Von 0 auf 50 Wohnungen in 10 Jahren – Mein Weg zur finanziellen Freiheit Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 95 95

[40plus 7]

Zum Thema komplette Fremdvergabe der Verwaltung:

Vorgeschichte: Ich hatte vor zig Jahren Ersatz für die überteuerten (übernommenen) Hausversicherungen einiger MFH gesucht und habe dabei einen Opa kennengelernt, der seit Jahrzehnten einen kleinen Pool (ca. 500 MFH) innerhalb eines großen Versicherungskonzerns managte. Sein Preisleistungsverhältnis war excellent, da er jedes Objekt persönlich besuchte und somit keine faulen Eier im Korb hatte. Er ist auch mit jedem Hausbesitzer in Ruhe essen gegangen und hat mir dabei irgendwann mal folgendes aus seinen jahrzehntelangen Erfahrungen erzählt:

 

"Solange die Hausbesitzer sich persönlich um ihr Objekt kümmern, läuft es. Wenn die komplette Verwaltung aus der Hand gegeben wird, kann ich zusehen, wie es innerhalb von ein paar Jahren, mit den meisten Häusern bergab geht"

 

Das hat mich ziemlich beeindruckt, auch wenn es sicher Ausnahmen gibt. 

 

Und bevor jemand fragt, der Opa ist inzwischen leider von uns gegangen und mit ihm auch, nach und nach, das sehr gute Preisleistungsverhältnis :(

[RoyalDutch 4776]

vor einer Stunde, 40plus schrieb:

Zum Thema komplette Fremdvergabe der Verwaltung:

Vorgeschichte: Ich hatte vor zig Jahren Ersatz für die überteuerten (übernommenen) Hausversicherungen einiger MFH gesucht und habe dabei einen Opa kennengelernt, der seit Jahrzehnten einen kleinen Pool (ca. 500 MFH) innerhalb eines großen Versicherungskonzerns managte. Sein Preisleistungsverhältnis war excellent, da er jedes Objekt persönlich besuchte und somit keine faulen Eier im Korb hatte. Er ist auch mit jedem Hausbesitzer in Ruhe essen gegangen und hat mir dabei irgendwann mal folgendes aus seinen jahrzehntelangen Erfahrungen erzählt:

 

"Solange die Hausbesitzer sich persönlich um ihr Objekt kümmern, läuft es. Wenn die komplette Verwaltung aus der Hand gegeben wird, kann ich zusehen, wie es innerhalb von ein paar Jahren, mit den meisten Häusern bergab geht"

 

Das hat mich ziemlich beeindruckt, auch wenn es sicher Ausnahmen gibt. 

 

Und bevor jemand fragt, der Opa ist inzwischen leider von uns gegangen und mit ihm auch, nach und nach, das sehr gute Preisleistungsverhältnis :(

hängt absolut von den eigentümern und verwaltungen ab

Spirch wieviel expertise hat der Eigentümer und wieviel hat die Verwaltung

 

Arbeite selber in einer derzeit. Bezüglich versicherungen können wir über rahmenverträge zb oft bessere konditionen bieten

[Gast MrPepper]

On December 9, 2017 at 10:24 PM, El Rapero said:

Verstehe sowieso nicht, warum hier so viel gehated wird und man Alles so ins Negative verreist.

Manche Leuten warten spürbar nur darauf, dass Walga das Ding um die Ohren fliegt. Aber was habt Ihr davon???

Unerfolgreiche Menschen hassen erfolgreiche Menschen + Willkommen im Internet

[qan 267]

Am 30.5.2017 um 20:35 , qan schrieb:

Walga wo sind denn deine Ganzen geplanten Renovierungen der Wohneinheiten? Hast du auch eine Vorstellung davon wie in den nächsten 10-15 Jahren die Wohnungen abgenutzt sein werden und du auf diesem abgenutzten Niveau kaum Mieter finden wirst bzw. schlechtere Mieten in Kauf nehmen musst. Lage ist eine Sache, die Aktualität der Wohneinheiten wird aber gern verschwiegen bei den meisten Gurus. Das ist einer der Hauptkostenfaktoren. Selbst wenn du nur eine Ikea Küche einsetzt oder einfach einen neuen Boden reinlegst bzw. nur ein Bad erneuerst (vergessen wir mal Fenster und Heizkörper) sind da ganz schnell selbst mit tiefstpreisen und guten Verhandlungen 4,5,6,7,8,9 und viel mehr k's pro Wohnung weg. Ich spreche hier jetzt nicht von einem neuen Anstrich wobei der auch bei paar hundert euros pro wohneinheit liegen wird.

@walga ich hatte dir am 30.05.2017 schon geschrieben zwecks reperaturen.

Deine Antwort war folgende

2) Für dich kostet eine Küche oder ein neuer Boden 4,5,6,7,8,9k? Was kaufst du? Mamor-Boden und Highend-Geräte? 2k-3k. reichen völlig aus wenn man sich auf die Basics konzentriert. Mehr braucht man in einer wachsenden Stadt mit 08/15 Wohnungen nicht.

Ich denke das du hier gerade Glück hast das es sich um lediglich 23m² handelt, ich kenne allerdings auch deine Wohnungsgrößen im allgemeinen nicht, meine liegen bei 80m² plus.

Hast du in der zwischenzeit schon mehr Erfahrungen sammeln können bzw. deine Kalkulationen angepasst?

76€m² für neuen Boden überrascht mich nicht. Die Leute / Firmen wollen Geld verdienen. So wie wir alle... und selbst die 800-1200€ auf 23m² (34€ - 52€m²) sind ja immernoch deutlich überteuerte Preise. 

Wie handelst du eigentlich wenn das jetzt bei 10 Wohnungen parallel anfällt ? Dazu noch 6 Wc`s und 4 Duschen repariert werden müssen und 8 defekte Heizkörper in den Wohnungen ersetzt werden müssen?

Ich wurde ja belächelt, aber langsam wird es ja realität und für meine Erfahrung hast du wenig Probleme was ich so in den letzten Monaten herausgelsen habe.

Wie stehst du mittlerweile dazu?

[Doc Dingo 13721]

vor einer Stunde, qan schrieb:

Wie handelst du eigentlich wenn das jetzt bei 10 Wohnungen parallel anfällt ? Dazu noch 6 Wc`s und 4 Duschen repariert werden müssen und 8 defekte Heizkörper in den Wohnungen ersetzt werden müssen?

Das so etwas passiert kann natürlich niemand ausschließen. Dennoch scheint mir dieses Szenario relativ Realitätsfern. Genauso gut könntest du fragen wie er es handhabt wenn ein Asteroid seine Wohnungen niedermäht. Es ist mit Sicherheit nicht gegen Asteroideneinschläge versichert und daher muss sein Projekt zwangsläufig den Bach runtergehen.

vor einer Stunde, qan schrieb:

Ich wurde ja belächelt, aber langsam wird es ja realität

Weil von 19 Wohnungen (glaub ich hat er) 1 Boden ausgetauscht werden muss? 

 

vor einer Stunde, qan schrieb:

(34€ - 52€m²) sind ja immernoch deutlich überteuerte Preise. 

Wenn du Laminat verlegen lässt ist von 6€ - 30€ pro qm alles drin. Nur das Material wohlgemerkt. da wurde noch kein Handgriff gemacht.  Linoleum von 15€ - 80 € pro qm. Je nach Stärke, Qualität, Dekor, Untergrundarbeiten etc. usw... Teppichboden 12 - 36€ bei einer losen Verlegung, 16 - 45€ bei fester Verlegung (Ok, wer Teppich in ne Mietswohnung legt gehört eh öffentlich ausgepeitscht). Daher sind die Preise doch sehr realistisch. Wer billig kauft, kauft zweimal.

 

vor einer Stunde, qan schrieb:

für meine Erfahrung hast du wenig Probleme was ich so in den letzten Monaten herausgelsen habe.

Vielleicht stellt er sich einfach besser an als du.

 

Wie halt alle Schwarzseher gleich wieder loslegen weil ein popliger Boden ausgetauscht wird. lel.

[Geschmunzelt 4356]

Ach, ich weiß nicht, @Doc Dingo. Ganz unrealistisch ist es nicht, bei Wohnungen am unteren Ende der Skala von Renovierungsbedarf auszugehen. Und den muss man halt realistisch kalkulieren. Das hat mit Haten oder Schwarzsehen nichts zu tun.

Und mir ist egal, ob es für Walga läuft oder nicht, nur um das gleich zu sagen. Deshalb halte ich mich hier ja raus. Die Idee, für 5k vor Steuern ein solches Risiko mit etwas zu gehen, was man eigentlich gar nicht mag (sonst müsste man sich ja nicht vornehmen, das Ganze so bald wie möglich durch andere managen zu lassen), ist schon im Ansatz nicht meine.

[Doc Dingo 13721]

vor 7 Minuten, Geschmunzelt schrieb:

Ach, ich weiß nicht, @Doc Dingo. Ganz unrealistisch ist es nicht

Ich sagte ja, man kann es nicht ganz ausschließen. Aber dass von ca. 19 Wohnungen plötzlich 10 Böden, 6 Wc´s, 4 Duschen und 8 Heizkörper gleichzeitig repariert werden müssen.....?? Ich als Handwerker sage "eher nicht". So beschissen kann man gar nicht einkaufen, oder man legt es explizit drauf an. Aber wie gesagt, ein Asteroideneinschlag kann auch niemand ausschließen.

[Geschmunzelt 4356]

Nee, das sicher nicht. Andererseits: Wenn ich für nen preiswerten Boden zehn Jahre Lebensdauer schätze, dann sind das zwei im Jahr - nicht Zimmer, sondern Wohnungen. Plus das, was außer der Reihe mal aufgibt. Plus den Renovierungsstau, der vielleicht da ist, weiß ich nicht. Können wir hier aber alles nicht beurteilen. Und ich bin natürlich vom Berufs wegen eher drauf getrimmt, die Risiken zu sehen. Zu mir kommen ja praktisch nur Leute, die sich ihre Dinge anders gedacht haben. Bei denen ist nicht allen ein Asteroid eingeschlagen, soviel kann ich sagen. Obwohl das auch vorkommt.

[Neice 6451]

vor 5 Stunden, Geschmunzelt schrieb:

Die Idee, für 5k vor Steuern ein solches Risiko...

Wobei man mal unterstellen könnte, dass die Miete vllt. um 2% im Jahr im Schnitt steigt. 
Wie Wohnung im Wert vllt. auch einen Wertzuwachs hat. 
Und die Summe der Kredite um 2% durch Tilgung pro Jahr sich minimiert.

Zur Renovierung: 

Ich ziehe mal https://www.schnellgutundguenstig.de/komplett-renovierung/ heran. 

Billigwohnung. Ich würde da max. 15.000 EUR / 30 Jahre bei ner 50m2 Wohnung rechnen. Wenn ich jetzt aber bedenke, wie oft mir bei einer Wohnung ein schickes Bad aus dem 70ern in nettem Grün präsentiert wird? Kommt halt auf das Marktumfeld an. Hier in Marburg darf ich in einen Neubau gehen, wenn ich kein Bad aus den 70ern haben möchte. In anderen Städten sehe ich fast nur gut renovierte Wohnungen, alles andere ist nicht zu vermieten. 

Mein Vater wohnt in einem MFH. Wenn da ne Wohnung renoviert wird, kommt ein Trupp aus Polen. Dann wird die Wohnung saniert und die Jungs schlafen in der Wohnung. Danach erledigen die noch andere Sachen im Haus und sind wieder weg. Dauert keine Woche. Glaube nicht, dass die nur im Ansatz die Preise einer Münchner Firma aufrufen. 

Könnte mit der IHR die Walga zurück legt aufgehen. Doof ist es natürlich, wenn alle Wohnungen an der Grenze der Renovierung sind. Ich gehe aber mal davon aus, dass der Sachverständige das auch im Blick hat und es im Kaufpreis berücksichtigt wird. 

[Geschmunzelt 4356]

vor 2 Minuten, Neice schrieb:

Wobei man mal unterstellen könnte, dass die Miete vllt. um 2% im Jahr im Schnitt steigt. 
Wie Wohnung im Wert vllt. auch einen Wertzuwachs hat. 
Und die Summe der Kredite um 2% durch Tilgung pro Jahr sich minimiert.

Klar, das ist eine sehr holzschnittartige Kalkulation. Andererseits: Der Wert einer Immobilie bleibt erhalten, wenn man was reinsteckt. Abgesehen davon kann man natürlich von allgemeinen Marktentwicklungen profitieren, muss aber auch nicht so sein. Die Kredite sind bei dem Modell ja auf längere Sicht erstmal ergebnisirrelevant, soweit ich das anhand der Zahlen hier überblicke.

 

vor 4 Minuten, Neice schrieb:

Ich würde da max. 15.000 EUR / 30 Jahre bei ner 50m2 Wohnung rechnen.

Wären dann 500 / Jahr / Wohnung. Mal Zahl der Wohnungen. Also (Holzschnitt lässt grüßen, schon klar) 9.500 / Jahr. Das kommt mir bei den Zahlen aus dem Thread schon relevant vor. Aber klar, im Zweifel setzt man weniger an.

vor 7 Minuten, Neice schrieb:

Glaube nicht, dass die nur im Ansatz die Preise einer Münchner Firma aufrufen. 

Glaube ich auch nicht. Aber wenn sie vergessen, sich bei der BG anzumelden, zahlt der Vermieter die Sozialabgaben, die Steuern und realistischerweise eine Strafe wegen versuchter Steuerhinterziehung. Bzw. kann die Kosten nicht von der Steuer absetzen, weil er keine Rechnung hat.

vor 8 Minuten, Neice schrieb:

Könnte mit der IHR die Walga zurück legt aufgehen.

Wie gesagt, ich will das gar nicht schlechtreden. Ich habe eine Meinung dazu, aber darum geht´s ja nicht.

[Neice 6451]

vor 24 Minuten, Geschmunzelt schrieb:

Klar, das ist eine sehr holzschnittartige Kalkulation. Andererseits: Der Wert einer Immobilie bleibt erhalten, wenn man was reinsteckt. Abgesehen davon kann man natürlich von allgemeinen Marktentwicklungen profitieren, muss aber auch nicht so sein. Die Kredite sind bei dem Modell ja auf längere Sicht erstmal ergebnisirrelevant, soweit ich das anhand der Zahlen hier überblicke.

Ich denke, hier steht und fällt alles. 

Zinsen: 1390 EUR
Cashflow: 763 EUR
Kaltmiete: 5231 EUR

Die Leute schauen hier auf Cashflow. Auf 10 Jahre hat der Mieter aber 20% der Kreditsumme getilgt und es sind keine 100(110%) Finanzierungen mehr. Je nach Zinsumfeld gehen die 1390 EUR runter. 

Parallel könnte man mal unterstellen, dass die Wohnung im Wert und die Miete min. um die Inflationsrate steigt. Zumindest in interessanten Lagen. Wie sieht es denn aus, wenn die Kreditkosten in 10 Jahren um 10% sinken und die Kaltmiete um 20% gestiegen ist? Da bin ich schon auf einem Cashflow von 1948 EUR. 10 Jahre später? Wobei mir 20% Mietsteigerung in 10 Jahren viel vorkommt. Da habe ich keinen Blick als Mieter für. Auf der anderen Seite sind Mieten in Leipzig in den letzten 10 Jahren sicher um 20% gestiegen. 

Aber basierend auf der Miete steigt ja auch der Wert der Immobilie noch mal hinterher. 

Zumindest ist so eine Kalkulation außerhalb einer Immobilienblase ganz interessant. Kann natürlich anderes aussehen in der Wertentwicklung, sollte der Markt momentan überkauft sein. Das hat man aber in den Mieten nicht drin, zumindest die Seite müsste passen. 

So ganz nebenbei hat Walga ja auch einige Bücher gelesen und wenn ich seine Excel Listen anschaue, traue ich ihm durchaus zu, dort eine Zahl die man so ansetzt in seine Überlegung zur IHR herangezogen zu haben. 

 

[RoyalDutch 4776]

vor 9 Minuten, Neice schrieb:

Ich denke, hier steht und fällt alles. 

Zinsen: 1390 EUR
Cashflow: 763 EUR
Kaltmiete: 5231 EUR

Die Leute schauen hier auf Cashflow. Auf 10 Jahre hat der Mieter aber 20% der Kreditsumme getilgt und es sind keine 100(110%) Finanzierungen mehr. Je nach Zinsumfeld gehen die 1390 EUR runter. 

Parallel könnte man mal unterstellen, dass die Wohnung im Wert und die Miete min. um die Inflationsrate steigt. Zumindest in interessanten Lagen. Wie sieht es denn aus, wenn die Kreditkosten in 10 Jahren um 10% sinken und die Kaltmiete um 20% gestiegen ist? Da bin ich schon auf einem Cashflow von 1948 EUR. 10 Jahre später? Wobei mir 20% Mietsteigerung in 10 Jahren viel vorkommt. Da habe ich keinen Blick als Mieter für. Auf der anderen Seite sind Mieten in Leipzig in den letzten 10 Jahren sicher um 20% gestiegen. 

Aber basierend auf der Miete steigt ja auch der Wert der Immobilie noch mal hinterher. 

Zumindest ist so eine Kalkulation außerhalb einer Immobilienblase ganz interessant. Kann natürlich anderes aussehen in der Wertentwicklung, sollte der Markt momentan überkauft sein. Das hat man aber in den Mieten nicht drin, zumindest die Seite müsste passen. 

So ganz nebenbei hat Walga ja auch einige Bücher gelesen und wenn ich seine Excel Listen anschaue, traue ich ihm durchaus zu, dort eine Zahl die man so ansetzt in seine Überlegung zur IHR herangezogen zu haben. 

 

rein rechtlich laut BGB darfst du je nach gebiet die miete inerhalb von 3 jahren um 15 bzw 20 % erhòhen so lange keine mietpreisbremse mietspiegel vorhanden

frage ist dann ob nicht irgendwann die mieter ausziehen weil sie es sich nicht mehr leisten können oder man es nicht neu vermietet bekommt

[Neice 6451]

vor 4 Minuten, RoyalDutch schrieb:

rein rechtlich laut BGB darfst du je nach gebiet die miete inerhalb von 3 jahren um 15 bzw 20 % erhòhen so lange keine mietpreisbremse mietspiegel vorhanden
frage ist dann ob nicht irgendwann die mieter ausziehen weil sie es sich nicht mehr leisten können oder man es nicht neu vermietet bekommt

Mich interessiert bei der Betrachtung eigentlich immer nur der Markt. 
Das merkt man IMO schon bei Neuvermietungen, ob man höhere Preise durchbekommt. 

Ich denke halt nur, dass 2% Inflation realistisch sind und Wohnraum in Ballungsgebieten sicher nicht das ist, was tendenziell günstiger wird. 

Aber da kenne ich mich nicht aus. 

Wo ich ggf. ein Problem sehe ist in der Bausubstanz. Ich wohne zum ersten Mal in einem Neubau (weil ich einfach moderne Wohnungen mag und nicht groß renovieren wollte). NIE WIEDER WAS ANDERES. Meine Nebenkosten sind ein WITZ in diesem geförderten KFW70 Haus gegenüber der letzten Wohnung aus den 70ern oder der vorheringen Altbauwohnung. Und es ist ruhig. Absolut ruhig. Wenn nicht gerade jemand auf die Idee kommt, um 02:00 Uhr zu bohren... in der vorherigen Wohnung hatten wir einen Deppen unten drunter, der geklopft hat, wenn ein Mädel in Stöckelschuhen durch die Wohnung ist. Und man konnte jeden Streit mithören. Jedes Kindergeschrei. Türkische Musik vom Nachbarn. DIE HÖLLE. 

Ich würde eher mich von Magerquark ernähren und Container plündern, als noch mal in ne alte Bude zu ziehen. 

Hier ein Upgrade zu machen, war das Beste, was ich jemals gemacht habe. Was für eine gesteigerte Lebensqualität. Nicht nur durch die Ruhe. Einfach kein Gesocks mehr im Haus. Nur coole, entspannte Leute. 

[Geschmunzelt 4356]

vor 4 Stunden, Neice schrieb:

Die Leute schauen hier auf Cashflow. Auf 10 Jahre hat der Mieter aber 20% der Kreditsumme getilgt und es sind keine 100(110%) Finanzierungen mehr. Je nach Zinsumfeld gehen die 1390 EUR runter. 

Klar, ich habe auf den Cashflow geschaut. Der war ja die Ausgangsidee (und muss die Renovierung ja tragen). Nach zehn Jahren hat der Mieter glaube ich etwas mehr als 20% getilgt, weil - zumindest bei nem klassischen Annuitätendarlehen - die 2% die Anfangstilgung bezeichnen. Bei fixer Rate verschiebt sich im Laufe der Zeit das Verhältnis zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil zu letzteres Gunsten. Aber einmal mehr: Da fehlt mir hier Sachverhalt. Ne 110%-Finanzierung bleibt das aber so oder so. Nur ist davon halt dann schon ein Teil weggetilgt.

vor 4 Stunden, Neice schrieb:

So ganz nebenbei hat Walga ja auch einige Bücher gelesen und wenn ich seine Excel Listen anschaue, traue ich ihm durchaus zu, dort eine Zahl die man so ansetzt in seine Überlegung zur IHR herangezogen zu haben.

Ich will das nicht beurteilen. Die Fakten, an denen der Teil der Diskussion begann, sind: Ein Mieter will ne relativ kleine Fläche mit neuem Fußboden ausgestattet haben, und hier findet sich ein emotional aufgeladener Beitrag.

vor 3 Stunden, Neice schrieb:

Hier ein Upgrade zu machen, war das Beste, was ich jemals gemacht habe.

Eine Erfahrung, die ich voll und ganz teile. Spricht auch noch mal gegen ein paar Grundannahmen hier. Aber das ist wieder ein anderes Thema.

[Neice 6451]

vor 6 Stunden, Geschmunzelt schrieb:

Bei fixer Rate verschiebt sich im Laufe der Zeit das Verhältnis zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil zu letzteres Gunsten. Aber einmal mehr: Da fehlt mir hier Sachverhalt. Ne 110%-Finanzierung bleibt das aber so oder so. Nur ist davon halt dann schon ein Teil weggetilgt.

Ich habe das nur über den Daumen geschätzt. 

Die Idee von Walga ist ja, dass er 5 Jährige Laufzeiten wählt, weil die Immobilien einen höheren Wert haben. Die Bank aber bei der Erstfinanzierung den Kaufpreis heranziehen muss. Bei einer Folgefinanzierung werden die Immobilien neu bewertet und es ist dann inkl. bisheriger Tilgung eine günstigere (z.B.) 80% Finanzierung. Wodurch bis dahin ggf. steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung aufgefangen werden.

Die Kredite laufen ja alle auf 5 oder 10 Jahre Zinsbindung. Wir sind in 10 Jahren also schon bei der Folgefinanzierung. 

Dagegen war ja mein Argument, dass niedrige Zinsen automatisch dazu führen, dass alternative Anlagen teurer werden. IMO gehen Immobilien im Wert runter, wenn Zinsen steigen. Was je nach Zinssatz und Marktumfeld bei einer Neubewertung durch eine Bank auch ein Thema in die falsche Richtung geben könnte. 

Da ist halt etwas Spekulation mit drin.  

Aber ich würde halt die 5.000 EUR Cashflow nicht pauschal sehen. Der kann auch deutlich weniger werden, je nach Markt- und Zinsentwicklung, allerdings auch deutlich höher. 

Ich finde es spannend zu beobachten. 

Persönlich möchte ich auch Immobilien als Teil der Altersvorsorge machen. Ich pokere allerdings darauf, dass Immobilienpreise runter gehen mit steigenden Zinsen und bei steigenden Zinsen einigen Käufern das Ding um die Ohren fliegt. Gibt ja auch Leute, die keinen hohen Cashflow aus Einkommen haben und jetzt ne Bude kaufen, weil durch die niedrigen Zinsen ein Kauf gegenüber der Miete günstig ist. Das geht dann gerade mit dem Einkommen auf. Es wird groß renoviert. Keine Rücklagen getätigt. Dann gehen die Immobilienpreise runter. Die Zinsen hoch. Dazu dann noch ne Arbeitslosigkeit. Dann wird der Kopf in den Sand gesteckt und das Ding geht in die Zwangsversteigerung. 

[Gast]

Zwangsversteigerungen sind aber eine ganz eigene Geschichte. Da brauchst du schon massig Immobilienerfahrung, um da wirklich ein Schnäppchen machen zu können. Wenn du dich vorher nur am Rande und in der Theorie mit Immobilien beschäftigt hast, wirst du da nicht viel reißen können.

[joeblow 58]

Zwangsversteigerung sind teilweise auch sehr zeitintensiv. Wenn der Schuldner einen geschickten Anwalt hat und der Verkaufserlös unwichtig ist (weil er massiv überschuldet ist), dann kann sich so ein Termin mehrfach verschieben, da jede Verschiebung sich für den Schuldner lohnt, weil er später ausziehen muss.

Anderes Problem ist vor allem, daß Du das Geld sofort hinterlegen musst - also zahlst Du schon für eine Bankgarantie als Eintrittskarte für die Versteigerung, wenn Du nicht liquide genug für die Hinterlegung bist.

[Gast]

Außerdem kann man sich die Immobilien bei Zwangsversteigerungen in der Regel nicht vorher ansehen... oft gibt es nicht mal Fotos bzw. uralte oder nur von außen.

Leute, die auf Zwangsversteigerungen gehen und da kaufen, haben

a) Erfahrung

b) einen guten Riecher

c) kaufen ständig was, sodass ein, zwei Griffe ins Klo ihnen egal sind 

Dezember 13, 2017 bearbeitet von Gast

[joeblow 58]

Wenn es etwas mehr ist, dann gibt es schon ein Verkehrswertgutachten. Das ist schon ausführlich und fundiert.

Die unvermeindlichen Fehler in den Gutachten sind meist der Ansatzpunkt für die Verzögerungen durch Anwälte, die dann kurz vor der Auktion den Termin platzen lassen mit der Argumentation, daß der Fehler im Gutachten den Wert vermindert und daher nochmal nachgebessert werden muss. Ein geschickter Anwalt kann das schon so 1-2 Jahre in die Länge ziehen.

[qan 267]

Am 12.12.2017 um 14:08 , Geschmunzelt schrieb:

Nee, das sicher nicht. Andererseits: Wenn ich für nen preiswerten Boden zehn Jahre Lebensdauer schätze, dann sind das zwei im Jahr - nicht Zimmer, sondern Wohnungen. Plus das, was außer der Reihe mal aufgibt. Plus den Renovierungsstau, der vielleicht da ist, weiß ich nicht. Können wir hier aber alles nicht beurteilen. Und ich bin natürlich vom Berufs wegen eher drauf getrimmt, die Risiken zu sehen. Zu mir kommen ja praktisch nur Leute, die sich ihre Dinge anders gedacht haben. Bei denen ist nicht allen ein Asteroid eingeschlagen, soviel kann ich sagen. Obwohl das auch vorkommt.

Die Aussage ist bereits präzise genug. Mich würde trotzdem interessieren wie Walga das handhabt. Das hat mit hate nichts zu tun.

[Gast]

ich glaube nicht dass Walga hier noch groß antwortet, der macht jetzt sein Blog

[walga 1908]

Am 12/12/2017 um 11:17 , qan schrieb:

@walga ich hatte dir am 30.05.2017 schon geschrieben zwecks reperaturen.

Deine Antwort war folgende

2) Für dich kostet eine Küche oder ein neuer Boden 4,5,6,7,8,9k? Was kaufst du? Mamor-Boden und Highend-Geräte? 2k-3k. reichen völlig aus wenn man sich auf die Basics konzentriert. Mehr braucht man in einer wachsenden Stadt mit 08/15 Wohnungen nicht.

Ich denke das du hier gerade Glück hast das es sich um lediglich 23m² handelt, ich kenne allerdings auch deine Wohnungsgrößen im allgemeinen nicht, meine liegen bei 80m² plus.

Hast du in der zwischenzeit schon mehr Erfahrungen sammeln können bzw. deine Kalkulationen angepasst?

76€m² für neuen Boden überrascht mich nicht. Die Leute / Firmen wollen Geld verdienen. So wie wir alle... und selbst die 800-1200€ auf 23m² (34€ - 52€m²) sind ja immernoch deutlich überteuerte Preise. 

Wie handelst du eigentlich wenn das jetzt bei 10 Wohnungen parallel anfällt ? Dazu noch 6 Wc`s und 4 Duschen repariert werden müssen und 8 defekte Heizkörper in den Wohnungen ersetzt werden müssen?

Ich wurde ja belächelt, aber langsam wird es ja realität und für meine Erfahrung hast du wenig Probleme was ich so in den letzten Monaten herausgelsen habe.

Wie stehst du mittlerweile dazu?

Ich habe jetzt öfters gelesen, dass man für den Boden mit rund 50 €/qm2 rechnen kann. Ich will nämlich nur normalen Basic Boden. Kommt halt drauf an, was man vorher raus machen muss und ob man deutsche Handwerker nimmt. Fehlen mir aber noch die Kontakte. Ich werde die ganze Wohnung im Februar machen (rund 60qm2) und dann sehen, was es mich kostet. Küchen musste ich bisher keine verbauen, habe ich also auch noch keine Ahnung.

Wenn viele Wohnungen parallel anfallen, muss ich schauen wie weit die Rücklage reicht und das gestaffelt machen. Kann ja nicht mehr Geld ausgeben, als da ist. Und falls etwas dringendes anfällt, was ich nicht stemmen kann, dann geht wohl nur ein Sanierungs-Kredit. Meine Bank ist aber sehr willig.

Die letzten Monate hatte ich jeden Monat eine kleine Reparatur. Fenster, Klo, Abfluss und jetzt der Boden. Das summiert sich ebenfalls, blieb aber bisher immer unter meinen monatlichen Rücklagen-Budget, sodass ich die angesparte Rücklage nicht anfassen musste, sondern nur die für den aktuellen Monat. Bin selbst gespannt wie es läuft, wenn was grösseres passiert. Vor allem jetzt, wo ich mein erstes Mehrfamilienhaus gekauft habe.

 

Am 12/9/2017 um 10:48 , Nachtzug schrieb:

Ich sehe das größte Risiko bei Walga übrigens, dass er auf halbem Wege steckenbleibt (weil er irgendwann keine Objekte mehr findet, die sich rechnen) und gleichzeitig seine Immos viel mehr Arbeit machen als erwartet. Er verdient dann noch zu wenig damit, um seinen Job zu kündigen und hat gleichzeitig die Verwaltung der Immos am Hals.

Bisher habe ich immer was gutes gefunden, hatte nie Leerlauf. Vor allem jetzt, wo ich auch noch MFHs zur Auswahl habe. Ich bin aber gespannt, ob der Markt so bleibt, oder wirklich bald alles leer gekauft ist.

Wenn eine einzelne Immo soviel Arbeit macht, werde ich eine SEV beauftragen (20€ pro Monat) und mir die Arbeit vom Hals halten. Bisher war das aber nicht nötig.

[Dannyy 56]

Der Artikel passt in den Thread, finde ich

 

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/immobilien-wo-sich-der-kauf-in-1-b-lage-noch-lohnt-15333171.html

[Gast]

naja, die Aussage, dass eine hohe Mietrendite nix wert ist, wenn die Stadt keine "Schwarmstadt" ist, ist natürlich Quatsch

[walga 1908]

Das Jahr ging zu Ende und der Dezember war der bisher erfolgreichste Monat. Sowohl im Bereich meiner Immobilien als auch mit meinem Blog. Insgesamt konnte ich das passive Einkommen vom November auf Dezember um 1% steigern. Allerdings wird ein grösserer Sprung im Januar/Februar dazukommen, wenn der Eigentumsübergang von meinem neuen Mehrfamilienhaus stattgefunden hat.

 

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Meine 19 Eigentumswohnungen

Bezüglich der Eigentumswohnungen ist viel Kleinkram passiert. Ich habe einen neuen Mieter für meine letzte, leere Wohnung (ETW12) gefunden, die junge Dame zieht zum Februar ein. Außerdem wurde der Parkplatz von ETW12 neu vermietet. Somit habe ich alles voll und kann mich ganz auf neue Aufgaben konzentrieren. Vielen Dank an meine Maklerin, sie hat einen tollen Job gemacht.

Ab Januar bekomme ich für die fünf Wohnungen in meiner ETW10 jeweils 20€ mehr. Das macht zusammen 100€ pro Monat mehr. Leider habe ich heute bei der Überweisung gemerkt, dass noch nicht alle Mieter die Umstellung vollzogen haben. Es sind alles ältere Damen, da muss ich wohl nochmal nachhaken.

Außerdem habe ich eine interessante Mail bezüglich meiner ETW9 von einem Handwerker bekommen:

„…wir sind ja grade in der XXX im Treppenhaus. Meine Mitarbeiter haben mich angerufen und mir mitgeteilt, dass in der WEG XX mal jemand nach dem „rechten“ schauen sollte. Die Mieterin hat wohl die Wohnungstür aufgemacht und meine Jungs mussten fluchtartig die Etage verlassen und Lüften. Hier liegt der Verdacht nahe, dass die Mieterin entweder Hilfe benötigt oder ein Messi sein könnte. Wobei sie in diesem Falle auch Hilfe benötigen würde.“

Ich habe mich darauf bei der Mieterin erkundigt und sie sagte, dass alles in Ordnung ist. Sie hat mich noch zwei Mal angerufen und sich trotzdem entschuldigt. Damals bei der Besichtigung hat es etwas nach „Rentner“ gerochen, aber nicht übermäßig viel. Da habe ich schon ganz andere Sachen erlebt.

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Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Kurz vor Jahresende konnte ich mein erstes Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen. Dazu hatte ich bereits ausgiebig geschrieben (siehe hier).

Im neuen Jahr sollen weitere Mehrfamilienhäuser her und ich scanne schon wieder den Markt. Allerdings bin ich viel entspannter geworden. Ich habe gelernt, man muss einfach nur die Mails von immoscout bezüglich neuer Zinshäuser abwarten. Irgendwann ist was Passendes dabei und dann heißt es schnell zuschlagen. Gerade Rendite Immobilien gehen viel schneller weg als teure Wohnungen zur Selbstnutzung. Außerdem hatte die Finanzierung des Mehrfamilienhauses super einfach geklappt, was mich weiter beruhigt.

 

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Die Seitenaufrufe vom Blog

Der Blog hat sich mit Zunahme der Beiträge ebenfalls explosionsartig entwickelt. Von November auf Dezember gab es eine Steigerung von 4.800 auf 16.490. Das sind 343% Steigerung. Krass! Das zeigt mir, dass ihr meine Beiträge gerne lest und mit Freunden teilt. Bei einem wordpress Blog bekommt man gute Statistiken. Folgende Grafik zeigt meine Seitenaufrufe im Dezember.

Sicherlich sind die Besucher über die Tage unterschiedlich verteilt, aber das ist normal. An den Tagen mit neuen Beiträgen habe ich über 1.000 Besucher, an den „normalen“ Tagen rund 300. Eventuell kann ich etwas mehr Konstanz rein bekommen, indem ich einen Newsletter aufsetze oder meine google Rankings verbessere. Dafür beschäftige ich mich gerade viel mit seo tools für den Blog. Falls ihr einen eigenen Blog habt, würde ich mich über eine Verlinkung freuen.

Mein am meisten gelesener Beitrag im Dezember (2.132 Aufrufe): Ein Zinshaus kaufen

Mein am wenigsten gelesener Beitrag im Dezember (37 Aufrufe): Zwischenfazit 2017

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Die Einnahmen vom Blog

Die Einnahmen vom Blog haben sich mit dem höheren Traffic ebenfalls verbessert. Die Empfehlungen von meinen gelesenen Büchern sind ungefähr gleich geblieben. Allerdings habe ich am 5.Dezember mit google AdSense angefangen und die Einnahmen können sich sehen lassen.

Vielleicht wird der Blog irgendwann so erfolgreich, dass ich durch die Einnahmen des Blogs noch früher meinen normalen Job kündigen kann. Das hätte den Vorteil, dass ich mich noch mehr um die Immobilien kümmern und euch darüber schreiben könnte.

Dabei geht es weniger um die Höhe des Einkommens, sonder viel mehr um eine zweite konstante Einnahmequelle neben den Immobilien. Das sehen Banken sehr gerne und das hilft mir bei neuen Finanzierungen. Ich bin gespannt, wie sich das entwickelt.

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Erneuerung des Bodens verschoben

Ende letzten Jahres wollte ich den Boden einer meiner Wohnung erneuern. Ihr erinnert euch sicher an die hohen Kosten und mein Gemecker darüber (siehe hier). Der angepeilte Zeitraum war zu kurz, daher haben wir das Ganze auf Februar verschoben. Das passende Laminat ist bei Obi ausgesucht und nun wird die komplette Wohnung gemacht. Momentan warte ich den Kostenvoranschlag vom Bodenleger ab.

 

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Heizungs-Reparatur zu Weihnachten

Im Dezember musste die Warmwasser-Absperrung in einer Wohnung für 72,85€ repariert werden. Das ging schnell und ohne Probleme.
Viel kritischer war folgende Mail, die ich am 25.12. bekommen hab. Es betraf meine ETW11:

„Sehr geehrter Herr Raue,
Ich bitte vielmals um Entschuldigung dafür, dass ich Sie über Weihnachten stören muss. Ich war für 2 Tage außer Haus und bei meiner Rückkehr stelle ich fest, dass ein Rohr in der Küche undicht ist und die Küche dadurch untwasser stand.
Es wäre schön wenn sich ein Handwerker im dieses Problem kümmern kann. Der Kosten wegen auch gerne nach den Feiertagen. Ich wollte nur Bescheid geben, dass es eben bereits heute aufgetreten ist und nicht erst am 27.12.
Ich wünsche Ihnen ein frohes Fest, eine schöne Zeit und vielen Dank für Ihre Hilfe.“

Kurz darauf habe ich mit der Mieterin telefoniert und aus der undichten Stelle lief immer mehr Wasser. Der Hausmeister meinte, dass dies bald aufhören würde, da dann der ganze Kessel leer sei und die Heizung im ganzen Haus ausfallen würde. Das wollte ich nicht riskieren, also haben wir einen Notfall-Klempner beauftragt, der das Ganze repariert hat. Rechnung wird die Tage kommen, ich bin gespannt.

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Neue Wohnung ETW20 in Aussicht

Am 30.12. bekam ich folgende Mail in mein Postfach:

„Sehr geehrter Herr Raue,
von meinem Cousin habe ich erfahren, dass Sie seine Wohnung in Leipzig gekauft haben.
Namens und im Auftrage meiner Eltern, darf ich bei Ihnen anfragen, ob Sie Interesse an dem Kauf einer weiteren Wohnung in selbigem Objekt haben.
=> Es handelt sich um die Einheit W22, exakt derselbe Zuschnitt und Größe, wie die andere Wohnung, nur genau 1 Etage darüber, im 2.OG gelegen.
Bitte geben Sie mir per Email kurz Nachricht?
Besten Dank im Voraus.“

Das nenne ich mal glückliche Fügung. Bei der Wohnung des Cousins handelt es sich um meine ETW8, meine profitabelste Wohnung. Und nun will der Bruder die gleiche Wohnung zum selben Preis und selben Konditionen verkaufen.

Wir haben kurz telefoniert, Daten ausgetauscht und alles unter Dach & Fach gebracht. Ich habe ihm den Kaufvertrag und alle weiteren Dokumente von meiner ETW8 geschickt. Wir können fast alles übernehmen, nur die Namen des Verkäufers müssen ausgetauscht werden.

Der Mieter der Wohnung ist zum 31.12.2017 ausgezogen, der Verkäufer sucht einen Nachmieter. Da meine ETW8 vor genau einem Jahr neu vermietet wurde, weiß ich, dass mindestens der gleiche Preis erzielt werden kann. Vielleicht sogar mehr. Außerdem muss noch der Boden erneuert werden. Das macht ebenfalls der Verkäufer.

Somit ist das für mich sehr wenig Aufwand und minimaler Eigenkapitaleinsatz. Die Miet-Rendite liegt bei 9,4% und meine Bank dürfte mir einen besseren Kredit für die Wohnung geben. Ich Laufe des Monats werde ich mehr berichten können.

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P2P

Mein P2P läuft momentan einfach so weiter und ich bekomme immer bessere Vergleichs-Daten. Dabei ist zu sehen, dass Bondera nicht mehr so stark wie früher ist. Bedingt durch die vielen Ausfälle ist die Kritik an Bondera berechtigt.

Robocash dagegen hat sich super entwickelt. Im Dezember knapp 14% Rendite inklusive Ausfall-Garantie. Ich werde wohl etwas umschichten und mehr bei Robocash investieren.

 

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Excel Kalkulations Tool

Wie versprochen, habe ich neben dem Excel Tool für die Wohnungen auch das Excel Tool für das Mehrfamilienhaus hochgeladen. Ihr könnt es hier auf der bekannten Seite kostenlos runter laden.

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Weihnachten in Spanien und Portugal

Pünktlich zu Weihnachten bin ich nach Spanien geflogen und habe meine Freundin und ihre Familie in der Nähe von Sevilla besucht. Das waren sehr schöne Ferien. Die Familie lebt in einem sehr kleinen Dorf, hat aber eine kleine Finca. Dort lässt es sich super auf der Terrasse und bei Sonnenschein schreiben.

Neben dem Schreiben waren wir viel wandern, haben Nachbarn getroffen und uns um die Tiere gekümmert. Von Hunden, Katzen, Pferden über Schafe, Schweine und Hühner gab es dort alles. Eine sehr interessante Erfahrung für mich. Ich komme zwar selbst vom Dorf, hatte aber nie viel mit Tieren zu tun. Zusammen bei den Tieren kann man sehr viel Energie tanken.

Im Gegensatz dazu war unsere Reise nach Portugal das Stadtleben pur. Dort waren wir in Lissabon und hatten drei Tage Zeit zum Wandern und Anschauen der Stadt. Es ist sehr hübsch dort drüben. Und super günstig im Vergleich zur Schweiz. Sehr angenehm für einen Restaurant-Besuch nur 15€ für zwei Personen zu zahlen.

In Portugal haben wir eine Menge Weg-Strecke hinter uns gebracht, das Meer gesehen und die Aussicht über den Dächern genossen. Ich kann die Stadt wirklich empfehlen. Mit englisch kommt man gut durch.

Interessant fand ich die vielen Baustellen und runter gekommenen Häuser im Zentrum. Der Boden dürfte eine Menge wert sein, also frage ich mich warum einige Gebäude so zerfallen sind. Als Investor sieht man sofort interessante Möglichkeiten für Wohnimmobilien. Vielleicht werde ich mich irgendwann mal an sowas ran wagen. Potential ist sicherlich viel vorhanden.