Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit

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Welche Formen der Risikoabsicherung hast Du gewählt? Der Thread ist zwar in der Sache professioneller aufbereitet als der Busfahrer neulich, der Hab und Gut seiner Eltern in Immobilien gepumpt hat und nun vor dem absoluten Fiasko steht, aber in der Sache sehe ich doch starke Parallelen.

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Hast Du eine Strategie für die Lage der Immobilien oder gehst Du nur nach Rendite? 

Ich bin vor ein paar Jahren mal durch Leipzig gefahren und da gab es schöne Immobilien, die vollkommen leer standen. Wie rechnest Du da eine Leerstandsquote und ein Mietausfallrisiko ein? Hast Du inzwischen die Erfahrung in Leipzig? Würde ich in Leipzig wohnen, wäre das sicher einfach. Aber Du agierst ja aus der Schweiz. 

Auf wieviele Jahre hast Du die Immobilien finanziert? 

Ansonsten: Tolles Thema. 

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Top Thema, danke für deinen Input.

Ich frage mich regelmäßig, ob man als Student mit kaum nennenswertem Einkommen einen Kredit für Eigentumswohnungen bekommt. Vorausgesetzt man könnte schon sowas wie einen provisorischen Mietvertrag vorlegen und die Immoblie selbstverständlich als Hypothek benutzen.

Wenn man die Wohnung z.B. über 30 Jahre finanziert, wäre das eine praktische Selbstfinanzierung.

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Leipzig klingt logisch als Investitionsstandort. Wäre interessant zu wissen nach welchen Kriterien du die Stadt ausgesucht hast bzw. welche Kriterien du allg. zur Evaluierung heranziehst..

Würde mich außerdem mal interessieren in welcher UB du tätig warst (falls nicht zu privat)? Bin auch nur noch 1 Jahr vom Einstieg entfernt und beschäftige mich derzeit mit dem Thema.

bearbeitet von suchti.

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Osten ist zZ am günstigsten, Gentrifizierung niedrig. Von Berlin zB auch net weit entfern.

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Das Mantra "Skaliere hoch, dann hast du weniger Konkurrenz" leuchtet mir nicht ein. Inwiefern ändert sich die Konkurrenzsituation, wenn du meinetwegen noch 20 Immobilien mehr kaufst (insbesondere, da du die 43 verbleibenden Immobilien ja evtl doch noch auf andere Städte aufteilen willst) ?

Muss auch nochmal was zur Rendite fragen: Du berechnest die Nettorendite bei den einzelnen Wohnungen indem du Überschuss durch Kaufpreis teilst. In der Zeile "gesamt" wäre die Nettorendite also der Quotient aus der Summe der Überschüsse und der Summe der Kaufpreise (3137/309600=0,0101), aber da steht 6,5%. Wie?

bearbeitet von Maandag
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Cooler Thread. Schlage aktuell einen ähnlichen Weg ein. Mein Ziel sind 100 Einheiten in 3 Jahren (bin aktuell bei knapp 30) und diese sollen in spätestens 10 Jahren bezahlt sein, damit ich sicher meine 50k Einkommen pro Monat habe. Ich kaufe aber ausschließlich Mehrfamilienhäuser und mache dann auch die Verwaltung selber.

Hast du da mal drüber nachgedacht Mehrfamilienhäuser zu kaufen? Bei einzelnen Wohnungen kann man mit Pech auch mal größere Sonderumlagen haben oder die Instandhaltungsrücklage ist unrealistisch hoch und das Geld liegt nur brach. Auch der zeitliche Aufwand für Akquise, Bank, Notar usw. fällt nicht so häufig an. Wobei die Bank natürlich mit spielen muss aber das tut sie bei dir ja scheinbar.

Neu Vermietungen machst du immer über die Hausverwaltungen?

bearbeitet von hd#41

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Interessantes Projekt. Warum hast du dich dafür entschieden, dein ganzes Kapital in den selben Markt + Region zu stecken und nicht mehr zu diversifizieren? 

bearbeitet von dltdftftw

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vor 1 Stunde, dltdftftw schrieb:

Interessantes Projekt. Warum hast du dich dafür entschieden, dein ganzes Kapital in den selben Markt + Region zu stecken und nicht mehr zu diversifizieren? 

Bisher hat mich noch kein anderer Markt, keine andere Stadt interessiert. In Leipzig kenne ich mich Rendite-Technisch gut aus und sehe gute Angebote schnell. Schnelligkeit ist eins der wichtigsten Kriterien. Manchmal hat man nur 1-2 Tage Zeit, sonst schnappt sich das Objekt wer anderes. Vielleicht kommt irgendwann noch eine andere Stadt, bisher ist es aber nicht geplant. Ich sehe noch keine Notwendigkeit.

vor 2 Stunden, hd#41 schrieb:

Cooler Thread. Schlage aktuell einen ähnlichen Weg ein. Mein Ziel sind 100 Einheiten in 3 Jahren (bin aktuell bei knapp 30) und diese sollen in spätestens 10 Jahren bezahlt sein, damit ich sicher meine 50k Einkommen pro Monat habe. Ich kaufe aber ausschließlich Mehrfamilienhäuser und mache dann auch die Verwaltung selber.

Hast du da mal drüber nachgedacht Mehrfamilienhäuser zu kaufen? Bei einzelnen Wohnungen kann man mit Pech auch mal größere Sonderumlagen haben oder die Instandhaltungsrücklage ist unrealistisch hoch und das Geld liegt nur brach. Auch der zeitliche Aufwand für Akquise, Bank, Notar usw. fällt nicht so häufig an. Wobei die Bank natürlich mit spielen muss aber das tut sie bei dir ja scheinbar.

Neu Vermietungen machst du immer über die Hausverwaltungen?

100 Einheiten in 3 Jahren ist ein Bomben-Ziel. Freue mich, wenn das für dich klappt. Ist mit MFH (Mehrfamilienhäuser) natürlich einfacher. Ich habe erstmal klein mit ETWs (Eigentumswohnungen) angefangen. Vielleicht kommen auch MFH demnächst. Mit meinen ETW habe ich momentan 0 Arbeit und das reizt mich am meisten. MFH muss man doch viel selbst machen und  eventuell auch vor ort wohnen. Mit der IHR für die ETWs habe ich bisher nie Probleme. Passte bisher immer alles, habe anscheinend kompetente Hausverwaltungen :D   Momentan habe ich noch einige Wohnungen in der Pipeline. Wenn die abgearbeitet sind, kann ich mich mal nach MFHs erkundigen.

Neuvermietungen mache ich über Makler. Die sind motivierter als Hausverwaltungen die ihr Geld "sowieso" über eine Sondereigentumsverwaltung bekommen.

vor 5 Stunden, Maandag schrieb:

Das Mantra "Skaliere hoch, dann hast du weniger Konkurrenz" leuchtet mir nicht ein. Inwiefern ändert sich die Konkurrenzsituation, wenn du meinetwegen noch 20 Immobilien mehr kaufst (insbesondere, da du die 43 verbleibenden Immobilien ja evtl doch noch auf andere Städte aufteilen willst) ?

Muss auch nochmal was zur Rendite fragen: Du berechnest die Nettorendite bei den einzelnen Wohnungen indem du Überschuss durch Kaufpreis teilst. In der Zeile "gesamt" wäre die Nettorendite also der Quotient aus der Summe der Überschüsse und der Summe der Kaufpreise (3137/309600=0,0101), aber da steht 6,5%. Wie?

Wenn du mein Mantra falsch zitierst, dann ist klar, dass du es nicht verstehst. Es heißt„Setze dir immer große Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ 

Nettorendite gibts verschiedene Rechenformeln. Ist immer die Frage was man haben will. Es gibt Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Nettorendite vor und nach Steuern. Grundsätzlich kann man sagen, dass ich wie folgt rechne:

Ein Investment muss nach Abzug aller Kosten und eigener Rücklagen monatlich 0,1% des Kaufpreises abwerfen. Dann ist es gut für mich. Eine Wohnung für  50.000€ muss also 50€ monatlich abwerfen.

Meine Grafik oben ist tatsächlich etwas verwirrend. Ich werde sie mal aktualisieren und dann besser erklären. Wahrscheinlich in einem eigenen Post hier.

vor 5 Stunden, suchti. schrieb:

Leipzig klingt logisch als Investitionsstandort. Wäre interessant zu wissen nach welchen Kriterien du die Stadt ausgesucht hast bzw. welche Kriterien du allg. zur Evaluierung heranziehst..

Würde mich außerdem mal interessieren in welcher UB du tätig warst (falls nicht zu privat)? Bin auch nur noch 1 Jahr vom Einstieg entfernt und beschäftige mich derzeit mit dem Thema.

Auf Leipzig bin ich damals durch eins meiner ersten Investments gekommen. Ich hatte verschiedene Makler für Angebote angeschrieben und einer hatte mir eine Wohnung in Leipzig angeboten. Danach hatte ich einige Artikel und Studien über Leipzig gelesen. Also sehr gut mit rosiger Perspektive. Leipzig wächst enorm und zieht aus den Randregionen viele Menschen an.

Als Unternehmensberater war ich bei MHP tätig. Daher durfte ich mit 30 auch schon Porsche fahren. Den gibts dort nämlich als Dienstwagen ;-)   Unternehmensberatung ist eins der besten Sachen die man als Einsteiger machen kann. Einsteiger werden dort immer gesucht (egal welcher Abschluss) und man lernt sehr viel un kurzer Zeit. Durch das angeeignete Wissen kann man nach 2-3 Jahren in eine andere Firma wechseln und sich das Wissen vergolden lassen.

vor 5 Stunden, RayD schrieb:

Top Thema, danke für deinen Input.

Ich frage mich regelmäßig, ob man als Student mit kaum nennenswertem Einkommen einen Kredit für Eigentumswohnungen bekommt. Vorausgesetzt man könnte schon sowas wie einen provisorischen Mietvertrag vorlegen und die Immoblie selbstverständlich als Hypothek benutzen.

Wenn man die Wohnung z.B. über 30 Jahre finanziert, wäre das eine praktische Selbstfinanzierung.

Auch als Student geht das, wenn man Mitbürgen (z.B. Eltern) nimmt. Das A und O ist eine gute Bonität, also ein regelmässiges Einkommen.

vor 7 Stunden, Neice schrieb:

Hast Du eine Strategie für die Lage der Immobilien oder gehst Du nur nach Rendite? 

Ich bin vor ein paar Jahren mal durch Leipzig gefahren und da gab es schöne Immobilien, die vollkommen leer standen. Wie rechnest Du da eine Leerstandsquote und ein Mietausfallrisiko ein? Hast Du inzwischen die Erfahrung in Leipzig? Würde ich in Leipzig wohnen, wäre das sicher einfach. Aber Du agierst ja aus der Schweiz. 

Auf wieviele Jahre hast Du die Immobilien finanziert? 

Ansonsten: Tolles Thema. 

Ich gehe bei der Lage nach Leipzig+Speckgürtel und dann ausschließlich nach Rendite. Damit fällt das Zentrum aus, da dort alles mega teuer ist. Rand-Regionen mit Einwohnerschwund meide ich ebenfalls. Leerstands-Quote und Mietausfall-Risiko  rechne ich momentan noch nicht speziell ein, da ich zu wenige Immos habe. Allerdings werfen alle Immos einen positiven Cashflow ab, sodass sie sich trotz Mietausfall von selber tragen. Erfahrungen in Leipzig habe ich nur durch meine Investments. Habe dort nie gewohnt. Vielleicht in der Zukunft. Momentan ist es ein sehr guter Investment-Standort für mich, da die Stadt enorm wächst und trotzdem noch gute Schnäppchen zu machen sind, Alles was geht, mache ich von der Schweiz aus. Das klappt mittlerweile sehr gut. Sogar Notar- und Bank-Termine. Hatte sogar schon nen Bank-Gespräch per Skype :D  Finanzieren tue ich immer so kurz wie möglich, um schnell eine Neubewertung anstreben zu können. Dazu gibts später ein eigenes, ausführliches Kapitel. Daher stelle ich die Frage noch etwas zurück.

Welche Formen der Risikoabsicherung hast Du gewählt? Der Thread ist zwar in der Sache professioneller aufbereitet als der Busfahrer neulich, der Hab und Gut seiner Eltern in Immobilien gepumpt hat und nun vor dem absoluten Fiasko steht, aber in der Sache sehe ich doch starke Parallelen.

Der Thread von Busfahrer ist ein Troll, da sieht man als jemand der sich mit der Materie beschäftigt gleich. Trotzdem ist das Thema Risikoabsicherung immer wichtig. Ich tue das über 4 Punkte:

1) Gehirn einschalten und sich eine gute Strategie überlegen. Dazu klein anfangen und wenn es funktioniert nach oben skalieren

2) Diversifizierung. Ich habe meine Wohnungen in verschiedenen Häusern und verschiedenen Stadtteilen. Dadurch wird das Risiko minimiert. Vielleicht kommen irgendwann noch andere Städte/Länder dazu.

3) Nur Cash-flow-positive Immobilien kaufen. Alle Wohnungen tragen sich selbst und werfen Überschuss ab.Pro 5 gekauften Immobilien kann ich den "Mietausfall" einer sechsten Immobilie kaufen, ohne eigenes Geld zuschießen zu müssen. Bei meinen ersten Immos war das auf Grund mangelnder Erfahrung schwierig. Jetzt werden die Finanz-Zahlen immer besser.

4) Selber habe ich eine sehr gute Bonität. Ich habe pro Monat 2.000€ "Spielgeld" für Immobilien übrig. Die investiere ich in neue Immobilien oder kann Problemfälle auffangen. Bei kosten von rund 250€ monatlich pro Wohnung, müssten schon 8 Wohnungen gleichzeitig ausfallen um mich in Schwierigkeiten zu bringen. Und mit jeder Immobilie mehr steigt mein Einkommen und ich werde unabhängiger.

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10 minutes ago, walga said:

Wenn du mein Mantra falsch zitierst, dann ist klar, dass du es nicht verstehst. Es heißt„Setze dir immer große Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ 

 

9 hours ago, walga said:

wollte getreu meines Mottos „Setze dir immer grosse Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ schnell hoch skalieren.

Hatte nicht den Anspruch dich wörtlich zu zitieren. Auch nach nochmaliger Sichtung des Originals verstehe ich nicht genau, wie das eine mit dem anderen zusammenhängt. Könnte mir höchstens vorstellen, dass du nach dem xten Kauf bessere Kontakte zu Maklern usw hast, wenn du tatsächlich nur in Leipzig kaufst. Wirkt sich jetzt aber auch nicht direkt auf die Konkurrenzsituation aus.

 

15 minutes ago, walga said:

Nettorendite gibts verschiedene Rechenformeln. Ist immer die Frage was man haben will.

Ok, mich hat nur gewundert, dass die Formel offenbar innerhalb der Tabelle wechselt, daher die Nachfrage.

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vor 23 Stunden, walga schrieb:

Und ich fand ein Immobilien-Forum. Ähnlich zum PU Forum. Eine wahre Goldgrube. So viele Infos von Menschen mit gleichen Zielen und gleicher Motivation.

Link?

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Zitat

4) Selber habe ich eine sehr gute Bonität. Ich habe pro Monat 2.000€ "Spielgeld" für Immobilien übrig. Die investiere ich in neue Immobilien oder kann Problemfälle auffangen. Bei kosten von rund 250€ monatlich pro Wohnung, müssten schon 8 Wohnungen gleichzeitig ausfallen um mich in Schwierigkeiten zu bringen. Und mit jeder Immobilie mehr steigt mein Einkommen und ich werde unabhängiger.

Mietausfall ist dann in der Tat ein recht überschaubares Risiko, aber Mietausfall ist ja auch nicht das schlimmste, was einem passieren kann. Neben unerwarteten Reparaturen denke ich daber vor allem an (mutwillige) Zerstörung der Wohnung durch den Mieter. Auch eine Wohnung kann zum wirtschaftlichen Totalschaden werden (Aufwendungskosten können also höher als der eigentliche Wert der Wohnung sein). Hast Du zusätzlichen Versicherungsschutz? Oder kalkulierst Du nur mit Mietausfall als etwaigen Worst Case?

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Ich machs kurz:

Freue mich für dich, dass es so gut klappt und dass es dir gut geht und drücke dir die Dauen, dass du dein Ziel so schnell wie möglich erreichst.

 

LG

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Am 29.4.2017 um 21:05 , Maandag schrieb:

 

Hatte nicht den Anspruch dich wörtlich zu zitieren. Auch nach nochmaliger Sichtung des Originals verstehe ich nicht genau, wie das eine mit dem anderen zusammenhängt. Könnte mir höchstens vorstellen, dass du nach dem xten Kauf bessere Kontakte zu Maklern usw hast, wenn du tatsächlich nur in Leipzig kaufst. Wirkt sich jetzt aber auch nicht direkt auf die Konkurrenzsituation aus.

Ja, das war ein Missverständnis. Trotzdem hast du einen weiteren wichtigen Punkt angesprochen. Mit jeder Wohnung die man kauft, steigt die Bonität und verbessern sich deine Kontakte. Vor allem bei den Banken, deinen wichtigsten Partnern. Mit jedem erfolgreichen Deal sehen sie, dass du mit der Materie umgehen kannst und anscheinend Ahnung hast. Außerdem rutscht du irgendwann in die Geschäftskunden-Abteilung, wo du bessere Konditionen bekommst. Und wenn du mit den Maklern gut zusammen arbeitest, schnell und professionell arbeitest, schnell die Rechnungen zahlst, dann wirst du auch deren bester Freund und bekommst Angebote früher als der Rest.

Am 30.4.2017 um 11:05 , Nachtzug schrieb:

Link?

http://immopreneur.de/forum/

Am 30.4.2017 um 11:44 , jimknopf_ schrieb:

Mietausfall ist dann in der Tat ein recht überschaubares Risiko, aber Mietausfall ist ja auch nicht das schlimmste, was einem passieren kann. Neben unerwarteten Reparaturen denke ich daber vor allem an (mutwillige) Zerstörung der Wohnung durch den Mieter. Auch eine Wohnung kann zum wirtschaftlichen Totalschaden werden (Aufwendungskosten können also höher als der eigentliche Wert der Wohnung sein). Hast Du zusätzlichen Versicherungsschutz? Oder kalkulierst Du nur mit Mietausfall als etwaigen Worst Case?

Das Risiko an einen Miet-Nomanden und Randalierer zu geraten ist ebenfalls sehr gering. Erstens kann man bei der Auswahl des Mieters schon sehr gut selektieren und zweitens kann man eigentlich jede Wohnung für 10.000€ - 20.000€ wieder komplett in Schuss bringen. Monatlich lege ich pro Wohnung einen bestimmten Betrag für Instandhaltung zurück, sodass ich Reparaturen sofort und unkompliziert bezahlen kann, wenn sie auftreten. Bisher hatte ich erst einmal Reparaturen, und dort konnte ich sie sogar auf den Mieter umlegen (Kleinreparaturen). Manche Gebäudeversicherungen können Randalierung mit einschliessen, kommt drauf an was der WEG wichtig war. 

Am 30.4.2017 um 12:27 , smallPUA schrieb:

Ich machs kurz:

Freue mich für dich, dass es so gut klappt und dass es dir gut geht und drücke dir die Dauen, dass du dein Ziel so schnell wie möglich erreichst.

 

LG

Danke Bro, das höre ich von einem treuen Leser wie dir sehr gerne :-)

vor 1 Stunde, seki schrieb:

Wenn ich mir die Amazon Rezensionen so angucke, scheint das eher ein Blender zu sein.

Das Buch von Alex Fischer ist tatsächlich nicht so sehr Bringer gemessen an den Erwartungen die er geschürt hatte. Seine Youtube Videos dagegen sind aber der Hammer! Alles super erklärt und kostenlos.

https://www.youtube.com/user/ImmoProfiNRW/videos

 

Am 30.4.2017 um 01:19 , Arthur_Spooner schrieb:

1.) Die passende Bank - zunächst wäre mal interessant welchen Plan du den Banken gegeben hast. Ich tippe mal du bist nicht direkt mit der Tür ins Haus gefallen und hast erzählt wie schnell du wachsen möchtest und wie das genau ablaufen soll? Die zweite Frage schließt sich gleich an - wickelst du deine Geschäfte mit einer Bank ab, also 7 Finanzierungen über eine Bank, oder hast du für die verschiedenen Immobilien immer wieder neue Banken gesucht / suchen müssen? 
Freuen würde ich mich auch darüber wenn du mir Empfehlungen zu der ein oder anderen Bank geben könntest, die dir bei Voll bzw. 110% Finanzierung gute Konditionen gegeben haben. 

2.) Makler - Vielleicht schreibst du dazu ja auch noch was im Thread, die Vorgehensweise würde mich wirklich sehr interessieren. Hast du mehrere Makler einfach kontaktiert und nach passenden Immos gefragt, oder die gängigen Portale wie Immoscout abgeklappert? Bei diesen habe ich bereits festgestellt, dass ein unheimlicher run auf gute Angebote vorliegt. Der Weg eine Immobilie unter der Hand vom Makler zu bekommen scheint da deutlich lukrativer, wenn vielleicht auch schwerer zu realisieren. 

3.) Die Kaufpreise kommen mir so verdammt niedrig vor - ich kenne den Markt in Leipzig nicht, aber als boomende Großstadt hätte ich auch für den Osten wesentlich teurere Preise erwartet. Hat dies einen speziellen Grund? 

Diese PM möchte ich ebenfalls hier beantwortet, da die Antwort für die anderen User sicherlich auch sehr interessant ist.

Bei den Banken bin ich damals tatsächlich mit der Tür ins Haus gefallen. Ich habe rund 50 Banken angeschrieben (cold approach) und ihnen von meinem generellen Vorhaben erzählt. Ich hatte folgenden Text verwendet:

"Sehr geehrte Damen und Herren,

 ich wende mich mit einer Finanzierungsanfrage bezüglicher einer Immobilie an sie.

 Ich selbst bin Deutscher, wohne und lebe in der Schweiz.  Ich möchte eine kleine Eigentumswohnung in Deutschland im Preis zwischen 75.000- 100.000 kaufen und dann vermieten.

 Meine Bonität ist sehr gut. Ich bin Angestellter bei einer großen Firma, habe ein Nettoeinkommen von 6.700CHF pro Monat und bekomme 13. Gehälter plus 7% Bonus. Es bleibt genug Geld für Zinsen & Tilgung im Monat übrig.

 Sind sie grundsätzlich bereit mit mir zusammenarbeiten und mich bei der Finanzierung zu unterstützen?

Ich weiß, dass es bei den Finanzierung-Konditionen auf die die Immobilie ankommt. Das wäre können wir gern im nächsten Schritt besprechen. Dazu können sie mich  zwisschen 9-20Uhr einfach unter meiner Nummer anrufen.  (+41) XXXXXXXX

 Vielen Dank und mit sonnigen Grüßen aus Zürich"

Es haben sich auf Grund meiner speziellen Einschränkungen (Steuer-Ausländer) sehr wenige Banken gefunden, aber auch auch hier ist es wie bei PU numbersgame. Irgendeine Bank bleibt schon hängen. Es hat viel mit Glück zu tun. Selbst innerhalb der selben Bank. Manch ein Berater hat Bock, der nächste nicht. Hier muss man anfangs sehr hartnäckig sein. Aber immer freundlich :-)  

Mittlerweile habe ich 3 verschiedene Banken und dort gute, leidenschaftliche Ansprechpartner. Das ist eine Menge wert! Es ist auch sehr gut wenn man verschiedene Banken hat. So kann man eine Immobilie bei verschiedenen banken vorstellen und schauen wo es die bessere Konditionen gibt. Wenn jemand eine Bankempfehlung haben möchte, dann schreibt mich per PM mit der Angabe eurer Email-Adresse an. Dann gebe ich euch meinen besten Bank-Kontakt weiter. Aber bitte nur seriöse Anfragen, wenn ihr wirklich was am Start habt

Was die Makler angeht, so habe ich 90% direkt über immoscout gefunden und angefragt. Habe keinen Lieblings-Makler. Ausser für die Neuvermietung. Dort habe ich eine sehr freundliche, kompetente und schnelle Dame gefunden. Hier muss man auch ein bisschen ausprobieren bis man das richtige findet.

In Leipzig findest du sehr billige aber auch sehr teure Wohnungen. Ich habe festgestellt, dass die beste Rendite bei billigen Wohnungen zu finden ist. Viele Leute wollen sich mit solch "Kleinvieh" nicht rumschlagen und viele bekommen auch keine Bank für eine Finanzierung für solche Wohnungen. Daher ist es meine kleine Nische und die funktioniert sehr gut.

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Gast nicknehm

Interessantes Thema! Denke es wird eine Bereicherung für dieses Unterforum.

Nur eine kurze Anmerkung zu deinem Text. Hast du die Flüchtigkeitsfehler im Nachhinein eingebaut oder waren die im tatsächlichen Anschreiben enthalten?

 

vor 2 Stunden, walga schrieb:

"Sehr geehrte Damen und Herren,

 ich wende mich mit einer Finanzierungsanfrage bezüglicher einer Immobilie an sie.

 Ich selbst bin Deutscher, wohne und lebe in der Schweiz.  Ich möchte eine kleine Eigentumswohnung in Deutschland im Preis zwischen 75.000- 100.000 kaufen und dann vermieten.

 Meine Bonität ist sehr gut. Ich bin Angestellter bei einer großen Firma, habe ein Nettoeinkommen von 6.700CHF pro Monat und bekomme 13. Gehälter plus 7% Bonus. Es bleibt genug Geld für Zinsen & Tilgung im Monat übrig.

 Sind sie grundsätzlich bereit mit mir zusammenarbeiten und mich bei der Finanzierung zu unterstützen?

Ich weiß, dass es bei den Finanzierung-Konditionen auf die die Immobilie ankommt. Das wäre können wir gern im nächsten Schritt besprechen. Dazu können sie mich  zwisschen 9-20Uhr einfach unter meiner Nummer anrufen.  (+41) XXXXXXXX

 Vielen Dank und mit sonnigen Grüßen aus Zürich"

 

LG

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vor 3 Stunden, walga schrieb:

In Leipzig findest du sehr billige aber auch sehr teure Wohnungen. Ich habe festgestellt, dass die beste Rendite bei billigen Wohnungen zu finden ist. Viele Leute wollen sich mit solch "Kleinvieh" nicht rumschlagen und viele bekommen auch keine Bank für eine Finanzierung für solche Wohnungen. Daher ist es meine kleine Nische und die funktioniert sehr gut.


Interessant wären für mich mal die Stadtteile in denen du so kaufst. Würde mich mal interessieren um meine Objekte, die ich so im Auge habe einschätzen zu können. Deine erzielten Renditen und Kaufpreise finde ich zwar auch - aber nur in Lagen wo es mich weniger reizt, Paunsdorf zum Beispiel. Oder kaufst du bewusst in solchen Gegenden - oder ist dir die Gegend sogar egal, solange es Leipzig ist?

Gruß

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du machst alles steuerlich auf dich privat ? soweit mir bekannt macht es vielmehr sinn die immovilein in ne Gesellschaft zu packen. da lohnt es sich bestimmt nen Steuerberater zu kontaktieren !

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Am 29.4.2017 um 20:47 , walga schrieb:
Am 29.4.2017 um 11:47 , jimknopf_ schrieb:

Welche Formen der Risikoabsicherung hast Du gewählt? Der Thread ist zwar in der Sache professioneller aufbereitet als der Busfahrer neulich, der Hab und Gut seiner Eltern in Immobilien gepumpt hat und nun vor dem absoluten Fiasko steht, aber in der Sache sehe ich doch starke Parallelen.

Der Thread von Busfahrer ist ein Troll, da sieht man als jemand der sich mit der Materie beschäftigt gleich. Trotzdem ist das Thema Risikoabsicherung immer wichtig. Ich tue das über 4 Punkte:

hat da jemand nen Link? Wüed ixh mir gern mal durchlesen.

 

Danke.

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Die nächsten Investments

 

Diese Woche hat sich wieder eine Menge getan. Ich liege zwar mit Grippe flach, aber Emails beantworten, Telefonate führen und Termine abmachen geht immer. Darum liebe ich dieses neue Hobby. Man kann es machen wann man will und  wo man will.

 

Meine neuen Investments laufen gut. Die Bank schrieb mir, dass die Darlehensanträge für meine nächsten zwei Investments geprüft sind und am Freitag in die Post gehen. Vorab wurden sie mir per Email zugesandt. Damit kann ich am Montag den Notar-Termin für den Kauf der nächsten zwei Wohnungen angehen. Freu mich schon.

 

Hier erstmal die Kennzahlen für die Wohnung 8 und 9

etw8und9.thumb.JPG.9a2d5f7d2d6f1e212971d26239a557ed.JPG

 

Die Wohnung 9 ist eine 1-Zimmerwohnung mit einer Rentnerin die dort schon eine Weile wohnt. Die Wohnung fand ich auf immoscout. Auf der Strassen-Gegenüberseite wird gerade ein neues Geschäftshaus hochgezogen, daher gibt’s viel Lärm. Die Maklerin versicherte mir aber, dass im ganzen Haus noch kein Mieter eine Mietminderung verlangt hat. Schauen wir mal. Ist jetzt auch nicht das bomben Investment, aber ich bekomme eine 100% Finanzierung der Bank und den Makler bezahlt der Verkäufer. Ich ging also davon aus, dass ich nur rund 2.800€ an Kaufnebenkosten bezahlen muss. Da schrieb mir Freitag noch die Bank, dass sie die IHR vom Kaufpreis abzieht (hatte ich im Kaufvertrag aufgeführt) und ich diese aus eigenem Eigenkapital einbringen muss. Also nochmal 1.900€ mehr. Scheiße. Ich mache es mangels Alternativen trotzdem. So viele Banken die mich mit 100% als „Steuerausländer“ finanzieren habe ich leider nicht.

 

Die Wohnung 8 dagegen war echt der Hammer. Die habe ich nur durch Glück gefunden. Hier die Geschichte dazu:

 

Ich war zur Besichtigung der Wohnung 7 (siehe meinen Eingangs-Post) und musste auf die Mieterin warten, da sie den Besichtigungstermin vergaß. Dem Verkäufer war das mega peinlich und er schickte mir den Hausmeister zur Unterhaltung. Mit diesem plauderte ich und es kam raus, dass er zufällig noch jemanden kennt der eine Wohnung im selben Gebäude verkaufen möchte. Ich ließ mir die Telefonnummer geben und sprach mit dem Verkäufer am gleichen Abend. Ich rechnete mir die Wohnung durch und sah, dass ich selbst bei einem Kaufpreis von 85.000€ noch auf eine schwarze null kam. Also fragte ich ihn, was er für die Wohnung haben wollte. Er sagte 55.000. Bäm. Wie geil ist das denn? Ich sagte ihm, dass mir das zu hoch sei und ich maximal 47.000€ zahlen möchte.

 

Selbstverständlich war mir das nicht zu hoch, es war sogar ein riesen Geschenk. Aber man kann ja immer noch schauen was geht. Wir einigten uns auf 50.400€ und er sandte mir alle noch fehlenden Unterlagen zu. Er selbst wohnt in Köln und wollte einfach seine letzte Wohnung in Leipzig loswerden. Daher war er froh, dass es so schnell und unkompliziert ging.

Ich war super happy und es wurde sogar noch besser. Letzte Woche rief mich der Verkäufer an, dass er soeben den Stellplatz vermieten konnte. Was? Welcher Stellplatz? Ich dachte der sei in der  Kaltmiete von monatlich 360€ schon drin? Nein sagte er. Jetzt gibt’s also noch 35€ Kaltmiete für den Stellplatz dazu. Halellula :D Manchmal muss man einfach Glück haben.

Diese Wohnung bekomme ich ebenfalls wieder zu 100% finanziert und wird nächste Woche beim Notar beurkundet. Da ich in diesem Stadtbezirk schon 3 Wohnungen habe, weiß ich dass die Grundschuldeintragung 3 Monate dauert. Ich muss mich also für den ersten Miet-Eingang etwas gedulden.

 

Was bringt die Zukunft?

 

Momentan bin ich an einem Wohnungspaket (KP 229.000€, 5 Wohnungen, Kaltmiete 21.866€) und einem zweiten Wohnungspaket (KP 88.000€ ,3 Wohnungen, Kaltmiete 8.436 €) dran. Dort hängt es gerade an der Besichtigung durch meinen Gutachter und den Dokumenten für die Bank. Mit dem Verkäufer bin ich aber schon übereingekommen. Ich denke, hierzu kann ich nächste Woche mehr berichten.

 

Summa summarum habe ich das Gefühl, dass meine Investments immer besser laufen, was natürlich auch der Erfahrung geschuldet ist. Fast alle Angebote finde ich über immoscout. Dort muss ich zwar viel Müll aussortieren, aber ab und zu bleibt was Gutes hängen.  Meine Bank sagte mir bereits, dass sie mich bis zu einer  Gesamtsumme von 2 Mio Darlehen unterstützen kann, daher muss ich mir an dieser Front auch keine großen Gedanken machen.

 

Ich hoffe ihr kommt ebenfalls voran und habt wieder ein bissle Motivation mitnehmen können.

 

Ich wünsche allen viel Erfolg mit euren Projekten. Bis bald

 

Walga

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vor 8 Minuten, walga schrieb:

 Fast alle Angebote finde ich über immoscout.

das widerspricht ja allem, was man sonst so hört 🤔

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Am 1.5.2017 um 22:58 , nicknehm schrieb:

Interessantes Thema! Denke es wird eine Bereicherung für dieses Unterforum.

Nur eine kurze Anmerkung zu deinem Text. Hast du die Flüchtigkeitsfehler im Nachhinein eingebaut oder waren die im tatsächlichen Anschreiben enthalten?

Hmm...das war die Mail so wie ich sie raus geschickt hatte. Vielelicht sollte ich lieber 3-4 mal drüber lesen bevor ich die Banken anschreibe. Danke für den Kommentar ;-)

 

Am 1.5.2017 um 23:33 , Arthur_Spooner schrieb:


Interessant wären für mich mal die Stadtteile in denen du so kaufst. Würde mich mal interessieren um meine Objekte, die ich so im Auge habe einschätzen zu können. Deine erzielten Renditen und Kaufpreise finde ich zwar auch - aber nur in Lagen wo es mich weniger reizt, Paunsdorf zum Beispiel. Oder kaufst du bewusst in solchen Gegenden - oder ist dir die Gegend sogar egal, solange es Leipzig ist?

Gruß

Es sind verschiedene Stadtteile dabei. Zentrum scheidet aus, da dort alles zu teuer und Mondpreise.

STadtteil.JPG.c3306d92ae4ca834478111fe27eedda6.JPG

 

Am 2.5.2017 um 00:31 , Sebastiano schrieb:

du machst alles steuerlich auf dich privat ? soweit mir bekannt macht es vielmehr sinn die immovilein in ne Gesellschaft zu packen. da lohnt es sich bestimmt nen Steuerberater zu kontaktieren !

Ja, ich mache alles Privat. Da ich Steuerausländer bin, habe ich sehr wenige Banken die mit mir zusammen arbeiten. Von diesen Banken machen einige keine Vermögensverwaltende GmbH oder sie machen es nur zu viel höheren Zinsen als bei einer Privatperson. Daher mache ich alles privat. Passt mir momentan auch ganz gut, habe ich weniger Verwaltungsaufwand.

 

Am 2.5.2017 um 13:20 , Doc Dingo schrieb:

hat da jemand nen Link? Wüed ixh mir gern mal durchlesen.

 

Danke.

Ja, hier der Link dazu. Bitte kein Beispiel daran nehmen ;-)

 

Am 4.5.2017 um 20:18 , Nachtzug schrieb:

das widerspricht ja allem, was man sonst so hört 1f914.png

Das was du hörst, ist von vielen Anfängern und Faulpelzen. Leute, die immer rumheulen. Natürlich findet man nicht täglich geile Angebote bei Immoscout. Aber wenn man täglich rein schaut und sich alles anschaut (geht über Email-Allert wunderbar), dann findet man 1-2 coole Dinger pro Monat. Und dann muss man schnell sein. Die anderen sehen diese Angebote auch und teilweise sind die Angebote nach einem Tag wieder verschwunden, weil jemand zugeschlagen hat. Es gibt Leute die schlagen ohne das Anfordern der wichtigen Dokumente zu....einfach weil sie ein gutes Gespür und Erfahrungen haben. Im Zweifel canceln sie wieder und zahlen ne kleine Strafe.

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Was verbirgt sich denn hinter "nicht umlagefähig"? Und woraus errechnet sich der Wert? Was bedeutet IHR?

bearbeitet von seki

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Am 6.5.2017 um 12:15 , seki schrieb:

Was verbirgt sich denn hinter "nicht umlagefähig"? Und woraus errechnet sich der Wert? Was bedeutet IHR?

Ich hänge mal zur Erklärung ein Auszug eines Wirtschaftsplans für eine meiner Wohnungen an.

Auf dem Plan gibt es generell immer 3 große Posten. Erstmal bezahlt der Eigentümer alles komplett und ein Teil davon kann er sich vom Mieter wiederholen. Das geschieht über die Nebenkosten-Vorauszahlung des Mieters.

1) Umlagefähige Kosten: Das sind Kosten, die grundsätzlich der Mieter zu tragen hat. Auf den Mieter umlagefähig. Diese Kosten bezahlt der Mieter über die Nebenkosten mit seiner Miete.

2) Nicht umlagefähige Kosten: Das sind Kosten, die ich nicht auf den Mieter umlegen kann. Diese Kosten muss ich selber bezahlen und gehen daher von meinem Gewinn (der Kaltmiete) ab.

3) IHR. Instandhaltungs-Rücklage. Hier spart man jeden Monat Geld an, für Reparaturen die in der Zukunft kommen. Um böse Überraschungen mit Einmal-Zahlungen zu vermeiden, wird hier quasi monatlich eine Rücklage gebildet. Da geht ebenfalls von meiner Kaltmiete ab.

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