Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[RoyalDutch 4776]

vor 31 Minuten, Masterthief schrieb:

Jupp, wobei ich 20% jetzt schon extrem konservativ finde. Über das Portfolio unserer Fonds liegt MAW bei unter 4%.

je grösser das portfolio desto kleiner kann man es ja auch ansetzen da einzelne wohnungen weniger ins gewicht fallen

20% ist erstmal das was du in der ausbildung beigebracht bekommst also in der theorie

bei walgas portolio mit 4 wohnungen leer dürfte er auch irgendwo bei 20% dann sein

Juni 14, 2018 bearbeitet von RoyalDutch

[Gast]

vor 7 Minuten, RoyalDutch schrieb:

je grösser das portfolio desto kleiner kann man es ja auch ansetzen da einzelne wohnungen weniger ins gewicht fallen

20% ist erstmal das was du in der ausbildung beigebracht bekommst also in der theorie

Für mich nicht nachvollziehbar. Wieso sollte sich eine relative Kennzahl ändern wenn sich die Bezugsgröße ändert?

[RoyalDutch 4776]

vor 2 Minuten, Masterthief schrieb:

Für mich nicht nachvollziehbar. Wieso sollte sich eine relative Kennzahl ändern wenn sich die Bezugsgröße ändert?

naja kannst halt sagen im schnitt must du mit x Wohnungen Leerstand rechnen je grösser dein portfolio desto kleiner die Relevanz 

oder du nimmst halt nen Prozentsatz 

Alles hängt aber auch alles wieder von Gebiet und  Lage etc ab wie hoch und wie Langer der Leerstand dort im schnitt sind

deshalb macht es meiner Meinung auch kein Sinn sein Portfolio so wie Walga nur in einem Gebiet um Leipzig auf zu bauen sondern würde da mehr streuen

 

[HerrRossi 1502]

vor 10 Stunden, RoyalDutch schrieb:

...hat er sich die Mieterstruktur vor dem Kauf seines MFH wohl auch nicht angeschaut wenn er Drogendealer bzw harzer drin hat der Dinge zerstört

Aus seinem Mai-Eintrag:

"Da der Mieter stark asozial ist, habe ich starke Bedenken, dass er wirklich auszieht. Er hat nix zu verlieren. Das Geld kommt vom Amt, Schadensersatzklagen werden verpuffen und mich nur unnötig Geld kosten. Ich hoffe einfach, dass er schnell auszieht und keinen weiteren Schaden verursacht.

Seine Kaution wird bei weiten nicht reichen, um die kompletten Wände + Böden zu renovieren(Graffiti), das Treppenhaus zu streichen und alle Schlösser auszutauschen. Und das alles nach nur vier Monaten Mietzeit."

Ich könnte schwören, das wurde hier am Anfang von mehreren Leuten fast genauso zur Warnung formuliert...

Aber immerhin bringt das Ebook passives Einkommen. (Ich denk mir auch jedesmal, statt meinen Unfug in Dutzende Foren zu schreiben, könnte ich ihn in Buchform bringen und mir einen faulen Lenz machen. Aber man siehts ja an @endless enigma: wenn die Tantiemen nicht mehr reichen, kommen sie zurück aus der Karibik, die erfolgreichen Autoren... )

[endless enigma 6057]

vor 12 Minuten, HerrRossi schrieb:

Aber man siehts ja an @endless enigma: wenn die Tantiemen nicht mehr reichen, kommen sie zurück aus der Karibik, die erfolgreichen Autoren.

mir gehts gut

[RoyalDutch 4776]

vor 8 Stunden, HerrRossi schrieb:

Aus seinem Mai-Eintrag:

"Da der Mieter stark asozial ist, habe ich starke Bedenken, dass er wirklich auszieht. Er hat nix zu verlieren. Das Geld kommt vom Amt, Schadensersatzklagen werden verpuffen und mich nur unnötig Geld kosten. Ich hoffe einfach, dass er schnell auszieht und keinen weiteren Schaden verursacht.

Seine Kaution wird bei weiten nicht reichen, um die kompletten Wände + Böden zu renovieren(Graffiti), das Treppenhaus zu streichen und alle Schlösser auszutauschen. Und das alles nach nur vier Monaten Mietzeit."

Ich könnte schwören, das wurde hier am Anfang von mehreren Leuten fast genauso zur Warnung formuliert...

Aber immerhin bringt das Ebook passives Einkommen. (Ich denk mir auch jedesmal, statt meinen Unfug in Dutzende Foren zu schreiben, könnte ich ihn in Buchform bringen und mir einen faulen Lenz machen. Aber man siehts ja an @endless enigma: wenn die Tantiemen nicht mehr reichen, kommen sie zurück aus der Karibik, die erfolgreichen Autoren... )

auf den Eintrag von ihm bezog ich mich mit dem Kommentar

[charons 1271]

Am 14.6.2018 um 12:33 , Jingang schrieb:

Langsam kommen reale Probleme und somit realere Zahlen für Riskioabschätzung etc:

Jaaaaa. So langsam aber sicher wird der Mythos entzaubert. Mir tut das für Walga persönlich wirklich leid. Er hatte (und hat immer noch) eine gute Idee. Nämlich unterschiedliche Zinsniveaus (Mieteinnahmen vs. Kreditzinsen) mit Hilfe des Leverage Effektes auszunutzen. Diese Arbitragegeschäfte sind notwendig in einem funktionierenden Markt, keine Frage. Der Punkt dabei ist, dass Arbitrage auch immer ein Risiko beinhaltet. Das trifft ihn momentan halt ein wenig härter, als zu Anfang. Klar, kein Risiko, kein Gewinn, weiß auch jeder Kaufmann. Dem finanziell eher wenige erfahrenen Leser dieses Blogs sei deshalb auch empfohlen, nicht nur von Sportwagen deutscher Herstellung mit davor posierenden HB's zu träumen sondern vorher die Risiken (kreditfinanzierte P2P Investments und Immobilien) zu prüfen. 

Nun gut, der letzte Monat war ja immerhin positiv und alleine darauf kommt es an. Wobei die Idee von der wundersamen Geldvermehrung und dem simplen "Kauf mein Ebook und ich mach Dich reich" ja nun auch nicht so ganz die neueste ist. Unzählige Autoren haben das vor ihm gemacht und die Wege zur finanziellen Freiheit propagiert, was vor allem sie selbst finanziell saniert hat.

Auch wenn er sicherlich keine Ratschläge braucht, weil er kaufmännisch selbst fit genug ist, mal so als Denkanstoß die Idee, ein wenig kürzer zu treten und das bislang erreichte (und das ist durchaus beachtlich, keine Frage) einmal abzusichern, bevor das Projekt insgesamt seine Finanzkraft übersteigt. Bsp zum Thema Mietausfälle: 2 TEUR kann er ja mal gut für eine Weile quer finanzieren, spricht auch nichts dagegen. Schränkt man sich eben ein und gut ist. Wird das Ganze aber dann irgendwann so groß, dass der free CF und das eigene verfügbare Einkommen nicht mehr reichen, dann wird es sehr schnell, sehr, sehr eng. Banken verleihen gerne Geld und eigentlich wollen sie es ja auch gar nicht zurück, sondern lieber Zinsen dafür haben. Aber wenn ihnen das Risiko dann doch zu groß wird, dann wird es echt hart.

Wie gesagt: Ich wünsche ihm wirklich Erfolg und alles Gute und ein glückliches und vor allem ruhiges Händchen bei seinen künftigen Geschäften.

[Black-Jack 543]

Klärt mich mal auf, ob es Infos zur Finanzierung gibt. Zinsbindung? 10,15,20 Jahre? Falls die Wohnungen - was Standard ist - nicht abbezahlt sind, bis der Zins neu verhandelt wird, ist das hier problematisch und außerdem verwunderlich, dass die Banken überhaupt noch Neukäufe finanzieren. Denn derzeit sind bei Zins 2,1% schon negative Cashflows dabei und die anderen sind ebenfalls marginal positiv. Gönnt euch den Spaß und kalkuliert das mal mit 4-5% Zins. Selbst 1% Steigerung wäre schon fatal. Rechnet es aus! Dann kollabiert das gesamte System. Was hier gemacht wird ist einfach nur dumm und ein e Book zu schreiben wie man finanzielle Freiheit erlangt, selbst aber nicht einmal das Immobilien 1mal1 beherrschen ist eine Frechheit. In diesen Kalkulationen sind so haarsträubende Fehler das ist Wahnsinn. 50 Cent pro m^2 für uralte Whgen in Leipzig Instandhaltungsrücklage? Menschenskinder. 

[Jingang 4655]

vor 35 Minuten, Black-Jack schrieb:

10,15,20 Jahre? Falls die Wohnungen - was Standard ist - nicht abbezahlt sind, bis der Zins neu verhandelt wird, ist das hier problematisch und außerdem verwunderlich, dass die Banken überhaupt noch Neukäufe finanzieren. Denn derzeit sind bei Zins 2,1% schon negative Cashflows dabei und die anderen sind ebenfalls marginal positiv. Gönnt euch den Spaß und kalkuliert das mal mit 4-5% Zins. Selbst 1% Steigerung wäre schon fatal. Rechnet es aus! Dann kollabiert das gesamte System.

This. 5 Jahre

Ist interessant, mal live zu sehen, wie so Ebooks entstehen.

Juni 15, 2018 bearbeitet von Jingang

[Gast El Rapero]

Naja, erstmal sehen wie sich das entwickelt. Würde nicht gleich Alles schwarz malen, auch wenn die Einwände berechtigt sind.

 

[RoyalDutch 4776]

Sein plan ist ja nur 5 jahre laufzeit mit der hoffnung einer höheren bewertung der immobilie nach dieser zeit bei der neu verhandlung. Ist halt nochmal nen zusätzliches Risiko was er da mit rein genommen hat. Teilweise hat er aber auch 10 Jahre bindung mit drinne

Die Inst Rücklage sehe ich persönlich auch zu niedrig da es ja auch nur kleine Wohnungen sind und sicherlich wenn da mal ne wand etc gestrichen, Rohrbruch whatever dran ist keine 20-30 euro pro monat reichen

Juni 15, 2018 bearbeitet von RoyalDutch

[Gast]

sein MFH in nem sächsischen Kaff hat er sich auch krass schöngeredet:

Zitat

Das Haus liegt im Zentrum von Frohburg und etwas südlich von Leipzig. Direkt an der A72 zwischen Leipzig und Chemnitz. Die Ortschaft hat rund 4.000 Einwohner und von Supermärkten über Ärzte, Schulen und Kindergarten alles was es zum Leben braucht.

und sich dann wundern, dass man da mit Hartzern und Drogendealern zu tun hat

und gerade bei sowas nur 5 Jahre Zinsbindung... als ob da irgendein Wertssteigerungspotential bestünde in so einem Kaff

 

[suchti. 2491]

Naya, immerhin scheint das mit den E-Books einigermaßen zu laufen. Der nächste Titel lautet dann halt „Meine Sechs Turbos aus der Privatinsolvenz.“

[Maandag 1690]

Vor 4 Seiten fiel deine Bewertung auch noch anders aus.

[Applefan 215]

Moin Moin,

also ich ziehe ja grundsätzlich mal den Hut vor dem TE - so viel Mut muß man erstmal haben, um sowas durchzuziehen. Klar könnte man sagen "zur Not kann ich in die Insolvenz gehen", aber wirklich empfehlenswert wäre dieser Weg sicher nicht, da kann ich aus eigener Erfahrung sprechen

Die Frage, die ich mir allerdings bei diesem Thread schon von Anfang an gestellt hatte, ist, warum das Ganze so schnell umgesetzt werden soll - was soll die Eile? Ich finde die Idee vom Grundsatz her gut und habe mir vorgenommen, mir in den nächsten Monaten mal vertieft Gedanken darüber zu machen, wo ich mittelfristig hier in meinem Umfeld vielleicht etwas Ähnliches starten könnte, jedoch in viel kleinerem Umfang. Ich würde mir dabei sicher mehr Zeit dafür nehmen und nicht so viele Wohnungen in so kurzer Zeit kaufen. Für 10 Wohnungen würde ich vermutlich eher um die 2-3 Jahre brauchen, und an der Stelle wäre für mich dann auch spätenstens Schluß, weil ich dann erstmal ein paar Jahre schauen würde, ob die Rechnung tatsächlich aufgeht. Außerdem ist ja auch immer die Frage, was es vielleicht noch an anderen Möglichkeiten gibt, vorhandenes Geld anzulegen.

Vielen Dank übrigens für den Tipp mit dem Buch "Rich Dad Poor Dad", das ich gerade lese und sehr interessant finde. Mit hat das den Anstoß dafür gegeben, mich mal vertieft um meine "finanzielle Intelligenz" zu kümmern und bin dankbar für die vielen interessanten Standpunkte, die in dem Buch erläutert werden.

Und ich habe mir auch fest vorgenommen, diese Gedanken in den nächsten Jahren vor allem an meine Kids (heute 10 und 12) weiterzugeben. Einige von Euch werden mich vielleicht noch aus dem Thread "Ehe beendet mit 2 Kindern" aus 2010 kennen. Auch wenn ich zu meiner Exfrau nach wie vor ein entspanntes Verhältnis habe, fällt mir aber leider auf, daß sie in finanziellen Dingen offenbar nicht viel dazugelernt hat und trotz zwischenzeitlicher Privatinsolvenz schon wieder irgendwelche Kredite am Laufen hat. Insofern ist von dieser Seite aus wohl nicht viel an finanzieller Bildung zu erwarten (ich glaube, ihr heutiger Mann kann das besser, haben aber m.E. getrennte Kassen, der weiß schon warum, hehe..). Naja, wie dem auch sei - so richtig reich werde ich in meinem Leben mit Ü40 wohl nicht mehr werden, ist auch nicht mein Ziel, aber die Kinder hierin zu "unterrichten" hallte ich für eine spannende Herausforderung

Nochmals Danke für die Denkanstöße dieses Threads und der Buchempfehlung!

Juni 17, 2018 bearbeitet von Applefan

[charons 1271]

Am 15.6.2018 um 17:17 , RoyalDutch schrieb:

Sein plan ist ja nur 5 jahre laufzeit mit der hoffnung einer höheren bewertung der immobilie nach dieser zeit bei der neu verhandlung.

Die Idee ist zwar gut aber eben auch so ein typischer Immobilienbesitzer-Wunsch. Wenn meine Immobilie dann in 5 Jahren 25% mehr wert ist, dann... Banken finanzieren 60/80/100. 60% erste Bonität, 80% 2. Bonität, 100% 3. Bonität. Jedesmal gibt es einen Risikoaufschlag. Er müsste also für bessere Konditionen in den ersten 5 Jahren ordentlich tilgen. Sprich von 100% auf mind. 80%. Das ist mit 2% Tilgung p.a. rechnerisch unmöglich. Bei der niedrigen Instandhaltungsrücklage ist auch nicht damit zu rechnen, dass sich die Bausubstanz entscheidend verbessert. Außerdem sind das ja überwiegend Gemeinschaftsobjekte, d.h. ETW. Da müsste dann also die Eigentümergemeinschaft beschließen, das Haus in einen besseren baulichen Zustand zu versetzen (was die nicht tun werden) und dann kostet es wieder Geld, was seine Kreditschuld in die Höhe treibt. Selbst wenn er den verbliebenen CF komplett in die Tilgung stecken würde, was aufgrund von Steuern, die er zahlen muss nicht geht (nicht einkalkuliert), würde das kaum funktionieren. D.h. er läuft voll in die Zinsrisikofalle rein. Gut, kann man über ein Forward-Darlehen sichern.

Am 15.6.2018 um 15:43 , Black-Jack schrieb:

Was hier gemacht wird ist einfach nur dumm und ein e Book zu schreiben wie man finanzielle Freiheit erlangt, selbst aber nicht einmal das Immobilien 1mal1 beherrschen ist eine Frechheit. In diesen Kalkulationen sind so haarsträubende Fehler das ist Wahnsinn. 50 Cent pro m^2 für uralte Whgen in Leipzig Instandhaltungsrücklage? Menschenskinder. 

Ja, es sind keine Steuern drin, die Hausgeldbeträge passen nicht zur Warm-Kaltmiete und die errechneten CF kann ich auch nicht nachvollziehen. Die Tilgung ist mE viel zu niedrig, um Risiken abzusichern (sprich: stille Reserven zu schaffen). Das ganze System ist auf einen kurzfristigen CF Überschuss ausgelegt, den er eigentlich gar nicht braucht, weil sein Einkommen als SAP Berater für seinen Lebensstandard reicht. Was das Ebook angeht, naja, irgendjemand kauft es schließlich. Seine Ideen sind ja auch gut, darüber haben andere auch schon Youtube Videos gedreht und damit Geld verdient. Warum also nicht das ganze bündeln und verscherbeln. Die 50ct. sind mE auch zu niedrig und wenn man sie auf 1 EUR erhöht, dann sieht die Vorteilhaftigkeit auch schon wieder anders aus. Klar, im Nachhinein ist es immer leicht zu meckern. Er hat etwas unternommen und ist ein Risiko eingegangen. Und jetzt arbeitet er daran, das Risiko in den Griff zu kriegen. Ich finde das gut und da kann man ihm auch keinen Vorwurf draus machen.

 

vor 14 Stunden, Applefan schrieb:

Die Frage, die ich mir allerdings bei diesem Thread schon von Anfang an gestellt hatte, ist, warum das Ganze so schnell umgesetzt werden soll - was soll die Eile?

Ja, da sehe ich das Hauptproblem drin. Er schreibt man soll sich hohe Ziele stecken und die am besten übertreffen. Ja, finde ich gut, sehr löblich. Aber auch ein wenig Motivations-Trainer-Gedankengut. Dieses "Tschaka" Denken stört mich einfach. Es ist mir zu wenig Struktur drin, zu wenig Plan. Aktionismus. Wir machen jetzt einfach mal und dann schauen wir mal, Hauptsache wir haben was gemacht. Aber wem will er etwas beweisen ? Sich selbst ?

 

Ich kenne einen Immobilienunternehmer, der große Projekte plan, baut und vermietet (er verkauft nix, er vermietet). Er sagte mir, dass er 50% EK bringt (als Investorenpool) und eine Rendite von 5% haben will. Und dann wartet er...ich glaube, der schläft ziemlich gut.

[joeblow 58]

Die Transaktionsgeschwindigkeit und -anzahl finde ich nicht so schlimm.

Problematischer ist das Halbwissen, was mehr aus Ebooks, wie seinem eigenen Buch stammt, anstatt sich auch mit klassichen Lehrbüchern über Grund- und Wohnungswirtschaft zu beschäftigen.

Die Banken sind halt auf zusätzliche Marge scharf und daher werden solche Dinge überhaupt finanziert, obwohl sie jenseits von Gut und Böse sind.

Der Immobilienunternehmer wird vermieten, damit er dann nach 10 Jahren steuerfrei den Gewinn realiseren kann.

[Jingang 4655]

vor 4 Stunden, charons schrieb:

Er hat etwas unternommen und ist ein Risiko eingegangen. Und jetzt arbeitet er daran, das Risiko in den Griff zu kriegen. Ich finde das gut und da kann man ihm auch keinen Vorwurf draus machen.

Absolut.

vor 4 Stunden, charons schrieb:

Aber wem will er etwas beweisen ? Sich selbst ?

Die Fotos ..

[walga 1908]

Am 15.6.2018 um 15:43 , Black-Jack schrieb:

Klärt mich mal auf, ob es Infos zur Finanzierung gibt. Zinsbindung? 10,15,20 Jahre? Falls die Wohnungen - was Standard ist - nicht abbezahlt sind, bis der Zins neu verhandelt wird, ist das hier problematisch und außerdem verwunderlich, dass die Banken überhaupt noch Neukäufe finanzieren. Denn derzeit sind bei Zins 2,1% schon negative Cashflows dabei und die anderen sind ebenfalls marginal positiv. Gönnt euch den Spaß und kalkuliert das mal mit 4-5% Zins. Selbst 1% Steigerung wäre schon fatal. 

Falsch. Ich habe in einem Beitrag komplett vorgerechnet, dass mein System erst bei 8,65% kollabiert. Siehe hier

Deine Schadensfreude ist übrigens sehr unterhaltsam. Danke dafür
 

Am 14.6.2018 um 15:45 , RoyalDutch schrieb:

kein MAW einzuplanen (20% sind hier der Standard) ist halt naiv und so wirklich gut hat er sich die Mieterstruktur vor dem Kauf seines MFH wohl auch nicht angeschaut wenn er Drogendealer bzw harzer drin hat der Dinge zerstört

Bisher war kein Mietausfallwagnis (MAW) eingeplant, weil das Portfolio zu klein dafür war und dieser Mietausfall aus dem laufenden Cashflow gezahlt wird. Sobald mein Wachstum abgeschlossen ist und ich konsolidiere, kommt das MAW als fester Posten rein.

 

Am 14.6.2018 um 13:45 , Masterthief schrieb:

Aber egal: ich wünsche walga trotzdem, dass das gut ausgeht. Noch klappt es ja.

Dankeschön

 

Am 14.6.2018 um 16:35 , RoyalDutch schrieb:

deshalb macht es meiner Meinung auch kein Sinn sein Portfolio so wie Walga nur in einem Gebiet um Leipzig auf zu bauen sondern würde da mehr streuen

Ja, diese Gedanken habe ich mir auch öfter gemacht. Allerdings mangelte es an Objekten. Der nächste Kauf ist eine Wohnung in Berlin. Gerade werden die Details geklärt. AUsserdem habe ich eine Maklerin gefunden, die mir auch außerhalb von Sachsen Objekte besorgt. Ich bin gespannt, was bei rum kommt.

 

Am 14.6.2018 um 15:45 , RoyalDutch schrieb:

so wirklich gut hat er sich die Mieterstruktur vor dem Kauf seines MFH wohl auch nicht angeschaut wenn er Drogendealer bzw harzer drin hat der Dinge zerstört

Dieser Mieter wurde mir noch vom Verkäufer zwischen Notartermin und Eigentumsübergang rein gesetzt. Ich wollte nicht gleich das Vorurteil gegen Harzer bedienen und selbst damit Erfahrungen machen. Nun habe ich diese Erfahrungen gemacht und kann sie in Zukunft vermeiden

 

Am 15.6.2018 um 16:25 , El Rapero schrieb:

Naja, erstmal sehen wie sich das entwickelt. Würde nicht gleich Alles schwarz malen, auch wenn die Einwände berechtigt sind.

 

Das sehe ich genauso. An den Problemen wird gearbeitet und dann gehts wieder in eine bessere Richtung. Ich hatte ja 1,5 Jahre null Mietausfall und jetzt gleich 4x. Ich denke, das wird sich über die Zeit glätten und man lernt aus seinen Problemen.

 

Am 15.6.2018 um 17:17 , RoyalDutch schrieb:

Die Inst Rücklage sehe ich persönlich auch zu niedrig da es ja auch nur kleine Wohnungen sind und sicherlich wenn da mal ne wand etc gestrichen, Rohrbruch whatever dran ist keine 20-30 euro pro monat reichen

Neben der eigenen Instandhaltungsrücklage gibt es immer auch noch die IHR der WEG. Die federt die grösseren Sachen wir Rohrbruch, Dach, Fassade, Heizung, usw. ab. Allerdings werde ich eventuell trotzdem die  eigen IHR erhöhen, um Sanierungen in den Wohnungen (Böden,  Wände, Sanitär) besser gerecht zu werden. Schreibt mir gern mal eure Richtwerte. Daraus kann ich sicherlich einiges Lernen.

 

vor 21 Stunden, Applefan schrieb:

Moin Moin,

also ich ziehe ja grundsätzlich mal den Hut vor dem TE - so viel Mut muß man erstmal haben, um sowas durchzuziehen. Klar könnte man sagen "zur Not kann ich in die Insolvenz gehen", aber wirklich empfehlenswert wäre dieser Weg sicher nicht, da kann ich aus eigener Erfahrung sprechen

Dankeschön!

Die Eile kommt daher, dass ich möglichst schnell von den Mieteinnahmen leben will. Allerdings wird das etwas dauern, wenn man genug Risikopuffer einbauen will. Daher bauche ich mir nebenbei noch das zweite Standbein mit dem Blog und dessen Werbeeinnahmen auf. Es schadet nie, viele verschiedene Einkommensquellen zu haben.

 

vor 4 Stunden, joeblow schrieb:

Problematischer ist das Halbwissen, was mehr aus Ebooks, wie seinem eigenen Buch stammt, anstatt sich auch mit klassichen Lehrbüchern über Grund- und Wohnungswirtschaft zu beschäftigen.

Sicherlich kann man auch erstmal ein Studium zu Immobilien abschließen, ein paar Jahre Praxis machen und tausend Bücher lesen. Aber dann ist man 50 und für vieles zu alt. Ich lerne gern aus der Praxis. Dann kann man alles viel besser nachvollziehen. Trotzdem schadet es nix, immer weitere Bücher zu lesen. Mein Bücherregal füllt sich jede Woche und das konstante Lernen tut mir gut.
Der Verkauf der Wohnungen ist bisher nicht geplant.

 

vor 7 Stunden, charons schrieb:

Ja, es sind keine Steuern drin, die Hausgeldbeträge passen nicht zur Warm-Kaltmiete und die errechneten CF kann ich auch nicht nachvollziehen.

Welche Stelle kannst du nicht genau nachvollziehen? Eventuell kann ich etwas ausbessern und klarer darstellen.

[Gast]

Echt mal Walga, das MFH in dem sächsischen Kaff, das hätte ich nie gekauft... warum nur??? Lieber noch 10 Citywohnungen in Leipzig.

 

[Black-Jack 543]

vor 2 Stunden, walga schrieb:

Falsch. Ich habe in einem Beitrag komplett vorgerechnet, dass mein System erst bei 8,65% kollabiert. Siehe hier

Ex falso quodlibet 

vor 2 Stunden, walga schrieb:

Deine Schadensfreude ist übrigens sehr unterhaltsam. Danke dafür
 

 

Gern geschehen 

[charons 1271]

vor 21 Stunden, walga schrieb:

Welche Stelle kannst du nicht genau nachvollziehen? Eventuell kann ich etwas ausbessern und klarer darstellen.

Beispiel ETW 1:

 

Hausgeld 138, davon 76 nicht umlegbar, d.h. 62 werden umgelegt in Warmmiete.
Kalt: 325, Warm: 403: Diff. 78 (=umgelegtes Hausgeld)

CF: Kalt: 325 - 76 (n. umlegb. HG) - 19 (Eigene IHR) - 202 (Annuität) = 28 CF. Bei Dir sind es 44.

Was Dir fehlt sind die Steuern: Kalt - n.umlegb. HG - Abschreibung - Zinsanteil d. Annuität = steuerl. BMG, darauf pers. Steuersatz. Mindert Deinen CF.

Gruß

Charon

Juni 19, 2018 bearbeitet von charons

[walga 1908]

vor 23 Stunden, charons schrieb:

Was Dir fehlt sind die Steuern: Kalt - n.umlegb. HG - Abschreibung - Zinsanteil d. Annuität = steuerl. BMG, darauf pers. Steuersatz. Mindert Deinen CF.

Gruß

Charon

Momentan kalkuliere ich keine Steuerrücklage mit ein, da ich in den Jahren 2016, 2017, 2018 und 2019 keine Steuern auf die Einnahmen meiner Immobilien zahlen werde. Ich bin in der Wachstumsphase und habe dadurch hohe Investitionskosten. Diese schmälern meine Einnahmen so stark, dass ich rechnerisch einen Verlust mache und dadurch keine Steuern zahlen muss. Ab 2020 wird sich das ändern und dann werde ich die Steuerrücklage in die Kalkulation mit aufnehmen.

 

Gruß

Alex

[veen 2]

Interessanter Thread. Hatte mich jetzt erst hier angemeldet, daher konnte ich noch nix früher posten.

Ich habe dein Konzept mal überflogen, und da muss ich einfach diverse Bemerkungen dazu machen.

 

Zunächst kurz zu mir: Ich halte 3 Immos von zusammen knapp 2 Mio €, allerdings mit einem etwa 8mal so hohen qm-Preis wie bei dir.

 

Dein prinzipieller Ansatz, Immos stark gehebelt auf Kredit zu kaufen, ist völlig richtig und derzeit mit Sicherheit die mit Abstand rentabelste Anlage, noch weit vor Aktien und co. Dennoch kann ich einiges nicht nachvollziehen.

 

Was ich nicht verstehe, wieso wählst du so eine kurze Zinsfestschreibung ? Irgendwo hatte ich was von 5 Jahren gelesen, stimmt das ?

Der eigentliche Clou bei der Sache ist doch folgender: Die Kreditzinsen sind derzeit nahe ihrem historischen Tief und massiv unter den Mietrenditen. Früher war diese Differenz sehr gering und es ist auch zu erwarten, dass die Kreditzinsen in den nächsten Jahren wieder deutlich steigen (die Forward-Rates (vereinfacht gesagt der Satz den du für nen Kredit zahlen musst, der zB in einem Jahr beginnt) und Draghis Ankündigungen signalisieren das schon; du hast recht, es weiss niemand genau, wann und wie hoch sie steigen, aber es gibt viele Berufsprofis, die den ganzen Tag nix anderes machen als sich um diese Einschätzung zu kümmern (war selber mal einer davon) und die liegen mit hoher Wahrscheinlichkeit zumindest von der groben Entwicklung schon meist richtig). Im Schnitt der letzten 100 Jahre lagen die Kreditzinsen irgendwo zwischen 5 und 6% und ich sehe wenig Gründe, warum das Zinsniveau in Bälde nicht wieder zumindest sein langjähriges Mittel erreichen sollte (die Finanzkrise ist zumindest derzeit ausgestanden). Deswegen sollte man sich - sofern es die Bank ermöglicht - den Zinsfestschreibungszeitraum so lange wie möglich wählen (ich habe z.B. eine Tranche mit 25 Jahren Festschreibung und das zu niedrigerem Satz als bei dir). Was nützt dir das, wenn du 7% Mietrendite bekommst, aber später mal 5% Zinsen zahlen musst + Tilgung + Reparatur + Leerstand + ... da bleibt dann wohl nur noch mehr ein Verkauf übrig, um nicht insolvent zu werden. Aber an dieser historisch einmaligen Chance, von diesen niedrigen Zinsen zu profitieren, sollte man doch möglichst lange partizipieren. Der eigentliche Witz bei der Sache ist doch der: Als Immobesitzer, der auf Kredit in einen Realwert investiert hat, profitiert man von der Inflation, und das noch gehebelt. Denn die Immos machen die Inflation mit und steigen im Wert, die festgeschriebenen Kreditzinsen machen die Inflation nicht mit. Wenn aber jetzt deine Zinsfestschreibung so kurz ist, gibst du deinem System ja kaum die Möglichkeit signifikant an der kommenden Inflation zu profitieren bei gleichzeitig gesichert niedrigen Kreditzinsen. Denn Inflation geht in der Folge dann auch wieder mit steigenden Zinssätzen einher (um den Preisanstieg wieder einzudämmen, dass weniger investiert wird). Und wenn du dann halt Fixzinsen auf 20 Jahre hast, bist du der King, während der Investor, der sich um Anschlussfinanzierungen bemühen muss, dann dumm in die Röhre guckt, wenn die Sätze steigen. Und du kannst nahezu sicher sein, dass wir wieder (sofern der Trump net völlig durchdreht und eine Rezession auslöst) deutliche Inflation sehen werden (könnte noch verstärkt werden durch die höheren Import-Steuern, die z.T. an die Verbraucher weitergegeben werden werden). Die Staaten sind doch bis über Kopf (und weit darüber hinaus) verschuldet. Um reihenweise Staatsbankrotte zu vermeiden, müssen die Staaten ihre ansteigenden Schulden wieder Schritt für Schritt weginflationieren. Also eine signifikante Inflation ist politisch unabdingbar.

 

Was ich auch nicht verstehe, ist deine Renditeberechnung: Du beschränkst dich offenbar nur auf die CashFlows, also, das was an Geld tatsächlich fliesst für Miete,Reperaturen etc. Neben den Mieteinnahmen ist aber der Haupttreiber für die Rendite bei Immoinvestments der Preisanstieg/-rückgang der Immobilie selbst. So wäre es z.B. besser eine Immobilie zu halten, die im Jahr 5% an Wert steigt und nur 4% Mietrendite abwirft, als eine Immobilie, die nur 1% im Jahr im Wert steigt und 7% Mietrendite abwirft. (Details wie steuerliche Aspekte beim Verkauf mal vernachlässigt).

Normaler Weise werden diese hohen Mietrenditen im Bereich von 7% durch 2 Dinge erkauft: a) einen vergleichsweise geringen Wertanstieg der Immobilie und b) ein viel höheres Mietausfallrisiko (also eine geringere durchschnittliche Vermietungsquote) als bei Immos in Ballungsräumen, wo eine viel höhere Nachfrage als Angebot herrscht. Bei diesen hohen Mietrenditen ist oft das Angebot höher als die Nachfrage. Man kriegt praktisch eine Prämie für die Risiken in Form einer höheren Mietrendite (so sie denn überhaupt erzielt wird) Ich kenne mich mit dem Leipziger Immobilienmarkt überhaupt nicht aus, aber diese ziemlich geringen qm-Meterpreise lassen mich eher auf eine Randlage schliessen, wo dann eben wieder das Mietausfallrisiko recht hoch ist und auch die Preissteigerung eher niedrig (möglicher Weise sogar negativ) ist. Ich selber komme z.B. nicht mal ganz auf 4% Mietrendite, dafür stiegen die Immopreise recht konstant die letzten 10 Jahre jeweils so 5-6% im Jahr. Hinzu kommt halt auch, dass bei qm-Meterpreisen von 8.000 € die Nebenkosten (Reperaturen, Anwaltkosten, Hausgeld etc.) prozentual sehr gering sind und eben von der Brutto-Miete vergleichweise viel übrig bleibt. Das ist nämlich genau das Problem von diesen billigen Wohnungen. Nach Leerstand, Repaturen, Hausgeld, Mietnomadenklagen, Steuern etc. bleiben oft nur etwas zwischen 0-2% (bezogen auf den Kaufpreis) übrig (wenn es gut läuft; du kannst da schon im Schnitt alle 20 Jahre eine Komplettsanierung einplanen mit Dach, Balkonen, Fassade, Heizung, Rohrleitungssystem etc. )

Ich kenne einen, der hatte sich in ein paar Jahren auch etwa so 50 (relativ billige) Immobilien in der Provinz zugelegt im Wert von ca. 2 Mio € und der ging pleite, weil einfach der Leerstand zu hoch wurde. Vor allem aber hatte er auch das Problem, dass er das alles gar nicht mehr selbst nebenbei händeln konnte. Er konnte dann nur noch halbtags berufstätig sein und selbst die dadurch gewonnene Zeit langte bei weitem nicht, um sich um alles zu kümmern, er musste dann praktisch noch Leute einstellen, die wieder was kosten (ähnlich deiner Mietverwaltung).  Also der langen Rede kurzer Sinn: Wenn so eine Wohnung, die 50.000 € kostet, im Jahr netto 1.000 € abwirft, ist es schon viel (eher 500 €). Jetzt muss man aber dafür die Arbeitszeit gegenrechnen, die man damit hat: Das fängt schonmal damit an, die Wohnung überhaupt zu suchen/ Vergleiche machen etc., dann die ganzen Kreditverhandlungen, der ganze formelle Akt mit Notar bzw. die genaue Kaufsvertragsausarbeitung mit dem Verkäufer etc. Dann geht die Mietersuche los und wenn man dann endlich einen halbwegs akzeptablen Mieter gefunden hat, gibts Probleme in der Wohnung: der Kühlschrank geht nicht, es gab nen Rohrbruch, ein Ventil funktionierte nicht mehr, die Heizung hatte ein Leck etc. Dann muss man die Abrechnung mit dem Mieter machen, ihn ermahnen, falls kein Zahlungseingang kommt, die Einbindung in die Steuererklärung, Gesellschafterversammlungen etc etc. also da gehen sicherlich im Schnitt mindestens 20-30 Zeitstunden pro Wohnung im Jahr drauf, und wenn man sich das dann in einen Stundenlohn umrechnet, ist das gar nicht mehr so viel - und das ist schon ein positives Szenario.

Also ich würde da nicht mit Prozenten rechnen, sondern in absoluten €-Beträgen. Dabei sieht man nämlich besser, dass z.B. 0,5% Ertrag bei ner 500.000 €-Wohnung deutlich mehr ist als 2% bei ner 50.000 €-Wohnung. Ich persönlich präferiere ganz klar teure Immos, denn dann muss man halt diesen ganzen Zirkus eben ganz entschieden weniger oft machen (vielleicht nur 1/8mal so oft), was durch geringere Arbeitsbelastung/Kosten für Verwaltung, Repaturen etc. dann auch wiederum die Rendite erhöht.

 

Was ich auch nicht verstehe, ist, warum du die Tilgung mit 2% so hoch wählst ? War 1 % nicht möglich ? Du schneidest dir ja damit selbst ins eigene Fleisch. Zum einen hast du so weniger Reserven für etwaige Reperaturen/Leerstand etc. bzw. auch als EK-Basis für den früheren Kauf weiterer Immos (später sind sie im Allgemeinen teurer !). Zum anderen und das ist fast noch entscheidender: Dein Hebel verringert sich ja durch diese recht hohe Tilgung ziemlich stark. Und damit sinkt auch deine EK-Rendite. Das Ziel ist es ja nicht, die Kredite komplett zu tilgen; spätestens nach der Hälfte oder besser einem Drittel der Tilgung, sollte man den Betonklotz wieder verhökern (oder EK aus dem Kredit wieder rausziehen (machen aber viele Banken nicht mit)), weil dann einfach die Hebelwirkung zu gering wird und dann so Sachen wie Aktien schon wieder attraktiver sind mit ihren 1-stelligen-durchschnittlichen Jahresrenditen. Also den hohen Hebel sollte man sich möglichst lang erhalten. Es ist natürlich eine Frage der Bank, was die an Konditionen anbieten, aber freiwillig möchte ich nicht mehr tilgen, als ich unbedingt von Bank wegen muss.

 

Was mir auch nicht ganz klar ist: wieso soll das bei dir so lange dauern (10 Jahre) bis du 2 Mio € Volumen zusammen hast. Ich kenne einen, der hatte ruck zuck (also in ein paar Jahren) so 6 Mio € Volumen beisammen. Ich bin zwar mit der Eskalation bei Frauen sehr langsam, aber das wäre ja in etwa so, wie wenn du zu einer Frau nach dem Ansprechen erstmal 1 Jahr eine platonische Beziehung führst. Ich meine was gelesen zu haben, von Vollfinanzierungen, die du bekommst, warum erhöhst du dann nicht gleich in einem Monat auf 5 Mio € ?

 

Du kennst ja sicher die 3 wichtigsten Aspekte bei Immos, nämlich 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Die entscheidet dann über alles weitere (langfristige Rentabilität, Arbeitsaufwand/Immowert etc.). Und ich präferiere da auf alle Fälle Ballungsräume. (habe noch von keinem Investor gehört, dass er durch so Prärie-Immobilien reich wurde; eher das Gegenteil)

Insofern halte ich es für am wichtigsten, demografische Entwicklungen zu studieren in den Städten, wo man Käufe beabsichtigt und dort dann eben auch die individuelle Lage (Anschluss an öff. Verkehr/Schulen/Einkaufszentren etc.) Wie entwickelt sich dort die Nachfrage/das Angebot nach Immos. Wie entwickelt sich das Jobangebot in dem Bereich etc.. Das bringt mMn deutlich mehr, als irgendwelche verwaltungstechnische %-Rechnungen zu machen.

Die einzige Faustregel/Rechnung, die ich anwende, ist:

zu erwartende Netto-Mieteinnahmen  = Planmiete * 0,8, wobei der Faktor 0,8 in Ballungsräumen greift mit hohen Immopreisen (kommt auch in der Praxis bei mir so in etwa hin). In der Pampa sollte der Faktor irgendwo in der Region von 0,5 - 0,6 liegen.

 

PS:

Habe gesehen, du hast auch einen Thread über "erheblich jüngere Frauen verführen" geschrieben, den ich muss ich mir dann noch zur Gemüte führen...(so bin ich überhaupt erst auf diesen Thread hier gestossen)

 

Juni 27, 2018 bearbeitet von veen

[Gast]

vor 4 Stunden, veen schrieb:

Interessanter Thread. Hatte mich jetzt erst hier angemeldet, daher konnte ich noch nix früher posten.

Ich habe dein Konzept mal überflogen, und da muss ich einfach diverse Bemerkungen dazu machen.

 

Zunächst kurz zu mir: Ich halte 3 Immos von zusammen knapp 2 Mio €, allerdings mit einem etwa 8mal so hohen qm-Preis wie bei dir.

 

Dein prinzipieller Ansatz, Immos stark gehebelt auf Kredit zu kaufen, ist völlig richtig und derzeit mit Sicherheit die mit Abstand rentabelste Anlage, noch weit vor Aktien und co. Dennoch kann ich einiges nicht nachvollziehen.

 

Was ich nicht verstehe, wieso wählst du so eine kurze Zinsfestschreibung ? Irgendwo hatte ich was von 5 Jahren gelesen, stimmt das ?

Der eigentliche Clou bei der Sache ist doch folgender: Die Kreditzinsen sind derzeit nahe ihrem historischen Tief und massiv unter den Mietrenditen. Früher war diese Differenz sehr gering und es ist auch zu erwarten, dass die Kreditzinsen in den nächsten Jahren wieder deutlich steigen (die Forward-Rates (vereinfacht gesagt der Satz den du für nen Kredit zahlen musst, der zB in einem Jahr beginnt) und Draghis Ankündigungen signalisieren das schon; du hast recht, es weiss niemand genau, wann und wie hoch sie steigen, aber es gibt viele Berufsprofis, die den ganzen Tag nix anderes machen als sich um diese Einschätzung zu kümmern (war selber mal einer davon) und die liegen mit hoher Wahrscheinlichkeit zumindest von der groben Entwicklung schon meist richtig). Im Schnitt der letzten 100 Jahre lagen die Kreditzinsen irgendwo zwischen 5 und 6% und ich sehe wenig Gründe, warum das Zinsniveau in Bälde nicht wieder zumindest sein langjähriges Mittel erreichen sollte (die Finanzkrise ist zumindest derzeit ausgestanden). Deswegen sollte man sich - sofern es die Bank ermöglicht - den Zinsfestschreibungszeitraum so lange wie möglich wählen (ich habe z.B. eine Tranche mit 25 Jahren Festschreibung und das zu niedrigerem Satz als bei dir). Was nützt dir das, wenn du 7% Mietrendite bekommst, aber später mal 5% Zinsen zahlen musst + Tilgung + Reparatur + Leerstand + ... da bleibt dann wohl nur noch mehr ein Verkauf übrig, um nicht insolvent zu werden. Aber an dieser historisch einmaligen Chance, von diesen niedrigen Zinsen zu profitieren, sollte man doch möglichst lange partizipieren. Der eigentliche Witz bei der Sache ist doch der: Als Immobesitzer, der auf Kredit in einen Realwert investiert hat, profitiert man von der Inflation, und das noch gehebelt. Denn die Immos machen die Inflation mit und steigen im Wert, die festgeschriebenen Kreditzinsen machen die Inflation nicht mit. Wenn aber jetzt deine Zinsfestschreibung so kurz ist, gibst du deinem System ja kaum die Möglichkeit signifikant an der kommenden Inflation zu profitieren bei gleichzeitig gesichert niedrigen Kreditzinsen. Denn Inflation geht in der Folge dann auch wieder mit steigenden Zinssätzen einher (um den Preisanstieg wieder einzudämmen, dass weniger investiert wird). Und wenn du dann halt Fixzinsen auf 20 Jahre hast, bist du der King, während der Investor, der sich um Anschlussfinanzierungen bemühen muss, dann dumm in die Röhre guckt, wenn die Sätze steigen. Und du kannst nahezu sicher sein, dass wir wieder (sofern der Trump net völlig durchdreht und eine Rezession auslöst) deutliche Inflation sehen werden (könnte noch verstärkt werden durch die höheren Import-Steuern, die z.T. an die Verbraucher weitergegeben werden werden). Die Staaten sind doch bis über Kopf (und weit darüber hinaus) verschuldet. Um reihenweise Staatsbankrotte zu vermeiden, müssen die Staaten ihre ansteigenden Schulden wieder Schritt für Schritt weginflationieren. Also eine signifikante Inflation ist politisch unabdingbar.

 

Was ich auch nicht verstehe, ist deine Renditeberechnung: Du beschränkst dich offenbar nur auf die CashFlows, also, das was an Geld tatsächlich fliesst für Miete,Reperaturen etc. Neben den Mieteinnahmen ist aber der Haupttreiber für die Rendite bei Immoinvestments der Preisanstieg/-rückgang der Immobilie selbst. So wäre es z.B. besser eine Immobilie zu halten, die im Jahr 5% an Wert steigt und nur 4% Mietrendite abwirft, als eine Immobilie, die nur 1% im Jahr im Wert steigt und 7% Mietrendite abwirft. (Details wie steuerliche Aspekte beim Verkauf mal vernachlässigt).

Normaler Weise werden diese hohen Mietrenditen im Bereich von 7% durch 2 Dinge erkauft: a) einen vergleichsweise geringen Wertanstieg der Immobilie und b) ein viel höheres Mietausfallrisiko (also eine geringere durchschnittliche Vermietungsquote) als bei Immos in Ballungsräumen, wo eine viel höhere Nachfrage als Angebot herrscht. Bei diesen hohen Mietrenditen ist oft das Angebot höher als die Nachfrage. Man kriegt praktisch eine Prämie für die Risiken in Form einer höheren Mietrendite (so sie denn überhaupt erzielt wird) Ich kenne mich mit dem Leipziger Immobilienmarkt überhaupt nicht aus, aber diese ziemlich geringen qm-Meterpreise lassen mich eher auf eine Randlage schliessen, wo dann eben wieder das Mietausfallrisiko recht hoch ist und auch die Preissteigerung eher niedrig (möglicher Weise sogar negativ) ist. Ich selber komme z.B. nicht mal ganz auf 4% Mietrendite, dafür stiegen die Immopreise recht konstant die letzten 10 Jahre jeweils so 5-6% im Jahr. Hinzu kommt halt auch, dass bei qm-Meterpreisen von 8.000 € die Nebenkosten (Reperaturen, Anwaltkosten, Hausgeld etc.) prozentual sehr gering sind und eben von der Brutto-Miete vergleichweise viel übrig bleibt. Das ist nämlich genau das Problem von diesen billigen Wohnungen. Nach Leerstand, Repaturen, Hausgeld, Mietnomadenklagen, Steuern etc. bleiben oft nur etwas zwischen 0-2% (bezogen auf den Kaufpreis) übrig (wenn es gut läuft; du kannst da schon im Schnitt alle 20 Jahre eine Komplettsanierung einplanen mit Dach, Balkonen, Fassade, Heizung, Rohrleitungssystem etc. )

Ich kenne einen, der hatte sich in ein paar Jahren auch etwa so 50 (relativ billige) Immobilien in der Provinz zugelegt im Wert von ca. 2 Mio € und der ging pleite, weil einfach der Leerstand zu hoch wurde. Vor allem aber hatte er auch das Problem, dass er das alles gar nicht mehr selbst nebenbei händeln konnte. Er konnte dann nur noch halbtags berufstätig sein und selbst die dadurch gewonnene Zeit langte bei weitem nicht, um sich um alles zu kümmern, er musste dann praktisch noch Leute einstellen, die wieder was kosten (ähnlich deiner Mietverwaltung).  Also der langen Rede kurzer Sinn: Wenn so eine Wohnung, die 50.000 € kostet, im Jahr netto 1.000 € abwirft, ist es schon viel (eher 500 €). Jetzt muss man aber dafür die Arbeitszeit gegenrechnen, die man damit hat: Das fängt schonmal damit an, die Wohnung überhaupt zu suchen/ Vergleiche machen etc., dann die ganzen Kreditverhandlungen, der ganze formelle Akt mit Notar bzw. die genaue Kaufsvertragsausarbeitung mit dem Verkäufer etc. Dann geht die Mietersuche los und wenn man dann endlich einen halbwegs akzeptablen Mieter gefunden hat, gibts Probleme in der Wohnung: der Kühlschrank geht nicht, es gab nen Rohrbruch, ein Ventil funktionierte nicht mehr, die Heizung hatte ein Leck etc. Dann muss man die Abrechnung mit dem Mieter machen, ihn ermahnen, falls kein Zahlungseingang kommt, die Einbindung in die Steuererklärung, Gesellschafterversammlungen etc etc. also da gehen sicherlich im Schnitt mindestens 20-30 Zeitstunden pro Wohnung im Jahr drauf, und wenn man sich das dann in einen Stundenlohn umrechnet, ist das gar nicht mehr so viel - und das ist schon ein positives Szenario.

Also ich würde da nicht mit Prozenten rechnen, sondern in absoluten €-Beträgen. Dabei sieht man nämlich besser, dass z.B. 0,5% Ertrag bei ner 500.000 €-Wohnung deutlich mehr ist als 2% bei ner 50.000 €-Wohnung. Ich persönlich präferiere ganz klar teure Immos, denn dann muss man halt diesen ganzen Zirkus eben ganz entschieden weniger oft machen (vielleicht nur 1/8mal so oft), was durch geringere Arbeitsbelastung/Kosten für Verwaltung, Repaturen etc. dann auch wiederum die Rendite erhöht.

 

Was ich auch nicht verstehe, ist, warum du die Tilgung mit 2% so hoch wählst ? War 1 % nicht möglich ? Du schneidest dir ja damit selbst ins eigene Fleisch. Zum einen hast du so weniger Reserven für etwaige Reperaturen/Leerstand etc. bzw. auch als EK-Basis für den früheren Kauf weiterer Immos (später sind sie im Allgemeinen teurer !). Zum anderen und das ist fast noch entscheidender: Dein Hebel verringert sich ja durch diese recht hohe Tilgung ziemlich stark. Und damit sinkt auch deine EK-Rendite. Das Ziel ist es ja nicht, die Kredite komplett zu tilgen; spätestens nach der Hälfte oder besser einem Drittel der Tilgung, sollte man den Betonklotz wieder verhökern (oder EK aus dem Kredit wieder rausziehen (machen aber viele Banken nicht mit)), weil dann einfach die Hebelwirkung zu gering wird und dann so Sachen wie Aktien schon wieder attraktiver sind mit ihren 1-stelligen-durchschnittlichen Jahresrenditen. Also den hohen Hebel sollte man sich möglichst lang erhalten. Es ist natürlich eine Frage der Bank, was die an Konditionen anbieten, aber freiwillig möchte ich nicht mehr tilgen, als ich unbedingt von Bank wegen muss.

 

Was mir auch nicht ganz klar ist: wieso soll das bei dir so lange dauern (10 Jahre) bis du 2 Mio € Volumen zusammen hast. Ich kenne einen, der hatte ruck zuck (also in ein paar Jahren) so 6 Mio € Volumen beisammen. Ich bin zwar mit der Eskalation bei Frauen sehr langsam, aber das wäre ja in etwa so, wie wenn du zu einer Frau nach dem Ansprechen erstmal 1 Jahr eine platonische Beziehung führst. Ich meine was gelesen zu haben, von Vollfinanzierungen, die du bekommst, warum erhöhst du dann nicht gleich in einem Monat auf 5 Mio € ?

 

Du kennst ja sicher die 3 wichtigsten Aspekte bei Immos, nämlich 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Die entscheidet dann über alles weitere (langfristige Rentabilität, Arbeitsaufwand/Immowert etc.). Und ich präferiere da auf alle Fälle Ballungsräume. (habe noch von keinem Investor gehört, dass er durch so Prärie-Immobilien reich wurde; eher das Gegenteil)

Insofern halte ich es für am wichtigsten, demografische Entwicklungen zu studieren in den Städten, wo man Käufe beabsichtigt und dort dann eben auch die individuelle Lage (Anschluss an öff. Verkehr/Schulen/Einkaufszentren etc.) Wie entwickelt sich dort die Nachfrage/das Angebot nach Immos. Wie entwickelt sich das Jobangebot in dem Bereich etc.. Das bringt mMn deutlich mehr, als irgendwelche verwaltungstechnische %-Rechnungen zu machen.

Die einzige Faustregel/Rechnung, die ich anwende, ist:

zu erwartende Netto-Mieteinnahmen  = Planmiete * 0,8, wobei der Faktor 0,8 in Ballungsräumen greift mit hohen Immopreisen (kommt auch in der Praxis bei mir so in etwa hin). In der Pampa sollte der Faktor irgendwo in der Region von 0,5 - 0,6 liegen.

 

PS:

Habe gesehen, du hast auch einen Thread über "erheblich jüngere Frauen verführen" geschrieben, den ich muss ich mir dann noch zur Gemüte führen...(so bin ich überhaupt erst auf diesen Thread hier gestossen)

 

Hervorragend erklärt.

Hier bemerkt man dann den Unterschied von den Leuten, die sich tatsächlich mit der Materie befasst haben zu denjenigen, die Investment Management auf YouTube lernen.