Mehrfamilienhaus Finanzieren Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 2 2

[V-I-B-E 42]

Hi Leute,
Ich habe mit 3 Freunden den Entschluss gefasst eine Immobilie zu kaufen.
Das Komplette Nettoeinkommen liegt bei ca. 5000 Euro
Folgendes haben wir in Erwägung gezogen.
Hier ein Beispiel
Es gibt ein 4 Familienhaus, welches komplett vermietet ist an langjährige Mieter.Die Mietkosten betragen ca. 600 Euro warm.
Heißt 4x600= 2400 € Mieteinnahmen.
Im Grunde genommen würden dann die Mieter uns das ganze Haus abbezahlen. Falls 1-2 Leute abspringen haben wir immer noch unsere Jobs von denen wir die Raten abbezahlen können.
Die Kosten liegen bei dem Haus aus dem Beispiel bei 195´000 €. Nicht reingerechnet sind der Grundbucheintrag und Notarkosten.
Die Anteile würden an jeden von uns 3 gehen.
33,33%.
Laufzeit 10 Jahre 
Zinssatz: 0,5-1,5 %

1) Frage:  Seht Ihr irgendwelche Risiken?
2) Was muss man noch beachten?
3) Muss man eine Lebensversicherung abschließen um einen Kredit zu bekommen?
4) Tipps/Ratschläge`?

Für etwaige Fehler, Missverständnisse tut es mir leid.
Bin noch ziemlich neu darin, in Immobilen zu setzen.
 

[Maandag 1690]

Viel Spaß bei der Teilungsversteigerung in 5 Jahren!

[V-I-B-E 42]

Danke für deinen soooo sinnvollen Beitrag. 

[hd#41 32]

Und wie hoch ist die Kaltmiete? Wurden in der Vergangenheit alle Nebenkosten auch als Betriebskosten abgerechnet? Oder zahlen die Mieter etwa 600€ warm und es gibt keine Nebenkosten Abrechnung? Falls das so ist, wäre ich vorsichtig. Wenn die Heizkosten deutlich steigen bleibt das bei dir hängen.

 

Edit: muss natürlich Heizkosten heißen

September 18, 2016 bearbeitet von hd#41

[Neice 6451]

vor 5 Stunden schrieb kingdima:

1) Frage:  Seht Ihr irgendwelche Risiken?
2) Was muss man noch beachten?

Rede da mit Leuten, die wirklich Ahnung haben in der Region. 

Was muss in das Haus im Zeitraum X rein gesteckt werden? Wie entwickelt sich die Lage? 

Ich fand die erste Wohnung meiner Freundin cool und im Nachbarhaus gab es die selbe Dachgeschosswohnung zu kaufen. Hab dann kurz mit der Bank geredet. Die hielten das aber nicht für so ideale Lage. Weil das Viertel sich Schritt für Schritt in die Russisch / Türkische Ecke verwandelt und Russen keine Dachwohnungen mögen. Sie rechnen damit, dass man in dem Viertel in 10 Jahren nur noch an Russen / Türken vermieten kann. Und letztere kaufen eher. In anbetracht der 3 Neubaugebiete (nie was von gehört) näher an der Stadt und der Tatsache, dass die Amis abziehe und beide Kasernen leer werden, aber günstiger gelegen sind, sehen sie da nicht so das Potential. 

Nun, heute ist es ein Türkenviertel. Die haben dort alles aufgekauft. Hätte man also zumindest noch verkauft bekommen. Wahr wahrscheinlich der Grund, warum plötzlich so viele Wohnungen zum Verkauf standen. 

Wäre ich mit 26 vollkommen in die Falle getappt. 

Speziell heute sind lohnende Immobilien recht selten. Prinzipiell kenne ich aber einige, die sich Mehrfamilienhäuser gekauft haben, die einen kleinen Ertrag generieren und sich komplett über Miete finanzieren. Aber die Jungs, die so was machen, kennen sich auch gut aus. 

Die haben allerdings auch oft mit jemandem zusammen am Anfang gekauft. I.d.R. zwar nicht mit 3 Freunden, aber zumindest mit 1 Kumpel, der sich richtig gut mit Immobilieninvestments auskannte. Dann sind die so mit der Zeit rein gewachsen.  

[Gast botte]

Was ist mit den Kosten für den Unterhalt? Klar kann man einen guten Teil davon über die Mietnebenkosten umlegen, aber was ist mit zum Beispiel notwendigen Reparaturen? Heizung kaputt, Dach undicht? Infrastrukturmassnahmen der Gemeinde, die das dann oft von den Eigentümern holt? Habt ihr dafür Rücklagen eingerechnet?

Ein anderes: läuft Eure Kalkulation auf 100%vermietete Zeit? Was ist, wenn die vermietete Wohnung mal ein paar Monate leer steht? Gibt's ja schon mal.

Will sagen: solche Sachen sollten eingepreist sein.

[iseesharp 91]

Wie bereits angesprochen: wieso rechnest du mit der Warmmiete um den Kredit zu tilgen? Kaltmiete*4 würde ich ja noch verstehen, aber bei der Warmmiete hast du Wasser/ Strom/ Gas/ whatever noch nicht raus gerechnet.

Vor allem 200k für ein Mehrfamilienhaus sprichtnicht gerade für eine gute Lage.

[Gast]

Wie viel Eigenkapital steckt ihr rein?

[Ted_Buckland 82]

Im Wunsch nach Betongold wird gegenwärtig alles gekauft, was nicht bei 3 auf den Bäumen ist. Von angemessener Rendite (Immobilienrendite war langjährig bei ca. 3 %) ist schon lange keine Rede mehr. Auch die Türken, die "jetzt alles aufkaufen", sehen keine Rendite. Es sei denn, sie vermieten sprichwörtlich den nassen Keller schwarz an die Zigeunerfamilie, die dort auf Matrazen hausen für 15 Eus kalt. Bei net iincome von 5k für 4 sehe ich auch keine steuerlichen Renditepusher.

Und wenn schon keine Rendite, dann doch wenigstens Substanzerhalt...?  Aber Wiederverkaufswert ist in "kippligen" Lagen absehbar nicht vorhanden. Nicht in den nächsten 20 Jahren. Zudem ... angesichts von "Wir schaffen das!" ist eine langfristige Abschätzung der Umfeldentwicklung seriös nicht mehr möglich. Ein Asylheim in der Straße und dein Wiederverkaufsplan geht in die Binsen...

Gerne knallt der SPD-Stadtrat den "Reichen" mal so'n Ding vor die Nase.

Und irgendwann willst du dir von deinem Investment ja mal ein schönes Leben machen... Oder eher zeitlebens Klimmzüge am Brotkasten nur um sich Hauseigentümer nennen zu dürfen? Dann go for it.

Zusammenfassung. Der Markt ist leergekauft. Es wird neben Neubau im Bestand nur noch übelster Schrott angeboten. Dieses Problem haben Profis mit ihren Marktfräsen genauso wie ihr Amateure. - Viel Glück beim Russisch Roulette!

 

PS: Der Hinweis weiter oben mit der Teilungsversteigerung ist absolut berechtigt.

[Gast]

vor 17 Stunden schrieb kingdima:

Ich habe mit 3 Freunden den Entschluss gefasst eine Immobilie zu kaufen.
 

Bei Geld hört die Freundschaft auf

[Geschmunzelt 4356]

195.000 für ein Haus mit vier Wohnungen: Warum ist der Preis so niedrig? GIbt es dafür eine nachvollziehbare Erklärung?

[Louisiana 475]

Und wer von euch übernimmt Hausverwaltung, Nebenkostenabrechnungen, Versicherungen und Hausmeisterdienste (das is mehr als mal nen Wasserhahn austauschen!)?

Wie man bei dieser doch recht übersichtlichen finanziellen Lage auf die Idee kommt, eine Immobilie finanzieren zu wollen, er schließt sich mir auch nicht. Das Haus ist, wenn es langjährige Mieter gibt, schön älter: da muss renoviert und saniert werden: ich frag mich, was ihr machen wollt,, wenn die Heizung übern Jordan geht oder das Dach erneuert werden muss.

[V-I-B-E 42]

Ich versuche auf alles einzugehen. 

Bei notwendigen Reparaturen etc. Haben wir einen pPuffer von 20-30 k.

Die Tilgungsrate würde so gesetzt werden dass wir abgezogen von den Raten noch ein paar Hundert Euro Einnahmen haben und diese zu den Puffern beilegen. 

Wir haben natürlich auch andere Angebote.  Das 195.000 war ein Beispiel. 

Und der Markt ist nicht leer gekauft. 

Habe ich eine Frage übersehen? 

[FranzMamba 147]

Wieso du die Warmmiete zur Kredittilgung nutzen willst und nicht die Nettokaltmiete ;)  Und ist ein Kredit zu den Konditionen überhaupt realistisch - Vor Allem mit dieser Dreierkonstellation?

 

Kann ja schon klappen. Aber reich wird man damit nicht. Und wenn dann mal was gemacht werden muss und die 30k nicht reichen und die Freunde auf einmal auch nicht mehr zahlen wollen... Steht der Verantwortliche dumm da.

 

/ Du schreibst von "Dir und drei Freunde" rechnest aber die Anteile nur durch 3? Seid ihr jetzt 3 oder 4 Leute?  Und ihr habt zu 4. nur 5000€ Einkommen INSGESAMT ohne eure Lebenserhaltungskosten und wollt einen Kredit über mindestens 200.000€ bekommen?

September 18, 2016 bearbeitet von FranzMamba

[hd#41 32]

Das der Markt leer gekauft ist stimmt aber nur bedingt. Klar, die Nachfrage nach großen Objekten mit 20 Einheiten in den A Städten wie Hamburg ist deutlich größer als das Angebot und dadurch sind aktuell keine wirklichen Renditen zu erzielen. Viele wollen ihr Geld einfach nur bunkern oder spekulieren auf weiter steigende Preise und Mieten.

Kleinere Objekte mit 4 Einheiten lohnen sich für die großen Anleger nicht. Da kann man beispielsweise im Hamburger Umland (40 KM) noch easy 5-8 % erzielen.

[dltdftftw 362]

@hd#41 Das würde ich mal gerne sehen. Ist da Leerstand, Inflation, Instandhaltung etc. alles schon mit eingerechnet?

[hd#41 32]

Ich hatte bisher keinen Leerstand. Ich habe 6 Objekte mit insgesamt 29 Einheiten und ich habe alle innerhalb von 4 Wochen problemlos wieder vermietet bekommen. Waren aber auch "nur" 5 Wohnungen in den letzten 3 Jahren. Bin sogar ganz froh, wenn Mieter ausziehen, weil ich die Mieten dann meist ein gutes Stück anheben kann. Wenn wir Inflation haben ändert sich ja nichts an meiner Rendite. 

Ich kaufe nur Objekte bei denen in den nächsten 10 Jahren vermutlich (sicher kann man sich natürlich nie sein) nichts von dne großen Sachen gemacht werden muss. Also Dach, Heizung, Fenster. 

[FranzMamba 147]

Kommt da noch was? ;) 

[V-I-B-E 42]

fehler meinerseits ?

[MrJack 5980]

Ich kann von Zusammen kaufen nur abraten. Völlig unkalkulierbare Stresspotentiale.
Ich lese hier jetzt auch nicht heraus, dass/ob man das über eine gemeinsame Gesellschaft machen möchte oder so ?

Und ich hoffe die 5k netto sind das was alle wirklich übrig haben nach Abzug aller ihrer Lebenskosten/Kosten.

Und nicht der Gesammte Nettoverdienst der Leute.

 

@kingdima

Ist euch auch klar, dass zur Zeit die Preise sehr hoch sind (falls ihr nicht in der Pampa wohnt... aber da kauft man eh nix)?
Mein ganzes Umfeld verkauft gerade seine Immobilien und freut sich en Arsch ab... Ein Kumpel hat seine Wohnung mit 40k Gewinn (seit 2009) an einen Steuerberater verkauft und wohnt jetzt selbst zur Miete drin... Und der baut ihm jetzt noch ne neue Küche ein... Verrückt..
 

Was ich sagen will ist. Entweder ihr habt echt Ahnung.... was ihr da tut. Oder ihr solltet es lassen.

September 26, 2016 bearbeitet von MrJack

[Zuse 32]

Ich würde auch von einem Gemeinschaftsgeschäft mit Freunden und Bekannten abraten.

Man macht einfach keine Verträge mit Freunden und Familie. Habe ich selbst erlebt mit einer Immobilie von mir.

Wenn Entscheidungen anstehen, müssen immer alle drei mitmachen. Es kann keine Entscheidung mal schnell entschieden werden.

Wer übernimmt die Verantwortung? Wer macht die Verwaltung? Wie wird abgerechnet? Wie werden etwaige Darlehen aufgenommen?

Wer wird Eigentümer? Wer entscheidet über die Mieter?

Der Stress wäre mir persönlich zu krass.

 

 

Habt ihr Eigenkapital? Die Bank wird euch keinen Kredit für 1,5 % geben! Eher 1,9 % ...

Nein, man braucht keine RLV abzuschließen. Wird aber manchmal "gewünscht"

Wollt ihr mit Bausparen unterlegen oder ohne? Ich würde lieber drei Darlehen aufnehmen, dann kann jeder seinen Teil alleine verwalten, bzw. auch eher tilgen.

Wie hoch ist der Sanierungs/Renovierungsstau?

Der Preis ist eher ein Indikator für eine mittel- bis schlechte Substanz.

 

Ich habe mir 2014 ein Dreifamilienhaus für 158.000 in bester Lage aber mit enormen Rückstand gekauft.

Wir haben dann noch ca. 50.000 € reingesteckt und ist jetzt fast top Saniert. Ich hatte mit ca. 10  bis 15 tsd. € an Renovierungskosten gerechnet und es hat jetzt ca. 1 1/2 Jahre gedauert bis das Haus komplett vermietet ist. Und wir hatten auch die angeblichen "Langzeitmieter".  Da muss man finanziell gut aufgestellt sein um solche Durststrecken und Mehrkosten auffangen zu können.

Vorsicht an der Bahnsteigkante ;)

 

Also an sich eine gute Idee aber ich würde versuchen alleine oder gegf. mit den Eltern zu kaufen und einfach großzügig finanzielle und zeitliche Sicherheit einplanen.

 

[Michael_83 495]

Von der KALTMIETE solltet Ihr noch zwischen 1-2 € pro qm abziehen bzgl. Rücklagen (je nach Alter und Zustand). 20-30T€ sind nicht viel. Preis lässt auf einen großen Wartungsstau oder sehr schlehte Lage schließen. Ein Sachverständiger sollte das mindeste sein, was Ihr vorher machen solltet. Fenster, Dach, Heizungsanlage, Heizkörper, Böden, Rohre, Elektrik, Bäder etc. sind wie lange nicht saniert worden? In welchem Zustand ist der Keller? Ihr könnt schnell beim 3-4 Fachen (oder mehr) eurer Rücklagen landen.

Und wenn jemand aussteigt, seit Ihr in der Unangenehmen Lage eine Anschlussfinanzierung zu ungewissen Konditionen zu finden. Meistens steigt auch keiner aus, wenn es gut läuft, sondern wenn mal eben 70T€ für Sanierungen fällig sind. Dann geht der Anteil nicht mehr durch 4, sondern durch 2 oder 3 und die Aussteiger müssen ausgezahlt werden. Dann habt Ihr ein Sanierungsbedürftiges Haus, schwer verkäuflich, das Banken ungerne beleihen und müsst plötzlich immense Summen stemmen. Geschieht das in den nächsten 10 Jahren, sind vermutlich noch nicht mal die Kaufnebenkosten gedeckt. Sind Zinsen zu dem Zeitpunkt wieder gestiegen, sinken die Kaufpreise und Ihr macht massive Verluste.

 

Wüde da STARK von abraten. Ich habe selber gerade eine Wohnung zur Selbstnutzung gekauft, ist aber eher eine emotionale Geschichte (Nachwus, Garten, gute Lage usw.). Zum Vermieten hätte ich das nicht gemacht. Ich habe 1,46% auf 20 Jahre bekommen, aber wie oben bereits geschrieben wurde: Solche Konditionen werdet Ihr in der geschilderten Konstellation vermutlich nie zu sehen bekommen.

edit: Ich hatte auch schöne Mehrfamilienhäuser mit im Auge mit dem Gedanken zu vermieten und selbst drin zu wohnen (steuerlich recht nett). Da wären aber immer um die 100-150T€ auf den Kaufpreis gekommen, wenn es günstig war. Lässt sich finanzieren, aber man muss schon sehr genau wissen was man macht. Mir war das Risiko zu groß,

September 26, 2016 bearbeitet von Michael_83

[Gast Jack the Tripper]

Ohne Erfahrung? Lass es bleiben.

 

Mach dich mal bitte schlau, wie viele Menschen überhaupt Geld mit sowas verdienen... Das sind nicht so viele wie du denkst.

Vom Stress mal ganz abgesehen... Messies, Mietnomaden, Sachschäden aller Art, Studenten die für alles die Miete kürzen.

Hast du dich informiert, was du noch so benötigst? Rechtsschutz für Vermieter und andere Versicherungen.....

[V-I-B-E 42]

Erstmal danke für die Anregenden Worte. 

Ich bin gerade am tun und machen. 

Termine da, -Termine dort etc. 

Ich bin trotz eurer Meinung nach wie vor guter Dinge. 

Habe im Freundeskreis Handwerker, Immobilienmakler etc.  Die mir den Zustand der Häuser sagen können sowie was ungefähr gemacht werden müsse.

Ich gebe zu Ihr habt Recht und ich habe NOCH nicht das ganze wissen dass dazu gehört. 

Aber das kommt mit der Zeit. 

[jon29 10821]

Am 18.9.2016 um 00:42 schrieb Neice:

 

Nun, heute ist es ein Türkenviertel.

Wohne lange in nem Türken/Russenviertel, da die gegenteilige Entwicklung. Das Stadtviertel wurde in den letzten zehn Jahren immer schmucker, es gibt praktisch keine nicht renovierte energieoptimierte Häuser, die kleinen freien Grundstücke werden bebaut. Wenn man einem Fremden sagen würde, dass hier ist das Ausländerviertel würde er es nicht glauben: Ursache, mittelgroe Stadt in Bayern, wo auch die Migranten immer mehr Kohle haben, bzw. in der Industrie arbeiten und die Immobilenpreise allgemein steigen.

Vor 10-15 Jahren hätte ich aufgrund der Struktur nie dort eine Immobile gekauft. Hätte ich es gemacht, hätte ich wunderbare Vervielfachung mitgemacht. Also wie gesagt, so einfach ist es nicht. Auch ein Nobelviertel kann sich zu ner Blase entwickeln und platzen.

 

Als Sparmodell ist ne Immobilie schonkeine schlechte Investition, aber das größte Problem sind Freunde bei den Geschäften. Einer kommt in Schwierigkeiten, entwickelt ne scheiß Zahlungsmoral, macht ne Scheidung durch. Vielleicht auch zwei und was ist dann? Ihr könnt die Raten nicht mehr zahlen und es wird zwangsversteigert. Oder einer will vorzeitig verkaufen. Dann lässt man auch den Freunden lange viel durchgehen, was man bei fremden nie täte, bis eben zu spät ist...

Geschäfte mit viel Geld zwischen Freunden sind ein extremes Risiko und bergen ein hohes Frustpotential.

September 26, 2016 bearbeitet von jon29