Wohnungskauf finanzieren & eigenkapital Melde Dich an, um diesen Inhalt zu abonnieren 16 16

[Frau S. 3424]

aloha,

da ich kürzlich 30 geworden bin habe ich mir angefangen mehr Gedanken zu machen über meine Wohnsituation. Ich wohne in Berlin zur Miete und möchte da auch so schnell nicht ausziehen. 

Allerdings möchte ich auch nicht meine zukünftige Rente mit Miete belasten wollen! Deshalb möchte ich mir in den nächsten 5 - 10 Jahren eine Wohnung kaufen.

Bisher besitze ich keine entsprechenden finanzprodukte, ich habe nur eine BAV und einen unabhängigen Altersvorsorgefonds (in den zahl ich im Moment nur das minimum ein weil mir die bav mehr bringt).

Ich dachte ich könnte mir jetzt einen Bausparvertrag oder ähnliches zulegen um einiges an eigenkapital für den Wohnungskauf anzusparen und so dann einen günstigen kredit für die restfinanzierung zu bekommen.

ich wollte mir dann eine 3 Zimmer Wohnung in Leipzig kaufen. Warum Leipzig wenn ich in Berlin wohne? Tja in Berlin ist Wohnungskauf unmöglich geworden als privatperson. mega überhöhte Preise und der Rest sind bruchbuden oder so weit weg vom Zentrum das man auch gleich in Brandenburg wohnen kann. Zudem ist Leipzig nicht so weit entfernt von Berlin das man im Zweifel pendeln kann. ich dachte ausserdem daran die Wohnung dann erstmal zu vermieten bis ich dann wirklich Bock auf umziehen habe und Berlin mir zu öde geworden ist. 

Ich könnte im Monat ca 300 - 500 Euro in einen Sparvertrag stecken. Den Kaufpreis einer Wohnung setze ich bei ca 150 k - 200 k an.

Die Frage ist jetzt: was würde sich für mich eigenen und zu wem geh ich am besten um mir so ein Paket schnüren zu lassen? Würde natürlich gern so viel staatliche Förderung wie möglich mitnehmen. 

lg Salazey 

[Maandag 1690]

Also ich weiß nicht, ob es in Leipzig so leicht wird schön sanierte, zentrale, barrierefreie 3Zi für 200k zu finden. Mein Eindruck ist, dass die Leute hier auch grad richtig Welle machen.

[Elisa_Day 2138]

vor 22 Minuten schrieb salazey:

Den Kaufpreis einer Wohnung setze ich bei ca 150 k - 200 k an.

Ich denke, damit kommst du nicht aus..

[FranzMamba 147]

Keinen Bausparvertrag... 

Standardantwort wird wohl sein deine 500e monatlich über einen Sparplan bei irgendeiner Direktbank möglichst günstig in ETFs oder Indexfonds anzulegen. Das machst du 4-5 Jahre und kannst dann mal schauen wie hoch die Zinsen dann sind und dich nach geeigneten Banken umsehen. Oder einfach weitersparen und Bar kaufen ;)

 

Und wenn du Glück hast sieht die Immobilienwelt in 5 Jahren auch völlig anders aus als heute und für 200k bekommst du alles nachgeworfen von dem du heute träumst - Oder evtl. bekommst du dann auch nur noch die Gartenhütte.

Januar 19, 2017 bearbeitet von FranzMamba

[Max--Power-- 1515]

Finden tut man da schon was. Die Frage ist wo und wann das letzte Mal saniert.

Bei einer Wohnung, die in der Gegenwart saniert wird oder erst vor kurzer Zeit saniert wurde, wird das nichts unter 300000 Euro und guter Lage. Musst schon ordentlich suchen und Glück haben.

Und wenn du dann noch schreibst, dass du erst in 5-10 Jahren bereit zum Kauf wärst. Naja. Da werden die Preise nochmal saftig gestiegen sein.

 

Ich denke finden kann man was in Leipzig.

[SirHellfire 32]

Momentan wär mit 200k in Leipzig was vernünftiges zu finden. In 5 Jahren sind aber wohl 300k tatsächlich realistischer.

Januar 19, 2017 bearbeitet von SirHellfire
Ausdruck

[Mentalray 814]

Bisher habe ich mit Bausparen nie schlechte Erfahrungen gemacht. Habe damit schon einiges an Geld gespart und - wenn man das Konzept versteht - kann man günstig und flexibel finanzieren. Von Investitionen in die Börse kann ich ohne entsprechende Kenntnisse nur abraten. Für die Börse würde ich persönlich, immer nur Geld investieren das ich über habe und das auch nicht weh tut wenn es mal weniger wird.

Wenn du in 2,5 Jahren plötzlich deine Traumimmobilie findest und du dein Geld in der Börse angelegt hast, du es aber brauchst und gerade Verlust da ist, ist das blöd. Hast du es in einem Bausparvertrag investiert kann es - auch wenn der noch nicht zugeteilt ist - sofort in die Finanzierung mit eingebunden werden und drückt deinen Beleihungswert, ergo besserer Zins. Dein Geld ist vorhanden und durch die jahrelange Sparleistung hast du - und das ist für mich der entscheidendere Vorteil gegenüber der Börse - schon früher Anspruch auf dein Bauspardarlehen, als wenn du da erst anfangen würdest. Und dieser Zeitpunkt steuert extrem den Zins der Finanzierung bis zur Zuteilung, also der Bereitstellung des Bauspardarlehens.

Zu Verdeutlichung. Es gibt zwei Möglichkeiten:

1 ) Bausparvertrag wurde bereits angespart und zugeteilt (Wunsch Zustand) : -> Bauspardarlehen auszahlen lassen und volle Flexibilität.

2 ) Bausparvertrag ist noch nicht zugeteilt (realistischer Zustand) :-> Phase 1 Bausparvorfinanzierung bis Zuteilung mit gebundenem Sollzins (Zins ist extrem Abhängig von der Laufzeit) - Phase 2 Bauspardarlehen mit voller Flexibilität.
Ein weiter nicht zu verachtender Grund ist die Flexibilität solcher Darlehen. Klar sind 25 Jahre fest mit 2,3 % Zins schick, aber unflexibel. Wenn zB. Ehepartner sich nach 12 Jahren trennen und die Immobilie weg muss, dann zahlst du für den ganzen Rest die entgangenen Zinsen an die Bank. Und das ist, Hauptverkaufsgrund Nummer eins. Da du Bauspardarlehen flexibel zurückzahlen kannst, hast du dort dieses Problem nicht.

Wichtig ist hierbei immer das genaue Vorhaben. Wenn du deine Immobilie in fünf Jahren abgezahlt haben möchtest, brauchst du das natürlich nicht.

Staatliche Förderungen (Riester) in die Finanzierung einzubinden, daran scheiden sich die Geister. Persönlich halte ich Riester dafür ungeeignet aufgrund der zu erwartenden Besteuerung im Alter. Das würde hier zu weit gehen. Wem das interessiert mal nach dem Stichpunkt "Wohnförderkonto" gucken.

KFW und Co. kann und sollte man mitnehmen. 50000 € günstig gibt's auf jeden Fall mindestens für die erste eigengenutzte Immobilie günstig.

[Yolo 3363]

Arbeite selbst bei einer Sparkasse (was mich nicht zwangsläufig zum Experten macht). Finde dein Vorhaben gut.

Mit Bausparen in DE kenne ich mich nicht aus (bin aus Ö), bei uns brauchst du es aber nicht zwingend um ein Bauspar-Darlehen zu bekommen. Aufgrund des Zinsniveau zwar nicht mehr wirklich interessant, wenn dir Sicherheit wichtig ist, dann kann es aber attraktiv sein. In Ö gibt es zumindest interessante Fixzins Angebote mit einem Zinscap von 6% - wer weiß, vielleicht explodieren die Zinsen ja wieder.

Im "How to: Sparen" Thread findest du schon sehr viele Tipps zum Sparen bzw. zur Kostenoptimierung. Bin selbst ein großer Befürworter von Wertpapieren, wenn du mit ETFs ansparst erzielst du langfristig bestimmt die besten Renditen. Trotzdem ist es mit einem Risiko verbunden. Klar, bei einem Sparplan in grenzen hält, da der CostAverageEffect zu tragen kommt. Wichtig ist hierbei, dass du einen Anbieter findest, wo die Nebenkosten möglichst gering sind, sonst frisst es deinen Ertrag auf.

Zwecks Risiko empfehle ich dir aber, nicht deine ganzen Ersparnisse in Wertpapiere zu investieren. Ich selbst bespare z.B. auch einen Bausparvertrag ü/EUR 100,-- einfach um die maximale staatliche Prämie mitzunehmen bei sehr großer Sicherheit (wenn der Staat pleite geht, dann läufts bei den Wertpapieren vermutlich auch nicht besser).

Finde 150-200k auch sehr wenig, bekommst du bei mir vielleicht eine 40m² Wohnung. Wie es in Leipzig aussieht kann ich nicht sagen.

Eine genaue Empfehlung zwecks Sparen möchte ich aber über das Internet nicht angeben, anhand des Input kannst du es dir denke ich selbst zusammenstellen. Ein persönliches Gespräch mit dem Bankberater deines Vertrauens kostet übrigens (noch) nichts.

Januar 19, 2017 bearbeitet von Yolo

[Gast]

vor 2 Stunden schrieb salazey:

ich dachte ausserdem daran die Wohnung dann erstmal zu vermieten bis ich dann wirklich Bock auf umziehen habe und Berlin mir zu öde geworden ist. 

Wie soll das gehen, willst du da nur Mieter mit befristeten Mietvertrag reinsetzen? Das klappt doch höchstens bei 1-Zimmer-Studentenbuden. Oder willst du dann auf Eigenbedarf klagen, wenn du Bock bekommen hast nach Leipzig zu ziehen? Wenn du "normal" vermietest, also unbefristet, ist deine Wohnung auf unbestimmte Zeit nicht für dich selber nutzbar.

Januar 19, 2017 bearbeitet von Gast

[Nikem 472]

Ich finde da musst Du Dich beraten lassen. Bausparverträge bringen beim derzeitigen Zinsniveau wenig und um Kapital anzusparen gibt es  besseres. Denke aber es liegt evtl. auch an der Summe die Dir später fehlt und später irgendwie abgedeckt werden muss.

 

[Gast]

vor 33 Minuten schrieb Mentalray:

 

KFW und Co. kann und sollte man mitnehmen. 50000 € günstig gibt's auf jeden Fall mindestens für die erste eigengenutzte Immobilie günstig.

ist das nicht nur für Familien und nur für Neubau?

[Mentalray 814]

Nope. KFW 124.

 

Zitat

Was wird gefördert?

• Gefördert wird der Bau oder Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen oder der Erwerb von Genossenschaftsanteilen für eine selbstgenutzte Genossenschaftswohnung. Eine Selbstnutzung liegt auch vor, wenn Wohnungen an Angehörige im Sinne des § 15 der Abgabenordnung unentgeltlich überlassen werden. Dabei werden folgende Kosten berücksichtigt:
• beim Bau:
  • Kosten des Baugrundstücks (wenn der Erwerb bei Antragseingang bei der KfW nicht länger als 6 Monate zurückliegt)
  • Baukosten einschließlich Baunebenkosten
  • Kosten der Außenanlagen
• beim Erwerb:
  • Kaufpreis einschließlich Kaufpreisnebenkosten und eventuell anfallende Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Umbaukosten
  • Kosten für die Anschaffung von Genossenschaftsanteilen
  • Der Umfang der Investition sollte so bemessen sein, dass die daraus entstehenden Belastungen, insbesondere Kapitaldienst und Bewirtschaftungskosten, durch das Einkommen des Antragstellers auf Dauer gedeckt sind.

 

[Gast]

"Gefördert wird der Bau oder Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen"

 

Sala will aber erst später selbstnutzen und zuerst vermieten... da gibt's dann keine Förderung

[Mentalray 814]

Das ist richtig Nachtzug. Ich wollte es generell mal erwähnt haben. Eigennutzung beanspruchen bei bestehendem Mietverhältnis ist nicht so einfach.

[Frau S. 3424]

hey :)

danke schonmal für die vielen Rückmeldungen :) 

was Kaufpreis angeht mh, ja wahrscheinlich ist eher auf 250 - 300 k anzusiedeln. Wobei man aktuell durchaus was in Leipzig für um die 100k findet. das ist schließlich nicht Berlin ;) Aber ist sicherlich vernünftiger. Auch wenn die Wohnung evtl, günstiger ist es sicher nicht verkehrt noch was für Renovierung mit einplanen. Markler gebühren etc. sind ja auch nicht zu vergessen.

Da ich die Wohnung eher als "langzeit investition" betrachte sehe ich das mit dem Vermieten nicht als große Schwierigkeit. Mir geht es vor allem darum das ich mich nicht im ungünstigen falle mit Miete und Ratenzahlungen belasten muss und dazu dann auch noch einen Umzug planen darf den ich eigentlich noch gar nicht möchte.  Einklagen auf Eigenbedarf geht im Falle eines Falles immer noch. Aber ja - das hat natürlich Auswirkungen auf staatliche Förderung wenn ich vermiete anstatt selbst nutze. 

Danke auf jeden fall für den Input, möchte gerne mit klarem Kopf und geeignetem Vorwissen in ein Beratergespräch gehen. 

[Neice 6451]

vor 3 Stunden schrieb salazey:

Zudem ist Leipzig nicht so weit entfernt von Berlin das man im Zweifel pendeln kann. ich dachte ausserdem daran die Wohnung dann erstmal zu vermieten bis ich dann wirklich Bock auf umziehen habe und Berlin mir zu öde geworden ist. 

Nur mal als Anmerkung: 

Du kannst Dich mal ein wenig näher damit beschäftigen. So klug da einzuziehen ist das nicht. Solange Du die vermietest, kannst Du sie steuerlich abschreiben und Reparaturen / Renovierung voll absetzen. Verdienst ja jetzt viel und kannst Deine Steuerlast senken. Mit Rente und dann niedrigem Einkommen und abgeschriebener Wohnung sieht es dann anders aus. Ob man jetzt noch passende Immobilien findet, weiss ich nicht. Aber viele haben sich Wohnungen 1:1 über Miete finanziert (d.h. Kredit entsprach der Miete), so dass der Mieter sie bezahlt und sie einem im Alter gehört. Und dann wurde noch etwas Ertrag über Steuerersparnis gemacht. 

Auch 1 Wohnung mit 150-200K vs. 2 Wohnungen zum Vermieten mit 1 Zimmer - 1,5 Zimmer in guter Lage ist so ne Überlegung. Da kannst Du mit einer kleinen Wohnung mal anfangen. 

Hier in Marburg z.B. kannst Du in einer Studentenstadt ne 0815 Bude vermieten. Hast Du da nen doofen Mieter, ist der Schaden überschaubar. Baumarkt. Etwas Farbe. Erledigt. Eltern sind als Bürgen drin. Recht easy. Hast Du ne hochwertige Wohnung und die rockt Dir jemand runter, ist das ein großer Schaden und ohne gute Renovierung zahlt Dir der neue Mieter dann auch nicht mehr die Miete. 

Wenn Du sowieso erstmal nur mietfrei im Alter anpeilst, ist die eigengenutzte Immobilie i.d.R. nicht so die klügste Wahl. Das ist eher so ne Sache, wenn man sich mal die Wohnung so herrichten möchte, wie man das wirklich will und das nie als Mieter in eine Wohnung stecken würde. Also sehr hochwertig. Da will man dann aber auch keine Mieter mehr drin haben... 

Bei Leipzig dann mal Risiko betrachten. Welche Ecken entwickeln sich wie. Wo sind Wertzuwächse zu erwarten. Da wird momentan teuer verkauft wg. Niedrigzinsen. Das geht teilweise auf 4.500 EUR pro m2. Leipzig ist aber immer eine Stadt, wo wirtschaftlich nicht so viel lief und die Leute wenig Geld haben. Und das sieht von den Prognosen auch nicht so aus, als ob sich das in der Ecke ändert. Das ist in Berlin natürlich anders. Kann durchaus sein, dass Deine 200.000 EUR Wohnung in Berlin in 20 Jahren 600.000 EUR wert ist. In Leipzig dann 220.000 EUR und sich nicht groß rechnet. Also was Du an Berlin gerade nicht magst, ist beim Kauf schnell der eigentliche Vorteil eines Standortes. 

Muss man sich halt mit beschäftigen. Tiefer bin ich da auch nicht drin. 

[Maandag 1690]

13 minutes ago, salazey said:

Wobei man aktuell durchaus was in Leipzig für um die 100k findet. das ist schließlich nicht Berlin ;)

Jo, dann aber die Platte in Grünau. Wenn auch nur entfernt die Möglichkeit zur Eigennutzung im Alter bestehen soll, ist doch alles ohne Fahrstuhl schonmal scheiße.

[Frau S. 3424]

vor 14 Minuten schrieb Maandag:

Jo, dann aber die Platte in Grünau. Wenn auch nur entfernt die Möglichkeit zur Eigennutzung im Alter bestehen soll, ist doch alles ohne Fahrstuhl schonmal scheiße.

hab natürlich mal geschaut, ich hab auch was zentrumsnahes gefunden, altbau... aber bringt mir ja nichts zu wissen was es jetzt gibt wo ich noch gar keine wohnung kaufen möchte ;)

[Nikem 472]

vor 32 Minuten schrieb salazey:

hey :)

danke schonmal für die vielen Rückmeldungen :) 

was Kaufpreis angeht mh, ja wahrscheinlich ist eher auf 250 - 300 k anzusiedeln. Wobei man aktuell durchaus was in Leipzig für um die 100k findet. das ist schließlich nicht Berlin ;)

Da Du ja eh erstmal vermieten wolltest, kannst Du in Ruhe auf die Suche gehen, da drückt dann jeder Monat den Du länger ansparst die Rückzahlsumme  und der Kaufpreis fällt dann sicher eher im unteren genannten Bereich an.

Januar 19, 2017 bearbeitet von Nikem

[Frau S. 3424]

wie gesagt ich wollte erst einmal eigenkapital ansparen. ich hab keine eltern die für mich bei so einem großen kredit bürgen könnten, hab kein bock dann nen ewig teuren kredit zu benötigen nur weil ich ungeduldig war ;)

[S. Moon 650]

Ich denke "5-10 Jahre" Horizont sind das Ungesündeste, was du machen kannst.

• Entweder willst du Geld mit Immobilien machen, indem du das Risiko trägst - dann holst du dir jetzt einen Kredit zu günstigen Konditionen und lässt die Mieter weitgehend zahlen.
• Oder du legst dann Geld mittel- bis langfristig an und steigst zu einem späteren Zeitpunkt ein, wenn Immobilien tendenziell niedriger bewertet sind. Dann musst du aber genug Geduld mitbringen, eine mögliche Aktienblase aussitzen können und dort erst einmal deine Rendite einsammeln. An dem Punkt ist die Immobilie dann aber nur ein Umschichten deines Vermögens in einen weniger volatilen Wert -  auf Kosten der Rendite.

Mit allem anderen verlierst du effektiv jedes Jahr Geld. Historisch gesehen, ist die Kapitalrendite von Immobilien über einen längeren Zeitraum AFAIK tendenziell immer schlechter gewesen als die der Aktienmärkte. Immobilien lohnen sich, weil du mit einem Kredit einen Hebel nutzt und die Unkosten an den Mieter deligierst. Dann trägst du das Risiko des Kredits und bekommst dafür deine Rendite.

Ich finde aber, dass bei Immobilien a) das Risiko b) die Nebenkosten (allein Notar, Makler, Steuern beim Erwerb sind easy 10-12% der Erwerbskosten) und vor allem c) die Opportunitätskosten, also Zeit, Arbeit, Stress und damit verknüpfte Gedanken, extrem unterschätzt werden. Durch die überhöhten Preise als Konsequenz der Niedrigzinsphase wird das nicht besser. Und wie immer - je mehr Aufwände du outsourcest, umso mehr schmälerst du deinen Gewinn. Das wird erst dann wieder interessanter und lohnenswert, wenn man das Ganze hochskaliert und viele Immobilien hat.

5-10 Jahre sind aber zu kurz, um das Geld vor dem Einstieg irgendwo sinnvoll anzulegen. ETFs finde ich großartig, aber für den avisierten Anlagezeitraum ist das die falsche Empfehlung. Im schlimmsten Fall gehst du dann mit Verlust raus. Auch bei stark diversifizierten ETFs wie MSCI World+EM musst du möglicherweise mehr Geduld mitbringen. Die Aktienmärkte sind zur Zeit dank Niedrigzins ebenfalls stark überbewertet im Verhältnis zu den realen Gewinnen der Unternehmen dahinter. Das kann also auch gern eine Weile stagnieren oder gar fallen.

Wichtiger als alles andere ist es bei Immobilien aber doch die richtige Lage zu finden, wo auch in Zukunft genug Nachfrage besteht. Darin steckt doch das Hauptrisiko bei der ganzen Sache. Ich würde persönlich zur Zeit keine Immobilien kaufen. Eher noch (mit Kredit) selbst bauen, aber dann braucht man ein passendes Grundstück in zukunftsträchtiger Lage und das allein ist mir eine viel zu große Spekulation. Und vor allem hat der Durchschnittsbürger in dem Bereich in meinen Augen viel zu wenig Expertise. Am Ende setzt du all dein Geld auf eine Karte: "Hat diese Lage Zukunft oder nicht?" - mir wäre das nicht genügend Diversifikation. Dann doch lieber die gesamte Weltwirtschaft im MSCI World.

 

 

Januar 19, 2017 bearbeitet von S. Moon

[MrJack 5980]

vor 3 Stunden schrieb Max--Power--:

Finden tut man da schon was. Die Frage ist wo und wann das letzte Mal saniert.

Bei einer Wohnung, die in der Gegenwart saniert wird oder erst vor kurzer Zeit saniert wurde, wird das nichts unter 300000 Euro und guter Lage. Musst schon ordentlich suchen und Glück haben.

Und wenn du dann noch schreibst, dass du erst in 5-10 Jahren bereit zum Kauf wärst. Naja. Da werden die Preise nochmal saftig gestiegen sein.

Ich denke finden kann man was in Leipzig.

Oder auch nicht.

ich freu mir schon den Arsch ab in der nächsten Krise zu kaufen...

Aber ich muss nicht. Das ist der wahre Luxus. Das nicht müssen aber können :)
Ich kann dann auch von den Dividenden meine Miete zahlen im Alter....

Bis dahin -.> Ansparen in ETFs/Fonds. Wenns in Richtung Kauf geht immer mehr in Bar umschichten wenn Märkte okay sind.
Aber ob man mit viel Eigentkapital kaufen will wenn man vermietet ist wieder die nächste Frage.. Würde ich nicht machen.
Grad das Fremdkapital als Hebel und absetzbare Zinsen macht Vermietung doch intressant.

Bauparvertrag ist ein Fail. Wenn du viel verdienst eh weil keine Zulagen. Da kannst das Geld auch unterm Bett ansparen.

 

PS:

Mehr als 200k würde ich für eine Wohnung niemals zahlen. Nie.  Egal wie saniert.

-.---

und alles was  @S. Moon sagt.

 

Januar 19, 2017 bearbeitet von MrJack

[Gast]

Die Preise werden nicht großflächig fallen. Das kann man vergessen. Wenn man ein "Schnäppchen" machen will, muss man die Banken abklappern und nach Zwangsverwertungsobjekten fragen.  Das klappt auch jetzt schon - da muss man nicht "abwarten bis die Blase platzt", weil sie das sowieso nicht wird.

Januar 19, 2017 bearbeitet von Gast

[MrJack 5980]

vor 11 Minuten schrieb Nachtzug:

Die Preise werden nicht großflächig fallen. Das kann man vergessen. Wenn man ein "Schnäppchen" machen will, muss man die Banken abklappern und nach Zwangsverwertungsobjekten fragen.  Das klappt auch jetzt schon - da muss man nicht "abwarten bis die Blase platzt", weil sie das sowieso nicht wird.

Da wäre ich mir nicht so sicher

Alleine steigende Zinsen werden die Preise einbrechen lassen.
Boomende Städte ausgenommen, da greifen andere Dynamiken

Wir werden sehen.

Januar 19, 2017 bearbeitet von MrJack

[Gast]

Die Preise steigen ja vor allem in den Boomregionen.

Gibt Regionen, da sind die Preise kaum gestiegen, weil da nix boomt.

Januar 19, 2017 bearbeitet von Gast