Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[Neice 6451]

vor 32 Minuten, Masterthief schrieb:

Wieso kann ich den Typen nicht liken?

Nicht möglich bei Userstatus "Rookie" (<10 Beiträge)

[Doc Dingo 13721]

vor 3 Stunden, 40plus schrieb:

Was auch noch tendenziell zunimmt sind Gerichtsstreitigkeiten, wo in der Regel der Mieter zu >90% Recht bekommt.

Um was gehts da bei den Streitigkeiten?

 

vor 2 Stunden, Masterthief schrieb:

Wieso kann ich den Typen nicht liken?

Er hat noch zu wenig Beiträge.

[MrJack 5980]

Mein Vatter musste wegen Nomaden/Messies auch mal mehr oder weniger auf den Gegenwert von 3 Mietjahren auf Einnahmen verzichten quasi bei all den Kosten und Mietausfällen. + Renovierung danach.

Muss man auf dem Schirm haben. Ist bei 800 Euro Monatsmiete keine lockere Sache. Denn die Kredite laufen....

Das Geld sah er natürlich nie. Privatinsolvenz der Leute. Da fällt eine Gesamtrendite schon mal leicht gegen 0 für lange Zeit.

+ 150 h Stunden Arbeit. Kostenlos.

Dezember 1, 2017 bearbeitet von MrJack

[RoyalDutch 4776]

vor 4 Stunden, MrJack schrieb:

Mein Vatter musste wegen Nomaden/Messies auch mal mehr oder weniger auf den Gegenwert von 3 Mietjahren auf Einnahmen verzichten quasi bei all den Kosten und Mietausfällen. + Renovierung danach.

Muss man auf dem Schirm haben. Ist bei 800 Euro Monatsmiete keine lockere Sache. Denn die Kredite laufen....

Das Geld sah er natürlich nie. Privatinsolvenz der Leute. Da fällt eine Gesamtrendite schon mal leicht gegen 0 für lange Zeit.

+ 150 h Stunden Arbeit. Kostenlos.

sehe ich ähnlich klar kann ich hebeln bei immos habe aber auch deutlich höheres risiko als bei etfs und die renditen sind langfriistig nicht so weit auseinander

[Gast]

Walga hat doch gesagt "get rich or die trying" bzw. "wenn's schief geht, mach ich halt Privatinsolvenz, dauert ja nur sechs Jahre". Was soll man dagegen als Argumente anbringen? Da kann man höchstens kritisieren, dass er mit seinen Immos noch viel zu lahm und konservativ unterwegs ist.

[Jingang 4655]

vor 2 Stunden, Nachtzug schrieb:

Da kann man höchstens kritisieren, dass er mit seinen Immos noch viel zu lahm und konservativ unterwegs ist.

Was kann er noch pushen (außer Porsche weg)?

[walga 1908]

Am 11/25/2017 um 09:38 , Neice schrieb:

Das ist ein Glaubenssatz. Genauso wie die Idee, dass Du das Ganze nicht über eine GmbH lösen kannst. Ich sag es mal durch die Blume: Besonders gerne finanziert eine Bank ein Unternehmen, dass 100% Haftungsfreistellung von der KFW für einen Kredit als Förderung hat. 

Der einzige Unterschied ist, dass eine Bank bei einem 50K Kredit sehr leicht gem. Einkommen aus Festanstellung die Bonität ausrechnen kann. Bei einem Unternehmen ist das mehr Aufwand und da haben die keine Lust drauf. Das geht dann über die Hausbank und auch nicht bei Neugründungen. Aber sobald die Beträge für eine Bank interessant werden, machen die böse Sachen. Wirklich böse Sachen. Wenn(!) die Zahlen stimmen. 

 

Das klingt gut, dann muss ich nicht ganz so pessimistisch in die Finanzierungs-Zukunft schauen. Und umso grösser das eigene Portfolio wird, desto grösser werden die Deals. Dann bin ich sicher in einer Region, wo es der Bank viel Spass machen dürfte

 

Am 11/25/2017 um 19:46 , Neice schrieb:

Man darf halt in der Thematik auch nicht ganz ignorieren, dass Walga nicht nur Cashflow generiert, sondern der Mieter zusätzlich(!) noch den Kredit tilgt. D.h. er hat hier noch die Inflation für sich laufen, die Kreditsummen werden immer weniger bei Anschlussfinanzierungen. Geringere Raten. Noch höherer Cashflow. Potential auf Wertsteigerung. Dann kauft er (und das kann ich nicht beurteilen) noch unterbewertete Immobilien. 

Die Sache ist einfach die: Geht das auf, wird er ziemlich sicher Millionär. Da kommt am Ende ein sehr hoher Cashflow bei raus und ein hohes Immobilienvermögen. Dagegen steht ein Risiko. Aber ich finde es überschaubar, weil sonst keine Vermögenswerte vorhanden sind, die man da riskiert. 

 

So denke ich ebenfalls. Selbst wenn ich den momentanen Cashflow von 1000€ in die Immobilien stecken müsste (Leerstand, zusätzliche Reparaturen), tilge ich den Kredit und somit steigt das Nettovermögen.

 

Am 12/1/2017 um 08:04 , 40plus schrieb:

Da ich selber seit ca. 20 Jahren in mehreren Mitteldeutschen (MV+Brandenburg) Immos investiert bin, ein paar kritische Anmerkungen:

Immos auf dem Preis-Höchststand und dem niedrigsten Zinssatz seit Jahrhunderten zu kaufen finde ich schon extrem mutig (freundlich formuliert).

Keine Ahnung wie lange die Zinsbindung ist ABER wenn die Anschlußfinanzierung in 5/10/15 Jahren dann zu einem "normalen" Zinssatz um die 5-6% erfolgt, dürfte die ganze Sache heftig implodieren. Übrig bleibt dann ein gewaltiger Schuldenberg.

Ich habe in den 20 Jahren viel mit meinen Immos erlebt. Mietnomaden, plötzliche sehr teure Reparaturen, Behördenpost mit heftigen Auflagen/Rechnungen, Leerstand, nette Mieter die zu Drogendealern mutieren usw.

Immos sind keine Anleihen, die man sauber berechnen kann. Mein jährlicher Vorsteuergewinn innerhalb von 10 Jahren schwankt um satte 30%!

Trotzdem interessante Infos hier ... und viel Glück, daß es gut geht!

 

Danke für die Anmerkungen.

Sicherlich kann man oft sagen, dass man Immos nicht auf dem Höchststand kaufen soll. Aber erstens weiß keiner wie weit es noch steigt (Untergangsszenarien gibt es seit 3 Jahren) und zweitens gibt keine lukrative Alternative.
Zu der Anschluss-Finanzierung: Meine Immobilien halte im Schnitt 5,1% Zins aus, bevor ich drauf zahlen muss. Das hatte ich mal bei Risikomanagement geschrieben.

 

vor 20 Stunden, Jingang schrieb:

Was kann er noch pushen (außer Porsche weg)?

Ich könnte den Porsche verkaufen, die nächsten 5 Jahre weiter als Singel leben und nicht mehr nach Süd-Amerika zum vögeln fliegen. Das wären locker 800-900€ monatlich mehr. Allerdings sehe ich dafür momentan keine Notwendigkeit. An dem EK und den Finanzierungen scheitert es momentan nicht. Ehr daran, dass mir die Mehrfamilienhäuser immer vor der Nase weggekauft werden.

[Neice 6451]

vor 5 Stunden, walga schrieb:

Das klingt gut, dann muss ich nicht ganz so pessimistisch in die Finanzierungs-Zukunft schauen. Und umso grösser das eigene Portfolio wird, desto grösser werden die Deals. Dann bin ich sicher in einer Region, wo es der Bank viel Spass machen dürfte

Es ist pervers(!) was Banken mitmachen, sobald sie eine Kundenbeziehung haben, die auf Vertrauen basiert und das Geschäft so groß wird, dass man aus dem Schema-F Workflow raus kommt und da Leute entscheiden, die außerhalb des normalen Workflows entscheiden dürfen. 1 Mio. Kreditvolumen mit Potential auf 10 Mio. Kreditvolumen mit einem erfahrenen Geschäftspartner, der das Business versteht und wenig Arbeit macht ist halt was anderes, als wenn Lieschen Müller mit ihrem Freund auftaucht und ein Haus in der Pampa bauen möchte, aber von nix ne Ahnung hat. Viel mehr Arbeit. Viel weniger Geld. Viel höheres Risiko. 

Da sitzt dann jemand bei der Bank, der genau nach Schema-F entscheiden kann, wenig kostet und immer wieder die selben Fragen beantwortet. 

Was Du mal machen kannst: Du kannst Banken "gamen". 

Banken lieben es, wenn man sich bei Ihnen meldet, wenn es gut läuft. Du könntest z.B. Deine Liste der Banken mit Kontakten nehmen und 1x im Jahr Dein Portfolio zusenden mit Plan, was Du im nächsten Jahr machen möchtest. 

So in die Richtung: 

"Vielen Dank für den netten Kontakt. Leider hat damals eine Zusammenarbeit nicht geklappt. Anbei sende ich Ihnen das aktuelle Portfolio mit geplanten Projekten in 2018. Sollte bla bla bla würde ich mich freuen, wenn sie mich kontaktieren."

Wenn Du da im richtigen Moment ankommst (Zahlen des Beraters stimmen nicht, neue Ziele für das nächste Jahr) hast Du da plötzlich eine Motivation dahinter, die Du vorher nicht hattest. 

vor 6 Stunden, walga schrieb:

Ich könnte den Porsche verkaufen, die nächsten 5 Jahre weiter als Singel leben und nicht mehr nach Süd-Amerika zum vögeln fliegen. Das wären locker 800-900€ monatlich mehr. Allerdings sehe ich dafür momentan keine Notwendigkeit. An dem EK und den Finanzierungen scheitert es momentan nicht. Ehr daran, dass mir die Mehrfamilienhäuser immer vor der Nase weggekauft werden.

Work-Life Balance als Stichwort. 

Muss in Summe passen. Irgendwann geht Dir die Performance auch im Business weg, wenn Du keinen passenden Ausgleich hast. 

Man muss da ein wenig aufpassen, weil man schon sehr darauf programmiert ist, das "mehr" im Konsum zu suchen. Dort permanent eine Steigerung haben möchte. Ich finde es schön, dass man als Unternehmer / Investor dies ein wenig auf das Business lenken kann. Was ich z.B. nett finde, sind 1.000 EUR mehr verdienen, 500 EUR reinvestieren, 300 EUR Rücklage und 200 EUR mehr in den Konsum. Dabei aber sehr genau drauf achten, ob man da nur um gesellschaftlichen "mehr mehr mehr" rennt oder ob es einem wirklich etwas bringt in Bezug auf Work-Life-Balance. 

Da ändert sich übrigens auch das Umfeld. 

Ich habe z.B. in meinem Umfeld ne Menge Leute, die komisch schauen, weil ich in einer kleinen Wohnung lebe und dann aber meinen A4 als "dicke Karre" bezeichnen. So viel Geld würden sie nieeee für ein Auto ausgeben. Mein anderes Umfeld hat nen 911er in der Garage für das Wochenende. Nen A6 oder A8 für längere Fahrten. Und sie würden das Ding sofort abschaffen, wenn sie nicht lange fahren müssten. Wenn man sich mit denen unterhält, dann nur über privaten Kram oder Business. Man erzählt mal, was man gemacht hat. Was man vorhat. Gibt ein paar Ratschläge. Bekommt ein paar Ratschläge. Da kannst Du in FlipFlops auftauchen. Die wissen nach 2 Minuten, was Du drauf hast und ob sie Dich akzeptieren und interessant finden. 

Und diese Leute, die an Statussymbolen sich festhalten, werden irgendwann total uninteressant für einen selbst. Es ist einfach nicht interessant, was sie sagen. Lohnt auch nicht, da zu argumentieren. 

Ich finde Deinen Besuch auf dem Kongress interessant. Du hast wahrscheinlich sofort gemerkt, dass Du solche Leute in Deinem Umfeld haben möchtest. Das macht viel mehr Spaß. 

Der einzige Punkt, wo Du ein wenig auf Status achten musst ist, wenn Du Leute aus dem anderen Bereich für Dich arbeiten lassen möchtest. Die Bewerten sofort Deinen Erfolg an Statussymbolen und folgen dann einfacher, weil sie genau das erreichen wollen. Werden sie aber nie, weil sie den Statussymbolen nachrennen und die Mindsets nicht verstehen. 

[Gast]

vor 16 Stunden, walga schrieb:

die nächsten 5 Jahre weiter als Singel leben und nicht mehr nach Süd-Amerika zum vögeln fliegen.

wolltest du nicht eh heiraten?

[joeblow 58]

Interessantes Blog.

Habe nochmal Deinen Eintrag zum Risikomanagement gelesen.

Dein größtes Risiko sind vor allem umfangreiche Renovierungen und kommunale Abgaben, z.B. wenn die Strasse neugemacht und abgerechnet wird. Da kann schnell mal eine Jahresmiete drauf gehen

Bei einem Marktcrash können Immobilien unverkäuflich werden - während der Finanzkrise war das so. Da konnte man sehen, wie die Preise runter und runter gingen, weil kaum Käufer da waren. Da ging dann der Umschlag herunter, weil nur der verkaufte, der verkaufen musste.

[C_h_o_p_i_n 299]

Welche Möglichkeiten gibt es denn - ohne das alles selbst zu machen - bei akzeptierter geringerer Rendite einzusteigen ? 
Gibt es denn (Immobilien) Fonds, die da empfehlenswert wären ? 


 

[mopar 3121]

Am 4.12.2017 um 12:33 , C_h_o_p_i_n schrieb:

Welche Möglichkeiten gibt es denn - ohne das alles selbst zu machen - bei akzeptierter geringerer Rendite einzusteigen ? 
Gibt es denn (Immobilien) Fonds, die da empfehlenswert wären ?

Ah, noch jemand mit Interesse am grauen Kapitalmarkt...

Geringe Rendite??? Wer will denn freiwillig sowas?

Es soll wohl eine Menge Leute geben die geringes Risiko wollen aber das jemand nach Investments mit geringer Rendite sucht höre ich zum ersten Mal.

 

Beim grauen Kapitalmarkt ist der Name Programm. Das gilt nicht nur für die Farbe des Zementmörtels sondern ebenso für die Versprechen der Anbietenden.

 

 

M O P A R

[Gast]

Am ‎04‎.‎12‎.‎2017 um 12:33 , C_h_o_p_i_n schrieb:

Welche Möglichkeiten gibt es denn - ohne das alles selbst zu machen - bei akzeptierter geringerer Rendite einzusteigen ? 
Gibt es denn (Immobilien) Fonds, die da empfehlenswert wären ? 


 

Du verstehst das Konzept nicht. Es geht darum, so viel wie möglich auf Pump zu kaufen. Und nicht um eine gute Geldanlage für dein Eigenkapital.

[C_h_o_p_i_n 299]

vor 12 Stunden, Nachtzug schrieb:

Du verstehst das Konzept nicht. Es geht darum, so viel wie möglich auf Pump zu kaufen. Und nicht um eine gute Geldanlage für dein Eigenkapital.

Irrtum - das ist mir durchaus bewusst - ich kenne aber meine Grenzen und weiß, dass ich im Bereich Immobilien und Finanzierungen nicht genug Expertise und Marktübersicht habe.

Und bevor jetzt dass - dann befasse Dich umfänglich damit kommt ...  Meine Interessen und Kernkompetenzen bündele ich gerade in einem anderen Bereich und würde mich komplett verzetteln wenn ich jetzt auch noch in den Bereich Immobilienwirtschaft einzuarbeiten versuchen würde. 

Es geht mir quasi um "gemanagt" auf (vielleicht nur zu 30..40% "Pump")  in Wohnungen zu investieren - das zu machen was @walga hier so schön ausführlich demonstriert.

Und dass ein Fondverwalter was von der Rendite "abzweigt" als Entlohnung seiner Expertise  erscheint mir jetzt nichts ungewöhnliches ...  => Damit kommt dann weniger rüber als wenn man alles selbst macht. 

 

[joeblow 58]

Ein Fonds hat Grenzen beim Hebeln, die für Walga nicht gelten. Dazu werden die Rendite bei einem Fonds durch Fondsgebühren aufgefressen.

Ein klassisches Wall Street Buch heißt aus gutem Grund "...und wo sind die Yachten der Kunden?"

 

[Gast]

Es gibt Immobilienaktien. Die haben auch so 30% Eigenkapital und der Rest ist gepumpt. Vonovia, LEG usw. Aber die sind genauso gut oder schlecht wie andere Aktien. Haben jetzt so 3-4% Dividendenrendite rum, wenn dir das langt, kannst sowas ja kaufen. Hat aber nix mit Walgas Strategie zu tun. Ist zwar auch irgendwo ein "Hebel" auf den Immobilienmarkt, der wirkt aber wenn dann eher nach unten, denn die notieren ja schon deutlich über dem Substanzwert (NAV) ihrer Immobilien. Also im Grunde kaufst du mit solchen Aktien den Immobilienmarkt überteuert ein.

[walga 1908]

Abschluss November 2017

Der November war ein sehr ereignisreicher Monat. Ich war auf dem Immopreneur-Kongress, habe wahrscheinlich endlich mein erstes Mehrfamilienhaus gefunden und außerdem eine Menge in meinem Blog geschrieben. Gerade letztes macht enorm viel Spaß, da ich nützlichen Inhalt für andere liefern kann, aber auch die Zeit (wo ich Langeweile habe) überbrücken kann. In meinem derzeitigen Portfolio haben sich die alten Einkommensquellen (Immobilien und P2P) kaum verändert, aber ich habe zwei neue hinzugenommen. Man sagt ja so schön: Umso mehr verschiedene Einkommensquellen man hat, desto besser.

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Aktueller Stand meiner 19 Wohnungen

Zu den Wohnungen gibt es momentan nichts Neues. Bezüglich einer Wohnung habe ich diese Woche Post von meiner Bank bekommen. Die Eigentums-Umschreibung kann nicht stattfinden, da die Löschungsbewilligung im Weg steht. Der Verkäufer hatte vergessen die Kaufpreis-Bestätigung an das Grundbuchamt und den Notar zu schicken. Das ist mittlerweile 4 Monate überfällig. Ich habe ihn Freitag dran erinnert und hoffe er erledigt das diese Woche. Ansonsten gabs nur eine grössere Reparatur bzw. die Erneuerung des Bodens, dazu unten mehr.

Außerdem will der Mieter des Tiefgaragen-Platzes neben der Fernbedienung noch einen Schlüssel. Die Verwaltung meinte, das kostet 60€. Das habe ich dem Mieter geschrieben und ihm gesagt, er kann mir die 60€ überweisen und dann bestelle ich den Schlüssel. Er hat das Geld überwiesen und der Schlüssel ist bestellt. Top!

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Mehrfamilienhäuser

Ja, die lieben Mehrfamilienhäuser. Das ist echt zum Haare raufen. Nachdem mir 3 MFH durch die Lappen gingen, habe ich ein Weiteres von der Bank und dem Gutachter besichtigen lassen. Leider ist der Zustand des Hauses extrem Sanierungsbedürftig und zur Hälfte von Asylanten bewohnt. Also eine Problem-Immobilie. Daher möchte mich meine Bank nicht begleiten. Zumindest nicht zu dem Preis. Ich sagte dem Makler, dass er mir Bescheid geben soll, wenn der Preis sinkt. Er erwiderte, dass dies wohl nicht passieren wird, da es eine Menge Interessenten gibt. Ok, dann drücke ich ihm die Daumen.

Aber: Ich bin an einem weiteren Mehrfamilienhaus zum Faktor 10 dran. Diesen Dienstag war die Besichtigung und sowohl für mich, als auch meine Bank ist das Objekt gut. Die Lage, der Zustand und der Preis sind fantastisch. Und außerdem wird es privat angeboten, also sind die Kauf-Nebenkosten gering. Ich halte euch auf dem Laufenden.  Und ja, das Objekt ist etwas außerhalb von Leipzig, ansonsten wären die Zahlen nicht so gut. Finanzierungsbestätigung gibt mir meine Bank morgen, dann steht dem Deal nichts mehr im Weg.

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Empfehlungen für Finanzierungen

Des Öfteren werde ich nach den Kontakt-Daten meiner Finanzierungspartner gefragt. Einigen Investoren konnte ich schon weiter helfen und erfolgreich eine Finanzierung vermitteln. Sie haben bei meiner Bank eine Finanzierung bekommen und ich eine kleine Provision. Win-Win sozusagen. Um das Ganze weiter zu automatisieren, habe ich ein kleines Kontakt-Formular auf meinem Blog eingefügt. Wer also eine Finanzierung sucht, kann gern auf diese Seite gehen und seine Kontakt-Daten eingeben. Die Daten werden dann direkt an meinen Banker geschickt und er meldet sich spätestens nach 2 Tagen bei euch.

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Reparaturen

Nach dem Übergang des 5er Wohnungspaketes hatten mich zwei Mieter angesprochen, dass dringend der Boden in ihrer Wohnung ausgetauscht werden muss. Der liegt über 20 Jahre drin und der alte Vermieter hatte nie was gemacht. Ich sagte zu, dass ich mich mit dem Thema beschäftigen werde. Außerdem sagte ich, dass ich mich an den Kosten beteiligen werde, das Ganze aber ausführlich besprochen werden muss. Die Mieter sollen mir schreiben, was sie brauchen, wann das gemacht werden soll und was es kostet. Gestern flatterte dann eine Email eines Bodenleger bei mir ein:

„Sehr geehrte Damen und Herren.
Im Anhang übersenden wir Ihnen unser Angebot zu Bodenbelagsarbeiten in 04435 Schkeuditz[…]
Die o. g. Familie hat uns mit Malerarbeiten, unter anderem auch im Flur und WZ, welche ab dem 04.12.2017 von uns ausgeführt werden, beauftragt.
Hiebei sollte dringend der stark verschlissene Bodenbelag (nebst Untergrundvorbereitung) ausgetauscht werden.
Fam. XXX bat uns, Ihnen ein Angebot dafür zukommen zu lassen, um die Arbeiten den Boden betreffend im Ablauf mit einzubinden.

Wir bitten Sie höflichst darum, uns oder der Fam. XXX, diesbezüglich Ihre Entscheidung zeitnah mittzuteilen.
Für Rückfragen stehen wir Ihnen gern tel. zur Verfügung.
MfG“

Erstmal dachte ich mir, ok. Die Mieterin hat sich drum gekümmert und sogar schon einen Handwerker gefunden. Dann öffnete ich aber das Angebot und konnte meinen Augen nicht trauen. 1.770€ für den Austausch des Bodens in rund 24 qm²! Ist der Boden aus Gold?

Ich selber rechne ehr mit 500€-600€, vor allem weil es sich um kein Luxus-Apartment handelt und nicht alle aufgeführten Arbeiten ausgeführt werden müssen. In der Wohnung liegt Teppich und da könnte das Laminat drüber gelegt werden. Ich habe am gleichen Abend 10 Handwerker angeschrieben und 5 haben schon geantwortet. Und siehe da, die Angebote liegen zwischen 800€ – 1200€. Also schon mal ein ganzes Stück tiefer.

Was lernen wir daraus? Niemals nur einen Handwerker haben oder blind Empfehlungen trauen. Heutzutage kann man über Google schnell Handwerker finden, anschreiben und sich Preise einholen. Selber machen ist zwar auch eine Option, aber das widerspricht meiner Philosophie des out sourcing.

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Buch-Empfehlung zur Finanziellen Freiheit

Mitte dieses Jahres bin ich durch einen anderen Immobilien-Blogger auf ein tolles Buch gestoßen. Es heißt Mod: Aff. Link entfernt von Gisela Enders. In Diesem Buch interviewt sie Leute die finanziell frei oder auf dem besten Weg dahin sind. Oft habe ich mir selber die Frage gestellt; warum mache ich das alles? Warum will ich 50 Immobilien und finanziell frei sein? Dieses Buch gibt eine Menge Antworten auf diese Frage. Es kommen 16 völlig verschiedene Menschen zu Wort. Sie berichten über ihren Weg, ihre Träume und ihr Leben. Die einen haben 20.000€ Cash im Monat, die anderen nur 2.000€.

 

Einige haben Immobilien, andere Dividenden oder Unternehmen. Einige leben bescheiden in Deutschland, andere leben in Saus-und-Braus in anderen Ländern. Einige leben solo als Minimalist, andere mit Familie und Kindern. Es ist packend zu lesen, was die verschiedenen Personen angetrieben hat und wie sie sich motiviert haben. Der Weg war niemals leicht und sie hatten mit vielen Problemen zu kämpfen. Zum Glück liefern sie die Lösung in ihren Geschichten gleich mit. Nach dem Buch war ich unglaublich inspiriert und noch mehr in meinem Weg bekräftigt. Man merkt, dass es noch viele anderen auf diesem Planeten mit dem gleichen Zielen gibt, man fühlt sich zugehörig. Ein unbedingtes Muss für jeden, der von finanzieller Freiheit träumt und sich ab und zu einen Ausblick auf das verheißungsvolle Land gönnen will.

[Neice 6451]

Am 4.12.2017 um 08:30 , joeblow schrieb:

Dein größtes Risiko sind vor allem umfangreiche Renovierungen und kommunale Abgaben, z.B. wenn die Strasse neugemacht und abgerechnet wird. Da kann schnell mal eine Jahresmiete drauf gehen

Bei einem Marktcrash können Immobilien unverkäuflich werden - während der Finanzkrise war das so. Da konnte man sehen, wie die Preise runter und runter gingen, weil kaum Käufer da waren. Da ging dann der Umschlag herunter, weil nur der verkaufte, der verkaufen musste.

Ich sehe das größte Risiko an einer anderen Stelle: 

Erstmal kann ich das ja recht einfach abbilden über Aktien: 

Kaufe ich Vonovia Aktien. Komplett über einen Wertpapierkredit zu 100% und 1,25% Zinsen. Vonovia zahlt eine Dividendenrendite von 3,63% momentan und parallel ist die Aktie um 43% gestiegen. Dabei diversifiziert Vonovia über >350.000 Wohnungen und hat jede Menge billige Wohnungen in Leipzig gekauft und im Portfolio. 

Nun habe ich allerdings dann den Aktienkurs als Sicherheit und der Kurs ist heiss gelaufen. Kommt der runter, macht die Bank sofort einen Margin Call und will Kohle sehen. 

Das passiert Walga nicht so schnell. Die Zinsen sind ja auf 5 Jahre festgeschrieben. Nun steckt da aber die Idee dahinter, dass Walga unterbewertete Immobilien kauft und durch Tilgung der Mieter + Neubewertung bei steigenden Zinsen diese auffangen kann bei einer Folgefinanzierung. 

Das kann gut gehen, muss aber nicht. 

Das Spielchen funktioniert ja nur, weil wir momentan sehr niedrige Zinsen haben. 

Niedrige Zinsen haben allerdings auch einen Nebeneffekt: 

Ein Anleger kauft keine Immobilie, mit der er 5% Rendite macht, wenn er 5% Zinsen auf dem Tagesgeldkonto bekommt (und das ist noch nicht lange her). Warum soll er das Risiko tragen? Heute macht er das, weil es auf dem Tagesgeldkonto keine Zinsen mehr gibt. Der Wert einer Anlageimmobilie wird daraus aber berechnet. Was dazu führt, dass momentan die Preise für Anlageobjekte hoch gehen ohne Ende. Mit steigenden Zinsen dreht sich das aber. 

Wenn ein Anleger irgendwann 5% Zinsen auf ein Tagesgeld bekommt und für Immobilienkredite deutlich höhere Zinsen zahlen muss, rechnet der genauso wie Walga. Nur mit dem Ergebnis, dass die Immobilie zu teuer ist. Das ist ne heisse Kiste, weil die Bank bei einer Neubewertung eben nicht zwangsweise dann zu dem Ergebnis kommen muss, dass die Immobilien unterbewertet sind.

Da werden ja Marktpreise ran gezogen. Und auch wenn Walga damit noch durch kommt, andere werde sich verspekuliert haben und Leute, die sich verspekulieren, stecken gerne mal den Kopf in den Sand. Folge sind Zwangsversteigerungen ohne Ende. 

Das ist halt schon ne gute Wette auf Wertentwicklung in Leipzig + Zinsentwicklung. Geht es auf, prima. Wenn nicht, dann nicht. 

Wenn ich nichts hätte, würde ich den Weg gehen. Hätte ich ein Portfolio von 10 Immobilien als Altersvorsorge und könnte sie steuerfrei verkaufen, würde ich sie alle jetzt auf den Markt werfen. Da muss man doch nur abwarten, bis sich auf dem Immobilienmarkt oder im Aktienumfeld die nächste Chance ergibt. 

Wäre auch keine so schlechte Strategie. Billig kaufen wenn keiner will und teuer verkaufen, wenn alle kaufen wollen... sind auch einige Leute sehr vermögend mit geworden...

[Gast]

vor 31 Minuten, Neice schrieb:

Kaufe ich Vonovia Aktien. Komplett über einen Wertpapierkredit zu 100% und 1,25% Zinsen. Vonovia zahlt eine Dividendenrendite von 3,63% momentan und parallel ist die Aktie um 43% gestiegen. Dabei diversifiziert Vonovia über >350.000 Wohnungen und hat jede Menge billige Wohnungen in Leipzig gekauft und im Portfolio. 

Nun habe ich allerdings dann den Aktienkurs als Sicherheit und der Kurs ist heiss gelaufen. Kommt der runter, macht die Bank sofort einen Margin Call und will Kohle sehen. 

Du kriegst einen Wertpapierkredit aber nicht, um damit Aktien zu kaufen, sondern du kriegst ihn, wenn du Aktien (oder andere Wertpapiere) als Sicherheit anbietest. Du musst also vorher schon Wertpapiere haben, die kannst du dann beleihen und dafür Vonovia kaufen.

[Neice 6451]

vor 17 Minuten, Nachtzug schrieb:

Du kriegst einen Wertpapierkredit aber nicht, um damit Aktien zu kaufen, sondern du kriegst ihn, wenn du Aktien (oder andere Wertpapiere) als Sicherheit anbietest. Du musst also vorher schon Wertpapiere haben, die kannst du dann beleihen und dafür Vonovia kaufen.

Jo. Wir gehen mal davon aus, dass man einen Teil X seines Vermögens sowieso langfristig in Aktien hat. 
Und die davon gekauften Aktien kannst Du ja wieder beleihen.
Und davon Aktien kaufen und wieder beleihen. 

Fliegt einem halt schnell um die Ohren, weil Aktien volatil sind und der Wert börsentäglich berechnet wird. 

Bedeutet aber nicht, dass Immobilien nicht volatil sind. Und besser ist es, wenn sie im Wert gestiegen sind, bzw. der Mieter entsprechend getilgt hat, wenn man darauf pokert, eine günstige Anschlussfinanzierung zu bekommen. Weil sonst doof... 

Kann halt dennoch aufgehen, wenn man genügend Cashflow aus Einkommen hat und die Immobilien durch finanziert und parallel günstig einkauft. Aber da muss man halt schon ganz gut Risiko managen können. 

[Gast]

Ich sehe das größte Risiko bei Walga übrigens, dass er auf halbem Wege steckenbleibt (weil er irgendwann keine Objekte mehr findet, die sich rechnen) und gleichzeitig seine Immos viel mehr Arbeit machen als erwartet. Er verdient dann noch zu wenig damit, um seinen Job zu kündigen und hat gleichzeitig die Verwaltung der Immos am Hals.

[Neice 6451]

vor 3 Minuten, Nachtzug schrieb:

Ich sehe das größte Risiko bei Walga übrigens, dass er auf halbem Wege steckenbleibt (weil er irgendwann keine Objekte mehr findet, die sich rechnen) und gleichzeitig seine Immos viel mehr Arbeit machen als erwartet. Er verdient dann noch zu wenig damit, um seinen Job zu kündigen und hat gleichzeitig die Verwaltung der Immos am Hals.

Sehe ich überhaupt nicht kritisch. 

Eigentlich haben wir jetzt die Zeit, wo es richtig schwer ist, gute Immobilien zu finden. Und was machen 25 Wohnungen schon für ne Arbeit, die man nicht nebenbei hin bekommt? In Südkorea lernen Schüler 16 Stunden am Tag, 7 Tage die Woche. Gibt genug Länder, die bezeichnen unsere Arbeitszeiten als Teilzeitjob. Mal abgesehen davon hat man da recht schnell die Erfahrung, welche Handwerker in Leipzig einen guten Job machen. Das kann man weitgehend raus delegieren. 

Bekommt Walga da ein Problem, bekommen das andere auch. Kann man sich drauf spezialisieren und ein Business draus bauen. 

Cashflow ist der spannendere Teil. 

Aber mit >100K Einkommen ist das eigentlich auch entspannt und als SAP Entwickler würde ich mir da auch nicht so große Sorgen machen, dass ich längere Zeit arbeitslos werde... 

[Gast]

aber er WILL ja nicht mehr arbeiten...

[Neice 6451]

vor 8 Minuten, Nachtzug schrieb:

aber er WILL ja nicht mehr arbeiten...

Dann wird es ne Hausverwaltung machen und wenn ihm der restliche Verwaltungsaufwand zu viel wird, findet man da auch einen Dienstleister. 
Bis sich das rechnet, wird er es selbst machen (müssen) und braucht eben noch Cashflow aus dem Job. 

Abgesehen davon läuft es sowieso eher in die Richtung, dass wenn man nicht mehr arbeiten muss(!) sich dennoch etwas sucht, wo man für sich arbeitet und eben arbeitet, wenn man möchte und woran man möchte. Faul in der Sonne liegen wird nach einigen Monaten langweilig, vor allem, wenn man erstmal geschnallt hat, wie elegant es laufen kann. Dann macht man halt nur noch die Deals, die sich wirklich lohnen, wo man Lust drauf hat oder woran man wächst. 

[Gast El Rapero]

Verstehe sowieso nicht, warum hier so viel gehated wird und man Alles so ins Negative verreist.

Manche Leuten warten spürbar nur darauf, dass Walga das Ding um die Ohren fliegt. Aber was habt Ihr davon???
Freut Euch doch lieber, dass Es hier Jemanden gibt, der die Eier hat, Es einfach zu machen , trotz der Risiken. Ich hab da Respekt vor, da hat nicht Jeder das Zeug zu.

Also liest und lernt draus oder sucht euch halt andere Threads.

 

PS: Damit meine Ihc nicht die Leute, die konstruktive Kritik und Hinweiße geben. Aber Manche hier sind ja richtig ekelhafte Hater.