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[Gast spartakus666]

Schaun wir mal. 

Mich interessieren Wechselkurse eigentlich nicht. Verdiene in EUR, bin investiert weitgehend in USD. Kann mir jeden Wechselkurs schön reden und bei Laune bleiben.

Ich merke nur an, dass "warten auf den Crash" immer ne schwierige Sache ist.

Wahrscheinlich wird es sich (wieder einmal) herausstellen, dass mtl. Sparpläne und eben bei Rücksetzern automatisiert günstige Zukäufe der Schlüssel zu einem rentablen Portfolio ist. Von mir aus auch noch mit fixem Rebalancing.

Wer bei -20 bis -25% nicht kauft, kauft auch nicht bei -30 oder -40 oder -50.

Auch wenn mich kurzfristige Sachen nicht interessieren: Wahrscheinlich wird je näher die Wahl kommt, ein "Deal" mit China gemacht, alles jubelt und die Kurse steigen. Wer weiter gekauft hat, hat seine Rendite. Wer wartet, hat halt weiter Inflation pro Jahr und wartet auf den Crash. Kommt er, kauft er aber nicht, weil es ja weiter runter gehen könnte.

Ansonsten halt etwas hedgen, wenn man glaubt, ein Wert ist zu steil gelaufen und es ist zu viel Euphorie drin. Ich finde jetzt -8% bei Amazon heute nicht wirklich tragisch.

Oktober 26, 2018 bearbeitet von spartakus666

[Doc Dingo 13721]

Bin gerade sehr überrascht was das Markettimingthema betrifft. Kommer hat es eigentlich ausführlich beleuchtet weshalb das nicht funktioniert. Ich bleib bei  Stumpf einzahlen.

Was  mich im Moment mehr beschäftigt wäre ein weiterer Baustein bei der Altersvorsorge. Bisher konnte ich mich mit Riestern nicht anfreunden aus dem Grund dass ich einzahle und dann irgendwann Rente bekomme. An das angesparte Geld komm ich nicht ran. Lebe ich lange - Jackpot. Lebe ich nicht so lange - blöd. Grob gesagt. Mich störte dass ich nicht über mein angespartes Kapital verfügen konnte. Mittlerweile wurden da aber doch n paar Dinge gelockert und ich kann mein angespartes Kapital z.b. für ein Eigenheim verwenden. Renovierung, Abzahlen, whatever. Ich kann mir davon NICHT nen Porsche kaufen oder Koks und Nutten (leider) .z.b. Also es muss für das Thema Altersvorsorge benutzt werden. Die Zuschüsse bleiben in der Kasse und werden als Rente ausgezahlt. Der Ansatz ist zwar weit weg von perfekt aber zumindest schon mal flexibler was ich gut finde. Diese ( immer noch sehr geringe) Flexibilität in Kombination mit den staatlichen Zuschüssen und der daraus resultierenden Steuerersparnis (vorausgesetzt man zahlt den vollen Jahressatz ein) gefällt mir nun schon besser. 

Daher auch vorher meine Frage zu den Dimensional Fonds. Ich habe ein Riester Model gefunden bei dem man mit diesem Fond ansparen kann und ich bin zumindest nicht komplett abgeneigt. 

Freu mich auf eure Gedankengänge.

[SimoneB 4443]

"Auf den Crash warten" würde heißen man ist nicht investiert, wartet womöglich zwei Jahre auf den perfekten Einstiegszeitpunkt und verpasst die letzte heiße Phase des Konjunkturzyklus. Das ist nicht so klug.

Bei den derzeit volatilen Märkten und nervösen Anlegern, z.T. Bärenmärkten, bei jedem Rücksetzer nachkaufen ist auch eine Form des Market Timings und kann ganz schön die Kosten in die Höhe treiben. Falls die Kurse dann doch irgendwann am Boden angekommen sind fehlen einem die liquiden Mittel. Halte ich auch nicht für klug.

Meine Strategie ist nicht 100% Kommer. Ich lege grundsätzlich passiv an und habe eine gewünschte Aufteilung der Assetklassen. Rebalancing gibt es zweimal im Jahr. Die Gewichtung der Assetklassen kann man aber im Rahmen gewisser Grenzen den Phasen des Konjunkturzyklus anpassen und bei mir passiert das ausschließlich über frisches Geld und verursacht keine Verkäufe und zusätzliche Kosten. Es gibt Untersuchungen dass das eine überlegene Strategie ist, da wurden allerdings die Kosten nicht berücksichtigt und da wurde z.T. 4mal im Jahr umgeschichtet.

[Gast spartakus666]

vor 8 Minuten, Doc Dingo schrieb:

Freu mich auf eure Gedankengänge.

Lange bevor ETFs etc. gerade im Trend waren gab es mal eine einfache Regel:

Die erste Wohnung die man kauft sollte die sein, in der man im Alter leben möchte. Also Zentral. Lebensmittelläden, Banken, öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe. Nicht viele Treppen. 2-2,5 Zimmer. Und dann schön den Mieter abbezahlen lassen und von der Steuer abschreiben.

Ich würde momentan keine Wohnung kaufen, aber das kann man mal als Idee im Hinterkopf behalten und die Anzahlung zusammen sparen.

[Doc Dingo 13721]

Wohnung kaufen steht bei mir im Moment überhaupt nicht zur Debatte. Aber die Tatsache dass man das angesparte Vermögen in einem Riestervertrag nicht mehr stumpf als Rente bekommt sondern es auch anderweitig benutzen kann, wenn es der Altersvorsorge dient, + die stastliche Förderung, macht es für mich pauschal schon mal attraktiver.

[Gast spartakus666]

vor 14 Stunden, Doc Dingo schrieb:

Wohnung kaufen steht bei mir im Moment überhaupt nicht zur Debatte.

Ich würde auch jetzt keine Wohnung kaufen.

Aber denk das mal durch: Der nächste Crash (wann immer er kommen wird), wird wieder ein Liquiditätscrash. Da wird alles zu Kohle gemacht, was man zu Kohle machen kann und so viele Leute sind auf Eigenheim gegangen. Die Leute werden den Kram auf den Markt werfen und die Zinsen werden wieder minimal sein.

Sobald sowas einsetzt, nimmt das extrem Fahrt auf.

Gehen Immobilienpreise runter, warten Investoren ab. Keiner kauft beim Peak -5%. Die warten alle auf -20 bis -40%. Wer dann verkaufen muss (Arbeitslosigkeit, Bank macht Druck), muss mit richtig Abschlag verkaufen. Momentan sind viele im Eigenheim, die es sich eigentlich nicht leisten können und viele dieser Leute haben Jobs, die konjunkturabhängig sind und dann erstmal abgebaut werden. Viele Jobs werden sich in den nächsten 10 Jahren auch komplett erledigen.

In solchen Phasen kann man in A Lage WG geeignete 2-Zimmer Wohnungen einsammeln für 75.000 EUR in gutem Zustand. Da keiner kaufen kann, sind Mitwohnungen begehrt und das Ding kannst Du für 2x280 EUR kalt locker vermieten pro Zimmer. Mit ein wenig Sicherheit für die Bank kostet Dich der Kredit noch 150 EUR mtl. auf 10 Jahre mit 1% Tilgung.

Du musst da kein Eigenkapital einsetzen und brauchst nur Bonität. Hast Rendite zum Umfallen auf das eingesetzte Eigenkapital. 

Und ziemlich genau nach 10 Jahren hast Du den nächsten Peak.

Rechne es mal hoch: Mit Rücklagen etc. bleibt da immer noch ein Cashflow von 300 EUR mtl.. Das Ganze x 12 * 10 sind 36.000 EUR. 10% (7.500 EUR) hat der Mieter getilgt. Sind 43.500 EUR. Da gehört Dir schon 60% der Bude.

Dann hast Du noch Steuern ohne Ende gespart, weil Du die Immobilie abschreibst. Die Zinsen abschreibst. Sämtliche Reparaturen (und eine dezente Aufwertung mit Renovierung) abschreibst.

Im nächsten Peak wenn alle Kohle haben, ist das Ding 150.000 EUR wert und wird Dir aus der Hand gerissen.

Dann hast Du nicht nur Deine 43.500 EUR + Steuerersparnis. Dann hast Du noch 75.000 EUR durch Wertsteigerung.

Und aus irgendeinem perversen Grund läuft das zwar als "Business" und Du kannst auf der einen Seite alles steuerlich geltend machen. Auf der anderen Seite sagt der Staat aber: "Nach 10 Jahren Haltedauer ist das im Verkauf steuerfrei".

Schon hast Du knapp 120.000 EUR gemacht.

Wohlgemerkt: Ohne Eigenkapital. Nur mit Bonität. Hast Du die Bonität nicht, brauchst Du Eigenkapital, was aber an den Zahlen nix ändert und nur die Eigenkapitalrendite minimiert.

Hat schon einen Grund, warum so viele mit Immobilien vermögend wurden.
Man muss nur den richtigen Zeitpunkt erwischen und ihn auch erkennen.

Will man so einen Swingtrade über 10-15 Jahre nicht machen, hat man nach 20 Jahren immer noch ne Bude, die sich selbst bezahlt hat und die lfd. Cashflow bringt. Die einem jede Bank sofort beleiht. Und wo man ggf. auch später mal drin wohnen kann.

 

Oktober 27, 2018 bearbeitet von spartakus666

[XOR2 1856]

vor 3 Stunden, spartakus666 schrieb:

In solchen Phasen kann man in A Lage WG geeignete 2-Zimmer Wohnungen einsammeln für 75.000 EUR in gutem Zustand. Da keiner kaufen kann, sind Mitwohnungen begehrt und das Ding kannst Du für 2x280 EUR kalt locker vermieten pro Zimmer. Mit ein wenig Sicherheit für die Bank kostet Dich der Kredit noch 150 EUR mtl. auf 10 Jahre mit 1% Tilgung.

Du musst die Mieteinnahmen versteuern, für den Mieter erreichbar sein, Handwerker beauftragen, Rechnungen schreiben, Mahnungen und bei Ausbleibung der Zahlung vor Gericht ziehen. Und solltest du das Glück haben und auf Mietnormaden zu treffen, kannst du einen 5-stelligen Betrag in die Tonne kloppen.

Bei den Kaufkosten hast du außerdem noch die Maklerprovision, die Notar- und Grundbuchkosten und die Grunderwerbssteuer vergessen. Die sind futsch und bekommst du auch bei Verkauf nicht wieder. Sind mal eben bei deiner kleinen 75.000 € Butze > 11.000 €, die du in deiner Rechnung vergessen hast.

Und der Verkauf zu einem höheren Preis und die optimale Ausnutzung der Peaks, ist Markettiming. Wer das beherrscht, der kann mit Aktien mehr Geld machen (in den letzten 9 Jahren hättest du aus 75.000 € ganze 400.000 € mit dem TecDax machen können; mit nur einmal optimal einkaufen und wieder verkaufen). Daher würde ich das mal außen vor lassen.

Ich will jetzt nicht sagen, dass Immobilien generell schlecht sind. Im Gegenteil, ich liebäugel ja auch mit einer, wenn die Immobilienpreise ordentlich absacken sollten, aber so positiv wie du das darstellst, sehe ich die Situation mit einer Immobilie nicht. Die Vermietung des Objekts und den Mieter das Haus innerhalb von 15-20 Jahren durch seine Miete abbezahlen zu lassen, ist natürlich schon sehr reizvoll. Das geht mit den aktuellen Kaufpreisen leider (meistens) nicht.

PS: Im übrigen sind auch hier meistens die Zinsen eher hoch, wenn der Markt am Boden liegt. Sieht man momentan schließlich: Niedrigzinsen führen zu hohen Immobilienpreisen, denn die (sicheren) Alternativen zum Anlegen des Geldes existieren durch die Niedrigzinsen nur begrenzt.

Oktober 27, 2018 bearbeitet von XOR2

[Gast spartakus666]

vor 1 Stunde, XOR2 schrieb:

Du musst die Mieteinnahmen versteuern, für den Mieter erreichbar sein, Handwerker beauftragen, Rechnungen schreiben, Mahnungen und bei Ausbleibung der Zahlung vor Gericht ziehen. Und solltest du das Glück haben und auf Mietnormaden zu treffen, kannst du einen 5-stelligen Betrag in die Tonne kloppen.

Ne. Das kannst Du weg delegieren und Dich versichern dagegen.
In der richtigen Marktphase machst Du dennoch enormen Profit.
Die 75K sind Kaufkosten inkl. Nebenkosten.

Ich habe in obigem Beispiel bei 150 EUR Kosten inkl. 1% Tilgung noch mal den selben Betrag als Puffer drin. Das funktioniert schon.

vor 1 Stunde, XOR2 schrieb:

Und der Verkauf zu einem höheren Preis und die optimale Ausnutzung der Peaks, ist Markettiming. Wer das beherrscht, der kann mit Aktien mehr Geld machen

Eben nicht und das macht Immobilien so spannend.

Der Wert einer Immobilie errechnet sich immer ziemlich gleich aus den zu erzielenden Mieteinnamen. Das ist bei Aktien nicht so. Da kann sich z.B. die Bewertung des Marktes deutlich ändern. Bedeutet, Du kannst aufgrund der Mieteinnamen recht genau errechnen, wann die Bude billig ist, weil eben irgendwann der spekulative Anteil auf den Bodenwert draußen ist.

Das könnte man im Ansatz mit Dividendenaktien machen. Aber selbst wenn die mit KGV 8 historisch niedrig bewertet ist und 6% Dividendenrendite bringt, hast Du die Sicherheit nicht. Denn geht Wirtschaft runter, gehen Erträge runter und dann geht die Dividende oft runter. Und ggf. das Unternehmen Konkurs.

Bei Mieten ist das aber nicht so mit den richtigen Wohnungen. In schlechten Zeiten bleiben die Leute erstmal zur Miete wohnen und kaufen nicht zusammen mit der neuen Arbeitslosigkeit ein Haus. Die Nachfrage bleibt bestehen. Sie ziehen vllt. in kleinere Wohnungen. Sie ziehen in billigere Wohnungen. Aber die generell billig ausgestatteten, kleinen Wohnungen in A Lagen bleiben immer ausreichend begehrt, weil einfach mit dem Abstieg der Leute von oben erstmal genug nachkommen. 

Und da das so sicher zu berechnen ist, gibt Dir ne Bank auch einen sehr hohen Kredit auf 20 Jahre Laufzeit. Das macht sie bei Aktien eben nicht.

Das funktioniert so 1:1 mit Aktien nicht.

 

[Gast]

vor 12 Minuten, spartakus666 schrieb:

 

Der Wert einer Immobilie errechnet sich immer ziemlich gleich aus den zu erzielenden Mieteinnamen.

Falsch. 

vor 12 Minuten, spartakus666 schrieb:

 

Das ist bei Aktien nicht so.

Falsch.

vor 12 Minuten, spartakus666 schrieb:

Da kann sich z.B. die Bewertung des Marktes deutlich ändern.

Ja - bei Immobilien aber auch.

vor 12 Minuten, spartakus666 schrieb:

Bedeutet, Du kannst aufgrund der Mieteinnamen recht genau errechnen, wann die Bude billig ist, weil eben irgendwann der spekulative Anteil auf den Bodenwert draußen ist.

 

 

Unfug. 

[Gast spartakus666]

@Masterthief Dann erklär mal wie sich der Wert einer Immobilie noch berechnet. Mir fällt da neben spekulativem Anteil auf Bodenwert, zustand der Immobilie und Cashflow aus Vermietung wenig ein ein.

Also schon ein paar Sachen, die ich aber nicht als relevant erachte.

Und dann erklär mir mal bitte, wie eine 1-2 Zimmer Wohnung in 1A Lage plötzlich nur noch 1/2 Miete und dann noch mal 1/2 Miete bringen kann. Dann mal über 5 Jahre überhaupt keine Miete. Das sogar ziemlich wahrscheinlich ist in einer Rezession. Und mir dann die Wohnung von heute auf Morgen von 100.000 EUR auf 0 EUR dropped im Wert.

Ich stimm Dir zu, dass Du das im Ansatz mit einem diversifizierten Portfolio hin bekommst und das in der jeweiligen Marktphase eine gute Idee sein kann. Aber relativ risikofreies Leverage mit Kredit geht eben nicht. Wenn das geht, dann erklär mir bitte wie. Meines Wissens nimmt eine Bank ein Depot nicht als Sicherheit und schaut sich das dann 20 Jahre nicht mehr an.

Oktober 27, 2018 bearbeitet von spartakus666

[Gast]

vor 40 Minuten, spartakus666 schrieb:

@Masterthief Dann erklär mal wie sich der Wert einer Immobilie noch berechnet. Mir fällt da neben spekulativem Anteil auf Bodenwert, zustand der Immobilie und Cashflow aus Vermietung wenig ein ein.

Das führt hier zu weit. Aber jede Investition ist der angezinste Barwert der künftigen nachhaltig zu erwartenden cashflows. Nur weil eine Immobilie kurzfristig über- oder unter Marktmiete vermietet ist beeinflusst den Wert wenn überhaupt so gut wie gar nicht. Zum Weiterdenken (ist ja eins deiner Lieblingsworte): ERV und net reversionary yield.

vor 40 Minuten, spartakus666 schrieb:

Also schon ein paar Sachen, die ich aber nicht als relevant erachte.

Und dann erklär mir mal bitte, wie eine 1-2 Zimmer Wohnung in 1A Lage plötzlich nur noch 1/2 Miete und dann noch mal 1/2 Miete bringen kann.

Passiert in 1a Lage nicht. Bitte um ein Beispiel, wo sich die nachhaltige Miete geviertelt haben soll in einer 1a Lage.

vor 40 Minuten, spartakus666 schrieb:

 

Dann mal über 5 Jahre überhaupt keine Miete. Das sogar ziemlich wahrscheinlich ist in einer Rezession. Und mir dann die Wohnung von heute auf Morgen von 100.000 EUR auf 0 EUR dropped im Wert.

Again. Beispiel bitte. Deine um 100.000 gedroppte Immobilie zu 0 Euro kaufe ich dir sofort ab.

vor 40 Minuten, spartakus666 schrieb:

Ich stimm Dir zu, dass Du das im Ansatz mit einem diversifizierten Portfolio hin bekommst und das in der jeweiligen Marktphase eine gute Idee sein kann.

Davon schreibe ich doch gar nichts? Ist aber trotzdem meine Meinung.

vor 40 Minuten, spartakus666 schrieb:

 

Aber relativ risikofreies Leverage mit Kredit geht eben nicht.

Hä? Leverage ist nie risikofrei. 

vor 40 Minuten, spartakus666 schrieb:

 

Wenn das geht, dann erklär mir bitte wie. Meines Wissens nimmt eine Bank ein Depot nicht als Sicherheit und schaut sich das dann 20 Jahre nicht mehr an.

Du schmeißt hier nur mit Halbwissen um dich. Wie viele Objekte hast du eigentlich schon gekauft? Entweder für dich selbst oder von mir aus auch in deinem Job.

Lass mich raten: 0.

[Gast spartakus666]

vor 1 Minute, Masterthief schrieb:

Passiert in 1a Lage nicht. Bitte um ein Beispiel, wo sich die nachhaltige Miete geviertelt haben soll in einer 1a Lage. 

+

vor 1 Minute, Masterthief schrieb:

Again. Beispiel bitte. Deine um 100.000 gedroppte Immobilie zu 0 Euro kaufe ich dir sofort ab.

Eben. Passiert nicht.

Weswegen ich da mit Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien dran gehen kann.
Und da das nicht passiert, kann ich auch mit Leverage arbeiten zu einem niedrigeren Risiko als mit Aktien. 

Vor allem kann ich es eben auch deswegen, weil Banken es mitmachen.

vor 4 Minuten, Masterthief schrieb:

Du schmeißt hier nur mit Halbwissen um dich. Wie viele Objekte hast du eigentlich schon gekauft? Entweder für dich selbst oder von mir aus auch in deinem Job.

Lass mich raten: 0.

0.

Die Aussage stammt aber aus der Familie.

Und da habe ich mehrere Leute mit >25 Immobilien und einen Halbonkel, der das Ganze ein wenig coached und mit einem Immobilienunternehmen über 1.000 Wohnungen in den letzten 40 Jahren im Bestand hatte.

Der hat mir den Hinweis in 2006 gegeben. Ich habe es nicht gemacht. Aber spätestens um 2010 hatte ich mehrere Immobilien im Blick und im Nachhinein wäre das keine schlechte Sache gewesen.

 

[Gast]

vor 13 Minuten, spartakus666 schrieb:

+

Eben. Passiert nicht.

Weswegen ich da mit Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien dran gehen kann.
Und da das nicht passiert, kann ich auch mit Leverage arbeiten zu einem niedrigeren Risiko als mit Aktien. 

Vor allem kann ich es eben auch deswegen, weil Banken es mitmachen.

0.

Die Aussage stammt aber aus der Familie.

Und da habe ich mehrere Leute mit >25 Immobilien und einen Halbonkel, der das Ganze ein wenig coached und mit einem Immobilienunternehmen über 1.000 Wohnungen in den letzten 40 Jahren im Bestand hatte.

Der hat mir den Hinweis in 2006 gegeben. Ich habe es nicht gemacht. Aber spätestens um 2010 hatte ich mehrere Immobilien im Blick und im Nachhinein wäre das keine schlechte Sache gewesen.

 

Verstehe und Danke für die Ehrlichkeit.

Das bedeutet aber auch, dass du seit zig Jahren ohne eigene Handlung rumphilosophierst, vermutlich mehr oder minder den gleichen - immerhin halb-korrekten - Kram in verschiedenen Internet-Foren postest, anderen gerne die Welt erklären magst, es aber nicht ein einziges Mal selbst durchgezogen hast, obwohl du familiär an der Quelle sitzt. Aber hinterher back-testing a la “hätte man mal...“.

Ganz ehrlich - da fehlt mir ein wenig die Lust zum weiter diskutieren. Bist halt ein einigermaßen belesener Theoretiker. Ist ja nicht schlimm, aber dann bitte mal davon ausgehen, dass du in dem Segment nicht unbedingt die Weisheit mit Löffeln gefressenen hast. Ich sehe das, andere vielleicht nicht.

Deine belehrende Art ist unangebracht.

 

Oktober 27, 2018 bearbeitet von Gast

[Gast spartakus666]

vor 2 Minuten, Masterthief schrieb:

Bist halt ein einigermaßen belesener Theoretiker. Ist ja nicht schlimm, aber dann bitte mal davon ausgehen, dass du in dem Segment nicht unbedingt die Weisheit mit Löffeln gefressenen hast. Ich sehe das, andere vielleicht nicht.

Deine belehrende Art ist unangebracht.

Ich gebe nur Ideen mit denen ich mich beschäftige. Mehr nicht.
Wenn Du es als belehrend aufnimmst, gut. Deine Sache.

Ich vermittele gerne mein Wissen und lerne aus Konter. Man hat schnell Leute um sich, die sich mit ähnlichem Beschäftigen und teilt Wissen und Erfahrungen. Funktioniert für mich ganz gut.

Dass Du da keine Lust drauf hast, verstehe ich. Ich habe ja auch schon geschildert, dass ich z.B. keine Lust drauf habe, so weit runter zu gehen, wenn ich merke, dass Leute da keine Eigenintiative haben.

Mehr als Kapital ansparen und mich mit Bewertungen und Immobilienmärkten beschäftigen und Kontakte ausbauen kann ich momentan aber nicht. Zumindest kaufe ich momentan keine Immobilie, weil ich damit (in der Theorie) eben angefangen habe vor einigen Jahren und mir die Bewertungen zu hoch erscheinen.

Zumindest habe ich momentan spannendere Alternativen.

Wenn aber jemand fragt, warum soll ich ihm den Hinweis nicht geben?

[XOR2 1856]

 

vor 1 Stunde, spartakus666 schrieb:

Und da das nicht passiert, kann ich auch mit Leverage arbeiten zu einem niedrigeren Risiko als mit Aktien.  

Niedrigeres Risiko bedeutet meistens auch niedrigerer Gewinn. Daher kann deine Rechnung oben nicht passen, falls sie die 7% der Aktien schlagen kann und ein geringeres Risiko besitzt. Ansonsten würde keiner mehr in Aktien investieren, alle in Immobilien und die Werte wären so hoch, dass der Gewinn unten den der Aktien sinken würde. Banken und andere Investoren sind ja nicht blöd und können sich das Risiko und den Gewinn auch ausrechnen.

vor 2 Stunden, spartakus666 schrieb:

Die 75K sind Kaufkosten inkl. Nebenkosten.

Dann ist deine Gewinnspanne ja noch krasser.

vor 2 Stunden, spartakus666 schrieb:

Ne. Das kannst Du weg delegieren und Dich versichern dagegen.

Kosten, die du nicht mit aufgeführt hast und die deinen Profit schmälern. Deine ganze Rechnung ist ziemlich intransparent, wenn du eine Menge Kosten weglässt bzw. sie unter Sammelbegriffen versteckst. So kann man dann nicht mehr nachvollziehen, ob die Kalkulation sinnvoll ist. Z.B. ist es ein Unterschied, ob ich jetzt von einer 75k oder einer knapp 65k Wohnung ausgehe, wo du am Ende 150k für haben willst. Das eine ist eine Wertsteigerung von 100%, das andere 130%, zumal der Käufer ja auch bereit sein muss noch die 13% mehr zu bezahlen, die an die Behörden usw. gehen.

vor 2 Stunden, spartakus666 schrieb:

Der Wert einer Immobilie errechnet sich immer ziemlich gleich aus den zu erzielenden Mieteinnamen. Das ist bei Aktien nicht so. Da kann sich z.B. die Bewertung des Marktes deutlich ändern. Bedeutet, Du kannst aufgrund der Mieteinnamen recht genau errechnen, wann die Bude billig ist, weil eben irgendwann der spekulative Anteil auf den Bodenwert draußen ist.

Sehe ich nicht so. Wer ein Haus kaufen möchte rechnet sich das doch so durch: Nach X Jahren möchte er das abbezahlt haben und das wird Y kosten. Y ist der Hauspreis, der von den Mieteinnahmen abbezahlt werden soll. Dieser ist abhängig von den Mieteinnahmen und den Kreditzinsen, die er zu zahlen hat. Der Hauspreis ist dabei recht unbedeutend, es kommt mehr auf die Jahre an, die die Abbezahlung dauert. Daher sind Häuser zu Zeiten niedriger Kreditzinsen normalerweise teuerer, denn es gibt noch viele andere Leute, die auch rechnen können und ebenfalls kaufen wollen, wenn das Haus sich von alleine schnell abbezahlt. Der aktuelle Kreditzins ist somit entscheidend für den Preis des Hauses.

Ebenfalls Faktoren, die mit reinspielen, sind die Nachfrage nach Häusern und der Zins fürs Festgeld. Das alles hängt irgendwie miteinander zusammen, aber die Mieteinnahmen sind sicherlich nicht der einzige Faktor, der die Kaufpreise beeinflusst.

vor 8 Stunden, spartakus666 schrieb:

In solchen Phasen kann man in A Lage WG geeignete 2-Zimmer Wohnungen einsammeln für 75.000 EUR in gutem Zustand. Da keiner kaufen kann, sind Mitwohnungen begehrt und das Ding kannst Du für 2x280 EUR kalt locker vermieten pro Zimmer. Mit ein wenig Sicherheit für die Bank kostet Dich der Kredit noch 150 EUR mtl. auf 10 Jahre mit 1% Tilgung.

[...]

Rechne es mal hoch: Mit Rücklagen etc. bleibt da immer noch ein Cashflow von 300 EUR mtl.. Das Ganze x 12 * 10 sind 36.000 EUR. 10% (7.500 EUR) hat der Mieter getilgt. Sind 43.500 EUR. Da gehört Dir schon 60% der Bude.

Dann hast Du noch Steuern ohne Ende gespart, weil Du die Immobilie abschreibst. Die Zinsen abschreibst. Sämtliche Reparaturen (und eine dezente Aufwertung mit Renovierung) abschreibst.

Im nächsten Peak wenn alle Kohle haben, ist das Ding 150.000 EUR wert und wird Dir aus der Hand gerissen.

Dann hast Du nicht nur Deine 43.500 EUR + Steuerersparnis. Dann hast Du noch 75.000 EUR durch Wertsteigerung.

Nach 10 Jahren hast du also mit deiner Tilgungsrate von 150 € monatlich gerade mal (wenn überhaupt) die Zusatzkosten vom Kauf zurückgezahlt. Von abbezahlen kann also noch nicht die Rede sein. Steuern hast du ohne Ende gespart, aber schätzungsweise 70% von dem Gesparten auch wieder an Steuern für die Mieteinnahmen verbraten. (habe eine Rechnung zu einem realem Haus vor mir liegen). Die Zinsen und Zinseszinsen, die du auf die aufgenommenen 75k € zahlen musst, sind auch nicht einberechnet. Das Cashgeld bleibt dir natürlich.

Wie oben erwähnt glaube ich dennoch nicht an deine Rechnung. Ich bin der festen Überzeugung, dass die Wohnungen vor allem dann preiswerter werden, wenn die Kreditzinsen hoch gehen. Dann allerdings brauchst du eine höhere Tilgungsrate, um den Kredit bedienen zu können bzw. würdest länger zur Tilgung des Hauses brauchen.

Zusammengefasst: Du gehst von einem Objekt aus, das in 10 Jahren 130% Wertsteigerung erfährt (65k -> 150k). Dabei nimmst du Miete in Höhe von mehr als 100% des Hauswertes ein [67,2k € ein (280 * 2 * 12 * 10)] und machst auch noch durch die Einsparung von Steuern Gewinn. Auf der anderen Seite musst du nur 24k (67k - 43k) für Reparaturen, Steuern, Outgesourcte Verwaltung, Kreditzinsen (+ Zinseszinsen) und Rücklagen aufwenden. Wenn du mir so ein Objekt zeigen würdest, investiere ich mit dir!

Oktober 27, 2018 bearbeitet von XOR2

[Gast spartakus666]

vor 7 Minuten, XOR2 schrieb:

Ich bin der festen Überzeugung, dass die Wohnungen vor allem dann preiswerter werden, wenn die Kreditzinsen hoch gehen. Dann allerdings brauchst du eine höhere Tilgungsrate, um den Kredit bedienen zu können bzw. würdest länger zur Tilgung des Hauses brauchen. 

Sehe ich auch so.

Aber was passiert bei einer Rezession? Die Käufer hocken in ihren Immobilien mit Zinsen die festgeschrieben sind auf 10, 15 oder 20 Jahre. Eher 20 Jahre. Was machen die Konzerne? Sie bauen masssenweise Stellen ab und viele Leute werden arbeitslos. Wie finanzieren die dann ihre Immobilien? Viele halten sie doch so lange wie möglich und müssen sie dann schnell los werden, wenn ihnen die Bank aufs Dach steigt.

Wie bekomme ich eine Immobilie schnell los, wenn dahinter ein kleinerer Käufermarkt sitzt der gerade sieht, dass Immobilien im Wert fallen und glaubt, dass die Preise noch nicht am Boden sind? Ich muss richtig ordentlich im Preis runter gehen.

Wie reagieren die Zentralbanken bei einer Rezession? Sie senken die Zinsen.

Entsteht da nicht ein Sweetspot?

vor 12 Minuten, XOR2 schrieb:

Niedrigeres Risiko bedeutet meistens auch niedrigerer Gewinn.

Ist dem so?

Nehmen wir mal zwei Szenarien:

Szenario 1: Wir befinden uns in einem Bullenmarkt. Die Wirtschaft boomed. Börsen sind gut gelaufen (wohin auch immer) und die Börse ist im historischen Vergleich hoch bewertet.

Szenario 2: Wir befinden uns in einem Bärenmarkt. Die Wirtschaft befindet sich in einer Rezession. Die Börsen sind schlecht gelaufen (von wo aus auch immer) und die Börse ist im historischen Vergleich niedrig bewertet.

In beiden Szenarien investierst Du Betrag X. Ist das Risiko auf z.B. 10 Jahre identisch, da mit Verlust raus zu gehen?

Aus dem Bauch würde ich das verneinen. Mit Backtesting ebenfalls.

Klar, das ist dann wieder Markettiming.

Aber

1. Börsen sind im Bärenmarkt
2. In der Zeitschrift steht "Rezession"
3. Zentralbank senkt Leizzinsen
4. Konzerne entlassen Leute und erste Konzerne gehen Konkurs

So schlecht ist der Zeitpunkt für ein Invest dann nie gewesen.

[XOR2 1856]

vor 14 Minuten, spartakus666 schrieb:

vor 37 Minuten, XOR2 schrieb:

Niedrigeres Risiko bedeutet meistens auch niedrigerer Gewinn.

Ist dem so?

Nehmen wir mal zwei Szenarien:

Szenario 1: Wir befinden uns in einem Bullenmarkt. Die Wirtschaft boomed. Börsen sind gut gelaufen (wohin auch immer) und die Börse ist im historischen Vergleich hoch bewertet.

Szenario 2: Wir befinden uns in einem Bärenmarkt. Die Wirtschaft befindet sich in einer Rezession. Die Börsen sind schlecht gelaufen (von wo aus auch immer) und die Börse ist im historischen Vergleich niedrig bewertet. 

In beiden Szenarien investierst Du Betrag X. Ist das Risiko auf z.B. 10 Jahre identisch, da mit Verlust raus zu gehen? 

Du hast mich missverstanden. Ich meine natürlich zu einem festen Zeitpunkt. Ich hatte es nicht erwähnt, aber impliziert. Und da ist nunmal so, dass man am Ende des Bullenmarktes normalerweise mehr Geld zur Verfügung hat, denn man hat am Aufschwung verdient. Daher ist dein Szenario nicht realitätsnah.

Das ist übrigens ein Grundsatz der Finanzwissenschaft und beruht auf dem gesunden Menschenverstand: Warum sollte jemand ein höheres Risiko eingehen, wenn der Gewinn kleiner ausfallen wird?

Oktober 27, 2018 bearbeitet von XOR2

[Gast spartakus666]

vor 1 Minute, XOR2 schrieb:

Du hast mich missverstanden. Ich meine natürlich zu einem festen Zeitpunkt. Ich hatte es nicht erwähnt, aber impliziert. Und da ist nunmal so, dass man am Ende des Bullenmarktes normalerweise mehr Geld zur Verfügung hat, denn man hat am Aufschwung verdient. Daher ist dein Szenario nicht realitätsnah. 

Klar. Zu einem festen Zeitpunkt ist das so.

Man muss aber ja nicht zu einem festen Zeitpunkt investieren. Man kann sich ja auch einzelne Investmentmöglichkeiten anschauen und dann individuell entscheiden, ob man investiert oder nicht.

[SimoneB 4443]

Dass sich der Preis einer Immobilie immer aus Mieteinnahmen berechnet halte ich für zu kurz gedacht. Momentan ist es die Lage und die Immobilienblase die die Preise nach oben treiben. Zumindest in meiner Gegend Kaufpreise deutlich über Mietpreisen.

Oktober 27, 2018 bearbeitet von SimoneB

[Gast]

vor 4 Stunden, spartakus666 schrieb:

Aber was passiert bei einer Rezession? Die Käufer hocken in ihren Immobilien mit Zinsen die festgeschrieben sind auf 10, 15 oder 20 Jahre. Eher 20 Jahre. Was machen die Konzerne? Sie bauen masssenweise Stellen ab und viele Leute werden arbeitslos

Hast du mal auf Fakten geschaut?

Im Jahre 2009 ging die Wirtschaft so stark zurück, wir seit dem 2. Weltkrieg nicht mehr.

Und was genau ist mit den Arbeitslosenzahlen passiert? Sind die explodiert?

Kannst du da mal mit Fakten kommen?

Genauso deine Einschätzung, dass in 10 Jahren viele Menschen über sind.. Das wird so schnell nicht passieren.

[MrNicestGuy 329]

vor 1 Stunde, kleiner pinguin schrieb:

Im Jahre 2009 ging die Wirtschaft so stark zurück, wir seit dem 2. Weltkrieg nicht mehr.

Und was genau ist mit den Arbeitslosenzahlen passiert? Sind die explodiert?

Deutschland hat über die Euro-Rettung kräftig Geld in die Wirtschaft gepumpt. Fraglich ob wir uns das erneut leisten können. Zumal in der letzten Krise v.a. "Leichtgewichte" wie Griechenland und Irland gerettet werden mussten. Was passiert, wenn Italien Hilfe benötigt?

 

vor 1 Stunde, kleiner pinguin schrieb:

Genauso deine Einschätzung, dass in 10 Jahren viele Menschen über sind.. Das wird so schnell nicht passieren.

Kommt drauf an, über welche Branchen wir reden.

[Gast]

vor 23 Minuten, MrNicestGuy schrieb:

Deutschland hat über die Euro-Rettung kräftig Geld in die Wirtschaft gepumpt. Fraglich ob wir uns das erneut leisten können. Zumal in der letzten Krise v.a. "Leichtgewichte" wie Griechenland und Irland gerettet werden mussten. Was passiert, wenn Italien Hilfe benötigt?

Nice, dass du es nochmal aufgreifst, denn die Euro-Frage ist ein Damoklesschwert.

Diese ganze Posse ist für DE ja nur noch ein Zuschussgeschäft.

Die Lokomotive Deutschland ist durch den Euro erpressbar geworden und die Karte wird von gewissen Staaten gerne gezogen.

Der Euro ist ein totgeborenes Kind und es ist nur eine Frage der Zeit, bis der Scheisshaufen den Leuten um die Ohren fliegt.

[Gast spartakus666]

vor 18 Stunden, SimoneB schrieb:

Dass sich der Preis einer Immobilie immer aus Mieteinnahmen berechnet halte ich für zu kurz gedacht. Momentan ist es die Lage und die Immobilienblase die die Preise nach oben treiben.

Meine ich so auch nicht. Ich meine, dass wenn Immobilienpreise in guten Lagen fallen, man am Ende mit Ertragswertverfahren rechen kann und man damit den Boden auch findet, weil Mieten in einem Crash eben nicht mit runter gehen in solchen Lagen.

Momentan funktioniert das natürlich nicht.

Aber man findet immer mal gute Einstiegsmöglichkeiten, wenn man sie auf dem Schirm hat und alles wiederholt sich.

Ist halt alles Angebot und Nachfrage und der Anleger kauft immer das, was gut läuft. Früher waren es Fondsmanager. Heute sind es Indizes. Aber wer hat denn ab 2000 den MSCI World gekauft. Damals hat man Fonds gekauft, die sich am MSCI World gebenchmarked haben und hat müde gelächelt über den Benchmark, denn der galt als Depotverrecker. Europa. Schwellenländer. Damit wurde Performance gemacht. Hat schon einen Grund, warum so viele Depots MSCI World, Europa und EMs haben. Aber seitdem die USA und die Techs und damit auch der MSCI World abgeht, kaufen die Leute halt anders. Jetzt gehen die EMs mal runter und schon werden diese abgestossen. Die Masse rennt halt dem nach, was gut gelaufen ist.

Das ändert sich auch wieder und ich denke, bei Immobilien wird es auch so sein.

Oktober 28, 2018 bearbeitet von spartakus666

[Gast]

In Japan haben sich die Immobilienpreise seit 1991 halbiert - Erholung bis heute Fehlanzeige

 

 

 

[Gast spartakus666]

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