (mindestens 7% Rendite)  und 1 Promille Cashflow  (64€ monatlicher Cashflow bei  62.000€ Kaufpreis) waren erfüllt, ich wollte zuschlagen. Trotzdem setzte ich einen niedrigeren Kaufpreis an, einfach aus Prinzip. Ich bot 55.000€.  Außerdem wollte ich, dass der Verkäufer einen Nachmieter zu gleichen Kaltmiete findet, sodass ich meine Rendite sicher habe. Die alte Mieterin war Rentnerin und ging in ein Pflegeheim.

Hier die Eckdaten der Wohnung.

 

Die Wohnung liegt in Grünau Mitte, einige werden jetzt meckern. Zu Recht, anscheinend ist es ein unbeliebtes Viertel mit Wohnsilos.

Dieses Gebäude ist allerdings sehr neu (1996) und hat im gleichen Haus  einiges an Gewerbe (Banken, Therapien, Ärzte, usw.). Somit ideal für Rentner. Ich habe die Erfahrung gemacht, Rentner zahlen gerne mehr, wenn der Supermarkt, der Arzt, die Bank usw. gleich um die Ecke sind. Der Grundriss ist ebenfalls perfekt und sogar mit Balkon.

Ich bin gespannt wie es weiter geht. Die Mieter-Suche geht los, sobald ich die Vollmacht vom Eigentümer bekomme. Er übernimmt die Kosten. Wenn sich nur ein Mieter zur geringeren Miete finden lässt (wovon ich nicht ausgehe), dann muss ich den Kaufpreis nochmal verhandeln oder gegeben falls den Deal abblasen.

 

 

[noisereduction 83]

Der Ansatz, der hier gefahren wird, ist für die derzeitige Situation genau richtig: To Big TO Fail, jetzt ist das Alter und das Einkommen da, jetzt muss dies genutzt werden. Alle vorgebrachten negativ Argumente sind einzeln betrachtet Richtig: die Zinsen, die Finanzierung,Mietrisiko, Immobilienblase Alles heute richtig. Auch das absehbar all die alten Leute sterben und keine wirtschaflich gleichwertige Masse nachwächst, spätestens da geht der Immomarkt den Bach runter Aber: wir bewegen uns auf einen massiven wirtschaftlichen und Finanzkollaps zu,ja, ich höre schon den Aufschrei - niemand will das wahr haben aber z.B. den sprunghaften Anzug der realen! Inflation sollte jeder schon gemerkt haben. Der Film der läuft heisst Kapitalismus - willkommen. D.H wohl.dem, der brav in seine Papieraltersversorge etc.Blabla einzahlt. Puff weg.Wir erinnern uns an die Euroumstellung, eine einzige Inflationsbereinigung. Was seit jeher zählt sind Werte, echte Werte und wtf, je mehr Inflation, je billiger werden seine Kredite.Und Nein, er hat keine Einkommenssicherheit.Ich kenne SAP Berater mit mehr Einkommen - auch die werden arbeitslos, fahren gegen den Baum etc- das Leben halt.Sobald die ersten Wohnungen abbezahlt sind kann man die schön in ein Unternehmen einbringen und sich absichern.Was kann dem TE schlimmstenfalls passieren: Dank Deutschland 7 Jahre low Level Leben in ner Privat insolvenz, aber: er hat es versucht - für die richtigen Motive.

August 18, 2017 bearbeitet von noisereduction

[C_h_o_p_i_n 299]

@walga

Wenn ich das richtig überblicke,  hast Du den Vorteil eine sehr gut bewerteten Jobs mit gutem Einkommen = hohe Bonität.
100% Finanzierungen sind nach der Einschätzung eines Freundes bei normalen Einkommen eher selten. 

Wie könnte dann der Einstieg gelingen? 

Wie verkraftest Du umfangreichere Mietausfälle und wenn größere Objektsanierungen im Gemeinschaftseigentum notwendig sind? 
Wo sind die Puffer und wie bist Du zu einer "Risikobewertung" gekommen? 

[Gast]

vor 12 Stunden, C_h_o_p_i_n schrieb:

100% Finanzierungen sind nach der Einschätzung eines Freundes bei normalen Einkommen eher selten. 

Wie könnte dann der Einstieg gelingen? 

Idee aus dem Immopreneur-Forum: Kleine Wohnung in billiger Stadt kaufen und über Konsumentenkredit finanzieren.

Nicht ungeprüft zur Nachahmung empfohlen 🤔

[Gast]

Angeblich ist Leipzig schon "ausverkauft" - da sieht man mal, wie unreflektiert das Thema "Immobilienboom" von der Presse hochgebracht wird. Kein Wunder, die holen sich die Expertise von irgendwelchen Maklern ein, die an steigenden Preisen interessiert sind und am liebsten jeder Stadt den Stempel "ausverkauft" aufdrücken würden.

 

Zitat

„Leipzig ist für Investoren quasi ausverkauft, und die Preise sind jenseits von Gut und Böse“

http://www.lvz.de/Mitteldeutschland/Wirtschaft/Leipzig-ist-fuer-Investoren-quasi-ausverkauft

August 19, 2017 bearbeitet von Gast

[Der Namenlose 242]

On 8/18/2017 at 9:57 PM, Nachtzug said:

Idee aus dem Immopreneur-Forum: Kleine Wohnung in billiger Stadt kaufen und über Konsumentenkredit finanzieren.

Nicht ungeprüft zur Nachahmung empfohlen

Aber hoffentlich nur die fehlenden Prozente zur Vollfinanzierung? Eine normale Hypothek sollte immer die günstigere Variante sein.

[walga 1908]

Kapitel 11: Zwischenfazit 2017

 

Hallo liebe Freunde,

 

Das Jahr 2017 ist zur Hälfte rum und ich kann in kleines Zwischen-Fazit zu meinem Immobilien-Projekt schreiben. Wie ich mich damit fühle, wie weit ich bei meinen Zielen bin und wie ich die Zukunft sehe. Fangen wir mit den Zielen an.

Ziele 2017

Anbei meine Ziele, die ich mir für 2017 im Bereich beruflich/Immobilien gesetzt hatte.

Ich hatte im Jahr 2016 sechs Wohnungen gekauft, also hatte ich diese Zahl für 2017 verdoppelt. Ich bin ein grosser Freund vom Verdoppeln der Ziele! Das hört sich beim Aufschreiben der Ziele immer sehr ambitioniert und gross an, stellt sich später aber als sehr realistisch heraus. Das halbe Jahr ist rum und ich habe bereits 13 Wohnungen gekauft. Das Ziel ist also übererfüllt.

Als zweites Ziel hatte ich mir ein Mehrfamilienhaus gesetzt. Das konnte ich bisher nicht umsetzen. Bisher habe ich mich auch nicht gross darum gekümmert. Anfang des Jahres hat mir ein Makler mal ein paar MFH vorgestellt, aber ich hatte noch einige ETWs mit meiner Bank abzuarbeiten (Lastenübergang). Mittlerweile habe ich sechs „offene“ Wohnungen abgearbeitet und für die verbleibenden vier Wohnungen dürfte der Lastenübergang diesen oder nächsten Monat passieren. ETW14 jetzt mal aussen vor gelassen.

Wenn ich es also ernst meine, muss ich etwas Eigenkapital sparen, um mir ein erstes kleines MFH kaufen zu können. Ich denke da an die Kategorie um die 200.000€. Mal schauen, ob es sowas auf dem Markt gibt und rentabel ist. Dafür müsste ich mich aber bei den Investments von ETWs dieses Jahr zurück halten…und das fällt mir schwer, wie ich weiter vorne schon geschrieben habe (siehe ETW14). Wichtig wären mir hier vor allem der Lerneffekt eines MFH und das Nehmen der nächsten Hürde. Bisher fühlen sich MFH noch sehr „gross“ und unüberschaubar an. Vor allem weil ich das Handling durch die fehlende Eigentümergemeinschaft und die fehlende IHR noch nicht gut einschätzen kann.

Meinen dritten und vierten Punkt werde ich dieses Jahr nicht schaffen. Das liegt aber weniger an mir, sondern mehr an den Gegebenheiten meiner Firma. Ich hatte ein super letztes Jahr und beides in meinem Zielgespräch gefordert. Beförderung und mehr Kohle. Am Ende sind es „nur“ 2.160€ mehr und keine Beförderung geworden. Begründung: „Es muss im Rahmen des Teams bleiben“. So ein scheiss! Wenn es danach geht, dann werde ich nie befördert. Weil die anderen (Mitte 55 Jahre alt) auf ihrem (Senior-)Level verbleiben und kein Bock auf Höheres haben. Und wenn die das Level des ganzen Teams nicht erhöhen, darf ich auch nicht höher. So erstickt man Motivation und Ehrgeiz im Team.

Bezüglich des neuen Wissens habe ich mich gut eingearbeitet. Ich habe zusammen mit der SAP Basis unser BW Portal vom classic auf Fiori umgestellt. Dafür musste ich mir einiges an Wissen aneignen. Habe ich im Selbststudium und mit Hilfe von google und youtube gemacht. Diesen Punkt kann ich also abhaken.

Dazu kommt, dass ich bisher drei grosse Projekte dieses Jahr hatte, und alle on time, on Budget und mit grosser Kundenzufriedenheit abgeschlossen habe. Somit habe ich Ende des Jahres wieder Futter für neue Gehaltsverhandlungen. Wenn ich aber erneut sehe, dass mich mein Team limitiert, dann muss ich wohl die Suche nach etwas Neuem forcieren. Auf der einen Seite schade, da wir nächstes Jahr HANA einführen und ich dort viel lernen kann, auf der anderen Seite will ich keine Karriere bei einer Firma machen. Meine Zukunft liegt in meinen Immobilien.

Bei meinen privaten Zielen habe ich ebenfalls mehr als die Hälfte erreicht, ich bin auf einem guten Weg. Aber das würde hier den Rahmen sprengen.

Aktuelles Passives Einkommen

Und damit kommen wir zum nächsten Punkt, dem passiven Einkommen. Als Ziel hatte ich mir damals 50 Wohnungen gesetzt, weil ich ein passives Einkommen von monatlich 5.000€ wollte. 3.000€ zum Abdecken aller Kosten und 2.000€ für zusätzliches Wachstum. Anfangs des Jahres war ich bei 72 € passiven Einkommen, mittlerweile bin ich bei monatlichen 950 €. Ich habe also fast 20% meines Zieles erreicht. Wenn ich mein passives Einkommen jedes Jahr um 20% steigern kann, dann brauche ich noch 2 Jahre zur finanziellen Unabhängigkeit und 4 Jahre zur finanziellen Freiheit. Das klingt gut und ist realistisch. Ich merke, wie ich dieses Jahr die Investitionskosten für neue Objekte teilweise schon durch den Cash aus den alten Objekten bezahlen kann….das fühlt sich sehr gut und befriedigend an. Es ist wie ein kleiner Schneeball der immer grösser wird. Man bekommt mehr Kohle, bessere Kontakte und mehr Vertrauen in sein Tun. Dadurch erzielt man wiederum noch bessere Ergebnisse.

Grosse Rückschläge blieben bisher aus. Bis auf eine grössere Reparatur von einem Fenster (400€) und dem Absenken der Kaltmiete einer Wohnung durch Mieterwechsel (von 334€ auf 299€) habe ich alles heil überstanden. Meine Mieter machen keine Probleme und die Miete kommt regelmässig. Das darf gern so weiter gehen. Bisher lässt sich alles super remote regeln. Internet und Handy reichen vollkommen aus.

Meine P2P Investments entwickeln sich ebenfalls bestens. Ich habe jetzt schon mehr als doppelt so viel Gewinn wie im Juli…Meine Prognose für Ende August ist der dreifache Gewinn (Zinseinnahmen). Ein Fazit kann ich aber erst am 1.9. geben, wenn der August komplett abgeschlossen ist. So wie es aussieht, braucht P2P immer erstmal einen Monat Anlauf um richtig ins Rollen zu kommen. Also bei jeder neuen Einzahlung dauert es rund 1 Monat, bevor es richtig losgeht. Momentan bin ich mit ungefähr 50.000€ dort investiert und werde es erstmal bei diesem Betrag belassen. Meine Sparraten die kommenden Monate werde ich auf meinem Konto liegen lassen, um zukünftige Kaufnebenkosten zahlen zu können (siehe Text zum MFH oben).

Allgemeine Zufriedenheit

Allgemein bin ich sehr zufrieden mit allem Erreichten. Ich merke, dass es Schritt für Schritt voran geht und Immobilienkauf wie jedes andere Gebiet erlernbar ist und mit der Zeit immer einfacher wird. Übung macht den Meister. Zusammen mit dem Wissen, dass man vieles von Zuhause machen kann, ist das eine wichtige Erkenntnis. Das zeigt mir, dass ich meine berufliche Zukunft in diesem Business haben kann. Diese Zukunft trägt zwar mehr Verantwortung - Grosse Zahlen, Einfluss von Mietern - , aber auch wesentlich mehr Kontrolle und weniger Arbeit.

Vielleicht steigt die Arbeit mit den Immobilien in Zukunft, aber da sehe ich kein Problem. Diese Arbeit macht mir nämlich sehr viel Spass. Man hat die volle Kontrolle, hat zeitliche und örtliche Unabhängigkeit und macht alles für sich. Für niemanden anderes. Diese Kombination ist mir sehr wichtig.

Ich merke, wie ich in meinem „normalen“ Job immer demotivierter werde. Ich habe überlegt woran das liegt. Eigentlich habe ich gerade ein spannendes Projekt. Trotzdem bin ich etwas demotiviert, weil ich eben weiss, dass es etwas viel cooleres gibt (Selbstständigkeit mit eigenen Immobilien). Die Freiheiten und die Entfaltungsmöglichkeiten bei den Immos motivieren mich dermassen stark, sodass ich für die Aussichten in meinem normalen Job keine Augenbraue mehr verziehen kann. Trotzdem bin ich auf meinen normalen Job (noch) angewiesen, um meine aktuellen Kosten zu decken und für meine Investitionen sparen zu können. Ich merke, wie ich mich diesbezüglich stark zusammen reissen muss. Ähnlich wie der 63 jährige Rentner, der mit 67 Jahren in den Ruhestand darf. Ich muss mir also etwas überlegen, wie ich mich noch 4 Jahre für meinen normalen Job begeistern kann. Mal schauen. Parallel dazu habe ich noch eine andere Idee. Die ist aber noch nicht spruchreif, dazu im nächsten Monat mehr.

Weiteres zu meinem Immobilien-Jahr

Dieses Jahr hatte ich bei Freunden einen kleinen Vortrag zum Thema finanzielle Freiheit gehalten und der kam sehr gut an. Es ging nicht um Expertenwissen oder Geldverdienen, sondern lediglich um das Aufzeigen eines neuen, interessanten Weges. Was die Leute draus machen, ist ihnen dann überlassen.

Des Weiteren treffen wir uns in Zürich regelmäßig im Monat zum Immobilienstammtisch. Vor knapp 1,5 Jahren hatte ich den Stammtisch zusammen mit einem anderen Investor ins Leben gerufen und mittlerweile sind wir 24 Leute in der Whatsapp-Gruppe und 9 Personen beim Stammtisch. Weitere Investoren sind gerne gesehen!

 

Des Weiteren schreibe ich hier meinen Blog und bekomme sehr viel Feedback. Positives und Negatives. Vielen Dank dafür. Auf der einen Seite hilft mir das sehr bei meiner Entwicklung, zum anderen haben andere ein Live-Beispiel wie für Entwicklung eines Angestellten zum Investor. Alle können davon lernen, egal wie es ausgeht. Entweder schlafe ich bald unter der Brücke oder mir gehört irgendwann eine Brücke. Ich bin gespannt

[Gast]

Brücken in D sind nix wert, weil alle total marode 🤓

August 21, 2017 bearbeitet von Gast

[Child123 17]

Ist immer schön zu lesen wenn Ehrgeiz und Spaß aufeinandertreffen u was alles möglich wird. Chapeau Walga

[noisereduction 83]

Ich bin ja auch voll der Begeisterung... "Alles möglich" - keine Bank der Welt würde ihm auch nur ne Hundehütte finanzieren, wenn nicht das mtl.Einkommen in dieser Höhe wäre, bei nem z.B  Krankenpfleger mit 800€ netto ist "alles möglich" ein Begrenzter Begriff und das ganze Kartenhaus -als wohlwollender Planungsbegriff gemeint - bricht in sich zusammen, wenn dieses wegfallen würde.Wohnung kaufen und Wohnung besitzen sind auch 2 völlig andere Begriffe.

[Gast]

vor 5 Minuten, noisereduction schrieb:

Ich bin ja auch voll der Begeisterung... "Alles möglich" - keine Bank der Welt würde ihm auch nur ne Hundehütte finanzieren, wenn nicht das mtl.Einkommen in dieser Höhe wäre...

Kommt drauf an. Bei vermieteten Wohnungen zählt weniger deine Bonität als denn der Wert (inkl Lage, Vermietbarkeit, etc.) der finanzierten Immobilie für die Bank.

vor 5 Minuten, noisereduction schrieb:

Wohnung kaufen und Wohnung besitzen sind auch 2 völlig andere Begriffe.

Richtig. Walga hat zig Wohnungen gekauft, theoretisch besitzt er diese sogar aber im Endeffekt gehört dann eben doch noch alles zu 110% den Banken.

Macht aber ja nichts. Ist ja part of the game.