Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[walga 1908]

Einleitung

Liebe PU- und Immobilien-Freunde,

mit diesem Thread mache ich mein Versprechen wahr und will euch weiteren Input liefern, euch weiter eine Inspiration sein! Ich hoffe ihr könnt hier genauso viel lernen wie in meinem anderen Blog und ich hoffe, ich werde genauso erfolgreich wie in meinem anderen Lebensbereich. Sicherlich werde ich das ein oder andere Mal Fremdwörter oder Immobilien-SLang benutzen. Das ist unbewusst drin, einfach nachfragen.

Seit  seit knapp 1,5 Jahren beschäftige ich mich mit Immobilien. Da ich mir viel Wissen aneignen konnte und dafür dankbar bin, möchte ich etwas zurückgeben und euch von meinen Erfahrungen erzählen. Ich bin ein Typ der praktisch veranlagt ist, sich große Ziele steckt und einfach „macht“. Das kennt ihr aus meinem Thread "Mein Weg zu den 100 Lay" . Daher konnte ich in einem Jahr bereits viele Erfahrungen sammeln. Ich hoffe ihr könnt Nützliches oder Unterhaltsames aus diesem Beitrag ziehen. Oder Beides  

Dies soll wieder eine Art Blog werden, wo ich über meine Anfänge und den laufenden Fortschritt meines Weges zur finanziellen Freiheit berichte. Ich werde Zahlen posten und ihr dürft gerne viele Fragen stellen.

Warum schreibe ich hier? Ganz einfach: Wenn ich Sachen aufschreibe und veröffentliche, dann dient mir das als große Motivation. Außerdem hoffe ich gutes Feedback zu bekommen, welche mir auf meinem Weg zur finanziellen Freiheit helfen.

Wer bin ich

Ich bin walga, komme ursprünglich aus der Nähe von Berlin, bin 33 Jahre alt und lebe seit 2 Jahren in der Schweiz. Ich hatte damals in Braunschweig Wirtschaftsinformatik studiert, war dann 3,5 Jahre Unternehmensberater und bin seit 2 Jahren Inhouse Berater im SAP BW Umfeld. Ein sehr lukratives Berufsfeld mit hohem Jahresgehalt bei vergleichsweise einfacher Arbeit. Daher auch das nötige Kleingeld für Immobilien. Zu meinen Hobbys zählen Reisen (Südamerika), Tanzen (Latein Turniertanz und Salsa), schnelle Sportwagen und seit neustem Immobilien. Achja....und Frauen :D

Meine finanziellen Ziele

In der Vergangenheit habe ich mir immer wieder große Ziele im Leben gesteckt und sie auch erfüllt. Trotz aller Hater und der Extra-Meile an Arbeit. Daher weiß ich, dass große Ziele funktionieren und man sich damit eine ungeheure Motivation für das Leben schafft. Nachdem ich mir nach meinen ersten Youtube Videos zum Thema Immobilien in 2015 das Ziel „Eine Wohnung kaufen“ für 2016 gesetzt hatte, konnte ich dies nach 5 Monate erfolgreich umsetzen. Und das war das Problem. Es hatte so viel Spaß gemacht, ja sogar süchtig, dass es nicht bei einer Wohnung geblieben ist. Ich bin am Thema Immobilien dran geblieben und konnte im ersten Immobilien-Jahr 7 Wohnungen kaufen.  Ich merkte, dass ich meine Ziele höher schrauben muss. So war die Idee geboren. Ich wollte in 10 Jahren 50 Wohnungen kaufen und davon finanziell unabhängig werden.

Ein großes Ziel. Aber ich hatte gesehen, was in kurzer Zeit möglich ist und wollte getreu meines Mottos „Setze dir immer grosse Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ schnell hoch skalieren. Die Berechnung war wie folgt:

Erstmal musste ich wissen, welchen Betrag ich für meine finanzielle Freiheit brauche. Ich setzte also mein momentanes jährliches Budget von Ausgaben als Betrag fest. Momentan habe ich rund 55.000 CHF als jährliches Ausgaben, also rund 50.000€. Ich muss also ein passives Einkommen von 50.000€ generieren. Wenn ich mit einer Bruttorendite von 7% bei den Immobilien und einen Steuersatz von 45% rechne, dann kam ich auf einen benötigtes Immobilienvermögen von 1.7 Millionen.  Also 1.7 Millionen in Immobilien mit einer Bruttorendite von 7% ergibt 119.000€ . Davon ziehe ich 1.5% Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig Kosten und IHR der WEG) ab, also ergibt sich ein Cash von 93.500€. Davon ziehe ich den Spitzensteuersatz von 45% ab, dann komme ich auf einen Jahresüberschuss von knapp 50.000. Meine finanzielle Freiheit. Grosszügigen Konsum und weitere Investitionen (noch) nicht eingerechnet.

Damit sind meine Kosten gedeckt, aber noch nicht meine neuen Investitionen. Daher habe ich die 1.7 Millionen auf 2 Millionen aufgerundet. Ich brauche also Immobilien im Wert von 2 Mio. Euro.

Wenn ich davon ausgehe, dass ich immer 100% Immobilien-Finanzierungen bekomme und bei jeder Immobilie rund 10% Kaufnebenkosten zahlen muss, dann wären das 200.000€ benötigtes Eigenkapital (EK). Momentan kann ich jedes Jahr 20.000€ EK zusammen sparen, also schaffe ich mein Ziel in 10 Jahren. So war also meine Idee von den 10 Jahren zur finanziellen Freiheit geboren. Klar stecken dort noch tausend Feinheiten wie das Abbezahlen drin, aber die Rechnung sollte erstmal der Einfachheit dienen und als klares Ziel umsetzbar sein.

Wie alles anfing

Ich begann im Dezember 2015 mich mit dem Thema Immobilien zu beschäftigen. Keine Ahnung wie ich darauf kam, vor allem da ich bis zu diesem Zeitpunkt der Meinung war „You only live once“ und alles Geld mit vollen Händen ausgab. Dann hatte ich aber ein Video von Alex Düsseldorf Fischer  gesehen und es hat mich sofort in seinen Bann gezogen. Ich verschlang alle seine Videos an einem Wochenende und sank Sonntagabend erschöpft aber glücklich in mein Bett. Wie nach einer durchvögelten Nacht. Nur besser. Denn diesmal hatte ich das Gewissen, dass ich etwas Produktives gemacht hatte, mich weiter gebildet hatte. Ich suchte mir weiteres Material. Bücher, Foren, Youtube Videos, Blogs, usw. Ich las Bücher von Alexander Goldwein, von Torben Käselow, von  Jörg Winterlich und Alex Fischer. Und ich fand ein Immobilien-Forum. Ähnlich zum PU Forum. Eine wahre Goldgrube. So viele Infos von Menschen mit gleichen Zielen und gleicher Motivation. Ich war fasziniert und unglaublich dankbar. Endlich ein neues Hobby, welches nebenbei sehr produktiv und zukunftsträchtig ist.

Neben dem Lesen von viel Lektüre begann ich mit dem Aufbau meines Netzwerkes. Ich brauchte Makler, Banken und Gutachter für die Besichtigungen. Makler waren dabei das kleinste Problem, da man sich anfangs auch selbst Exposes auf Immoscout anschauen kann. Das grösste Problem war das Finden einer Bank. Dadurch, dass ich im Nicht-EU-Ausland lebe (Schweiz), wollen 90 von 100 Banken nicht mit mir zusammenarbeiten. Steuer-Ausländer und so. Von den restlichen 10 Banken gibt’s teilweise nur besch*****eidene  Konditionen für meinen Spezialfall. Schlussendlich habe ich aber 3 Banken gefunden die mit mir zusammenarbeiten wollen und mich gut finanzieren (100% oder 110% Finanzierungen mit maximal 2,5% Zinsen).  Außerdem konnte ich einen alten Studienkollegen dafür begeistern, sich meine Immobilien anzuschauen und mir ein gutes Gutachten zu geben. Er ist Bauingenieur mit einer eigenen Firma und kennt sich gut in der Materie aus. Er schaut sich für mich die Wohnungen an und sagt mir ob sie was taugen und welche Reparaturen demnächst anstehen. So kann ich besser mit dem Verkäufern verhandeln und mein Kollege verdient gutes Geld an mir.

So gelang es mir im ersten Immobilien-Jahr 7 Wohnungen in Leipzig zu kaufen, wovon 5 bereits auf mich übergegangen sind und die anderen beiden noch beim Grundbuchamt liegen. Dort dauert es in der Regel 3 Monate, ich rechne also mit  Anfang Mai für den Lasten-Übergang. Da ich euch Zahlen versprochen hatte, folgt hier eine kleine Tabelle meiner ersten Investments. Die obere Tabelle mit den absoluten Zahlen und die untere mit den Prozenten. Das gibt mir immer die beste Übersicht und ich kann die Wohnungen besser bewerten. Excel ist schon ein geiles Tool

 

Wie ihr seht, hatte ich bei den ersten Wohnungen noch nicht alles beachtet und daher ist eine kleine Unterdeckung da. Die Käufe danach hatte ich (durch meine ersten Erfahrungen) schon besser kalkulieren können. Dazu ist zu sagen, dass ich die ETW 1,2,3 und 6 mit 110% Finanzierung bekommen habe (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) und die Wohnungen 4,5 und 7 mit 100% bekommen habe. Daher sind die Renditen für die Wohnungen 4,5 und 7 zwar besser, aber die Eigenkapital-Renditen sind schlechter. Mein Prinzip: Wenn sich eine Wohnung von selber trägt und ich sie zu 110% finanziert bekomme, dann nehme ich sie mit. „Kostenloser“ Vermögensaufbau ist immer gut. Bei den zu 100% finanzierten Wohnungen sollte ein großer Überschuss übrig bleiben. Mindestens 50€ pro Monat.

 

Wie geht es hier weiter

Da sich in Leipzig gute Renditen erzielen lassen, bleibe ich dort. Ich habe bereits 2 weitere Wohnungen verhandelt. Ich warte nur noch auf den Darlehensvertrag meiner Bank. Über diese und weitere Investments werde ich demnächst berichten. Außerdem habe ich gerade meine Steuererklärung gemacht und ein paar tolle Sachen raus gefunden. Diese werde ich ebenfalls niederschreiben. Ich denke es kann einigen gut helfen.

Mein Ziel ist es konstant  weitere Blog-Eintrag hier zu veröffentlichen und euch neuen Input zu geben. Diskussionen und Antworten auf Fragen werde ich täglich machen. Es würde mich freuen wenn wir hier diskutieren könnten und wir alle etwas lernen können. Ihr könnt ebenfalls etwas lernen und eventuell viel Motivation aus meinem Beitrag für eure eigenen Projekte mitnehmen. Alle neuen Blogeinträge werde ich in einem kleinen Inhaltsverzeichnis verlinken, sodass die Übersichtlichkeit gegeben bleibt.

Inhaltsverzeichnis

Kapitel 1: Einleitung (29.04.2017)

Kapitel 2: Die nächsten Investment (04.05.2017)

Kapitel 3: Risiko-Management (13.05.2017)

Kapitel 4: Aktueller Stand und 6 neue Wohnungen (20.05.2017)

Kapitel 5: Meine Finanzierungs-Strategie für meine Immobilien (29.05.2017)

Kapitel 6: Aus dem Vermieter- und Investoren-Leben. Handwerker, besch**** Behörden und P2P Kredite (13.06.2017)

Kapitel 7: Warum finanzielle Freiheit? Was mache ich damit? (25.06.2017)

Kapitel 8: Meine Steuererklärung und praktische Tipps (07.08.2017)

Kapitel 9: 4 Neue Wohnungen und viele Kleinigkeiten (09.08.2017)

Kapitel 10: ETW14 - Meine Wohnung Nummer 20 (17.08.2017)

Kapitel 11: Zwischenfazit 2017 (21.08.2017)

Kapitel 12: Abschluss August 2017 (1.9.2017)

Kapitel 13: Start mit wenig Einkommen und schlechter Bonität (19.09.2017)

Kapitel 14: Abschluss September 2017 (02.10.2017)

Kapitel 15: Abschluss Oktober und mittelfristige Strategie (09.11.2017)

Kapitel 16: Immopreneur Kongress (22.11.2017)

Kapitel 20: Abschluss November 2017 (08.12.2017)

Kapitel 21: Abschluss Dezember 2017 (09.01.2018)

 

 

Ich wünsche allen viel Erfolg mit euren Projekten. Bis bald

Walga

[jimknopf_ 59]

Welche Formen der Risikoabsicherung hast Du gewählt? Der Thread ist zwar in der Sache professioneller aufbereitet als der Busfahrer neulich, der Hab und Gut seiner Eltern in Immobilien gepumpt hat und nun vor dem absoluten Fiasko steht, aber in der Sache sehe ich doch starke Parallelen.

[Neice 6451]

Hast Du eine Strategie für die Lage der Immobilien oder gehst Du nur nach Rendite? 

Ich bin vor ein paar Jahren mal durch Leipzig gefahren und da gab es schöne Immobilien, die vollkommen leer standen. Wie rechnest Du da eine Leerstandsquote und ein Mietausfallrisiko ein? Hast Du inzwischen die Erfahrung in Leipzig? Würde ich in Leipzig wohnen, wäre das sicher einfach. Aber Du agierst ja aus der Schweiz. 

Auf wieviele Jahre hast Du die Immobilien finanziert? 

Ansonsten: Tolles Thema. 

[RayD 73]

Top Thema, danke für deinen Input.

Ich frage mich regelmäßig, ob man als Student mit kaum nennenswertem Einkommen einen Kredit für Eigentumswohnungen bekommt. Vorausgesetzt man könnte schon sowas wie einen provisorischen Mietvertrag vorlegen und die Immoblie selbstverständlich als Hypothek benutzen.

Wenn man die Wohnung z.B. über 30 Jahre finanziert, wäre das eine praktische Selbstfinanzierung.

[suchti. 2491]

Leipzig klingt logisch als Investitionsstandort. Wäre interessant zu wissen nach welchen Kriterien du die Stadt ausgesucht hast bzw. welche Kriterien du allg. zur Evaluierung heranziehst..

Würde mich außerdem mal interessieren in welcher UB du tätig warst (falls nicht zu privat)? Bin auch nur noch 1 Jahr vom Einstieg entfernt und beschäftige mich derzeit mit dem Thema.

April 29, 2017 bearbeitet von suchti.

[Noodle 8251]

Osten ist zZ am günstigsten, Gentrifizierung niedrig. Von Berlin zB auch net weit entfern.

[Maandag 1690]

Das Mantra "Skaliere hoch, dann hast du weniger Konkurrenz" leuchtet mir nicht ein. Inwiefern ändert sich die Konkurrenzsituation, wenn du meinetwegen noch 20 Immobilien mehr kaufst (insbesondere, da du die 43 verbleibenden Immobilien ja evtl doch noch auf andere Städte aufteilen willst) ?

Muss auch nochmal was zur Rendite fragen: Du berechnest die Nettorendite bei den einzelnen Wohnungen indem du Überschuss durch Kaufpreis teilst. In der Zeile "gesamt" wäre die Nettorendite also der Quotient aus der Summe der Überschüsse und der Summe der Kaufpreise (3137/309600=0,0101), aber da steht 6,5%. Wie?

April 29, 2017 bearbeitet von Maandag

[hd#41 32]

Cooler Thread. Schlage aktuell einen ähnlichen Weg ein. Mein Ziel sind 100 Einheiten in 3 Jahren (bin aktuell bei knapp 30) und diese sollen in spätestens 10 Jahren bezahlt sein, damit ich sicher meine 50k Einkommen pro Monat habe. Ich kaufe aber ausschließlich Mehrfamilienhäuser und mache dann auch die Verwaltung selber.

Hast du da mal drüber nachgedacht Mehrfamilienhäuser zu kaufen? Bei einzelnen Wohnungen kann man mit Pech auch mal größere Sonderumlagen haben oder die Instandhaltungsrücklage ist unrealistisch hoch und das Geld liegt nur brach. Auch der zeitliche Aufwand für Akquise, Bank, Notar usw. fällt nicht so häufig an. Wobei die Bank natürlich mit spielen muss aber das tut sie bei dir ja scheinbar.

Neu Vermietungen machst du immer über die Hausverwaltungen?

April 29, 2017 bearbeitet von hd#41

[dltdftftw 362]

Interessantes Projekt. Warum hast du dich dafür entschieden, dein ganzes Kapital in den selben Markt + Region zu stecken und nicht mehr zu diversifizieren? 

April 29, 2017 bearbeitet von dltdftftw

[walga 1908]

vor 1 Stunde, dltdftftw schrieb:

Interessantes Projekt. Warum hast du dich dafür entschieden, dein ganzes Kapital in den selben Markt + Region zu stecken und nicht mehr zu diversifizieren? 

Bisher hat mich noch kein anderer Markt, keine andere Stadt interessiert. In Leipzig kenne ich mich Rendite-Technisch gut aus und sehe gute Angebote schnell. Schnelligkeit ist eins der wichtigsten Kriterien. Manchmal hat man nur 1-2 Tage Zeit, sonst schnappt sich das Objekt wer anderes. Vielleicht kommt irgendwann noch eine andere Stadt, bisher ist es aber nicht geplant. Ich sehe noch keine Notwendigkeit.

vor 2 Stunden, hd#41 schrieb:

Cooler Thread. Schlage aktuell einen ähnlichen Weg ein. Mein Ziel sind 100 Einheiten in 3 Jahren (bin aktuell bei knapp 30) und diese sollen in spätestens 10 Jahren bezahlt sein, damit ich sicher meine 50k Einkommen pro Monat habe. Ich kaufe aber ausschließlich Mehrfamilienhäuser und mache dann auch die Verwaltung selber.

Hast du da mal drüber nachgedacht Mehrfamilienhäuser zu kaufen? Bei einzelnen Wohnungen kann man mit Pech auch mal größere Sonderumlagen haben oder die Instandhaltungsrücklage ist unrealistisch hoch und das Geld liegt nur brach. Auch der zeitliche Aufwand für Akquise, Bank, Notar usw. fällt nicht so häufig an. Wobei die Bank natürlich mit spielen muss aber das tut sie bei dir ja scheinbar.

Neu Vermietungen machst du immer über die Hausverwaltungen?

100 Einheiten in 3 Jahren ist ein Bomben-Ziel. Freue mich, wenn das für dich klappt. Ist mit MFH (Mehrfamilienhäuser) natürlich einfacher. Ich habe erstmal klein mit ETWs (Eigentumswohnungen) angefangen. Vielleicht kommen auch MFH demnächst. Mit meinen ETW habe ich momentan 0 Arbeit und das reizt mich am meisten. MFH muss man doch viel selbst machen und  eventuell auch vor ort wohnen. Mit der IHR für die ETWs habe ich bisher nie Probleme. Passte bisher immer alles, habe anscheinend kompetente Hausverwaltungen :D   Momentan habe ich noch einige Wohnungen in der Pipeline. Wenn die abgearbeitet sind, kann ich mich mal nach MFHs erkundigen.

Neuvermietungen mache ich über Makler. Die sind motivierter als Hausverwaltungen die ihr Geld "sowieso" über eine Sondereigentumsverwaltung bekommen.

vor 5 Stunden, Maandag schrieb:

Das Mantra "Skaliere hoch, dann hast du weniger Konkurrenz" leuchtet mir nicht ein. Inwiefern ändert sich die Konkurrenzsituation, wenn du meinetwegen noch 20 Immobilien mehr kaufst (insbesondere, da du die 43 verbleibenden Immobilien ja evtl doch noch auf andere Städte aufteilen willst) ?

Muss auch nochmal was zur Rendite fragen: Du berechnest die Nettorendite bei den einzelnen Wohnungen indem du Überschuss durch Kaufpreis teilst. In der Zeile "gesamt" wäre die Nettorendite also der Quotient aus der Summe der Überschüsse und der Summe der Kaufpreise (3137/309600=0,0101), aber da steht 6,5%. Wie?

Wenn du mein Mantra falsch zitierst, dann ist klar, dass du es nicht verstehst. Es heißt„Setze dir immer große Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ 

Nettorendite gibts verschiedene Rechenformeln. Ist immer die Frage was man haben will. Es gibt Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Nettorendite vor und nach Steuern. Grundsätzlich kann man sagen, dass ich wie folgt rechne:

Ein Investment muss nach Abzug aller Kosten und eigener Rücklagen monatlich 0,1% des Kaufpreises abwerfen. Dann ist es gut für mich. Eine Wohnung für  50.000€ muss also 50€ monatlich abwerfen.

Meine Grafik oben ist tatsächlich etwas verwirrend. Ich werde sie mal aktualisieren und dann besser erklären. Wahrscheinlich in einem eigenen Post hier.

vor 5 Stunden, suchti. schrieb:

Leipzig klingt logisch als Investitionsstandort. Wäre interessant zu wissen nach welchen Kriterien du die Stadt ausgesucht hast bzw. welche Kriterien du allg. zur Evaluierung heranziehst..

Würde mich außerdem mal interessieren in welcher UB du tätig warst (falls nicht zu privat)? Bin auch nur noch 1 Jahr vom Einstieg entfernt und beschäftige mich derzeit mit dem Thema.

Auf Leipzig bin ich damals durch eins meiner ersten Investments gekommen. Ich hatte verschiedene Makler für Angebote angeschrieben und einer hatte mir eine Wohnung in Leipzig angeboten. Danach hatte ich einige Artikel und Studien über Leipzig gelesen. Also sehr gut mit rosiger Perspektive. Leipzig wächst enorm und zieht aus den Randregionen viele Menschen an.

Als Unternehmensberater war ich bei MHP tätig. Daher durfte ich mit 30 auch schon Porsche fahren. Den gibts dort nämlich als Dienstwagen    Unternehmensberatung ist eins der besten Sachen die man als Einsteiger machen kann. Einsteiger werden dort immer gesucht (egal welcher Abschluss) und man lernt sehr viel un kurzer Zeit. Durch das angeeignete Wissen kann man nach 2-3 Jahren in eine andere Firma wechseln und sich das Wissen vergolden lassen.

vor 5 Stunden, RayD schrieb:

Top Thema, danke für deinen Input.

Ich frage mich regelmäßig, ob man als Student mit kaum nennenswertem Einkommen einen Kredit für Eigentumswohnungen bekommt. Vorausgesetzt man könnte schon sowas wie einen provisorischen Mietvertrag vorlegen und die Immoblie selbstverständlich als Hypothek benutzen.

Wenn man die Wohnung z.B. über 30 Jahre finanziert, wäre das eine praktische Selbstfinanzierung.

Auch als Student geht das, wenn man Mitbürgen (z.B. Eltern) nimmt. Das A und O ist eine gute Bonität, also ein regelmässiges Einkommen.

vor 7 Stunden, Neice schrieb:

Hast Du eine Strategie für die Lage der Immobilien oder gehst Du nur nach Rendite? 

Ich bin vor ein paar Jahren mal durch Leipzig gefahren und da gab es schöne Immobilien, die vollkommen leer standen. Wie rechnest Du da eine Leerstandsquote und ein Mietausfallrisiko ein? Hast Du inzwischen die Erfahrung in Leipzig? Würde ich in Leipzig wohnen, wäre das sicher einfach. Aber Du agierst ja aus der Schweiz. 

Auf wieviele Jahre hast Du die Immobilien finanziert? 

Ansonsten: Tolles Thema. 

Ich gehe bei der Lage nach Leipzig+Speckgürtel und dann ausschließlich nach Rendite. Damit fällt das Zentrum aus, da dort alles mega teuer ist. Rand-Regionen mit Einwohnerschwund meide ich ebenfalls. Leerstands-Quote und Mietausfall-Risiko  rechne ich momentan noch nicht speziell ein, da ich zu wenige Immos habe. Allerdings werfen alle Immos einen positiven Cashflow ab, sodass sie sich trotz Mietausfall von selber tragen. Erfahrungen in Leipzig habe ich nur durch meine Investments. Habe dort nie gewohnt. Vielleicht in der Zukunft. Momentan ist es ein sehr guter Investment-Standort für mich, da die Stadt enorm wächst und trotzdem noch gute Schnäppchen zu machen sind, Alles was geht, mache ich von der Schweiz aus. Das klappt mittlerweile sehr gut. Sogar Notar- und Bank-Termine. Hatte sogar schon nen Bank-Gespräch per Skype :D  Finanzieren tue ich immer so kurz wie möglich, um schnell eine Neubewertung anstreben zu können. Dazu gibts später ein eigenes, ausführliches Kapitel. Daher stelle ich die Frage noch etwas zurück.

Welche Formen der Risikoabsicherung hast Du gewählt? Der Thread ist zwar in der Sache professioneller aufbereitet als der Busfahrer neulich, der Hab und Gut seiner Eltern in Immobilien gepumpt hat und nun vor dem absoluten Fiasko steht, aber in der Sache sehe ich doch starke Parallelen.

Der Thread von Busfahrer ist ein Troll, da sieht man als jemand der sich mit der Materie beschäftigt gleich. Trotzdem ist das Thema Risikoabsicherung immer wichtig. Ich tue das über 4 Punkte:

1) Gehirn einschalten und sich eine gute Strategie überlegen. Dazu klein anfangen und wenn es funktioniert nach oben skalieren

2) Diversifizierung. Ich habe meine Wohnungen in verschiedenen Häusern und verschiedenen Stadtteilen. Dadurch wird das Risiko minimiert. Vielleicht kommen irgendwann noch andere Städte/Länder dazu.

3) Nur Cash-flow-positive Immobilien kaufen. Alle Wohnungen tragen sich selbst und werfen Überschuss ab.Pro 5 gekauften Immobilien kann ich den "Mietausfall" einer sechsten Immobilie kaufen, ohne eigenes Geld zuschießen zu müssen. Bei meinen ersten Immos war das auf Grund mangelnder Erfahrung schwierig. Jetzt werden die Finanz-Zahlen immer besser.

4) Selber habe ich eine sehr gute Bonität. Ich habe pro Monat 2.000€ "Spielgeld" für Immobilien übrig. Die investiere ich in neue Immobilien oder kann Problemfälle auffangen. Bei kosten von rund 250€ monatlich pro Wohnung, müssten schon 8 Wohnungen gleichzeitig ausfallen um mich in Schwierigkeiten zu bringen. Und mit jeder Immobilie mehr steigt mein Einkommen und ich werde unabhängiger.

[Maandag 1690]

10 minutes ago, walga said:

Wenn du mein Mantra falsch zitierst, dann ist klar, dass du es nicht verstehst. Es heißt„Setze dir immer große Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ 

 

9 hours ago, walga said:

wollte getreu meines Mottos „Setze dir immer grosse Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ schnell hoch skalieren.

Hatte nicht den Anspruch dich wörtlich zu zitieren. Auch nach nochmaliger Sichtung des Originals verstehe ich nicht genau, wie das eine mit dem anderen zusammenhängt. Könnte mir höchstens vorstellen, dass du nach dem xten Kauf bessere Kontakte zu Maklern usw hast, wenn du tatsächlich nur in Leipzig kaufst. Wirkt sich jetzt aber auch nicht direkt auf die Konkurrenzsituation aus.

 

15 minutes ago, walga said:

Nettorendite gibts verschiedene Rechenformeln. Ist immer die Frage was man haben will.

Ok, mich hat nur gewundert, dass die Formel offenbar innerhalb der Tabelle wechselt, daher die Nachfrage.

[Gast]

vor 23 Stunden, walga schrieb:

Und ich fand ein Immobilien-Forum. Ähnlich zum PU Forum. Eine wahre Goldgrube. So viele Infos von Menschen mit gleichen Zielen und gleicher Motivation.

Link?

[jimknopf_ 59]

Zitat

4) Selber habe ich eine sehr gute Bonität. Ich habe pro Monat 2.000€ "Spielgeld" für Immobilien übrig. Die investiere ich in neue Immobilien oder kann Problemfälle auffangen. Bei kosten von rund 250€ monatlich pro Wohnung, müssten schon 8 Wohnungen gleichzeitig ausfallen um mich in Schwierigkeiten zu bringen. Und mit jeder Immobilie mehr steigt mein Einkommen und ich werde unabhängiger.

Mietausfall ist dann in der Tat ein recht überschaubares Risiko, aber Mietausfall ist ja auch nicht das schlimmste, was einem passieren kann. Neben unerwarteten Reparaturen denke ich daber vor allem an (mutwillige) Zerstörung der Wohnung durch den Mieter. Auch eine Wohnung kann zum wirtschaftlichen Totalschaden werden (Aufwendungskosten können also höher als der eigentliche Wert der Wohnung sein). Hast Du zusätzlichen Versicherungsschutz? Oder kalkulierst Du nur mit Mietausfall als etwaigen Worst Case?

[smallPUA 906]

Ich machs kurz:

Freue mich für dich, dass es so gut klappt und dass es dir gut geht und drücke dir die Dauen, dass du dein Ziel so schnell wie möglich erreichst.

 

LG

[seki 793]

Am 29.4.2017 um 11:32 , walga schrieb:

Alex Düsseldorf Fischer

Wenn ich mir die Amazon Rezensionen so angucke, scheint das eher ein Blender zu sein.

 

https://www.amazon.de/Reicher-als-die-Geissens-Immobilien-Millionär/dp/3981806115/ref=cm_cr_arp_d_product_top?ie=UTF8

[walga 1908]

Am 29.4.2017 um 21:05 , Maandag schrieb:

 

Hatte nicht den Anspruch dich wörtlich zu zitieren. Auch nach nochmaliger Sichtung des Originals verstehe ich nicht genau, wie das eine mit dem anderen zusammenhängt. Könnte mir höchstens vorstellen, dass du nach dem xten Kauf bessere Kontakte zu Maklern usw hast, wenn du tatsächlich nur in Leipzig kaufst. Wirkt sich jetzt aber auch nicht direkt auf die Konkurrenzsituation aus.

Ja, das war ein Missverständnis. Trotzdem hast du einen weiteren wichtigen Punkt angesprochen. Mit jeder Wohnung die man kauft, steigt die Bonität und verbessern sich deine Kontakte. Vor allem bei den Banken, deinen wichtigsten Partnern. Mit jedem erfolgreichen Deal sehen sie, dass du mit der Materie umgehen kannst und anscheinend Ahnung hast. Außerdem rutscht du irgendwann in die Geschäftskunden-Abteilung, wo du bessere Konditionen bekommst. Und wenn du mit den Maklern gut zusammen arbeitest, schnell und professionell arbeitest, schnell die Rechnungen zahlst, dann wirst du auch deren bester Freund und bekommst Angebote früher als der Rest.

Am 30.4.2017 um 11:05 , Nachtzug schrieb:

Link?

http://immopreneur.de/forum/

Am 30.4.2017 um 11:44 , jimknopf_ schrieb:

Mietausfall ist dann in der Tat ein recht überschaubares Risiko, aber Mietausfall ist ja auch nicht das schlimmste, was einem passieren kann. Neben unerwarteten Reparaturen denke ich daber vor allem an (mutwillige) Zerstörung der Wohnung durch den Mieter. Auch eine Wohnung kann zum wirtschaftlichen Totalschaden werden (Aufwendungskosten können also höher als der eigentliche Wert der Wohnung sein). Hast Du zusätzlichen Versicherungsschutz? Oder kalkulierst Du nur mit Mietausfall als etwaigen Worst Case?

Das Risiko an einen Miet-Nomanden und Randalierer zu geraten ist ebenfalls sehr gering. Erstens kann man bei der Auswahl des Mieters schon sehr gut selektieren und zweitens kann man eigentlich jede Wohnung für 10.000€ - 20.000€ wieder komplett in Schuss bringen. Monatlich lege ich pro Wohnung einen bestimmten Betrag für Instandhaltung zurück, sodass ich Reparaturen sofort und unkompliziert bezahlen kann, wenn sie auftreten. Bisher hatte ich erst einmal Reparaturen, und dort konnte ich sie sogar auf den Mieter umlegen (Kleinreparaturen). Manche Gebäudeversicherungen können Randalierung mit einschliessen, kommt drauf an was der WEG wichtig war. 

Am 30.4.2017 um 12:27 , smallPUA schrieb:

Ich machs kurz:

Freue mich für dich, dass es so gut klappt und dass es dir gut geht und drücke dir die Dauen, dass du dein Ziel so schnell wie möglich erreichst.

 

LG

Danke Bro, das höre ich von einem treuen Leser wie dir sehr gerne

vor 1 Stunde, seki schrieb:

Wenn ich mir die Amazon Rezensionen so angucke, scheint das eher ein Blender zu sein.

Das Buch von Alex Fischer ist tatsächlich nicht so sehr Bringer gemessen an den Erwartungen die er geschürt hatte. Seine Youtube Videos dagegen sind aber der Hammer! Alles super erklärt und kostenlos.

https://www.youtube.com/user/ImmoProfiNRW/videos

 

Am 30.4.2017 um 01:19 , Arthur_Spooner schrieb:

1.) Die passende Bank - zunächst wäre mal interessant welchen Plan du den Banken gegeben hast. Ich tippe mal du bist nicht direkt mit der Tür ins Haus gefallen und hast erzählt wie schnell du wachsen möchtest und wie das genau ablaufen soll? Die zweite Frage schließt sich gleich an - wickelst du deine Geschäfte mit einer Bank ab, also 7 Finanzierungen über eine Bank, oder hast du für die verschiedenen Immobilien immer wieder neue Banken gesucht / suchen müssen? 
Freuen würde ich mich auch darüber wenn du mir Empfehlungen zu der ein oder anderen Bank geben könntest, die dir bei Voll bzw. 110% Finanzierung gute Konditionen gegeben haben. 

2.) Makler - Vielleicht schreibst du dazu ja auch noch was im Thread, die Vorgehensweise würde mich wirklich sehr interessieren. Hast du mehrere Makler einfach kontaktiert und nach passenden Immos gefragt, oder die gängigen Portale wie Immoscout abgeklappert? Bei diesen habe ich bereits festgestellt, dass ein unheimlicher run auf gute Angebote vorliegt. Der Weg eine Immobilie unter der Hand vom Makler zu bekommen scheint da deutlich lukrativer, wenn vielleicht auch schwerer zu realisieren. 

3.) Die Kaufpreise kommen mir so verdammt niedrig vor - ich kenne den Markt in Leipzig nicht, aber als boomende Großstadt hätte ich auch für den Osten wesentlich teurere Preise erwartet. Hat dies einen speziellen Grund? 

Diese PM möchte ich ebenfalls hier beantwortet, da die Antwort für die anderen User sicherlich auch sehr interessant ist.

Bei den Banken bin ich damals tatsächlich mit der Tür ins Haus gefallen. Ich habe rund 50 Banken angeschrieben (cold approach) und ihnen von meinem generellen Vorhaben erzählt. Ich hatte folgenden Text verwendet:

"Sehr geehrte Damen und Herren,

 ich wende mich mit einer Finanzierungsanfrage bezüglicher einer Immobilie an sie.

 Ich selbst bin Deutscher, wohne und lebe in der Schweiz.  Ich möchte eine kleine Eigentumswohnung in Deutschland im Preis zwischen 75.000- 100.000 kaufen und dann vermieten.

 Meine Bonität ist sehr gut. Ich bin Angestellter bei einer großen Firma, habe ein Nettoeinkommen von 6.700CHF pro Monat und bekomme 13. Gehälter plus 7% Bonus. Es bleibt genug Geld für Zinsen & Tilgung im Monat übrig.

 Sind sie grundsätzlich bereit mit mir zusammenarbeiten und mich bei der Finanzierung zu unterstützen?

Ich weiß, dass es bei den Finanzierung-Konditionen auf die die Immobilie ankommt. Das wäre können wir gern im nächsten Schritt besprechen. Dazu können sie mich  zwisschen 9-20Uhr einfach unter meiner Nummer anrufen.  (+41) XXXXXXXX

 Vielen Dank und mit sonnigen Grüßen aus Zürich"

Es haben sich auf Grund meiner speziellen Einschränkungen (Steuer-Ausländer) sehr wenige Banken gefunden, aber auch auch hier ist es wie bei PU numbersgame. Irgendeine Bank bleibt schon hängen. Es hat viel mit Glück zu tun. Selbst innerhalb der selben Bank. Manch ein Berater hat Bock, der nächste nicht. Hier muss man anfangs sehr hartnäckig sein. Aber immer freundlich   

Mittlerweile habe ich 3 verschiedene Banken und dort gute, leidenschaftliche Ansprechpartner. Das ist eine Menge wert! Es ist auch sehr gut wenn man verschiedene Banken hat. So kann man eine Immobilie bei verschiedenen banken vorstellen und schauen wo es die bessere Konditionen gibt. Wenn jemand eine Bankempfehlung haben möchte, dann schreibt mich per PM mit der Angabe eurer Email-Adresse an. Dann gebe ich euch meinen besten Bank-Kontakt weiter. Aber bitte nur seriöse Anfragen, wenn ihr wirklich was am Start habt

Was die Makler angeht, so habe ich 90% direkt über immoscout gefunden und angefragt. Habe keinen Lieblings-Makler. Ausser für die Neuvermietung. Dort habe ich eine sehr freundliche, kompetente und schnelle Dame gefunden. Hier muss man auch ein bisschen ausprobieren bis man das richtige findet.

In Leipzig findest du sehr billige aber auch sehr teure Wohnungen. Ich habe festgestellt, dass die beste Rendite bei billigen Wohnungen zu finden ist. Viele Leute wollen sich mit solch "Kleinvieh" nicht rumschlagen und viele bekommen auch keine Bank für eine Finanzierung für solche Wohnungen. Daher ist es meine kleine Nische und die funktioniert sehr gut.

[Gast nicknehm]

Interessantes Thema! Denke es wird eine Bereicherung für dieses Unterforum.

Nur eine kurze Anmerkung zu deinem Text. Hast du die Flüchtigkeitsfehler im Nachhinein eingebaut oder waren die im tatsächlichen Anschreiben enthalten?

 

vor 2 Stunden, walga schrieb:

"Sehr geehrte Damen und Herren,

 ich wende mich mit einer Finanzierungsanfrage bezüglicher einer Immobilie an sie.

 Ich selbst bin Deutscher, wohne und lebe in der Schweiz.  Ich möchte eine kleine Eigentumswohnung in Deutschland im Preis zwischen 75.000- 100.000 kaufen und dann vermieten.

 Meine Bonität ist sehr gut. Ich bin Angestellter bei einer großen Firma, habe ein Nettoeinkommen von 6.700CHF pro Monat und bekomme 13. Gehälter plus 7% Bonus. Es bleibt genug Geld für Zinsen & Tilgung im Monat übrig.

 Sind sie grundsätzlich bereit mit mir zusammenarbeiten und mich bei der Finanzierung zu unterstützen?

Ich weiß, dass es bei den Finanzierung-Konditionen auf die die Immobilie ankommt. Das wäre können wir gern im nächsten Schritt besprechen. Dazu können sie mich  zwisschen 9-20Uhr einfach unter meiner Nummer anrufen.  (+41) XXXXXXXX

 Vielen Dank und mit sonnigen Grüßen aus Zürich"

 

LG

[Arthur_Spooner 754]

vor 3 Stunden, walga schrieb:

In Leipzig findest du sehr billige aber auch sehr teure Wohnungen. Ich habe festgestellt, dass die beste Rendite bei billigen Wohnungen zu finden ist. Viele Leute wollen sich mit solch "Kleinvieh" nicht rumschlagen und viele bekommen auch keine Bank für eine Finanzierung für solche Wohnungen. Daher ist es meine kleine Nische und die funktioniert sehr gut.

Interessant wären für mich mal die Stadtteile in denen du so kaufst. Würde mich mal interessieren um meine Objekte, die ich so im Auge habe einschätzen zu können. Deine erzielten Renditen und Kaufpreise finde ich zwar auch - aber nur in Lagen wo es mich weniger reizt, Paunsdorf zum Beispiel. Oder kaufst du bewusst in solchen Gegenden - oder ist dir die Gegend sogar egal, solange es Leipzig ist?

Gruß

[Sebastiano 2]

du machst alles steuerlich auf dich privat ? soweit mir bekannt macht es vielmehr sinn die immovilein in ne Gesellschaft zu packen. da lohnt es sich bestimmt nen Steuerberater zu kontaktieren !

[Doc Dingo 13721]

Am 29.4.2017 um 20:47 , walga schrieb:

Am 29.4.2017 um 11:47 , jimknopf_ schrieb:

Welche Formen der Risikoabsicherung hast Du gewählt? Der Thread ist zwar in der Sache professioneller aufbereitet als der Busfahrer neulich, der Hab und Gut seiner Eltern in Immobilien gepumpt hat und nun vor dem absoluten Fiasko steht, aber in der Sache sehe ich doch starke Parallelen.

Der Thread von Busfahrer ist ein Troll, da sieht man als jemand der sich mit der Materie beschäftigt gleich. Trotzdem ist das Thema Risikoabsicherung immer wichtig. Ich tue das über 4 Punkte:

hat da jemand nen Link? Wüed ixh mir gern mal durchlesen.

 

Danke.

[walga 1908]

Die nächsten Investments

 

Diese Woche hat sich wieder eine Menge getan. Ich liege zwar mit Grippe flach, aber Emails beantworten, Telefonate führen und Termine abmachen geht immer. Darum liebe ich dieses neue Hobby. Man kann es machen wann man will und  wo man will.

 

Meine neuen Investments laufen gut. Die Bank schrieb mir, dass die Darlehensanträge für meine nächsten zwei Investments geprüft sind und am Freitag in die Post gehen. Vorab wurden sie mir per Email zugesandt. Damit kann ich am Montag den Notar-Termin für den Kauf der nächsten zwei Wohnungen angehen. Freu mich schon.

 

Hier erstmal die Kennzahlen für die Wohnung 8 und 9

 

Die Wohnung 9 ist eine 1-Zimmerwohnung mit einer Rentnerin die dort schon eine Weile wohnt. Die Wohnung fand ich auf immoscout. Auf der Strassen-Gegenüberseite wird gerade ein neues Geschäftshaus hochgezogen, daher gibt’s viel Lärm. Die Maklerin versicherte mir aber, dass im ganzen Haus noch kein Mieter eine Mietminderung verlangt hat. Schauen wir mal. Ist jetzt auch nicht das bomben Investment, aber ich bekomme eine 100% Finanzierung der Bank und den Makler bezahlt der Verkäufer. Ich ging also davon aus, dass ich nur rund 2.800€ an Kaufnebenkosten bezahlen muss. Da schrieb mir Freitag noch die Bank, dass sie die IHR vom Kaufpreis abzieht (hatte ich im Kaufvertrag aufgeführt) und ich diese aus eigenem Eigenkapital einbringen muss. Also nochmal 1.900€ mehr. Scheiße. Ich mache es mangels Alternativen trotzdem. So viele Banken die mich mit 100% als „Steuerausländer“ finanzieren habe ich leider nicht.

 

Die Wohnung 8 dagegen war echt der Hammer. Die habe ich nur durch Glück gefunden. Hier die Geschichte dazu:

 

Ich war zur Besichtigung der Wohnung 7 (siehe meinen Eingangs-Post) und musste auf die Mieterin warten, da sie den Besichtigungstermin vergaß. Dem Verkäufer war das mega peinlich und er schickte mir den Hausmeister zur Unterhaltung. Mit diesem plauderte ich und es kam raus, dass er zufällig noch jemanden kennt der eine Wohnung im selben Gebäude verkaufen möchte. Ich ließ mir die Telefonnummer geben und sprach mit dem Verkäufer am gleichen Abend. Ich rechnete mir die Wohnung durch und sah, dass ich selbst bei einem Kaufpreis von 85.000€ noch auf eine schwarze null kam. Also fragte ich ihn, was er für die Wohnung haben wollte. Er sagte 55.000. Bäm. Wie geil ist das denn? Ich sagte ihm, dass mir das zu hoch sei und ich maximal 47.000€ zahlen möchte.

 

Selbstverständlich war mir das nicht zu hoch, es war sogar ein riesen Geschenk. Aber man kann ja immer noch schauen was geht. Wir einigten uns auf 50.400€ und er sandte mir alle noch fehlenden Unterlagen zu. Er selbst wohnt in Köln und wollte einfach seine letzte Wohnung in Leipzig loswerden. Daher war er froh, dass es so schnell und unkompliziert ging.

Ich war super happy und es wurde sogar noch besser. Letzte Woche rief mich der Verkäufer an, dass er soeben den Stellplatz vermieten konnte. Was? Welcher Stellplatz? Ich dachte der sei in der  Kaltmiete von monatlich 360€ schon drin? Nein sagte er. Jetzt gibt’s also noch 35€ Kaltmiete für den Stellplatz dazu. Halellula  Manchmal muss man einfach Glück haben.

Diese Wohnung bekomme ich ebenfalls wieder zu 100% finanziert und wird nächste Woche beim Notar beurkundet. Da ich in diesem Stadtbezirk schon 3 Wohnungen habe, weiß ich dass die Grundschuldeintragung 3 Monate dauert. Ich muss mich also für den ersten Miet-Eingang etwas gedulden.

 

Was bringt die Zukunft?

 

Momentan bin ich an einem Wohnungspaket (KP 229.000€, 5 Wohnungen, Kaltmiete 21.866€) und einem zweiten Wohnungspaket (KP 88.000€ ,3 Wohnungen, Kaltmiete 8.436 €) dran. Dort hängt es gerade an der Besichtigung durch meinen Gutachter und den Dokumenten für die Bank. Mit dem Verkäufer bin ich aber schon übereingekommen. Ich denke, hierzu kann ich nächste Woche mehr berichten.

 

Summa summarum habe ich das Gefühl, dass meine Investments immer besser laufen, was natürlich auch der Erfahrung geschuldet ist. Fast alle Angebote finde ich über immoscout. Dort muss ich zwar viel Müll aussortieren, aber ab und zu bleibt was Gutes hängen.  Meine Bank sagte mir bereits, dass sie mich bis zu einer  Gesamtsumme von 2 Mio Darlehen unterstützen kann, daher muss ich mir an dieser Front auch keine großen Gedanken machen.

 

Ich hoffe ihr kommt ebenfalls voran und habt wieder ein bissle Motivation mitnehmen können.

 

Ich wünsche allen viel Erfolg mit euren Projekten. Bis bald

 

Walga

[Gast]

vor 8 Minuten, walga schrieb:

 Fast alle Angebote finde ich über immoscout.

das widerspricht ja allem, was man sonst so hört 🤔

[walga 1908]

Am 1.5.2017 um 22:58 , nicknehm schrieb:

Interessantes Thema! Denke es wird eine Bereicherung für dieses Unterforum.

Nur eine kurze Anmerkung zu deinem Text. Hast du die Flüchtigkeitsfehler im Nachhinein eingebaut oder waren die im tatsächlichen Anschreiben enthalten?

Hmm...das war die Mail so wie ich sie raus geschickt hatte. Vielelicht sollte ich lieber 3-4 mal drüber lesen bevor ich die Banken anschreibe. Danke für den Kommentar

 

Am 1.5.2017 um 23:33 , Arthur_Spooner schrieb:

Interessant wären für mich mal die Stadtteile in denen du so kaufst. Würde mich mal interessieren um meine Objekte, die ich so im Auge habe einschätzen zu können. Deine erzielten Renditen und Kaufpreise finde ich zwar auch - aber nur in Lagen wo es mich weniger reizt, Paunsdorf zum Beispiel. Oder kaufst du bewusst in solchen Gegenden - oder ist dir die Gegend sogar egal, solange es Leipzig ist?

Gruß

Es sind verschiedene Stadtteile dabei. Zentrum scheidet aus, da dort alles zu teuer und Mondpreise.

 

Am 2.5.2017 um 00:31 , Sebastiano schrieb:

du machst alles steuerlich auf dich privat ? soweit mir bekannt macht es vielmehr sinn die immovilein in ne Gesellschaft zu packen. da lohnt es sich bestimmt nen Steuerberater zu kontaktieren !

Ja, ich mache alles Privat. Da ich Steuerausländer bin, habe ich sehr wenige Banken die mit mir zusammen arbeiten. Von diesen Banken machen einige keine Vermögensverwaltende GmbH oder sie machen es nur zu viel höheren Zinsen als bei einer Privatperson. Daher mache ich alles privat. Passt mir momentan auch ganz gut, habe ich weniger Verwaltungsaufwand.

 

Am 2.5.2017 um 13:20 , Doc Dingo schrieb:

hat da jemand nen Link? Wüed ixh mir gern mal durchlesen.

 

Danke.

Ja, hier der Link dazu. Bitte kein Beispiel daran nehmen

 

Am 4.5.2017 um 20:18 , Nachtzug schrieb:

das widerspricht ja allem, was man sonst so hört

Das was du hörst, ist von vielen Anfängern und Faulpelzen. Leute, die immer rumheulen. Natürlich findet man nicht täglich geile Angebote bei Immoscout. Aber wenn man täglich rein schaut und sich alles anschaut (geht über Email-Allert wunderbar), dann findet man 1-2 coole Dinger pro Monat. Und dann muss man schnell sein. Die anderen sehen diese Angebote auch und teilweise sind die Angebote nach einem Tag wieder verschwunden, weil jemand zugeschlagen hat. Es gibt Leute die schlagen ohne das Anfordern der wichtigen Dokumente zu....einfach weil sie ein gutes Gespür und Erfahrungen haben. Im Zweifel canceln sie wieder und zahlen ne kleine Strafe.

[seki 793]

Was verbirgt sich denn hinter "nicht umlagefähig"? Und woraus errechnet sich der Wert? Was bedeutet IHR?

Mai 6, 2017 bearbeitet von seki

[walga 1908]

Am 6.5.2017 um 12:15 , seki schrieb:

Was verbirgt sich denn hinter "nicht umlagefähig"? Und woraus errechnet sich der Wert? Was bedeutet IHR?

Ich hänge mal zur Erklärung ein Auszug eines Wirtschaftsplans für eine meiner Wohnungen an.

Auf dem Plan gibt es generell immer 3 große Posten. Erstmal bezahlt der Eigentümer alles komplett und ein Teil davon kann er sich vom Mieter wiederholen. Das geschieht über die Nebenkosten-Vorauszahlung des Mieters.

1) Umlagefähige Kosten: Das sind Kosten, die grundsätzlich der Mieter zu tragen hat. Auf den Mieter umlagefähig. Diese Kosten bezahlt der Mieter über die Nebenkosten mit seiner Miete.

2) Nicht umlagefähige Kosten: Das sind Kosten, die ich nicht auf den Mieter umlegen kann. Diese Kosten muss ich selber bezahlen und gehen daher von meinem Gewinn (der Kaltmiete) ab.

3) IHR. Instandhaltungs-Rücklage. Hier spart man jeden Monat Geld an, für Reparaturen die in der Zukunft kommen. Um böse Überraschungen mit Einmal-Zahlungen zu vermeiden, wird hier quasi monatlich eine Rücklage gebildet. Da geht ebenfalls von meiner Kaltmiete ab.