Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[Gast]

vor 7 Stunden, Halbork schrieb:

Da ich ja schon etwas älter bin (hüstel) kann ich mich noch recht gut daran erinnern, wie sich damals einige Leute aus meinem Bekanntenkreis Ende der 90er mit angeblich so sicheren Ost-Immos (mit Mietgarantie und allem Pipapo) richtig heftig verhoben haben. Weil die Risikobewertungen einfach nicht stimmten.

das ist übrigens der Grund, warum Leipzig noch so billig ist... der Markt leidet immer noch an dem damals geschaffenen Überangebot

[Gast]

vor 35 Minuten, Nachtzug schrieb:

das ist übrigens der Grund, warum Leipzig noch so billig ist... der Markt leidet immer noch an dem damals geschaffenen Überangebot

Was für ein Unfug.

 

[Neice 6451]

Mod: Bitte beim Thema Immobilien bleiben. 

(hab hier eben den Strang zum Thema Selbstständigkeit / Risiko / Insolvenzen ausgeblendet) 

[Gast]

Ich denke das größte Risiko ist wirklich Messis, Mietnomaden, Zwangsräumungen usw. Wenn man so wie ich selber öfter mal umzieht und dementsprechend auch viele Besichtigungen mitmacht, stößt man immer wieder darauf, z. B. dass der Vermieter erzählt "das und das und das haben wir alles neu gemacht, hatten hier nämlich vorher nen Messi drin" oder "im Keller steht noch Gerümpel, das haben die bei der Zwangsräumung leider vergessen". Hab ich jedenfalls alles schon erlebt bei Besichtigungen.  

Dann gibt es auch noch versteckten "Baupfusch" bzw. Mangel in der Bausubstanz, was irgendwann aus heiterem Himmel auftritt, z. B. Schimmel im Bad, der vorher nie ein Problem war, weil da ein Mieter drin war, der kaum zu hause war und immer nur 5 Minuten lang geduscht hat, und dann kommt einer, der täglich morgens und abends ne halbe Stunde duscht. Oder Neice hat ja das erzählt mit dem Rauchmelder und der fehlenden Abzugshaube. Wenn du einen Mieter hast, der nie kocht, ist das kein Problem, aber wenn einer jeden Abend was brutzeln will, wird es plötzlich eines.

Mai 12, 2017 bearbeitet von Gast

[RoyalDutch 4776]

Finde da Thema auch sehr spannend vorallen Dingen da ich gerade eine Umschulung zum Immobilienbkaufmann mache mit anschliessendem Fachwirt. Und wenn ich die Rechnungen hier so vergleiche werden sie teilweise halt doch sehr einfach gemacht (z.b. fehlendes MAW), was teilweise konträr zu dem ist was gelehrt wird bzw wir in meinem Betrieb machen

[Gast]

1 hour ago, RoyalDutch said:

Und wenn ich die Rechnungen hier so vergleiche werden sie teilweise halt doch sehr einfach gemacht (z.b. fehlendes MAW)

Einen Haufen unrentabler Investitionen auf Pump tätigen ist keine Kunst, um es mal so zu sagen.

Das kann ich auch so, dafür brauch ich keinen Thread um mir zu zeigen wie das geht :))))

 

[walga 1908]

Vorweg zu allen kommenden Bemerkungen möchte ich sagen: Egal wie negativ es einige sehen oder wie viel Risiko sie sehen. Im schlimmsten Fall gehe ich pleite und 7 Jahre in die Privat-Insolvenz. Das ist ok für mich, das könnte ich verkraften. Ich möchte schnell wachsen, also muss ich auch dieses Risiko nehmen. Allerdings habe ich darauf keine Lust und daher kalkuliere ich für mich in einen sicherem Rahmen.

Außerdem habe ich eine weitere Parallele zu PU fest gestellt: Die Theoretiker die nie raus gehen, nur lesen und noch nie eine Frau angesprochen haben, die wissen es immer am Besten und geben die besten Tips. Das habe ich schon in meinem Thread "Auf den Weg zu 100 Lays" hier im Forum und in PU-Lairs festgestellt. Bei Immobilien ist es genauso. Die Leute die keine Immobilien haben und nur aus der Bild-Zeitung von Miet-Nomaden lesen, wissen am Besten das Wohnungen super schlecht und Immobilien kein zukunftsträchtiges Invest sind :D Sehr geil.  Auch hier gilt: Nicht nur labern, sondern auch machen und eigene praktische Erfahrungen sammeln.

Drittens: Ich möchte allen für ihre Beiträge danken. Sie helfen mir in der Reflektion und sorgen für eine gute Debatte. Danke dafür

 

vor 20 Stunden, mopar schrieb:

Angesichts einer angenommenen netto Rendite von 4,5% erscheinen mir Investitionsmöglichkeiten ausserhalb des grauen Kapitalmarktes bei weit weniger Risiken profitabler.

Nichtsdestotrotz wünsche ich ihm guten Erfolg und bin gespannt wie es weitergeht.

Danke für die Glückwünsche.  Von welchen risikoloseren aber profitableren Möglichkeiten redest du?

 

vor 20 Stunden, Halbork schrieb:

Mir bereitet Sorgen, dass walga mit den Vollfinanzierungen ein bisschen zu stark gehebelt unterwegs sein könnte. Ein etwaiger Wertrückgang birgt dadurch das Risiko, dass der Hypothekengeber auf sein Nachbesicherungsrecht zurückgreifen könnte und man EK nachschießen muss. 

Dieses Argument höre ich immer wieder und ich weiß nicht, worauf es fußt. Erstens gibt es keinerlei Indizien warum es einen Wertrückgang geben sollte (ich kaufe leicht vermietbare Wohnungen in einer wachsenden Stadt) und zweitens kaufe ich immer zwischen 10%-25% unter dem Marktwert. Das hat mir meine Bank bestätigt. Ich frage etwas nach, wie sie die Bank einschätzen im Vergleich zu meinem Einkaufspreis. Ich liege immer drunter. Demnach könnten die Wohnungen 10%-25% im Wert fallen und dann wäre ich immer noch ohne Problem. Denn dann würden sie den Kaufpreis widerspiegeln. Und für diesen Wertverlust muss schon kräftig was passieren, das kommt nicht von heute auf morgen. Trotzdem werde ich ein wachsames Auge drauf haben.

 

vor 20 Stunden, Geschmunzelt schrieb:

Die Rechnung hängt, weil sie die Einnahmen innerhalb eines Wirtschaftsbetriebs mit den Entnahmen aus dem Wirtschaftsbetrieb gleichsetzt. Das ist vom Ansatz her falsch. Was die Mieter tun, ist nicht, Vermögen des Vermieters Walga aufzubauen, sondern seine Kreditschulden abzubauen. Deshalb kann man die Tilgung wohl nicht als Vermögensaufbau in die Rechnung einstellen, zumindest müsste man dann die Kreditschulden als Vermögensabbau berücksichtigen. In das Vermögen hinein geht der Wert der Wohnungen, der wiederum durch Abschreibungen zu vermindern ist, denke ich mal.

Also: Man kauft eine Wohnung zum Preis von 100 und leiht sich die 100 von der Bank. Wenn wir annehmen, dass die Wohnung auch 100 wert ist, dann stehen in der Bilanz des Vermögens zu Beginn eine Wohnung zu 100 (+) und ein Kredit zu 100 (-). Der Mieter fängt jetzt an, den Kredit abzuzahlen, und die Wohnung verändert ihren Wert. Durch Alterung nutzt sie ab und verliert an Wert, durch andere Effekte steigt der Wert möglicherweise.

Deine Rechnung ist grob richtig, aber ich ziehe andere Schlüsse draus. Natürlich baut der Mieter nicht mein Vermögen auf. Das mache ich ja selber mit dem Kauf der Wohnung. Allerdings wäre das nix wert, wenn die Schulden immer gleich bleiben. Da der Wert der Wohnung gleich bleibt und die Schulden sinken, steigt mein Nettovermögen. Also ist Tilgung = Netto-Vermögensaufbau.

Und ja, der Wert der Wohnung wird steigen, allein weil viele Wohnungen durch die Ertragswertmethode gerechnet werden. Und da ich ständig Mieterhöhungen mache, steigt somit der Ertragswert. Sicherlich auch die Betriebskosten, aber diese weniger schnell. Abschreibung ist ein rein kalkulatorischer Wert. Durch Sanierung, Reparaturen und Modernisierung wird der Wert der Wohnung erhalten.

 

vor 18 Stunden, Neice schrieb:

Und kaum war ich bereit, die erste Immobilie zu kaufen, wurden sie plötzlich teuer. Mein Vermieter hat in B Lage meine Wohnung (34m2 für 90.000 EUR) gekauft. Ich hatte mich wenige Jahre zuvor noch mir einer 2-Zimmer Wohnung WG geeignet für 64.000 EUR und 54m2 beschäftigt. Hat mir nicht gepasst und gleichzeitig bekamen die Jungs die ich so kannte ebenfalls enorme Probleme. Ne Weile lief es noch, indem sie Häuser mit 5-10 Mietwohnungen gekauft haben, was mir zu groß für den Einstieg war. Inzwischen kaufen die noch 1-2 Objekte pro Jahr maximal und dann nur über Kontakte. 

So wie die Jungs kalkulieren, machst Du mit jeder Wohnung eine Negativrendite. 

Stichwort: Wertverlust; Mietausfall

Wie kalkulieren denn deine Freunde, sodass sie mit meiner Wohnung Verluste fahren würden?

Bis auf meine ETW2 sind alle Wohnungen im positiven. Für die Instandhaltung bilde ich (neben der WEG mit dem Hausgeld) noch eine eigene Rücklage von meiner Netto-Rendite. Somit kann ich schnell auf Reparaturen/Sonderumlagen/usw. reagieren.  Mietausfall habe ich bisher noch nicht eingepreist, würde ich ab einen gewissen Level mit 15%-20% der Netto-Miete kalkulieren. Da meine Wohnungen im Schnitt 50€ Cash nach Abzug aller Kosten abwerfen, kann ich diese 15%-20% Mietausfall tragen. Bei meiner Durchschnittsmiete von 300€  wären das 30€ monatlich. Wobei das auf die Gesamtsumme gerechnet wieder weniger Netto-Verlust wäre, da ich dann weniger Steuer bezahlen muss.

 

vor 18 Stunden, Neice schrieb:

Und nun sehe ich da so zwei Fraktionen mit Immobilien: 

Die eine macht das erfolgreich seit Jahren. Und rät von ab. Die andere steigt im absoluten Boom bei Negativzinsen ein und die kommen alle als Thema über Alex Fischer. Klar gibt es Foren, die darüber diskutieren. Aber im Ernst: So viele gute Leute haben wir hier auch nicht. Könnte mir hat sogar vorstellen, dass wir hier mehr nichtfickende Jungfrauen haben wie im Immobilienforum. 

Ich will es Dir nicht schlecht reden. Ich würde mich da auch sehr intensiv mit beschäftigen und mal die Finger rein halten, wenn ich mehr Zeit hätte. 

Aber mein unternehmerisches Bauchgefühl zwickt da schon ganz ordentlich und mahnt zur Vorsicht. Deswegen finde ich es so spannend, bei Dir mal mitzulesen. 

Man kann auch genau andersrum argumentieren: Warum werden die erfolgreichen Leute davon abraten? Weil sie keine neuen Konkurrenten haben wollen. Warum werden die erfolglosen Leute dazu raten? Weil sie keine Ahnung von der Materie haben und nur durch Verkauf von Büchern/Digitalen Produkten/Seminaren  leben können.

 

vor 18 Stunden, MrJack schrieb:

Immer wenn etwas boomed sollte man es 10 mal hinterfragen.

Ich habe in den letzten Jahren mit sehr vielen Leuten gesprochen die angefangen haben Immobilien zu kaufen.

Und keiner von denen konnte Risiken richtig einschätzen oder kalkulierte defensiv. Kein Einziger.
Spätestens wenn es darum ging inflationsbereinigt, mit Leerstand, Hausgeld, Rücklagen, zu rechnen...
Wirds ganz düster. In der Regel kamen immer ganz mikrige Renditen + hohes Restrisiko übrig....Lohnt sich nicht für das Risiko.
Die Preissteigerung um die Kaufnebenkosten reinzuholen müssen auch erstmal passieren..... :)

Ergebnis meiner Modellrechnungen in den letzten 2 Jahren in meiner Stadt sagt klar -> Finger weg jetzt kaufen nur die Deppen.

2009/2010 sah das ganz anders aus. Da konnte man gut was reissen.

Teilweise gebe ich dir recht, in einigen Städten (Top7) ist es totaler Bullshit als Investor zu kaufen. Dort macht man nur Verlust. Es lohnt sich nur noch in B-Städten auf Rendite-Jagd zu gehen oder über Insider-Geschäfte. Daher die Frage, wo deine Kollegen kaufen? Und in welcher Stadt schaust du?

Ich weiß, dass man in München schon mit 3% ein Highlight gefunden hat. Aber rechnen tut es sich erst ab 6% aufwärts. Die 6% gibts aber in den A-Städten nicht mehr. Da dort aber die meisten Menschen wohnen/suchen, sehen sie natürlich nur die Scheiß-Angebote dort und schließen auf den ganzen Markt.

vor 18 Stunden, MrJack schrieb:

Schweiz oder so kann ich jetzt nicht wirklich beurteilen....

In der Schweiz funktioniert das nicht. Erstens darf man als Ausländer hier nicht zur Kapitalanlage kaufen (mit B-Ausweis) und zweitens muss man immer mindestens 20% EK  mitbringen. Da die Wohnungen erst bei 300.000€ anfangen -> Viel Spaß. Daher ist für mich nur Deutschland interessant.

vor 17 Stunden, Neice schrieb:

Geht das auf, ist Walga Millionär. Wenn nicht? Who cares. Wird verwertet. Bank hat Kredite versichert. Versicherung verkauft es an ein Inkasso für 5% der Forderung. Und die Jungs probieren es einzutreiben. Ob das nun 10K oder 250K ist. Wen interessiert es. 250K werden für 12,5K vom Inkasso gekauft und nach ein paar Jahren bieten die schon Vergleiche für 50K an. 

Da teilt man dem Inkasso mit, dass man seinen Wohnsitz in England hat (gut, klappt mit EU Austritt dann nicht mehr) und eine Privatinsolvenz anstrebt über 1 Jahr. Also entweder bekommen sie wenig bis nichts, oder man könnte ihnen die Summe sofort anbieten. Sobald das Hand und Fuß hat, vergleichen die auch 250K für 20K. 

Richtig. Entweder oder. Ich habe keine Lust erst mit 60 finanziell frei zu sein. Ich möchte das mit 40 sein. Daher gebe ich jetzt Vollgas. Das ist ein bisschen wie wer wird Millionär. Die einen pokern und die andere steigen lieber mit ner sicheren Summe aus.

 

vor 17 Stunden, MrJack schrieb:

 

Same here.... Wird ein Fest.

Und wenn nicht... Auch gut. Dann haben wir unser angespartes EK immernoch und leben von Dividenden.

Wie in nem anderen Thread erwähnt.. ich hab verkauft... und konnte es nicht glauben dass Leute den Preis zahlen...

--

Irgendwann egibt sich immer nochmal eine richtige Chance.. egal wo.. Und dann muss man Geld haben.

Es gibt immer Gründe und Ausreden um zu warten /excusen. Wie beim PU.  Schon jetzt gibts interessante Angebote. Oft von den Leuten die Steuerspar-Modelle im Osten gekauft haben. Sie hatten sich damit verhoben (teure Kredite) oder ihre Ziele erreicht oder keine Lust mehr. Jetzt werfen sie es "billig" auf den Markt und ich kann zuschlagen.

Wir hören uns gern in 10 Jahren wieder, wenn du deine Chance witterst und ich schon Cocktails auf den Malediven schlürfe 😎🍹

 

vor 17 Stunden, Halbork schrieb:

Da ich ja schon etwas älter bin (hüstel) kann ich mich noch recht gut daran erinnern, wie sich damals einige Leute aus meinem Bekanntenkreis Ende der 90er mit angeblich so sicheren Ost-Immos (mit Mietgarantie und allem Pipapo) richtig heftig verhoben haben. Weil die Risikobewertungen einfach nicht stimmten.

Richtig, das sehe ich auch gerade. Solche Immos bekomme ich jetzt angeboten und kann sie sogar noch gut runterhandeln...in einen rentablen Bereich. Diese Leute nehmen jetzt Verluste in Kauf, weil sie die Dinger einfach los werden wollen.

 

vor 15 Stunden, Neice schrieb:

Kommt auf die Eltern an. 

Wenn Papa 50 Mietwohnungen hat, dann fragt man Papa. Wenn Papa nix hat, fragt man ihn nicht. Sonst erklärt er einem die Mindsets die man braucht, um in seinem Alter auch nix zu haben. Wobei man die sowieso schon als Kind eingeimpft bekommen hat. 

Sehr gut zusammengefasst. Erinnert mich an "Rich dad, poor dad"

Ich will später für meine Kinder und meinen Neffen der rich dad sein und ihnen gute wirtschaftliche Bildung mitgeben.

 

vor 13 Stunden, Geschmunzelt schrieb:

Fairerweise muss man aber erwähnen, dass in Walgas Tabelle auch keine 31k als Gewinn auftauchen, sondern (ich hab jetzt nicht nochmal nachgeschaut) etwa ein Zehntel davon. Genau den Betrag müsste man auch nur versteuern (jedenfalls nach deutschem Steuerrecht), weil die aufgenommenen Kredite als Betriebsausgaben den zu versteuernden Gewinn mindern.

Die 31k beziehen sich auch auf mein aktuelles Immobilienvermögen. Die Tabelle vorne hat nur 9 Wohnungen drin. Mittlerweile bin ich bei 15 Wohnungen. Die geänderten Zahlen und die 31k Brutto-Cash  erkläre ich in den folgenden Beiträgen

 

vor 7 Stunden, Nachtzug schrieb:

Ich denke das größte Risiko ist wirklich Messis, Mietnomaden, Zwangsräumungen usw. Wenn man so wie ich selber öfter mal umzieht und dementsprechend auch viele Besichtigungen mitmacht, stößt man immer wieder darauf, z. B. dass der Vermieter erzählt "das und das und das haben wir alles neu gemacht, hatten hier nämlich vorher nen Messi drin" oder "im Keller steht noch Gerümpel, das haben die bei der Zwangsräumung leider vergessen". Hab ich jedenfalls alles schon erlebt bei Besichtigungen.  

Dieses Risiko ist vorhanden wenn man sich doof anstellt. Sicherlich kann man immer Pech haben, aber durch eine kluge Mieterauswahl (Vormieterbescheinigung, Arbeitsvertrag, Schufa-Auskunft, Verkäufer-Bescheinigung im Notarvertrag, usw.) kann man das Risiko eindämmen. Und wenn man mehrere Wohnungen hat, ist man diversifizierter und das Risko gestreuter. Dadurch kleiner. Hast du in eine 100qm2 Wohnung  einen Messi ist es schlimmer als einen Messi in einer deiner drei 30qm2 Wohnungen.

 

vor 13 Minuten, Halbork schrieb:

Einen Haufen unrentabler Investitionen auf Pump tätigen ist keine Kunst, um es mal so zu sagen.

Das kann ich auch so, dafür brauch ich keinen Thread um mir zu zeigen wie das geht :))))

Darum haben auch so viele Leute in Deutschland Wohnungen. Darum verdienen auch so viele in Deutschland Geld mit ihren Wohnungen. Weil es so einfach ist °_° Tolles Argument.

Wie viele Wohnungen hast du? Welche Erfahrungen hast du?  :))))

[Gast]

ein anderes Problem ist noch, dass wenn man vermietete Wohnungen kauft und bei der Besichtigung ist alles mit Möbeln vollgestellt, sieht man den Zustand der "nackten" Wohnung nicht. Z. B. weiß man nicht, ob hinter der fetten Schrankwand nicht ein riesengroßer Schimmelfleck sitzt. Oder das Bad hat der Mieter mit lauter Schischi und Dekokram so hergerichtet, dass man denkt "joah geht doch..." Aber nackt würde man sofort denken, das muss neu gemacht werden.  

[walga 1908]

vor einer Stunde, Nachtzug schrieb:

ein anderes Problem ist noch, dass wenn man vermietete Wohnungen kauft und bei der Besichtigung ist alles mit Möbeln vollgestellt, sieht man den Zustand der "nackten" Wohnung nicht. Z. B. weiß man nicht, ob hinter der fetten Schrankwand nicht ein riesengroßer Schimmelfleck sitzt. Oder das Bad hat der Mieter mit lauter Schischi und Dekokram so hergerichtet, dass man denkt "joah geht doch..." Aber nackt würde man sofort denken, das muss neu gemacht werden.  

Ein Investment-Kumpel meinte mal:  Es gibt keine Wohnung, die nicht für 20.000€ komplett sanierbar wäre. Der potenzielle Schaden hält sich also in Grenzen. Man lernt halt mit grösseren Zahlen umzugehen.

[Gast]

Es wäre auf jeden Fall empfehlenswert für deine Strategie, wenn du noch irgendwie Connections zu fleißigen Polen oder so aufbaust, die dir Reparaturen und Sanierungen zuverlässig und in guter Qualität dann zum "Freundschaftspreis" machen.  

[Gast]

13 minutes ago, walga said:

Darum haben auch so viele Leute in Deutschland Wohnungen. Darum verdienen auch so viele in Deutschland Geld mit ihren Wohnungen. Weil es so einfach ist °_° Tolles Argument.

Wie viele Wohnungen hast du? Welche Erfahrungen hast du?  :))))

Meine Eltern hatten einige Jahre lang paar Renditeobjekte in vermeintlich guter Lage, haben sie vor einigen Jahren wieder abgestoßen weil die Rendite praktisch null war.

Aber wenn du sagst, ne Privatinsolvenz juckt dich nicht, dann braucht hier niemand mehr wegen fehlendem MAW in den Kalkulationen oder zu geringer EK-Quote zu unken. Weil das dann Dinge sind, die dich per Voraussetzung nicht stören.

[Black-Jack 543]

Ich mein Walga, ist doch klar, dass hier auch Kritik kommt. Da sind zum Großteil auch richtig gute Aspekte dabei. Dass wir dir hier nen Schrein aufstellen und dich als Gott verehren, weil du nen Brief mit Rechtschreibfehlern an 100 Banken schickst und eine halbherzig "schön" Kalkulierte Wohnung nach der anderen auf Pump kaufst, wäre unangemessen.

 

Mich stört, dass du schon arrogant wirkst und vom Cocktail schlürfen auf den Malediven redest. Du weißt wie es geht, alle die es anders sehen sind dumm. Hochmut kommt vor dem Fall ist ein Sprichwort, das viele Unternehmer kennen werden. Und dir täte etwas Demut gut. 

[Neice 6451]

vor 37 Minuten, walga schrieb:

Wie kalkulieren denn deine Freunde, sodass sie mit meiner Wohnung Verluste fahren würden?

Bis auf meine ETW2 sind alle Wohnungen im positiven. Für die Instandhaltung bilde ich (neben der WEG mit dem Hausgeld) noch eine eigene Rücklage von meiner Netto-Rendite. Somit kann ich schnell auf Reparaturen/Sonderumlagen/usw. reagieren.  Mietausfall habe ich bisher noch nicht eingepreist, würde ich ab einen gewissen Level mit 15%-20% der Netto-Miete kalkulieren. Da meine Wohnungen im Schnitt 50€ Cash nach Abzug aller Kosten abwerfen, kann ich diese 15%-20% Mietausfall tragen. Bei meiner Durchschnittsmiete von 300€  wären das 30€ monatlich. Wobei das auf die Gesamtsumme gerechnet wieder weniger Netto-Verlust wäre, da ich dann weniger Steuer bezahlen muss.

Sie haben da noch 

- Instandhaltungsaufwand
- Mietausfallwagnis

drin und das individuell pro Wohnung. Die genauen Zahlen kenne ich nicht.

Das kommt sicher auf die Wohnung / Lage an. Kann ich in Leipzig Speckgürtel nicht abschätzen. In Marburg 1A+ Lage (1 Zimmer Oberstadt) kommst Du fast mit Null Leerstand hin. Mietausfall kommt vor, dafür wird das an Studenten mit Eltern als Bürgen vermietet. Also harmlos. In 1B Lage (10 Minuten laufen zu Uni) sieht das schon anders aus. Die Vermieter sind alle dazu übergegangen, Mindestlaufzeiten von 1 Jahr zu machen. Zu Semesterbeginn sind die sofort weg. Zieht Dir ein Studenten nach 3-4 Monaten um, hat man da aber durchaus mal einen Monat Leerstand. 

Und in Marburg haben wir jedes Jahr wieder Notstandsquartiere in Turnhallen, weil die Studenten nicht früh genug nach Wohnungen suchen. 

5% würde ich schon für Marburg rechnen. So 1 Monat alle 2 Jahre? Aber Studenten wechseln auch häufig die Wohnung. Im Speckgürtel mit zahlungsschwächeren Menschen? 

Nun sind die Studenten total anspruchslos was Wohnungen angeht. Muss man kaum renovieren. Aber alle 10 Jahre mal neue Elektrogeräte in der Küche, alle 20 Jahre ne neue Küche, alle x Jahre ein neuer Bodenbelag. Irgendein Aufwand ist da vorhanden. Alex Fischer verlegt ja gerne Industrieparket. Fließen halten auch lange. Teppich? Laminat? Keine Ahnung als Mieter. Ist beides runter gerockt, drehe ich mich um und schaue mir die nächste Wohnung an.  

Nettorendite von 1-2%? Ist schon knapp. 

Ich kann es Dir nicht ausrechnen. Die Mieten werden steigen. Die Zinsen werden steigen. 

Die Leute die ich kenne haben alle ne Nettorendite von 5-10% bei höheren Zinsen. D.h. die rechnen auch mit Mietsteigerungen aber haben umgekehrt nicht deutlich höhere Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung. 

vor einer Stunde, walga schrieb:

Man kann auch genau andersrum argumentieren: Warum werden die erfolgreichen Leute davon abraten? Weil sie keine neuen Konkurrenten haben wollen. Warum werden die erfolglosen Leute dazu raten? Weil sie keine Ahnung von der Materie haben und nur durch Verkauf von Büchern/Digitalen Produkten/Seminaren  leben können.

Wenn sie im selben Markt sind, vielleicht. Aber ansonsten habe ich die Erfahrung gemacht, dass erfolgreiche Leute gerne ihr Wissen teilen und Leuten helfen. Wenn sie das nicht machen ist das oft schon ein Indiz auf eine Luftnummer. Man unterschätzt das teilweise wie leicht man Abends mal in einem fremden Unternehmen anrufen kann und den Geschäftsführer ans Telefon bekommt, der dann Ratschläge gibt. Oder wie bereitwillig einige Unternehmer helfen, wenn man sie mal per Mail fragt, ob man sie zu nem Thema mal 5 Minuten anrufen darf. 

Ich will es Dir auch überhaupt nicht ausreden. Ich finde es super. 

Ich habe mich halt nur selbst mal grob mit dem Thema beschäftigt und bin genau an die Frage gestossen, was ich da einrechne für Mietausfallwagnis und Instandhaltung. Und meine Bekannten kaufen solche Wohnungen nicht, weil ihnen die Rendite zu niedrig ist. 

Daher interessiert mich das besonders, wie man so was ansetzt. 

[saian 2198]

Viel Erfolg und vielen Dank für die Einblicke.

[zaotar 394]

17 hours ago, RoyalDutch said:

Finde da Thema auch sehr spannend vorallen Dingen da ich gerade eine Umschulung zum Immobilienbkaufmann mache mit anschliessendem Fachwirt. Und wenn ich die Rechnungen hier so vergleiche werden sie teilweise halt doch sehr einfach gemacht (z.b. fehlendes MAW), was teilweise konträr zu dem ist was gelehrt wird bzw wir in meinem Betrieb machen

Ist doch spannend, hast du vllt Bock bisschen zu erzählen, was ihr noch einkalkuliert und wo ihr anders rechnet?

Meine Eltern investieren seit meiner Kindheit in Immobilien, allerdings mit ganz anderem Ansatz, immer mal wieder ein Haus, wenn da was gutes kommt, aber mehr so alte Dinger, dann selber ran bzw. mit Polen (polnische Arbeiter in dem Bereich sind Hammer) und stark aufwerten und dann vermieten. Hat jetzt nicht zum ultrakrassen Reichtum geführt aber reicht für ein gutes Leben.
Die haben leider sowas wie Exceltabellen nur rudimentär :D. Deswegen finde ich es spannend das mal aus der systematischeren Sicht zu sehen, dir mir auch näher liegt.

Mai 13, 2017 bearbeitet von zaotar

[walga 1908]

Risiko-Management

In diesem Thread wurde es mehrmals angesprochen und es ist eine heiße Debatte um das Risiko-Management entstanden. Daher werde ich ein paar Zeilen dazu schreiben, etwas zusammenfassen und meine Sichtweise im Kontext meiner Immobilien-Strategie erläutern.

Grundsätzlich gibt es immer Personen, die mein Immobilien- und vor allem Finanzierungsstrategie sehr ambitioniert oder risikoreich sehen. Das mag sein. Ich habe grosse Ziele und für grosse Ziele kommt man nicht mit einem 08/15-Weg voran. Ich habe keine Lust erst mit 60 finanziell frei zu sein. Ich möchte das mit 40 sein. Daher kann ich mich nicht auf den risikolosen bzw. viel risikoärmeren Weg der einen Immobilie pro Jahr mit 60% Finanzierung verlassen. Ich bevorzuge einen risikoreicheren Weg, wenn ich damit profitabler bin und meine Ziele schneller erreiche.

Natürlich versuche ich mich vor Risiken zu schützen. Das Wichtigste dafür ist das Risiko zu kennen. Daher freue ich mich über den grossen Input in dieser Debatte. Wenn man die Risiken kennt, kann man sich darauf vorbereiten und im Falle des Falles gegensteuern.

Sicherlich kann immer der Schlimmste alle Fälle eintreten. Die Weltwirtschaft oder das Finanzsystem kann zusammenbrechen. Im schlimmsten Fall kann ich Pleite und 7 Jahre in die Privat-Insolvenz gehen. Das ist aber kein Weltuntergang. Ich muss dann weder hungern, noch unter der Brücke schlafen. Das ist ok für mich, das könnte ich verkraften. Dann hätte ich es wenigstens versucht und nehme einen neuen Anlauf.

Natürlich lasse ich es nicht soweit kommen und beschäftige mich mit den Themen.

Frage 1: Welche Formen der Risikoabsicherung hast Du gewählt?

Der wichtigste Punkt ist sich eine Strategie zurecht zu legen und grundsätzlich an ihr fest zuhalten. Eine Strategie die ebenfalls ein Risiko-Management hat. Man kann sich am Anfang sehr viel Wissen aneignen und sich im Prozess ständig fortbilden. Denn auch hier heisst der Schlüssel zum Erfolg: Wissen ist Gold wert. Umso mehr Wissen ich mir aneigne, desto besser verstehe ich die Materie und kann auf Probleme reagieren bzw. viele Probleme schon vorher ausschliessen. Dazu gehört auch, dass man sich viel mit den Erfahrungen der anderen auseinander setzt. Immobilien-Investments sind kein neues Thema. Viele beschäftigen sich damit, haben Fehler gemacht,  Lösungen gefunden und diese publiziert. Davon kann man lernen und seine Strategie anpassen.

Wenn man klein anfängt und Erfahrungen sammelt, bekommt man ein besseres Gefühl und weiss die Lage besser einzuschätzen. Wie läuft der Kauf-Prozess? Wie ist die Verwaltung? Wie schläft es sich mit einem Schuldenberg? Usw. Wenn man diese Erfahrungen gemacht hat, kann man danach weiter kaufen, grösser werden und ambitioniertere Projekte probieren.

Ein weiterer Punkt ist die Diversifizierung. Ich habe meine Wohnungen in verschiedenen Häusern und verschiedenen Stadtteilen. Dadurch minimiert man das Risiko. Wenn in einem Haus das Dach kaputt geht, dann werden die Kosten unter den Eigentümern geteilt und ich habe nicht das Problem, dass alle meine Wohnungen betroffen sind.

Mit 120.000€ kann ich mir eine grosse Wohnung oder 3 Kleine für jeweils 40.000€ kaufen. Wenn ich in der grossen Wohnung Probleme mit dem Mieter oder Reparaturen hätte, dann ist das viel kritischer als wenn ich Probleme in einer der kleineren Wohnungen hätte. Das ist simple Risikostreuung und Vermeidung vom Klumpen-Risiko.

Ein weiterer Punkt ist das ausschliessliche Kaufen von rentablen Immobilien. Es werden weder Steuer-Sparmodelle, Potential-Wohnungen oder sonstiges gekauft. Alle Wohnungen tragen sich selbst und werfen Überschuss ab. Meine Wohnungen sollen anfangs alle mindestens 50€ pro Monat abwerfen. Meine Wohnungen bringen im Durchschnitt monatlich 300€ Kaltmiete, so kann ich bei sechs Wohnungen den Ausfall einer siebten Wohnung tragen ohne eigenes Gehalt zuschiessen zu müssen. Das wäre eine Ausfall-Absicherung von rund 15%.

Als letzter Punkt kommt meine sehr gute Bonität ins Spiel. Ich habe pro Monat 2.000€  für Immobilien übrig. Die investiere ich in neue Immobilien. Sollte ich mal Probleme haben, dann investiere ich stattdessen in die Lösung der Probleme. Bei 300€ Kaltmiete, müssten schon 6 Wohnungen gleichzeitig ausfallen um mich in Schwierigkeiten zu bringen. Und mit jeder Immobilie mehr steigt mein Einkommen und ich werde unabhängiger.

 

Frage2: Wie gehst du mit Miet-Nomaden um? Wie gehst du mit Leerstand und Mietausfall um?

Dieses Risiko ist vorhanden, kann aber minimiert werden. Sicherlich kann man immer Pech haben, aber durch eine kluge Mieterauswahl (Vormieterbescheinigung, Arbeitsvertrag, Schufa-Auskunft, Verkäufer-Bescheinigung im Notarvertrag, usw.) kann man das Risiko eindämmen.

Man kann bei der Auswahl des Mieters sehr gut selektieren. Sollte dir der Mieter die Wohnung zerstören ist das teuer und ärgerlich, aber bei weitem kein Existenzproblem. Man kann eigentlich jede Wohnung für 10.000€ - 20.000€ wieder komplett in Schuss bringen.

Bis auf meine ETW2 sind alle Wohnungen im positiven Cashflow. Für die Instandhaltung bilde ich (neben der WEG mit dem Hausgeld) noch eine eigene Rücklage von meiner Netto-Rendite. Somit kann ich schnell auf Reparaturen/Sonderumlagen/usw. reagieren.  

Miet-Pools und Mietversicherungen finde ich Geldverschwendung. Dann lege ich das Geld lieber selber auf mein privates Konto an und kann unkompliziert darauf zurückgreifen. Falls ich es nicht brauche, kann ich es für andere Zwecke gebrauchen.

 

Frage3: Was machst du wenn Sachen kaputt gehen?

Ich habe irgendwo mal gelesen,  0,5€ pro qm2 pro Monat sollte man zurücklegen. Daraus ergeben sich 6€/qm2 pro Jahr. Bisher fahre ich damit ganz gut. Allerdings hatte ich noch keine grossen Reparaturen, dadurch füllt sich mein IHR-Konto sehr gut. Dazu kommen, dass die WEG ebenfalls eine IHR bildet für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung, usw.). Dadurch steigt der Wert der Rücklage auf ungefähr 10€/qm2 im Jahr. Bisher fahre ich damit sehr gut. Sollte ich in den nächsten Jahren damit Probleme bekommen, werde ich die Rücklage erhöhen.

Dazu kommt eine Klein-Reparatur-Klausel in allen Mietverträgen. Bisher hatte ich erst eine Reparatur in meinen Wohnungen; etwas im Bad war kaputt. Dies fiel unter die Kleinreparaturen und wurde vom Mieter komplett bezahlt. In neuen Verträgen baue ich die Grenze von 120€ monatlich für Kleinreparaturen ein, das fängt einiges ab.

 

Wie verwaltest du deine Immobilien aus der Ferne? Wie gehst du mit dem Verwaltungsstress um?

Grundsätzlich habe ich in jeder Wohnung eine WEG Verwaltung, die sich um viele Sachen kümmert was das Gemeinschaftseigentum angeht. Also bleibt nur noch das Verwalten des Sondereigentums und meiner Mieter. Bisher hatte ich wenige Probleme. Alles wurde immer per Mail und per Telefon geklärt. Die Anfragen hielten sich in Grenzen. Eventuell eine Anfrage pro Monat. Vielleicht habe ich einfach Glück mit meinen Mietern. Vielleicht steigen die Probleme mit der Anzahl der Mieter. Im Zweifel kann man sich immer eine Sondereigentumsverwaltung nehmen, wenn einem der Stress mit dem Mieter zu viel wird. Solange ich keinen Stress habe, brauche ich keine Verwaltung und damit kein Geld ausgeben.

Ausserdem bin ich eh sehr stress-resistent. Wenn es Probleme gibt, bleibe ich ruhig und suche nach Lösungen. Dazu habe ich abends Zeit. Wenn der Mieter ein dringendes Problem hat – z.B. Rohrbruch – muss er eh einen Handwerker anrufen und das sofort beheben lassen. Finde ich auch gut, wenn sich die Mieter selbst drum kümmern.

Was Vermietung, Mieterwechsel usw. angeht, beauftrage ich immer einen Makler. Der bekommt 1,5 Monats-Kaltmieten und übernimmt alles für mich. Mietersuche, Wohnungsübergabe, Protokolle, Mietvertrag, usw.  Natürlich alles in enger Abstimmung mit mir.

 

Was machst du bei Wertverlust? Was machst du wenn die Bank eine Nachbesicherung will?

Dieses Argument höre ich immer wieder und ich weiß nicht, worauf es fußt.

Erstens: Es gibt keinerlei Indizien warum es einen Wertrückgang geben sollte (ich kaufe leicht vermietbare Wohnungen in einer wachsenden Stadt).

Zweitens: Den Grossteil meiner Wohnungen habe ich unter Wert gekauft. Die Bank sagte mir, dass sie die Wohnungen wertvoller schätzt als ich dafür bezahlt habe. Der Wert ist höher als der Kredit den ich dafür habe. Sollten die Wohnungen im Wert fallen – was ich nicht glaube -, habe ich einen Puffer zum Kredit. Teilweise bis zu 20% Puffer. Das lässt mich ruhig schlafen. Mittlerweile habe ich in 4 von 6 Wohnungen die Miete erhöht, somit dürfte der Wert in diesen Wohnungen sogar gestiegen werden, da die Bank bei diesen kleinen Wohnungen nach Ertragswert-Methode geht.

Sollte ich doch mal Probleme mit Wertverlust bekommen, kann man sowas immer etwas im Voraus absehen. Das kommt nicht von heute auf morgen. Und dann kann ich mich mit dem Thema intensiver beschäftigen.

Was machst du wenn die Zinsen steigen? Thema Anschlussfinanzierung.

Wie oben schon geschrieben, ich sichere momentan keine Zinsen ab. Ich schaue positiv in die Zukunft und kümmere mich um dieses Thema, wenn es soweit ist (z.B. Sondertilgung). Ich gehe nicht von 6% Anschlusszins aus.  Dazu kommt, dass alle Kredite zu anderen Zeiten auslaufen und ich etwas Spielraum habe.

Momentan habe ich 20.000 pro Jahr über. Dazu kommen 13.Gehalt und Bonus, also nochmal 10.000. In 2 Jahren wird meine Leasing-Rate mindestens um die Hälfte reduziert, also nochmal 10.000 übrig. Im äußerten Notfall kann ich noch in eine kleinere Wohnung ziehen und weniger Reisen. Ich müsste also viel bluten, könnte aber die 45.000€ im Jahr stammen. Und das alles nur, wenn wir im Extremfall in 5 Jahren von 2% Zinsen auf 6% Zinsen gehen.

Hier meine Kalkulation: Ich habe den Restwert des Darlehens nach 5 Jahren berechnet (10% getilgt). Dann habe ich mir bei gleichbleibender Miete & Hausgeld ermittelt, welchen Zins ich mir leisten könnte. Mit 4 von 9 Wohnungen würde ich eine 8er-Annuität schaffen, mit dem Rest nicht. Ich habe als Mittelwert die 5,1% genommen. Es würden mir also 0.9% zur 8er-Annuität fehlen. Die habe ich auf mein 2-Millionen-Portfolio hochgerechnet. Dann hätte ich einen Fehlbetrag von knapp 17.000€ im Jahr. Die könnte ich ohne Probleme durch meinen jährlichen Überschuss bewältigen. Ich weiß, es kommen noch Reparatur-Rücklagen, Mietausfall, usw. dazu. Aber dann würde diese Rechnung zu komplex. Dazu kann man sagen, dass mich hauptsächlich meine ersten Wohnungen runterziehen würden. Mit jeder weiter gekauften Wohnung steigt meine Rendite, weil  ich besser eingekauft habe. Trotzdem werde ich dieses Zinsänderungsrisiko beherzigen und noch besser auf den Einkauf achten.

 

Was machst du wenn die Immobilien-Blase platzt?

Erstens sehe ich keine Blase und zweitens würde das zuerst andere Immobilien-Käufer betreffen. Und zwar die, die ihr Eigenheim am Arsch der Welt zu erdrückenden Konditionen gekauft haben. So wie die Immo-Krise in den USA entstanden ist. Die Leute haben Schrott-Immobilien gekauft (gutes Marketing der Makler) und mit Krediten hoch beliehen. Nach dem Auslauf der Zins-Frist hat die Bank den Kunden gesagt, dass ihre Immobilien Schrott sind und die Bank mehr Sicherheiten haben will (Eigenkapital und höhere Kreditraten). Das konnten die Leute nicht bezahlen, also Zwangsversteigerung und Insolvenz.

Das Gleiche gilt für Leute die ihren Job verlieren und damit den Kredit für ihre eigene Immobilie nicht bezahlen können. Wenn ich meinen Job verliere, zahlen sich die Kredite trotzdem von selber durch die Mieter ab. Ich gerate nicht sofort in Probleme.

Sollte es eine wirtschaftliche Krise geben, sehe ich dem auch gelassen entgegen. Wenn sich meine jetzigen Mieter meine 2-Zimmer-Wohnungen nicht mehr leisten können, dann können sich die Mieter von 3-Zimmer-Wohnungen auch nicht mehr ihre Mieten leisten. Dann rutscht das 3-Zimmer-Klientel ein Level tiefer in meine 2-Zimmer-Wohnungen. Es verschieben sich einfach die Schichten und ich habe immer Mieter. Das ist das gut an 1-2-Zimmer-normal-Wohnungen. Dafür findet man immer Leute.

Sollte es also zu einer Krise kommen, dann sind alle am Arsch. Aber die mit Immobilien ein bisschen weniger.

[seki 793]

Wie läuft es eigentlich bei einem Mietausfall, wenn man seine Wohnungen an eine externe Verwaltung übergibt? Tragen die das Risiko, oder wird das einfach an den Eigentümer weitergegeben?

[Gast]

vor 47 Minuten, seki schrieb:

Wie läuft es eigentlich bei einem Mietausfall, wenn man seine Wohnungen an eine externe Verwaltung übergibt? Tragen die das Risiko, oder wird das einfach an den Eigentümer weitergegeben?

Nein, das Risiko trägt der Eigentümer.

[MrJack 5980]

 

@walga

Naja ich habe gerade verkauft in 2016. Zum 2,2 Fachen Preis wie in 2009 gekauft.

Bin aber grundsätzlich eher ein Aktien Fan als Immobilien die man zu teuer kauft. Steuersparen hin oder her.

Ich kaufe nur dann wenn es sich vom Preis her lohnt.

Ich rede von der Region Karlsruhe.. Die letzten Obejkte die ich sah waren summa summarum weit unter 5% Nettomietrendite. Weit.

Der letzte Neubau der mir mal vorgelegt wurde war bei ca. maximal 3,2 % Nettomietrendite. 2 Zi, 64 qm  Preis: 265k + Nebenkosten.
Die Preise steigen einfach viel viel schneller als die Mieten ! Ausfallrisiko und so habe ich da noch nicht mal abgezogen.

ich hatte 2009 für weit weniger eine 90qm Bude gekauft (Modern geschnitten)....und ja inzwschwischen verkauft...

In meinem Aktiendepot habe ich summa summarum ca. 7,5% Dividendenrendite... (Vom. eingesetzten Kapital aus gerechnet...Nicht vom Aktuellen Depotwert. habe halt auch in Krisen fleissig weitergekauft seit 2000...).

Mai 13, 2017 bearbeitet von MrJack

[Neice 6451]

Man muss bei solchen Threads allgemein aber etwas beachten, was bei Menschen ganz spannend ist: 

Das hier ist ein Eisberg: 

Walga liefert hier Sachinformationen. Das beeinflusst den oberen sichtbaren Teil. Der nicht sichtbare Teil ist das Unterbewusstsein. Wenn nun die Strömung in die eine Richtung geht und die Information in die andere Richtung, wird das Unterbewusstsein immer die Richtung weiter vorgeben. 

Das fällt schon in meinem "Sparen" Thread auf. http://www.pickupforum.de/topic/152858-how-to-sparen/

Ganz krass wird es aber, wenn ich mit meiner Lehramtsstudentin über Vor- und Nachteile einer Selbstständigkeit rede: 

Studentin: Selbstständigkeit ist zu unsicher.
Neice: Warum?
Studentin: Weil ich dann nie weiss, was ich an Gehalt bekomme. 
Neice: Stimmt. Aber sie produzieren und fakturieren ja. An beschissenen Tagen verdiene ich ihr Monatsgehalt an einem Tag. An guten Tagen verdiene ich 4x ihr Gehalt. 
Studentin: Ja, aber es ist eben nicht sicher. 
Neice: Doch. Ich habe einen Kundenstamm von 2.000 Kunden die Nachbestellen. Mir fällt kein Szenario ein, in dem ich alleine durch Nachbestellung nicht mehr verdiene wie sie. 
Studentin: Aber es können ja Kunden abspringen. 
Neice: Stimmt. Aber es kommen ja neue dazu. Und bevor ich mir kein Essen mehr kaufen kann, mache ich die Arbeit lieber selbst und kündige Sie. Das Risiko haben sie ja auch. 
Neice: Abgesehen davon sind sie von meinen Launen abhängig. Ich kann das Unternehmen verkaufen. Oder umziehen. Oder entscheiden, dass wir aus ner Aushilfsstelle ne Festanstellung machen. 
Studentin: Also mir ist wichtig, dass ich jeden Monat ein festes Gehalt bekomme. 
(....)

Da kommt man nicht gegen an, weil Glaubenssätze dahinter liegen. Es gibt rational keinen Grund, warum sie nicht mit mir tauschen sollte in der jetzigen Situation. Nur habe ich da 18 Jahre Arbeit rein gesteckt und profitiere eben heute davon. Ich würde ihr auch nicht raten, das Ding heute zu kopieren. Das geht heute nicht mehr, heute müsste man anders in den Markt einsteigen. Weswegen ich mich da auch so weit aus dem Fenster lehnen kann. 

Aber sie würde es nicht machen. Und das ist bei ihr ganz extrem, was dann auch dazu führt, dass sie unbedingt eine Stelle als Beamter mit extra Absicherung möchte. 

Die rationale Ebene wird bei solchen Themen schnell nebensächlich. 

Solche Themen sprechen einige Leute an. Und für andere Leute ist es nicht, weil das Unterbewusstsein ganz anders reagiert.

Das ganze Ding stammt übrigens wieder aus einem Rhetorikthema und damit sind wir wieder bei PU. Menschen reagieren nämlich nur zum Teil auf die Sachebene, viel heftiger aber eben auf die nonverbale Information, die vom Unterbewusstsein gesteuert wird. Weswegen die selbe Information komplett anders aufgenommen wird, wenn man sie unterschiedlich kommuniziert. Weil Menschen, die voll hinter der Botschaft stehen und bei denen beide Ebenen (Bewusstsein und Unterbewusstsein) hinter der Botschaft steht, anders kommunizieren. Darauf ist wieder unser Unterbewusstsein aus Erfahrung gepolt.

Man kann das mit Mädels auf die Spitze treiben, weil sie viel weniger auf die Sachebene reagieren. 

Sobald man aber die unterbewusste Ebene antriggert, läuft es und man hat Rapport. 

Merkt man z.B. auch, wenn man im Flow im Club ist. Reagieren Mädels viel positiver drauf als auf die besten Opener. 

 

 

[Gast]

vor 2 Stunden, Neice schrieb:

Man muss bei solchen Threads allgemein aber etwas beachten, was bei Menschen ganz spannend ist: 

Das hier ist ein Eisberg: 

Walga liefert hier Sachinformationen. Das beeinflusst den oberen sichtbaren Teil. Der nicht sichtbare Teil ist das Unterbewusstsein. Wenn nun die Strömung in die eine Richtung geht und die Information in die andere Richtung, wird das Unterbewusstsein immer die Richtung weiter vorgeben. 

Das fällt schon in meinem "Sparen" Thread auf. http://www.pickupforum.de/topic/152858-how-to-sparen/

Ganz krass wird es aber, wenn ich mit meiner Lehramtsstudentin über Vor- und Nachteile einer Selbstständigkeit rede: 

Studentin: Selbstständigkeit ist zu unsicher.
Neice: Warum?
Studentin: Weil ich dann nie weiss, was ich an Gehalt bekomme. 
Neice: Stimmt. Aber sie produzieren und fakturieren ja. An beschissenen Tagen verdiene ich ihr Monatsgehalt an einem Tag. An guten Tagen verdiene ich 4x ihr Gehalt. 
Studentin: Ja, aber es ist eben nicht sicher. 
Neice: Doch. Ich habe einen Kundenstamm von 2.000 Kunden die Nachbestellen. Mir fällt kein Szenario ein, in dem ich alleine durch Nachbestellung nicht mehr verdiene wie sie. 
Studentin: Aber es können ja Kunden abspringen. 
Neice: Stimmt. Aber es kommen ja neue dazu. Und bevor ich mir kein Essen mehr kaufen kann, mache ich die Arbeit lieber selbst und kündige Sie. Das Risiko haben sie ja auch. 
Neice: Abgesehen davon sind sie von meinen Launen abhängig. Ich kann das Unternehmen verkaufen. Oder umziehen. Oder entscheiden, dass wir aus ner Aushilfsstelle ne Festanstellung machen. 
Studentin: Also mir ist wichtig, dass ich jeden Monat ein festes Gehalt bekomme. 
(....)

Da kommt man nicht gegen an, weil Glaubenssätze dahinter liegen. Es gibt rational keinen Grund, warum sie nicht mit mir tauschen sollte in der jetzigen Situation. Nur habe ich da 18 Jahre Arbeit rein gesteckt und profitiere eben heute davon. Ich würde ihr auch nicht raten, das Ding heute zu kopieren. Das geht heute nicht mehr, heute müsste man anders in den Markt einsteigen. Weswegen ich mich da auch so weit aus dem Fenster lehnen kann. 

Aber sie würde es nicht machen. Und das ist bei ihr ganz extrem, was dann auch dazu führt, dass sie unbedingt eine Stelle als Beamter mit extra Absicherung möchte. 

Die rationale Ebene wird bei solchen Themen schnell nebensächlich. 

Solche Themen sprechen einige Leute an. Und für andere Leute ist es nicht, weil das Unterbewusstsein ganz anders reagiert.

Das ganze Ding stammt übrigens wieder aus einem Rhetorikthema und damit sind wir wieder bei PU. Menschen reagieren nämlich nur zum Teil auf die Sachebene, viel heftiger aber eben auf die nonverbale Information, die vom Unterbewusstsein gesteuert wird. Weswegen die selbe Information komplett anders aufgenommen wird, wenn man sie unterschiedlich kommuniziert. Weil Menschen, die voll hinter der Botschaft stehen und bei denen beide Ebenen (Bewusstsein und Unterbewusstsein) hinter der Botschaft steht, anders kommunizieren. Darauf ist wieder unser Unterbewusstsein aus Erfahrung gepolt.

Man kann das mit Mädels auf die Spitze treiben, weil sie viel weniger auf die Sachebene reagieren. 

Sobald man aber die unterbewusste Ebene antriggert, läuft es und man hat Rapport. 

Merkt man z.B. auch, wenn man im Flow im Club ist. Reagieren Mädels viel positiver drauf als auf die besten Opener. 

 

 

Du verdienst angeblich an "beschissenen Tagen" rund 2.500 Euro und in einem anderen Thread philosophierst du aus deiner Marburger Studentenbude heraus, ob Berlin nicht auch geil wäre?

Nehme ich dir nicht ab, sorry.

 

 

[Neice 6451]

vor 5 Minuten, Masterthief schrieb:

Du verdienst angeblich an "beschissenen Tagen" rund 2.500 Euro und in einem anderen Thread philosophierst du aus deiner Marburger Studentenbude heraus, ob Berlin nicht auch geil wäre?

Nehme ich dir nicht ab, sorry.

Das musst Du mir nicht abnehmen und wenn Du es ausdiskutieren möchtest, darfst Du das gerne in meinem Thread. Weil in Walgas Thread gehört es nicht rein. Aber falls Du es durchdenken möchtest: Meine Studentin verdient leider (oder zum Glück, je nach Perspektive) keine 2.500 EUR in ihrem Studentenjob. 

[jimknopf_ 59]

Zitat

Zweitens: Den Grossteil meiner Wohnungen habe ich unter Wert gekauft. Die Bank sagte mir, dass sie die Wohnungen wertvoller schätzt als ich dafür bezahlt habe. Der Wert ist höher als der Kredit den ich dafür habe. Sollten die Wohnungen im Wert fallen – was ich nicht glaube -, habe ich einen Puffer zum Kredit. Teilweise bis zu 20% Puffer.

Holst Du vor dem Wohnungskauf externe Gutachten ein? Auf (möglicherweise gar mündliche) Schätzungen deiner Bank würde ich an deiner Stelle nur wenig geben.

 

[Gast]

5 hours ago, MrJack said:

Ich rede von der Region Karlsruhe.. Die letzten Obejkte die ich sah waren summa summarum weit unter 5% Nettomietrendite. Weit.

Der letzte Neubau der mir mal vorgelegt wurde war bei ca. maximal 3,2 % Nettomietrendite. 2 Zi, 64 qm  Preis: 265k + Nebenkosten.
Die Preise steigen einfach viel viel schneller als die Mieten ! Ausfallrisiko und so habe ich da noch nicht mal abgezogen.

[...]

In meinem Aktiendepot habe ich summa summarum ca. 7,5% Dividendenrendite... (Vom. eingesetzten Kapital aus gerechnet...Nicht vom Aktuellen Depotwert. habe halt auch in Krisen fleissig weitergekauft seit 2000...).

Wenn man MAW u.dgl. in seine Kalkulation mit einarbeitet, kommt man bestimmt auf weniger als 5% Nettorendite. Die monatlich 2000 EUR könnte man stattdessen auch einfach fire-and-forget in einen ETF-Sparplan pumpen. Würde ich von @walga gerne seine Gedanken dazu wissen, wieso seine asset allocation so Immo-lastig ist.

Zum Kontext: Ich bin im Moment in der Situation, dass derzeit ungefähr 70% meines Nettovermögens in Betongold feststeckt (selbstgenutzte ETW) und möchte daher tendenziell aus dieser Asset-Klasse rausdiversifizieren.

Mai 13, 2017 bearbeitet von Gast

[Gast MrPepper]

@Neice    Ich verstehe was du sagen willst aber ich finde dein Beispiel unglücklich gewählt. Wir können ihr nur unterstellen nicht rational zu denken wenn sie sich auch umfassend mit dem Thema Selbstständigkeit und deinem Unternehmen befasst hat und dann zu ihrer Schlussfolgerung kommt lieber einem ''sicheren'' Beamtenberuf nachzugehen.