Eigentumswohnung als Anlage 2026 noch rentabel? Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 6 6

[UrbanViking 149]

vor 17 Minuten, SMB schrieb:

Ganz einfach: weil sie mit ihren "Erfolgen" bzw. "Besitz" einfach lügen. 

Ich verfolge das gerade ähnlich auf YouTube: da gibt es auch einige Gurus, welche angeblich viele erfolgreich laufende YT-Kanäle haben, trotzdem aber "nebenbei" noch Coachings anbieten.

Youtube ist leider zu großen Teilen fake. Das fette Penthouse in Dubai ist dann gar nicht der coole Zweitwohnsitz, sondern nur für einen Drehtag gemietet und dann wird sich das auch noch mit drei anderen Influencern geteilt. Der Porsche ist ebenfalls nur fürs Wochenende gemietet. Aber wenn das auch nur 10.000 Leute gucken und 100 davon das Super-duper-Tiktok-Erfolgscoaching buchen, hat es sich gelohnt. 

[UrbanViking 149]

vor 15 Minuten, brokeboy schrieb:

@UrbanViking Egal was du tust, höre nur auf Leute, die finanziell da sind, wo du hinmöchtest.

Halt Stop! Jetzt kommen wir etwas vom Wege ab 😄 

Ich bin nicht auf der Suche nach Tipps für schnellen Reichtum. Mich hatten die Gurus getriggert und ich wollte mal hören, was ihr so für Erfahrungen mit Immos als Anlage habt. 

[kissandra_streetcat306 199]

Meine Empfehlung wegen Problem mieter : 

1. Verlange vorab ein polizeilichen Führungszeugnis. 

2. Eine mieterselbstauskunft mit allen wohn Adressen der letzten 10 Jahre im ideal fall mit den Anschrift Adressen der Vermieter . Am besten nimmst eine Vorlage die dir zusagt oder erstellst selber eine. Richtiges Screening. Häufige Wohnung s wechsel oder Arbeitgeber wechsel sind red flags. 

3. vernünftiger Vertrag, kaution 3 Monats kalt mieten , Verpflichtungen Schönheits Reparaturen und dergleichen.  

4. Verpflichtung private Haftpflichtversicherung <- sollte normal mieteigentum mit versichert sein 

 

[UrbanViking 149]

vor 11 Minuten, kissandra_streetcat306 schrieb:

Meine Empfehlung wegen Problem mieter : 

1. Verlange vorab ein polizeilichen Führungszeugnis. 

2. Eine mieterselbstauskunft mit allen wohn Adressen der letzten 10 Jahre im ideal fall mit den Anschrift Adressen der Vermieter . Am besten nimmst eine Vorlage die dir zusagt oder erstellst selber eine. Richtiges Screening. Häufige Wohnung s wechsel oder Arbeitgeber wechsel sind red flags. 

3. vernünftiger Vertrag, kaution 3 Monats kalt mieten , Verpflichtungen Schönheits Reparaturen und dergleichen.  

4. Verpflichtung private Haftpflichtversicherung <- sollte normal mieteigentum mit versichert sein 

 

Sehr solider Ansatz. Vermietest du selbst?

Wobei sich die Selbstauskunft wahrscheinlich im Extremfall auch faken lässt und die Haftpflicht wird womöglich nach dem ersten Jahr gekündigt. Aber das ist dann sicher der Worst-Worst-Case. Ansonsten filterst du damit schon 99% der Nieten heraus.

[JayMuc 4528]

vor 38 Minuten, kissandra_streetcat306 schrieb:

Meine Empfehlung wegen Problem mieter : 

1. Verlange vorab ein polizeilichen Führungszeugnis. 

2. Eine mieterselbstauskunft mit allen wohn Adressen der letzten 10 Jahre im ideal fall mit den Anschrift Adressen der Vermieter . Am besten nimmst eine Vorlage die dir zusagt oder erstellst selber eine. Richtiges Screening. Häufige Wohnung s wechsel oder Arbeitgeber wechsel sind red flags. 

3. vernünftiger Vertrag, kaution 3 Monats kalt mieten , Verpflichtungen Schönheits Reparaturen und dergleichen.  

4. Verpflichtung private Haftpflichtversicherung <- sollte normal mieteigentum mit versichert sein 

 

Polizeiliches Führungszeugnis darfst du als Vermieter nicht verlangen, außer es ist eine Dienstwohnung und der Vermieter ist der Arbeitgeber. Wird zwar in den meisten Fällen nichts passieren, aber rechtlich ist es nicht zulässig. Würde eher eine Schufa-Auskunft verlangen. Auch die Mieterselbstauskunft ist datenschutzrechtlich problematisch, wenn du die Adressen der vorherigen Vermieter verlangst. Da ist es besser eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ohne Adresse zu verlangen. Haftpflichtversicherung ist auch grenzwertig. Du darfst fragen ob eine vorliegt und empfehlen eine abzuschließen, du darfst es aber nicht als Bedingung machen.

Ich würde folgendermaßen vorgehen um mir einen geeigneten Vermieter zu suchen

1. Wenn Makler, dann nur zur Vorauswahl treffen lassen. Auf jeden Fall mit den Kandidaten vorher persönlich reden um einen besseren Eindruck zu bekommen
2. Selbstauskunft (Name, Geburtsdatum, aktuelle Adresse, Beruf und Arbeitgeber, Anzahl der einziehenden Personen, Haustiere)
3. letzten 3 Gehaltsabrechnungen
4. Schufa-Auskunft
5. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
6. Ausweis vorlegen lassen, wenn zugestimmt wird, eine Kopie machen
7. 3 Kalt-Mieten Kaution, Kautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung
8. Rechtlich geprüfter Mietvertrag
9. Gescheites Übergabeprotokoll machen

[kissandra_streetcat306 199]

vor 2 Stunden, JayMuc schrieb:

Polizeiliches Führungszeugnis darfst du als Vermieter nicht verlangen, außer es ist eine Dienstwohnung und der Vermieter ist der Arbeitgeber. Wird zwar in den meisten Fällen nichts passieren, aber rechtlich ist es nicht zulässig. Würde eher eine Schufa-Auskunft verlangen. Auch die Mieterselbstauskunft ist datenschutzrechtlich problematisch, wenn du die Adressen der vorherigen Vermieter verlangst. Da ist es besser eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ohne Adresse zu verlangen. Haftpflichtversicherung ist auch grenzwertig. Du darfst fragen ob eine vorliegt und empfehlen eine abzuschließen, du darfst es aber nicht als Bedingung machen.

Ich würde folgendermaßen vorgehen um mir einen geeigneten Vermieter zu suchen

1. Wenn Makler, dann nur zur Vorauswahl treffen lassen. Auf jeden Fall mit den Kandidaten vorher persönlich reden um einen besseren Eindruck zu bekommen
2. Selbstauskunft (Name, Geburtsdatum, aktuelle Adresse, Beruf und Arbeitgeber, Anzahl der einziehenden Personen, Haustiere)
3. letzten 3 Gehaltsabrechnungen
4. Schufa-Auskunft
5. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
6. Ausweis vorlegen lassen, wenn zugestimmt wird, eine Kopie machen
7. 3 Kalt-Mieten Kaution, Kautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung
8. Rechtlich geprüfter Mietvertrag
9. Gescheites Übergabeprotokoll machen

Man darf einiges als Vermieter nicht.  Zb auch die Frage nach den Haustieren. Manche wissen es nicht.  Man kann aber grau Zonen durchaus nutzen. Und bei mehreren Interessenten mit berechtigten Interesse tiefer graben.  Angebot und Nachfrage.  

Übrigens ich hatte mal selbst einen Vermieter der eine haftpflicht abgeschlossen hat und diese mit Nebenkosten berechnet hat . Inwieweit das rechtens war ka. Mir war es ziemlich egal da ich die Wohnung brauchte und haben wollte.  50 Euro in Jahr.  

Dezember 29, 2025 bearbeitet von kissandra_streetcat306

[kissandra_streetcat306 199]

vor 3 Stunden, UrbanViking schrieb:

Sehr solider Ansatz. Vermietest du selbst?

Wobei sich die Selbstauskunft wahrscheinlich im Extremfall auch faken lässt und die Haftpflicht wird womöglich nach dem ersten Jahr gekündigt. Aber das ist dann sicher der Worst-Worst-Case. Ansonsten filterst du damit schon 99% der Nieten heraus.

Nein ich hatte mal die Möglichkeit ein 4 Parteien haus zu erwerben.  Ich hätte es tun sollen.  Mein Plan wäre gewesen bis zu  3 Wohnungen zu vermieten und in einer selbst zu wohnen.  Mein damaliger Partner war dagegen. 

[UrbanViking 149]

vor 42 Minuten, kissandra_streetcat306 schrieb:

Nein ich hatte mal die Möglichkeit ein 4 Parteien haus zu erwerben.  Ich hätte es tun sollen.  Mein Plan wäre gewesen bis zu  3 Wohnungen zu vermieten und in einer selbst zu wohnen.  Mein damaliger Partner war dagegen. 

Für viele Immo-Besitzer, die vor 10 Jahren und früher gekauft haben, hat sich das sehr ausgezahlt. Man darf aber nicht vergessen, dass das durch Corona und die Niedrigzinspolitik eine unvorhersehbare Sondersituation war. Die Wertsteigerungen basierten dadurch zum Großteil eben einfach auf Glück/Zufall. Und das kann keiner voraussehen. Hätte man vor 10 Jahren für 1.000 Euro NVIDIA Aktien gekauft, wären sie heute 230.000 Euro wert. Hätte hätte Panzerkette... 

Was hast du damals stattdessen mit deinem Geld gemacht?

[holywater 6438]

vor 12 Stunden, Xatrix schrieb:

Problemmieter ist auch für mich eher ein Strohmann-Argument gegen Immobilien.

Es kommt vor, aber ist seltener als es die Nachrichtenverzerrung (worüber berichten die Medien als Fall, worüber spricht der investierende Freundeskreis) vermuten lässt.

Ich kann dazu erstmal aus dem Nähkästchen zweier Freunde plaudern, die haben jeweils knapp unter 50 Wohneinheiten (mehrere davon gebündelt in Mehrfamilienhäusern in Großstädten).

Die Vermieterhistorie von meiner Frau und mir ist noch recht kurz, aber dazu kann ich an einem anderen Tag noch mal etwas Tiefergehendes schreiben sowie auch zu unserer zukünftigen Aufstellung zum Thema Immobilien & Vermietung.

Zurück zu den 2 Freunden: Der eine hat eher kleine Wohnungen, weil er meint, dass die sich auch jeder in wirtschaftlich schwierigen Zeiten leisten kann und sie oft vom Amt bezahlt werden, was eine pünktliche Miete ohne Mietkürzung zur Folge hat. Der andere macht viel möbliertes Wohnen auf Zeit und Monteurswohnungen, verdient also mehr pro Quadratmeter, aber hat dafür auch seinen Hauptjob in einer Beratung aufgegeben, weil das sehr viel mehr Arbeit macht und er damit aber auch ausreichend verdient. 

Beide haben auf Kreditverträge gesetzt, bei denen nur ein EK-Einsatz in Höhe der Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbucheintrag..) oder iHv 10% geleistet wurde und dann die Miete die Kreditrate pro Monat sowie die Nebenkosten deckt.

Wenn es allerdings passiert, benötigt es viel Arbeit und auch finanziell muss man für einen Zeitraum X auf Mieteinnahmen verzichten, einen Entrümpelungsdienst beauftragen, aber teilweise auch renovieren lassen (neues Parkett, neue Kücheneinrichtung). 

Bei den rund 100 Wohneinheiten, welche die jeweils in den letzen 10-15 Jahren aufgebaut haben gab es bisher folgende größere Fälle, die ich kenne: 

- 2 Todesfälle: beide natürlich, aber Wohnung wird wohl erstmal versiegelt, danach für 500-1000€ zur Entrümpelung auf Kleinanzeigen ausgeschrieben, kleine Renovierungsarbeiten, aber trotzdem für sich als Nachricht erstmal gar nicht so einfach. Die Miete wurde vom „Amt“ aber erstmal für mehrere Wochen weitergezahlt.

- 1 x gewerbliche Prostitution: Das passierte in einer der Wohnungen und wurde beim Ordnungsamt angezeigt. Das war aber wohl recht schnell gelöst über eine Kündigung, aber dementsprechend dann die Arbeit der Neumieter-Suche.

- 2 x Wasserrohrbrüche: Dazu weiß ich allerdings recht wenig, aber hier und an den anderen Arbeiten sieht man, dass sich ein zuverlässiges Handwerker-Netzwerk sehr lohnt.

Wegen solcher spontan auftretender Ereignisse ist es in meinen Augen immer sinnig, dass die monatliche Kreditrate auch für einen Zeitraum X aus den eigenen Einkünften/Vermögen finanzierbar ist und man auch solche Zusatzaufwendungen leisten kann, ohne dass man das eigene Leben auf „on hold“ setzen muss.

Zu den anderen Wohnungen habe ich aber nichts gehört. Das heißt im Umkehrschluss, dass die bis auf Kosmetisches sehr gut laufen, was mein einer Kumpel auch letztens beim Weihnachtsessen so bestätigt hat.

Gleichzeitig hängt der (er macht es nebenberuflich über eine eigene GmbH und zahlt sich dort ein GF-Gehalt von ?750€?) aber auch immer mal, wenn wir im Kurzurlaub sind oÄ am Telefon oder schreibt Emails mit Mietern, weil es was Wichtiges zu regeln gibt oder Mieter Fragen/Beschwerden haben. Ein paar Sachen fängt davon natürlich die Hausverwaltung ab, aber die sind in den letzen Jahren wegen Fachkräftemangel und hoher Fluktuation wohl auch eher schlechter geworden.

Für mich wäre eine so große Zahl an Immobilien im Nebenberuf nix. Der Kumpel hat mit knapp 40 aber auch gerade keine Beziehung und auch nix Kids, deswegen nutzt er die dafür nicht benötigte Zeit halt. Der andere ist ja bewusst nach rund 20 Wohneinheiten in den Hauptberuf als Vermieter gewechselt, weil er viele besondere Mietverhältnisse eingeht (Monteure, möbliertes Wohnen auf Zeit).

Beide halten ihre Wohnungen übrigens über GmbHs.

PS. Die größere Schrift bei 2 Absätzen ist durch Ausschneiden am Handy entstanden 🥲

PS 2: Weil ich vom „hauptberuflichen Vermieter“-Kumpel rd alle 7-14 Tage ein Instagram-Foto beim Notar sehe, glaube ich, dass er inzwischen doch noch einige Wohnungen mehr hat. Sehen uns aber nur 3-4 Mal pro Jahr Frage dann bald mal nach.

Der Punkt ist aus meiner Sicht genau der, den du selbst indirekt beschreibst: 50 Wohneinheiten sind eine völlig andere Liga. Das ist nichts, was für den klassischen Otto-Normalbürger realistisch erreichbar oder auch nur denkbar ist. In dieser Größenordnung greift schlicht das Gesetz der großen Zahlen. Einzelereignisse wie Todesfälle, Mietausfälle oder Sonderfälle fallen dann statistisch kaum noch ins Gewicht, weil sie vom restlichen Bestand getragen werden. Das Risiko wird dadurch planbarer und kalkulierbarer, im klaren Gegensatz zu jemandem, der eine einzelne Wohnung kauft und dort das volle Klumpenrisiko trägt.

Genau da liegt für mich der Knackpunkt: Die typischen YouTube-Narrative richten sich an Leute mit 1–3 Einheiten, suggerieren aber implizit ein Geschäftsmodell, das eigentlich erst ab einer gewissen Skalierung sauber funktioniert. Wer nur eine Wohnung vermietet, hat weder Diversifikation noch Verhandlungsmacht, noch kann er operative Probleme „wegmitteln“. Ein einzelner Problemfall kann dann schnell die komplette Jahresrendite auffressen oder mehr. Dass deine Bekannten über GmbHs investieren, stark fremdfinanzieren, Nischenmodelle fahren (Amt, Monteure, möbliert) und teilweise faktisch hauptberuflich vermieten, unterstreicht das nur.

Unterm Strich widerspricht das der Argumentation also gar nicht, sondern bestätigt sie eher: Immobilien können funktionieren, aber nicht als passives Nebenbei-Investment für die breite Masse. Was bei professioneller Struktur, Skalierung und Zeitinvestment tragfähig ist, wird auf Einzelwohnungs-Ebene schnell zu einem schlechten Risiko-Ertrags-Verhältnis. Genau diese Differenz wird in vielen öffentlichen Diskussionen und Hochglanzrechnungen gern unterschlagen.

[Xatrix 1024]

Just wait a lil‘ bit longer: Ich wollte ja beide Seiten der Immobilienvermietung darstellen - ich als jemand, der die Wohnung zum Vermieten erst in 2025 gekauft hat und ein sehr viel höheres Klumpen-Risiko hat als die 2 „Immobilien-Sammler“ aus meinem Freundeskreis, wollte meine Situation noch zu einem anderen Zeitpunkt darstellen 😘

Dezember 29, 2025 bearbeitet von Xatrix

[UrbanViking 149]

vor 6 Minuten, Xatrix schrieb:

Just wait a lil‘ bit longer: Ich wollte ja beide Seiten der Immobilienvermietung darstellen 

Kennst du das, wenn du einer Frau bei WhatsApp eine einfache Frage stellst und sie zurückschreibt „ich antworte dir später“? 
Wo du denkst, sie hätte doch jetzt einfach nur ja oder nein schreiben brauchen. 
 

Und 3h später kommt ein Roman der irgendwo 1915 im ersten Weltkrieg anfängt und gefühlt 9.000 Seiten lang ist 🤷🏼‍♂️🤪🤪😆

[hd#41 39]

Ich besitze selber einige hundert Wohnungen (AUM >50m) in Form von Mehrfamilienhäuser. Alle in den letzten 10 Jahren gekauft. Bei den ersten 50 habe ich 90% des Kaufpreises finanziert und die Nebenkosten aus EK gestellt, bei den nächsten 50 habe ich 100% des Kaufpreises finanziert und die Nebenkosten aus EK gestellt und danach Kaufpreis + Nebenkosten finanziert. Und bevor jetzt jemand sagt geht nicht: Ich hatte eine sehr sehr gute Bonität aufgrund eines sehr gut laufenden Unternehmens. 

2 allgemeine Anmerkungen:

Brutto Renditen auf den Kaufpreis von 3-6% sind aktuell je nach Lage bei ETW normal. Ist aber irrelevant und natürlich performt jeder ETF besser. Immobilien werden im Regelfall mit großen Teilen FK finanziert und dadurch steigt die EK Rendite deutlich.

Mietnomaden wie man sie aus TV Dokus kennt, sind mir noch nie untergekommen und auch niemanden den ich kenne. Und ich kenne viele andere Immobilien Investoren. Also klar, gibts sicher in 0,001% der Fälle mal, aber im Regelfall kommt das immer als Argument von den Aktien Leuten um Immobilien schlecht zu machen oder Leuten die selber Angst davor haben. Mietausfall sehe ich auch nicht als realistisches Risiko. Ich hatte schon über 1000 Mietverhältnisse und noch nicht einen Euro Zahlungsausfall. Das ist sicherlich nicht die Regel und so nur möglich da ich mit eigenen Mitarbeitern verwalte und mich auch ab und zu im grau Bereich bewege. Wenn ihr eine vernünftige Ankaufsprüfung macht. Also Lage, Haus und Mieter sehe ich da sehr wenig Risiko.

 

Ich denke im aktuellen Marktumfeld kann man, wenn man bereit ist 20-100 Stunden in Vorbereitung und Akquise zu stecken, folgenden case solide kaufen:

50 qm Wohnung im Umland einer Metropole für 125k. Finanziert werden 90% des Kaufpreises. Es wird also 10% EK für den restlichen Kaufpreis benötigt und 10% für die Kaufnebenkosten. In Summe also ca. 25k. Wohnung sollte bei dem case spätestens nach 3 Jahren cash flow neutral sein. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld ca. 90k und Wohnung hat einen Wert von konservativen 150k. Also 60k steuerfrei. 

Und ja, in München wird das sicher schwierig. In Berlin, Köln, Hamburg klappt das aber sehr sicher. Die 2% Wertsteigerung sind eher konservativ. Sind aber wie immer Annahmen die jeder für sich selber treffen muss. 

 

[UrbanViking 149]

vor 10 Minuten, hd#41 schrieb:

Ich besitze selber einige hundert Wohnungen …

Danke für den, wie ich finde, sehr wertigen Bericht. 
 

Bisschen Offtopic, aber was machst du mit dem Backround hier im PU Forum? Müsstest du da nicht eher mit ner knackigen 25 jährigen am Kamin sitzen? 

[kissandra_streetcat306 199]

vor einer Stunde, UrbanViking schrieb:

Für viele Immo-Besitzer, die vor 10 Jahren und früher gekauft haben, hat sich das sehr ausgezahlt. Man darf aber nicht vergessen, dass das durch Corona und die Niedrigzinspolitik eine unvorhersehbare Sondersituation war. Die Wertsteigerungen basierten dadurch zum Großteil eben einfach auf Glück/Zufall. Und das kann keiner voraussehen. Hätte man vor 10 Jahren für 1.000 Euro NVIDIA Aktien gekauft, wären sie heute 230.000 Euro wert. Hätte hätte Panzerkette... 

Was hast du damals stattdessen mit deinem Geld gemacht?

Tatsächlich investiere ich in Aktien, wo der Ukraine krieg los ging konnte man gut mit Rheinmetall Geld machen, in übrigen immer noch da europa auch aufrüstet.  Und habe einen Bausparvertrag mit niedrig Zins gesichert. Ich kaufe auch gerne Gold. Ist einfach eine zeitlose Währung. 

[hd#41 39]

vor 4 Minuten, UrbanViking schrieb:

Danke für den, wie ich finde, sehr wertigen Bericht. 
 

Bisschen Offtopic, aber was machst du mit dem Backround hier im PU Forum? Müsstest du da nicht eher mit ner knackigen 25 jährigen am Kamin sitzen? 

Ist wie in allen Foren: Wenn man die für sich wertigen Beiträge raus zieht, kann man sehr viel lernen. Kenne wenig andere Möglichkeiten soviel know how kostenfrei zur Verfügung gestellt zu bekommen. Egal ob Autos, Steuern oder eben PUF. 

[kissandra_streetcat306 199]

Bezüglich des erwerben. Versuche es maybe bei Auktionen.  Also Zwangsversteigerungen. Viele fallen nun auf die Nase weil sie sich übernommen haben oder wegen Scheidungen.  Kann man sich viel Geld sparen. Bei den jetzigen Preisen bin ich mir nicht sicher ob es so rentabel noch wäre. 

[UrbanViking 149]

vor 10 Stunden, kissandra_streetcat306 schrieb:

Bezüglich des erwerben. Versuche es maybe bei Auktionen.  Also Zwangsversteigerungen. Viele fallen nun auf die Nase weil sie sich übernommen haben oder wegen Scheidungen.  Kann man sich viel Geld sparen. Bei den jetzigen Preisen bin ich mir nicht sicher ob es so rentabel noch wäre. 

Das mit Rheinmetall kann ich immer nicht so richtig nachvollziehen. Gibt mehrere tausend handelbare Aktien, und die Leute investieren mit Rheinmetall in Produkte, mit denen im Worst-Case Menschen getötet werden. Aber gut, ist eine ethische Sache. Muss ja jeder für sich entscheiden.

Aber zu den Zwangsversteigerungen: Das wird ja heiß diskutiert. Jetzt laufen für viele die Finanzierungen aus und sie müssen wahrscheinlich zu deutlich höheren Zinsen nachfinanzieren. Einige Fachleute sagen, das wird den Markt crashen, andere meinen, die Leute verdienen jetzt mehr als vor 10 Jahren und stecken das locker weg. Könnte spannend werden. Sollte die Preise wirklich deutlich nachgeben, würde ich mir auch mal eine kleine Wohnung in Brandenburg kaufen. Insbesondere weil es bei uns auch die Situation mit dem links-grünen Berlin umgeben vom jetzt blauen Brandenburg gibt. Dadurch dürfte Brandenburg in den nächsten Jahren deutlich attraktiver werden.

 

[hd#41 39]

Am 30.12.2025 um 09:29 , UrbanViking schrieb:

Das mit Rheinmetall kann ich immer nicht so richtig nachvollziehen. Gibt mehrere tausend handelbare Aktien, und die Leute investieren mit Rheinmetall in Produkte, mit denen im Worst-Case Menschen getötet werden. Aber gut, ist eine ethische Sache. Muss ja jeder für sich entscheiden.

Aber zu den Zwangsversteigerungen: Das wird ja heiß diskutiert. Jetzt laufen für viele die Finanzierungen aus und sie müssen wahrscheinlich zu deutlich höheren Zinsen nachfinanzieren. Einige Fachleute sagen, das wird den Markt crashen, andere meinen, die Leute verdienen jetzt mehr als vor 10 Jahren und stecken das locker weg. Könnte spannend werden. Sollte die Preise wirklich deutlich nachgeben, würde ich mir auch mal eine kleine Wohnung in Brandenburg kaufen. Insbesondere weil es bei uns auch die Situation mit dem links-grünen Berlin umgeben vom jetzt blauen Brandenburg gibt. Dadurch dürfte Brandenburg in den nächsten Jahren deutlich attraktiver werden.

 

private Käufer haben im Regelfall 10 Jahre finanziert. Teilweise sogar 15 od. 20 Jahre. Die Immobilienpreise sind in den letzten 10 Jahren trotz Zinsanstieg so stark gestiegen, da wird kaum jemand Probleme bekommen. Auf nachgebende Preise würde ich nicht setzen. Bei gleich bleibendem Zinsniveau sollten wir den Boden erreicht haben. Für ETW wird in vielen Märkten für nächstes Jahr ein neues Alltime high erwartet.

Um das mit konkreten Zahlen zu untermauern:

Haus 2015 für 300k gekauft. Heute vermutlich 500k wert. Im Regelfall finanzieren private nur 80-90%. Wir nehmen trotzdem mal 100% an. 2% Zins und 2% Tilgung. Annuität pa also 12k. Restschuld nach 10 Jahren 240k. Jetzt erfolgt die Prolongation zu 4% Zins und 2% Tilgung = 14,4k pa. Die 2,4k Mehrbelastung pro Jahr wird jeder abfedern können. Löhne sind ja auch stark gestiegen. Bei vermieteten ETW siehts ähnlich aus. Hier wird die Mietentwicklung auch nahezu alles abdecken.

[UrbanViking 149]

Wobei die Wertsteigerung ja erstmal wenig bringt, wenn sich die Eigentümer die Rate nicht mehr leisten können. 
Das war aber auch nicht meine Prognose, ich meinte nur, dass das diskutiert wird.

Ich halte grundsätzlich gar nichts von diesen Marktprognosen. Man sieht es am besten an der Börse. Die schlauesten Köpfe analysieren den Markt - und liegen fast immer falsch ☺️ Und das ist ja auch klar. Ein Markt wird von so vielen Faktoren beeinflusst, die niemand vorhersehen kann. 

[Xatrix 1024]

Sodale, ich schulde ja nach meiner anfänglichen Antwort dir ja auch noch die Antwort, wie ich zum Thema "Eigentumswohnung" als Anlage stehe. 

Wir sind 2020 - rund ein halbes Jahr bevor mein Sohn geboren wurde - ganz spießig ins Eigenheim mit Garten im Speckgürtel von Köln gezogen. Das ist ja weniger deine direkte Frage, aber ich möchte da gerne die gesamte Situation darstellen. Es gibt viele Argumente pro, aber natürlich auch viele Argumente gegen das Eigenheim. Wir haben das für uns so entschieden, weil wir bei 2 befreundeten Paaren in der gleichen Region mitbekommen haben, wie sie ungewollt aus dem gemieteten Haus/Wohnung wegen Eigenbedarf rausmussten und das ist absolut nicht mein Ding. Gleichzeitig sagen ja immer viele, dass sie ja das Geld auch genau so gut oder eben gewinnbringender in ETFs stecken können. Das ist definitiv so, aber ich sehe bei unserem Modell auch den Vorteil vom "Zwangssparen", denn die doch recht große Summe, die wir von unserem Haus tilgen, hätte ich persönlich nicht jeden Monat in einen ETF oder andere Anlage-Assets gesteckt. Bisher fahren wir mit unserem Haus aber gut, weil wir damals mit einem befreundeten Architekten uns alles ziemlich genau angeschaut haben inkl. Dach, Rohre, Heizung und Elektrik, was einen sonst ja mal sehr schnell in den nächsten Privat-Kredit stürzen kann.

In 2025 haben wir dann eine Wohnung als Anlange in einem sehr guten Stadtteil von Köln gekauft. Den Mieter haben wir mit der Wohnung übernommen, aber wussten durch die Hausverwaltung, dass der recht unproblematisch ist. Bisher hatten wir auch nur einmal kurz Kontakt, als er Ratten in einem Außenrohr vermutete und wir dann die Hausverwaltung dazu angeschrieben haben. Ein Jahr ist jetzt nur ein recht kurzer Beobachtungszeitraum, aber der "Arbeitsaufwand" war schon mal sehr handelbar 😉 

Gleichzeitig schielen wir noch auf eine weitere Wohnung im gleichen Haus, die etwas größer ist. Und weil wir (inzwischen 3 Kids) kräftig gewachsen sind, wissen wir noch nicht, ob wir dauerhaft in unserem Eigenheim hier wohnen bleiben (haben rund 130qm) oder ob wir es vermieten und uns nochmal ein größeres Haus kaufen. Die Ideen dahinter sind nämlich nicht nur das Thema irgendwann "kostenlos" im Eigenheim wohnen, sondern auch, dass unsere Kids irgendwann dann die Wohnung(en) in Köln oder das andere Haus hier für Ausbildung/Studium/Gründung eigener Familie nutzen könnten. Zumindest, wenn sie hier in der Region bleiben. Wenn das alles anders kommt, kann ich hier ja mal in 15-25 Jahren updaten

[Salt&Pepper 75]

Am 28.12.2025 um 14:19 , UrbanViking schrieb:

Gibt es hier Leute, die in den letzten Jahren (seit ca. 2020) in Immobilien investiert haben (also keine Eigennutzung)

Ja, Katastrophe!

Erst Eigennutzung, dann durch Umzug Vermietung.

Dank Mietendeckel komplett unrentabel geworden. Baujahr 1998, sehr gehobene Ausstattung, AAA-Lage.

Kalt würde ich ohne gesetzliche Deckelung sicher 1300-1400€ bekommen. Aktuell darf ich maximal knapp 600€ verlangen.

Die Wohnung steht, wie viele andere Einheiten in dem Gebäude, deshalb seit 4 Jahren leer.

Warte nur noch auf den Zeitpunkt, diese endlich wieder verkaufen zu können und werde all-in Aktien gehen.

Würde in Deutschland nie wieder Eigentum erwerben wollen.

Immobilien sind bekanntlich IM-mobil. 

Bin grundsätzlich was den Standort Deutschland betrifft sehr pessimistisch.

Die Politik kann Dir Deine ganzen Excel Tabellen sehr schnell zunichte machen.