walga

Wie Masterthief bereits richtig sagte, das Risiko und die Kosten trägt trotzdem der Eigentümer. Anders wäre es nur bei einer Mietausfallversicherung oder einem Mietpool. Von beiden Sachen rate ich aber dringend ab. Das klingt sehr gut. Freut mich, dass es bei dir so gut läuft Ich lasse die Wohnung von einem externen Gutachter anschauen und mir die Mängel nennen. Die dienen mir bei der Verhandlung als Hilfe um Kosten zu drücken. Ein Wertgutachten lasse ich aber nicht machen, das wäre mir zu teuer. Ich habe nur Immobilien, weil es für mich die rentabelste Klasse ist. Ich sehe momentan nicht, warum ich in für mich weniger rentable Klassen investieren soll. Zumal ich mir dafür erstmal Wissen aneignen müsste. Genau das ist ein wichtiger Punkt. Auf dem Immobilienmarkt muss man mittlerweile schnell zuschlagen. Man muss die Immobilie schnell kalkulieren können und immer eine finanzierende Bank im Hintergrund haben. Interessanter Punkt, werde ich im Hinterkopf behalten. Danke für den Tip! Richtig, der Standort ist immer eine wichtige Frage. Man sollte auch dort Investieren, wo langfristig eine gute Nachfrage ist und die Bevölkerung stabil bleibt oder wächst. Hier ist eine Gute Seite wo man das für seine Kommune prüfen kann. Das Tool habe ich Montag entdeckt und ist ziemlich cool für eine erste Einschätzung. http://www.wegweiser-kommune.de/kommunale-berichte/demographiebericht Dazu kommt, dass die Selbstständigkeit gut zum eigenen Ziel passen muss. Als Selbstständiger bekommt man schlechter Kredite bzw. schlechtere Zinsen als als Angestellter. Dazu muss man 3 Jahre Bilz vorweisen. Also muss man erstmal 3 Jahre ackern für die gute Bilanz. In dieser Zeit gibts keinen Kredit bei der Bank. Das ist für mich momentan der grösste Punkt gegen die Selbstständigkeit. Ja, natürlich muss man für seine Ziele ackern und ne Extra-Runde drehen. Aber mehr als 50h pro Woche sind das trotzdem nicht. Zumal Man solche Tätigkeiten nicht wirklich als Arbeit ansieht. Es macht Spaß, man sieht den eigenen Fortschritt und ist dadurch super motiviert. Das hast du schön ausgedrückt, kann ich zu 100% unterschreiben. Learning by doing. Amen! Bei sowas wäre ich auch dreist und knallhart. Von solchen Leuten bekommt man sowieso nie die Schulden zurück, also kann man ruhig praktisch sein. Klar ist es verboten dem Mieter den Strom&Wasser abzudrehen. Na und? Was will er machen? Mich verklagen? Dann rechnen sich die Mietschulden gegen die Schadensersatz-Ansprüche auf. Und dafür ist er zumindest früher aus der Wohnung raus. Mit Rustar tausche ich mich regelmäßig per whatsapp aus. 2 Gemeinsame Hobbys, PU und Immobilien. Interessanter Kerl und gutes Konzept. Richtig, ich muss bei Mietausfall alles selber zahlen. Auch die Nebenkosten. Dafür zahle ich weniger Steuern, da mein operatives Ergebnis kleiner ist. Daher habe ich hier bewusst überschlagen und nicht alles bis aufs Prozent ausgerechnet Betriebskostenabrechnung mache ich selber. Ist ne Sache von 5 Minuten. Von der Verwaltung gibts immer ne gute Hausgeldabrechnung. Dort einfach die umlagefähigen Kosten raus rechnen, Grundsteuer draufpacken und gegen die Nebenkostenvorauszahlung der Mieter rechnen. Fertig. Dein Passus zu den Kleinreparaturen ist falsch. Die 120€ sind tatsächlich monatlich, es gibt aber eine Jährliche Höchstgrenze. Zum Beispiel steht folgender Passus drin "Der Mieter verpflichtet sich, kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnräume bis zu einem Betrag von 119,00 EUR im Einzelfall zu tragen und dem Vermieter die angefallenen Kosten zu erstatten, ohne dass es auf sein Verschulden ankommt. [...] Die Kosten, die der Mieter für solche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aufzuwenden hat, sind für jedes Vertragsjahr begrenzt auf 285,00 EUR bzw. dürfen 8% der Jahresmiete" nicht überschreiten."

Mit dem Gedanken beschäftige ich mich ebenfalls sehr stark. Wenn du arbeitstechnisch Orts-unabhängig bist, dann denk ein bissle grösser! Macht dir die geo-abitrage zu nutze und suche dir Orte, die genau deinen Gusto entsprechen. Gern kannst du dort auch mal 1 Monat Probe-Wohnen (airbnb) und schauen ob es passt. Die anderen Kulturen und deren Lifestyle werden dir gefallen. Und falls nicht, wechselst du wieder. Hier ein guter Artikel zur geo abitrage. Hier meine Top3. Die müssen nicht für dich gelten, aber vielleicht geben sie dir den ein oder anderen Gedanken-Anstoß. (Info: Ich spreche gut Small-Talk-Spanisch) 1 ) Nach Südamerika ziehen. Diese Option klingt sehr verlockend. Da ich sowieso sehr gern reise und die südamerikanische Kultur liebe, könnte ich mir ein Leben dort vorstellen. Die Latinos und Latinas sind sehr lebensfroh und social. Man findet täglich neue Freunde, kann viel erleben und es wird nie langweilig. Das Leben dort drüben ist viel günstiger als hier. Dafür ist die Entfernung zu Deutschland sehr groß und das Thema Sicherheit ist nicht zu vernachlässigen. Sicherlich gibt’s große Unterschiede je nach Land, aber Auswandern nach Übersee ist sehr attraktiv für mich. Bisher war ich viel in Kolumbien. 2 ) Auf eine spanische Insel wie zum Beispiel Gran Canaria ziehen. Ähnlich wie das das Auswandern nach Südamerika ist das Auswandern nach Spanien. Es hat den Vorteil, dass es näher an Europa dran und weit sicherer ist. Man genießt viele Vorteile von Europa und das Klima in den südlichen spanischen Insel ist immer geil. Im Gegenteil zu zum Beispiel Mallorca wo es auch eine fiese Regenzeit gibt und nicht immer Urlaubswetter ist. Flüge nach Deutschland sind relativ günstig und man kann sich noch besser um sein Arbeits-Netzwerk kümmern. Man ist flexibler. 3 ) Nach Leipzig ziehen und 3 von 4 Wochen Urlaub machen Wenn ich direkt nach Leipzig ziehe, bin ich direkt an meinen Immobilien und habe die maximale Kontrolle. Auch was neue Investments, die Pflege des Bestands und des Netzwerks angeht. Dazu könnte man jeden Monat drei von vier Wochen irgendwo in den Urlaub fliegen. Also eine Woche locker arbeiten (seine Immos pflegen) und den Rest des Monats Urlaub machen. Dann könnte man jedes Mal woanders Urlaub machen und viel von der Welt sehen. Man hat weiterhin seinen Wohnsitz und somit ist Bürokratie, Papierkram und Steuererklärung leichter. Dafür ist der Aufbau eines social circles schwerer, da man immer an neuen Orten unterwegs ist und keine richtige Heimat hat. ps: Du wirst dich wundern welche Motivation für das Lernen einer neuen Sprache man bekommt, wenn man die heißen Mädels aus diesen Ländern kennen lernt! Da lernt sich die Sprache von selbst, da man täglich chattet und es zur Gewohnheit wird. Bin auch ein Lern-Muffel. Aber nach dem ersten Lay mit einer heißen Latina war spanisch ein Mittel zum Zweck und lief super easy. Eben weil es Spaß machte dadurch geile Mädels zu bekommen.

Ich kenne dein Problem zu gut, ich steckte selber drin und habe eine Lösung für mich mich gesucht. Du hast zwar nen geilen Job der dir Sicherheit und ein gutes Gehalt gibt, aber irgendwie willst du das nicht den Rest deines Lebens machen. Du siehst deine älteren Kollegen im Büro und fragst dich wie die das ihr Leben machen können. Wenn du dich dann mit ihnen unterhält, dann merkst du ganz schnell, dass die das typische 08/15 Leben führen. Jeden Tag der selbe Kack, Zuhause Familie (vielleicht sogar Kinder und geschieden) und als Motivation nur der jährliche Urlaub und Fußball. Geil. Das kann nicht dein Ziel sein. Wie kommst du da raus, ohne deine Sicherheit aufzugeben? 1) Heraus finden was du willst. Das ist manchmal schwierig. Stell dir folgende Frage: " Was würdest du tun, wenn du jeden Monat 20.000€ Netto auf dein Konto überwiesen bekommst, ohne dafür was zu machen? Was würdest du mit deiner freie Zeit anfangen?" Die Antworten die du dir dann gibst, das sind die Sachen die dir Spaß machen, die dir Erfüllung geben. Die solltest du machen. Das ist deine Passion. 2) Heraus finden, wie man die Passion leben kann. Manche Passionen kann man mit dem Geld verbinden verbinden. Wenn deine Passion z.B. das Reisen und das Entdecken neuer Kulturen ist, dann kannst du Beispielsweise Pilot in 50% Teilzeit werden. Du meintest, du hast dich auf einen "Job mit regionaler Zentrale, aber weltweiter Reisetätigkeit" beworben. Vielleicht ist es schon das. Viel Erfolg dabei. 3) Wenn du von der Passion nicht leben kannst, brauchst du alternative Einkommensquellen. Passives Einkommen. Geld was du immer bekommst, egal was du machst. Dann hast du dort deine Sicherheit und kannst parallel deine Passion ausleben. Das kannst du mit Immobilien, Aktien, E-Books, Blogs, Online-Marketing, usw. machen. Gibt viele Quellen. Google mal passives Einkommen. Das ist auch der Weg den ich gehe. Kannst du hier nachlesen. 4) Oft braucht der Aufbau dieses Lebens-Konstruktes etwas Vorbereitungszeit. Sparen&Investieren oder das Erlernen&Erfahrung sammeln in einem neuen Beruf. Das kann durchaus 3-5 Jahre in Anspruch nehmen und ist von Entbehrung geprägt. Eventuell hast du erstmal einen etwas schlechteren Lifestyle. Aber du lernst und baust etwas auf. Und zwar in solch großem Stil, dass du danach den Rest deines Lebens tausend mal glücklicher bist als jetzt. Das solltest du dir vor Augen führen und das kann dir als Motivation dienen.

Risiko-Management In diesem Thread wurde es mehrmals angesprochen und es ist eine heiße Debatte um das Risiko-Management entstanden. Daher werde ich ein paar Zeilen dazu schreiben, etwas zusammenfassen und meine Sichtweise im Kontext meiner Immobilien-Strategie erläutern. Grundsätzlich gibt es immer Personen, die mein Immobilien- und vor allem Finanzierungsstrategie sehr ambitioniert oder risikoreich sehen. Das mag sein. Ich habe grosse Ziele und für grosse Ziele kommt man nicht mit einem 08/15-Weg voran. Ich habe keine Lust erst mit 60 finanziell frei zu sein. Ich möchte das mit 40 sein. Daher kann ich mich nicht auf den risikolosen bzw. viel risikoärmeren Weg der einen Immobilie pro Jahr mit 60% Finanzierung verlassen. Ich bevorzuge einen risikoreicheren Weg, wenn ich damit profitabler bin und meine Ziele schneller erreiche. Natürlich versuche ich mich vor Risiken zu schützen. Das Wichtigste dafür ist das Risiko zu kennen. Daher freue ich mich über den grossen Input in dieser Debatte. Wenn man die Risiken kennt, kann man sich darauf vorbereiten und im Falle des Falles gegensteuern. Sicherlich kann immer der Schlimmste alle Fälle eintreten. Die Weltwirtschaft oder das Finanzsystem kann zusammenbrechen. Im schlimmsten Fall kann ich Pleite und 7 Jahre in die Privat-Insolvenz gehen. Das ist aber kein Weltuntergang. Ich muss dann weder hungern, noch unter der Brücke schlafen. Das ist ok für mich, das könnte ich verkraften. Dann hätte ich es wenigstens versucht und nehme einen neuen Anlauf. Natürlich lasse ich es nicht soweit kommen und beschäftige mich mit den Themen. Frage 1: Welche Formen der Risikoabsicherung hast Du gewählt? Der wichtigste Punkt ist sich eine Strategie zurecht zu legen und grundsätzlich an ihr fest zuhalten. Eine Strategie die ebenfalls ein Risiko-Management hat. Man kann sich am Anfang sehr viel Wissen aneignen und sich im Prozess ständig fortbilden. Denn auch hier heisst der Schlüssel zum Erfolg: Wissen ist Gold wert. Umso mehr Wissen ich mir aneigne, desto besser verstehe ich die Materie und kann auf Probleme reagieren bzw. viele Probleme schon vorher ausschliessen. Dazu gehört auch, dass man sich viel mit den Erfahrungen der anderen auseinander setzt. Immobilien-Investments sind kein neues Thema. Viele beschäftigen sich damit, haben Fehler gemacht, Lösungen gefunden und diese publiziert. Davon kann man lernen und seine Strategie anpassen. Wenn man klein anfängt und Erfahrungen sammelt, bekommt man ein besseres Gefühl und weiss die Lage besser einzuschätzen. Wie läuft der Kauf-Prozess? Wie ist die Verwaltung? Wie schläft es sich mit einem Schuldenberg? Usw. Wenn man diese Erfahrungen gemacht hat, kann man danach weiter kaufen, grösser werden und ambitioniertere Projekte probieren. Ein weiterer Punkt ist die Diversifizierung. Ich habe meine Wohnungen in verschiedenen Häusern und verschiedenen Stadtteilen. Dadurch minimiert man das Risiko. Wenn in einem Haus das Dach kaputt geht, dann werden die Kosten unter den Eigentümern geteilt und ich habe nicht das Problem, dass alle meine Wohnungen betroffen sind. Mit 120.000€ kann ich mir eine grosse Wohnung oder 3 Kleine für jeweils 40.000€ kaufen. Wenn ich in der grossen Wohnung Probleme mit dem Mieter oder Reparaturen hätte, dann ist das viel kritischer als wenn ich Probleme in einer der kleineren Wohnungen hätte. Das ist simple Risikostreuung und Vermeidung vom Klumpen-Risiko. Ein weiterer Punkt ist das ausschliessliche Kaufen von rentablen Immobilien. Es werden weder Steuer-Sparmodelle, Potential-Wohnungen oder sonstiges gekauft. Alle Wohnungen tragen sich selbst und werfen Überschuss ab. Meine Wohnungen sollen anfangs alle mindestens 50€ pro Monat abwerfen. Meine Wohnungen bringen im Durchschnitt monatlich 300€ Kaltmiete, so kann ich bei sechs Wohnungen den Ausfall einer siebten Wohnung tragen ohne eigenes Gehalt zuschiessen zu müssen. Das wäre eine Ausfall-Absicherung von rund 15%. Als letzter Punkt kommt meine sehr gute Bonität ins Spiel. Ich habe pro Monat 2.000€ für Immobilien übrig. Die investiere ich in neue Immobilien. Sollte ich mal Probleme haben, dann investiere ich stattdessen in die Lösung der Probleme. Bei 300€ Kaltmiete, müssten schon 6 Wohnungen gleichzeitig ausfallen um mich in Schwierigkeiten zu bringen. Und mit jeder Immobilie mehr steigt mein Einkommen und ich werde unabhängiger. Frage2: Wie gehst du mit Miet-Nomaden um? Wie gehst du mit Leerstand und Mietausfall um? Dieses Risiko ist vorhanden, kann aber minimiert werden. Sicherlich kann man immer Pech haben, aber durch eine kluge Mieterauswahl (Vormieterbescheinigung, Arbeitsvertrag, Schufa-Auskunft, Verkäufer-Bescheinigung im Notarvertrag, usw.) kann man das Risiko eindämmen. Man kann bei der Auswahl des Mieters sehr gut selektieren. Sollte dir der Mieter die Wohnung zerstören ist das teuer und ärgerlich, aber bei weitem kein Existenzproblem. Man kann eigentlich jede Wohnung für 10.000€ - 20.000€ wieder komplett in Schuss bringen. Bis auf meine ETW2 sind alle Wohnungen im positiven Cashflow. Für die Instandhaltung bilde ich (neben der WEG mit dem Hausgeld) noch eine eigene Rücklage von meiner Netto-Rendite. Somit kann ich schnell auf Reparaturen/Sonderumlagen/usw. reagieren. Miet-Pools und Mietversicherungen finde ich Geldverschwendung. Dann lege ich das Geld lieber selber auf mein privates Konto an und kann unkompliziert darauf zurückgreifen. Falls ich es nicht brauche, kann ich es für andere Zwecke gebrauchen. Frage3: Was machst du wenn Sachen kaputt gehen? Ich habe irgendwo mal gelesen, 0,5€ pro qm2 pro Monat sollte man zurücklegen. Daraus ergeben sich 6€/qm2 pro Jahr. Bisher fahre ich damit ganz gut. Allerdings hatte ich noch keine grossen Reparaturen, dadurch füllt sich mein IHR-Konto sehr gut. Dazu kommen, dass die WEG ebenfalls eine IHR bildet für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung, usw.). Dadurch steigt der Wert der Rücklage auf ungefähr 10€/qm2 im Jahr. Bisher fahre ich damit sehr gut. Sollte ich in den nächsten Jahren damit Probleme bekommen, werde ich die Rücklage erhöhen. Dazu kommt eine Klein-Reparatur-Klausel in allen Mietverträgen. Bisher hatte ich erst eine Reparatur in meinen Wohnungen; etwas im Bad war kaputt. Dies fiel unter die Kleinreparaturen und wurde vom Mieter komplett bezahlt. In neuen Verträgen baue ich die Grenze von 120€ monatlich für Kleinreparaturen ein, das fängt einiges ab. Wie verwaltest du deine Immobilien aus der Ferne? Wie gehst du mit dem Verwaltungsstress um? Grundsätzlich habe ich in jeder Wohnung eine WEG Verwaltung, die sich um viele Sachen kümmert was das Gemeinschaftseigentum angeht. Also bleibt nur noch das Verwalten des Sondereigentums und meiner Mieter. Bisher hatte ich wenige Probleme. Alles wurde immer per Mail und per Telefon geklärt. Die Anfragen hielten sich in Grenzen. Eventuell eine Anfrage pro Monat. Vielleicht habe ich einfach Glück mit meinen Mietern. Vielleicht steigen die Probleme mit der Anzahl der Mieter. Im Zweifel kann man sich immer eine Sondereigentumsverwaltung nehmen, wenn einem der Stress mit dem Mieter zu viel wird. Solange ich keinen Stress habe, brauche ich keine Verwaltung und damit kein Geld ausgeben. Ausserdem bin ich eh sehr stress-resistent. Wenn es Probleme gibt, bleibe ich ruhig und suche nach Lösungen. Dazu habe ich abends Zeit. Wenn der Mieter ein dringendes Problem hat – z.B. Rohrbruch – muss er eh einen Handwerker anrufen und das sofort beheben lassen. Finde ich auch gut, wenn sich die Mieter selbst drum kümmern. Was Vermietung, Mieterwechsel usw. angeht, beauftrage ich immer einen Makler. Der bekommt 1,5 Monats-Kaltmieten und übernimmt alles für mich. Mietersuche, Wohnungsübergabe, Protokolle, Mietvertrag, usw. Natürlich alles in enger Abstimmung mit mir. Was machst du bei Wertverlust? Was machst du wenn die Bank eine Nachbesicherung will? Dieses Argument höre ich immer wieder und ich weiß nicht, worauf es fußt. Erstens: Es gibt keinerlei Indizien warum es einen Wertrückgang geben sollte (ich kaufe leicht vermietbare Wohnungen in einer wachsenden Stadt). Zweitens: Den Grossteil meiner Wohnungen habe ich unter Wert gekauft. Die Bank sagte mir, dass sie die Wohnungen wertvoller schätzt als ich dafür bezahlt habe. Der Wert ist höher als der Kredit den ich dafür habe. Sollten die Wohnungen im Wert fallen – was ich nicht glaube -, habe ich einen Puffer zum Kredit. Teilweise bis zu 20% Puffer. Das lässt mich ruhig schlafen. Mittlerweile habe ich in 4 von 6 Wohnungen die Miete erhöht, somit dürfte der Wert in diesen Wohnungen sogar gestiegen werden, da die Bank bei diesen kleinen Wohnungen nach Ertragswert-Methode geht. Sollte ich doch mal Probleme mit Wertverlust bekommen, kann man sowas immer etwas im Voraus absehen. Das kommt nicht von heute auf morgen. Und dann kann ich mich mit dem Thema intensiver beschäftigen. Was machst du wenn die Zinsen steigen? Thema Anschlussfinanzierung. Wie oben schon geschrieben, ich sichere momentan keine Zinsen ab. Ich schaue positiv in die Zukunft und kümmere mich um dieses Thema, wenn es soweit ist (z.B. Sondertilgung). Ich gehe nicht von 6% Anschlusszins aus. Dazu kommt, dass alle Kredite zu anderen Zeiten auslaufen und ich etwas Spielraum habe. Momentan habe ich 20.000 pro Jahr über. Dazu kommen 13.Gehalt und Bonus, also nochmal 10.000. In 2 Jahren wird meine Leasing-Rate mindestens um die Hälfte reduziert, also nochmal 10.000 übrig. Im äußerten Notfall kann ich noch in eine kleinere Wohnung ziehen und weniger Reisen. Ich müsste also viel bluten, könnte aber die 45.000€ im Jahr stammen. Und das alles nur, wenn wir im Extremfall in 5 Jahren von 2% Zinsen auf 6% Zinsen gehen. Hier meine Kalkulation: Ich habe den Restwert des Darlehens nach 5 Jahren berechnet (10% getilgt). Dann habe ich mir bei gleichbleibender Miete & Hausgeld ermittelt, welchen Zins ich mir leisten könnte. Mit 4 von 9 Wohnungen würde ich eine 8er-Annuität schaffen, mit dem Rest nicht. Ich habe als Mittelwert die 5,1% genommen. Es würden mir also 0.9% zur 8er-Annuität fehlen. Die habe ich auf mein 2-Millionen-Portfolio hochgerechnet. Dann hätte ich einen Fehlbetrag von knapp 17.000€ im Jahr. Die könnte ich ohne Probleme durch meinen jährlichen Überschuss bewältigen. Ich weiß, es kommen noch Reparatur-Rücklagen, Mietausfall, usw. dazu. Aber dann würde diese Rechnung zu komplex. Dazu kann man sagen, dass mich hauptsächlich meine ersten Wohnungen runterziehen würden. Mit jeder weiter gekauften Wohnung steigt meine Rendite, weil ich besser eingekauft habe. Trotzdem werde ich dieses Zinsänderungsrisiko beherzigen und noch besser auf den Einkauf achten. Was machst du wenn die Immobilien-Blase platzt? Erstens sehe ich keine Blase und zweitens würde das zuerst andere Immobilien-Käufer betreffen. Und zwar die, die ihr Eigenheim am Arsch der Welt zu erdrückenden Konditionen gekauft haben. So wie die Immo-Krise in den USA entstanden ist. Die Leute haben Schrott-Immobilien gekauft (gutes Marketing der Makler) und mit Krediten hoch beliehen. Nach dem Auslauf der Zins-Frist hat die Bank den Kunden gesagt, dass ihre Immobilien Schrott sind und die Bank mehr Sicherheiten haben will (Eigenkapital und höhere Kreditraten). Das konnten die Leute nicht bezahlen, also Zwangsversteigerung und Insolvenz. Das Gleiche gilt für Leute die ihren Job verlieren und damit den Kredit für ihre eigene Immobilie nicht bezahlen können. Wenn ich meinen Job verliere, zahlen sich die Kredite trotzdem von selber durch die Mieter ab. Ich gerate nicht sofort in Probleme. Sollte es eine wirtschaftliche Krise geben, sehe ich dem auch gelassen entgegen. Wenn sich meine jetzigen Mieter meine 2-Zimmer-Wohnungen nicht mehr leisten können, dann können sich die Mieter von 3-Zimmer-Wohnungen auch nicht mehr ihre Mieten leisten. Dann rutscht das 3-Zimmer-Klientel ein Level tiefer in meine 2-Zimmer-Wohnungen. Es verschieben sich einfach die Schichten und ich habe immer Mieter. Das ist das gut an 1-2-Zimmer-normal-Wohnungen. Dafür findet man immer Leute. Sollte es also zu einer Krise kommen, dann sind alle am Arsch. Aber die mit Immobilien ein bisschen weniger.

Ein Investment-Kumpel meinte mal: Es gibt keine Wohnung, die nicht für 20.000€ komplett sanierbar wäre. Der potenzielle Schaden hält sich also in Grenzen. Man lernt halt mit grösseren Zahlen umzugehen.

Vorweg zu allen kommenden Bemerkungen möchte ich sagen: Egal wie negativ es einige sehen oder wie viel Risiko sie sehen. Im schlimmsten Fall gehe ich pleite und 7 Jahre in die Privat-Insolvenz. Das ist ok für mich, das könnte ich verkraften. Ich möchte schnell wachsen, also muss ich auch dieses Risiko nehmen. Allerdings habe ich darauf keine Lust und daher kalkuliere ich für mich in einen sicherem Rahmen. Außerdem habe ich eine weitere Parallele zu PU fest gestellt: Die Theoretiker die nie raus gehen, nur lesen und noch nie eine Frau angesprochen haben, die wissen es immer am Besten und geben die besten Tips. Das habe ich schon in meinem Thread "Auf den Weg zu 100 Lays" hier im Forum und in PU-Lairs festgestellt. Bei Immobilien ist es genauso. Die Leute die keine Immobilien haben und nur aus der Bild-Zeitung von Miet-Nomaden lesen, wissen am Besten das Wohnungen super schlecht und Immobilien kein zukunftsträchtiges Invest sind :D Sehr geil. Auch hier gilt: Nicht nur labern, sondern auch machen und eigene praktische Erfahrungen sammeln. Drittens: Ich möchte allen für ihre Beiträge danken. Sie helfen mir in der Reflektion und sorgen für eine gute Debatte. Danke dafür Danke für die Glückwünsche. Von welchen risikoloseren aber profitableren Möglichkeiten redest du? Dieses Argument höre ich immer wieder und ich weiß nicht, worauf es fußt. Erstens gibt es keinerlei Indizien warum es einen Wertrückgang geben sollte (ich kaufe leicht vermietbare Wohnungen in einer wachsenden Stadt) und zweitens kaufe ich immer zwischen 10%-25% unter dem Marktwert. Das hat mir meine Bank bestätigt. Ich frage etwas nach, wie sie die Bank einschätzen im Vergleich zu meinem Einkaufspreis. Ich liege immer drunter. Demnach könnten die Wohnungen 10%-25% im Wert fallen und dann wäre ich immer noch ohne Problem. Denn dann würden sie den Kaufpreis widerspiegeln. Und für diesen Wertverlust muss schon kräftig was passieren, das kommt nicht von heute auf morgen. Trotzdem werde ich ein wachsames Auge drauf haben. Deine Rechnung ist grob richtig, aber ich ziehe andere Schlüsse draus. Natürlich baut der Mieter nicht mein Vermögen auf. Das mache ich ja selber mit dem Kauf der Wohnung. Allerdings wäre das nix wert, wenn die Schulden immer gleich bleiben. Da der Wert der Wohnung gleich bleibt und die Schulden sinken, steigt mein Nettovermögen. Also ist Tilgung = Netto-Vermögensaufbau. Und ja, der Wert der Wohnung wird steigen, allein weil viele Wohnungen durch die Ertragswertmethode gerechnet werden. Und da ich ständig Mieterhöhungen mache, steigt somit der Ertragswert. Sicherlich auch die Betriebskosten, aber diese weniger schnell. Abschreibung ist ein rein kalkulatorischer Wert. Durch Sanierung, Reparaturen und Modernisierung wird der Wert der Wohnung erhalten. Wie kalkulieren denn deine Freunde, sodass sie mit meiner Wohnung Verluste fahren würden? Bis auf meine ETW2 sind alle Wohnungen im positiven. Für die Instandhaltung bilde ich (neben der WEG mit dem Hausgeld) noch eine eigene Rücklage von meiner Netto-Rendite. Somit kann ich schnell auf Reparaturen/Sonderumlagen/usw. reagieren. Mietausfall habe ich bisher noch nicht eingepreist, würde ich ab einen gewissen Level mit 15%-20% der Netto-Miete kalkulieren. Da meine Wohnungen im Schnitt 50€ Cash nach Abzug aller Kosten abwerfen, kann ich diese 15%-20% Mietausfall tragen. Bei meiner Durchschnittsmiete von 300€ wären das 30€ monatlich. Wobei das auf die Gesamtsumme gerechnet wieder weniger Netto-Verlust wäre, da ich dann weniger Steuer bezahlen muss. Man kann auch genau andersrum argumentieren: Warum werden die erfolgreichen Leute davon abraten? Weil sie keine neuen Konkurrenten haben wollen. Warum werden die erfolglosen Leute dazu raten? Weil sie keine Ahnung von der Materie haben und nur durch Verkauf von Büchern/Digitalen Produkten/Seminaren leben können. Teilweise gebe ich dir recht, in einigen Städten (Top7) ist es totaler Bullshit als Investor zu kaufen. Dort macht man nur Verlust. Es lohnt sich nur noch in B-Städten auf Rendite-Jagd zu gehen oder über Insider-Geschäfte. Daher die Frage, wo deine Kollegen kaufen? Und in welcher Stadt schaust du? Ich weiß, dass man in München schon mit 3% ein Highlight gefunden hat. Aber rechnen tut es sich erst ab 6% aufwärts. Die 6% gibts aber in den A-Städten nicht mehr. Da dort aber die meisten Menschen wohnen/suchen, sehen sie natürlich nur die Scheiß-Angebote dort und schließen auf den ganzen Markt. In der Schweiz funktioniert das nicht. Erstens darf man als Ausländer hier nicht zur Kapitalanlage kaufen (mit B-Ausweis) und zweitens muss man immer mindestens 20% EK mitbringen. Da die Wohnungen erst bei 300.000€ anfangen -> Viel Spaß. Daher ist für mich nur Deutschland interessant. Richtig. Entweder oder. Ich habe keine Lust erst mit 60 finanziell frei zu sein. Ich möchte das mit 40 sein. Daher gebe ich jetzt Vollgas. Das ist ein bisschen wie wer wird Millionär. Die einen pokern und die andere steigen lieber mit ner sicheren Summe aus. Es gibt immer Gründe und Ausreden um zu warten /excusen. Wie beim PU. Schon jetzt gibts interessante Angebote. Oft von den Leuten die Steuerspar-Modelle im Osten gekauft haben. Sie hatten sich damit verhoben (teure Kredite) oder ihre Ziele erreicht oder keine Lust mehr. Jetzt werfen sie es "billig" auf den Markt und ich kann zuschlagen. Wir hören uns gern in 10 Jahren wieder, wenn du deine Chance witterst und ich schon Cocktails auf den Malediven schlürfe 😎🍹 Richtig, das sehe ich auch gerade. Solche Immos bekomme ich jetzt angeboten und kann sie sogar noch gut runterhandeln...in einen rentablen Bereich. Diese Leute nehmen jetzt Verluste in Kauf, weil sie die Dinger einfach los werden wollen. Sehr gut zusammengefasst. Erinnert mich an "Rich dad, poor dad" Ich will später für meine Kinder und meinen Neffen der rich dad sein und ihnen gute wirtschaftliche Bildung mitgeben. Die 31k beziehen sich auch auf mein aktuelles Immobilienvermögen. Die Tabelle vorne hat nur 9 Wohnungen drin. Mittlerweile bin ich bei 15 Wohnungen. Die geänderten Zahlen und die 31k Brutto-Cash erkläre ich in den folgenden Beiträgen Dieses Risiko ist vorhanden wenn man sich doof anstellt. Sicherlich kann man immer Pech haben, aber durch eine kluge Mieterauswahl (Vormieterbescheinigung, Arbeitsvertrag, Schufa-Auskunft, Verkäufer-Bescheinigung im Notarvertrag, usw.) kann man das Risiko eindämmen. Und wenn man mehrere Wohnungen hat, ist man diversifizierter und das Risko gestreuter. Dadurch kleiner. Hast du in eine 100qm2 Wohnung einen Messi ist es schlimmer als einen Messi in einer deiner drei 30qm2 Wohnungen. Darum haben auch so viele Leute in Deutschland Wohnungen. Darum verdienen auch so viele in Deutschland Geld mit ihren Wohnungen. Weil es so einfach ist °_° Tolles Argument. Wie viele Wohnungen hast du? Welche Erfahrungen hast du? :))))

Doch, das ist Brutto-Einkommen. Also Cash Tilgung vor Steuern. Steuern wären (nach Abzug der Abschreibung) rund 1.800€. Demnach bleiben von diesen 31.000€ brutto rund 29.000€ Netto übrig. 16.700€ davon sind Tilgung, 12.300€ sind Cash. Werde ich ausführlicher in meinem anderen Thread erklären.

Meine Eigenkapital-Renditen liegen zwischen 30-90%, da ich immer nur die Kaufnebenkosten oder nur ein bisschen Spesen bezahle. Ich wüsste nicht, warum das "klein" ist oder wo auf der Welt man höhere Renditen bekommt. Beispiel ETW4: Kaufpreis 31.500€ Kauf-Nebenkosten 1.732,5€ (3,5% Grunderwerbssteuer, 2% Notar&Grundbuch) 2% Tilgung (vom Mieter getragen): 630€ Cashflow: 856€ Ich bekomme also jährlich Jahr 1.486€ (630€ + 856€ ) und habe nur 1.732,5€ investiert. Den Rest finanziert die Bank. Daher habe ich eine Rendite von 85,77% (1.486€ / 1732,5€). Und ja, Tilgung zählt dazu, da sie mein Vermögen vermehren. Meine Eigenkapital-Rendite liegt also bei 85,77%. Dann zeig mir mal die Renditen deiner Investments und dann schauen wir nochmal, ob meine Rendite wirklich so klein ist Für 60% Beleihungswert bekomme ich bei einer Bank 1,2% Zins . Für 80% Beleihungswert bekomme ich 1,44%. Für meine 100% bekomme ich momentan 1,8% Zins. Richtig. Zu meinem Einkommen zähle ich sowohl den überschüssigen Cash der Wohnungen als auch die Tilgung der Wohnungen die der Mieter für mich zahlt. Mittlerweile bin ich auch bei 15 Wohnungen, dieser Thread hängt etwas hinterher. Muss wieder einen neuen Thread über die aktuellen Ereignisse schreiben :D Nein, nicht ganz. Die 31k sind der Wert der nach Bewirtschaftung und Zinsen übrig bleibt. Davon würden noch Steuern abgehen (Abzüglich Abschreiben). Da man aber immer sein Bruttogehalt angibt (in dem anderen Thread), habe ich hier ebenfalls den Wert vor Steuern gepostet. Steuern wären auf diesen Betrag nach Abschreibung ungefähr ~1.800€ Also wäre der Gewinn 29k (Cash+Tilgung). Genaue Berechnung folgt an späterer Stelle etwas ausführlicher.

Alter: 33 Jahre Bildung: Diplom Wirtschaftsinformatik Beruf: SAP Anwendungsbetreuer Brutto: 120.000 CHF im Jahr (+ 8.500 CHF Bonus in 2016) Stunden/Woche: 40(sehr entspannt, da Experte auf meinen Gebiet) Nebeneinkünfte: 31.000€ durch Vermietung (jedes Jahr steigend, da jedes Jahr Kauf neuer Wohnungen) (siehe hier)

In dem Fall sind es rund 3€/qm2 im Jahr. Es kommt auf verschiedene Faktoren an. Vor allem, wie gefüllt die IHR-Rècklage ist. Ich habe sogar eine WEG, wo garkeine IHR-Rücklage mehr eingezogen wird, da der Pott rand voll ist und alles mögliche an Reparaturen und Sanierungen ad hoc gezahlt werden können. Desweiteren hängt es natürlich von Alter und Technik der Bude ab. Ich selber lege für meine eigenen Wohnungen nochmal 50 Cent pro qm2 pro Monat zurück. Also 6€ pro qm2 im Jahr. Das reicht mir bisher und deckt sich mit den Meinungen vieler. Ich finanziere zu 100% oder zu 110% . Also immer mindestens voll. Meine Zinsen liegen dabei zwischen 1,7%-2,4%. Je nach Bank und Qualität der Wohnung (Lage/Zustand/Miete).

Ich hänge mal zur Erklärung ein Auszug eines Wirtschaftsplans für eine meiner Wohnungen an. Auf dem Plan gibt es generell immer 3 große Posten. Erstmal bezahlt der Eigentümer alles komplett und ein Teil davon kann er sich vom Mieter wiederholen. Das geschieht über die Nebenkosten-Vorauszahlung des Mieters. 1) Umlagefähige Kosten: Das sind Kosten, die grundsätzlich der Mieter zu tragen hat. Auf den Mieter umlagefähig. Diese Kosten bezahlt der Mieter über die Nebenkosten mit seiner Miete. 2) Nicht umlagefähige Kosten: Das sind Kosten, die ich nicht auf den Mieter umlegen kann. Diese Kosten muss ich selber bezahlen und gehen daher von meinem Gewinn (der Kaltmiete) ab. 3) IHR. Instandhaltungs-Rücklage. Hier spart man jeden Monat Geld an, für Reparaturen die in der Zukunft kommen. Um böse Überraschungen mit Einmal-Zahlungen zu vermeiden, wird hier quasi monatlich eine Rücklage gebildet. Da geht ebenfalls von meiner Kaltmiete ab.

Hmm...das war die Mail so wie ich sie raus geschickt hatte. Vielelicht sollte ich lieber 3-4 mal drüber lesen bevor ich die Banken anschreibe. Danke für den Kommentar Es sind verschiedene Stadtteile dabei. Zentrum scheidet aus, da dort alles zu teuer und Mondpreise. Ja, ich mache alles Privat. Da ich Steuerausländer bin, habe ich sehr wenige Banken die mit mir zusammen arbeiten. Von diesen Banken machen einige keine Vermögensverwaltende GmbH oder sie machen es nur zu viel höheren Zinsen als bei einer Privatperson. Daher mache ich alles privat. Passt mir momentan auch ganz gut, habe ich weniger Verwaltungsaufwand. Ja, hier der Link dazu. Bitte kein Beispiel daran nehmen Das was du hörst, ist von vielen Anfängern und Faulpelzen. Leute, die immer rumheulen. Natürlich findet man nicht täglich geile Angebote bei Immoscout. Aber wenn man täglich rein schaut und sich alles anschaut (geht über Email-Allert wunderbar), dann findet man 1-2 coole Dinger pro Monat. Und dann muss man schnell sein. Die anderen sehen diese Angebote auch und teilweise sind die Angebote nach einem Tag wieder verschwunden, weil jemand zugeschlagen hat. Es gibt Leute die schlagen ohne das Anfordern der wichtigen Dokumente zu....einfach weil sie ein gutes Gespür und Erfahrungen haben. Im Zweifel canceln sie wieder und zahlen ne kleine Strafe.

Die nächsten Investments Diese Woche hat sich wieder eine Menge getan. Ich liege zwar mit Grippe flach, aber Emails beantworten, Telefonate führen und Termine abmachen geht immer. Darum liebe ich dieses neue Hobby. Man kann es machen wann man will und wo man will. Meine neuen Investments laufen gut. Die Bank schrieb mir, dass die Darlehensanträge für meine nächsten zwei Investments geprüft sind und am Freitag in die Post gehen. Vorab wurden sie mir per Email zugesandt. Damit kann ich am Montag den Notar-Termin für den Kauf der nächsten zwei Wohnungen angehen. Freu mich schon. Hier erstmal die Kennzahlen für die Wohnung 8 und 9 Die Wohnung 9 ist eine 1-Zimmerwohnung mit einer Rentnerin die dort schon eine Weile wohnt. Die Wohnung fand ich auf immoscout. Auf der Strassen-Gegenüberseite wird gerade ein neues Geschäftshaus hochgezogen, daher gibt’s viel Lärm. Die Maklerin versicherte mir aber, dass im ganzen Haus noch kein Mieter eine Mietminderung verlangt hat. Schauen wir mal. Ist jetzt auch nicht das bomben Investment, aber ich bekomme eine 100% Finanzierung der Bank und den Makler bezahlt der Verkäufer. Ich ging also davon aus, dass ich nur rund 2.800€ an Kaufnebenkosten bezahlen muss. Da schrieb mir Freitag noch die Bank, dass sie die IHR vom Kaufpreis abzieht (hatte ich im Kaufvertrag aufgeführt) und ich diese aus eigenem Eigenkapital einbringen muss. Also nochmal 1.900€ mehr. Scheiße. Ich mache es mangels Alternativen trotzdem. So viele Banken die mich mit 100% als „Steuerausländer“ finanzieren habe ich leider nicht. Die Wohnung 8 dagegen war echt der Hammer. Die habe ich nur durch Glück gefunden. Hier die Geschichte dazu: Ich war zur Besichtigung der Wohnung 7 (siehe meinen Eingangs-Post) und musste auf die Mieterin warten, da sie den Besichtigungstermin vergaß. Dem Verkäufer war das mega peinlich und er schickte mir den Hausmeister zur Unterhaltung. Mit diesem plauderte ich und es kam raus, dass er zufällig noch jemanden kennt der eine Wohnung im selben Gebäude verkaufen möchte. Ich ließ mir die Telefonnummer geben und sprach mit dem Verkäufer am gleichen Abend. Ich rechnete mir die Wohnung durch und sah, dass ich selbst bei einem Kaufpreis von 85.000€ noch auf eine schwarze null kam. Also fragte ich ihn, was er für die Wohnung haben wollte. Er sagte 55.000. Bäm. Wie geil ist das denn? Ich sagte ihm, dass mir das zu hoch sei und ich maximal 47.000€ zahlen möchte. Selbstverständlich war mir das nicht zu hoch, es war sogar ein riesen Geschenk. Aber man kann ja immer noch schauen was geht. Wir einigten uns auf 50.400€ und er sandte mir alle noch fehlenden Unterlagen zu. Er selbst wohnt in Köln und wollte einfach seine letzte Wohnung in Leipzig loswerden. Daher war er froh, dass es so schnell und unkompliziert ging. Ich war super happy und es wurde sogar noch besser. Letzte Woche rief mich der Verkäufer an, dass er soeben den Stellplatz vermieten konnte. Was? Welcher Stellplatz? Ich dachte der sei in der Kaltmiete von monatlich 360€ schon drin? Nein sagte er. Jetzt gibt’s also noch 35€ Kaltmiete für den Stellplatz dazu. Halellula Manchmal muss man einfach Glück haben. Diese Wohnung bekomme ich ebenfalls wieder zu 100% finanziert und wird nächste Woche beim Notar beurkundet. Da ich in diesem Stadtbezirk schon 3 Wohnungen habe, weiß ich dass die Grundschuldeintragung 3 Monate dauert. Ich muss mich also für den ersten Miet-Eingang etwas gedulden. Was bringt die Zukunft? Momentan bin ich an einem Wohnungspaket (KP 229.000€, 5 Wohnungen, Kaltmiete 21.866€) und einem zweiten Wohnungspaket (KP 88.000€ ,3 Wohnungen, Kaltmiete 8.436 €) dran. Dort hängt es gerade an der Besichtigung durch meinen Gutachter und den Dokumenten für die Bank. Mit dem Verkäufer bin ich aber schon übereingekommen. Ich denke, hierzu kann ich nächste Woche mehr berichten. Summa summarum habe ich das Gefühl, dass meine Investments immer besser laufen, was natürlich auch der Erfahrung geschuldet ist. Fast alle Angebote finde ich über immoscout. Dort muss ich zwar viel Müll aussortieren, aber ab und zu bleibt was Gutes hängen. Meine Bank sagte mir bereits, dass sie mich bis zu einer Gesamtsumme von 2 Mio Darlehen unterstützen kann, daher muss ich mir an dieser Front auch keine großen Gedanken machen. Ich hoffe ihr kommt ebenfalls voran und habt wieder ein bissle Motivation mitnehmen können. Ich wünsche allen viel Erfolg mit euren Projekten. Bis bald Walga

Ja, das war ein Missverständnis. Trotzdem hast du einen weiteren wichtigen Punkt angesprochen. Mit jeder Wohnung die man kauft, steigt die Bonität und verbessern sich deine Kontakte. Vor allem bei den Banken, deinen wichtigsten Partnern. Mit jedem erfolgreichen Deal sehen sie, dass du mit der Materie umgehen kannst und anscheinend Ahnung hast. Außerdem rutscht du irgendwann in die Geschäftskunden-Abteilung, wo du bessere Konditionen bekommst. Und wenn du mit den Maklern gut zusammen arbeitest, schnell und professionell arbeitest, schnell die Rechnungen zahlst, dann wirst du auch deren bester Freund und bekommst Angebote früher als der Rest. http://immopreneur.de/forum/ Das Risiko an einen Miet-Nomanden und Randalierer zu geraten ist ebenfalls sehr gering. Erstens kann man bei der Auswahl des Mieters schon sehr gut selektieren und zweitens kann man eigentlich jede Wohnung für 10.000€ - 20.000€ wieder komplett in Schuss bringen. Monatlich lege ich pro Wohnung einen bestimmten Betrag für Instandhaltung zurück, sodass ich Reparaturen sofort und unkompliziert bezahlen kann, wenn sie auftreten. Bisher hatte ich erst einmal Reparaturen, und dort konnte ich sie sogar auf den Mieter umlegen (Kleinreparaturen). Manche Gebäudeversicherungen können Randalierung mit einschliessen, kommt drauf an was der WEG wichtig war. Danke Bro, das höre ich von einem treuen Leser wie dir sehr gerne Das Buch von Alex Fischer ist tatsächlich nicht so sehr Bringer gemessen an den Erwartungen die er geschürt hatte. Seine Youtube Videos dagegen sind aber der Hammer! Alles super erklärt und kostenlos. https://www.youtube.com/user/ImmoProfiNRW/videos Diese PM möchte ich ebenfalls hier beantwortet, da die Antwort für die anderen User sicherlich auch sehr interessant ist. Bei den Banken bin ich damals tatsächlich mit der Tür ins Haus gefallen. Ich habe rund 50 Banken angeschrieben (cold approach) und ihnen von meinem generellen Vorhaben erzählt. Ich hatte folgenden Text verwendet: "Sehr geehrte Damen und Herren, ich wende mich mit einer Finanzierungsanfrage bezüglicher einer Immobilie an sie. Ich selbst bin Deutscher, wohne und lebe in der Schweiz. Ich möchte eine kleine Eigentumswohnung in Deutschland im Preis zwischen 75.000- 100.000 kaufen und dann vermieten. Meine Bonität ist sehr gut. Ich bin Angestellter bei einer großen Firma, habe ein Nettoeinkommen von 6.700CHF pro Monat und bekomme 13. Gehälter plus 7% Bonus. Es bleibt genug Geld für Zinsen & Tilgung im Monat übrig. Sind sie grundsätzlich bereit mit mir zusammenarbeiten und mich bei der Finanzierung zu unterstützen? Ich weiß, dass es bei den Finanzierung-Konditionen auf die die Immobilie ankommt. Das wäre können wir gern im nächsten Schritt besprechen. Dazu können sie mich zwisschen 9-20Uhr einfach unter meiner Nummer anrufen. (+41) XXXXXXXX Vielen Dank und mit sonnigen Grüßen aus Zürich" Es haben sich auf Grund meiner speziellen Einschränkungen (Steuer-Ausländer) sehr wenige Banken gefunden, aber auch auch hier ist es wie bei PU numbersgame. Irgendeine Bank bleibt schon hängen. Es hat viel mit Glück zu tun. Selbst innerhalb der selben Bank. Manch ein Berater hat Bock, der nächste nicht. Hier muss man anfangs sehr hartnäckig sein. Aber immer freundlich Mittlerweile habe ich 3 verschiedene Banken und dort gute, leidenschaftliche Ansprechpartner. Das ist eine Menge wert! Es ist auch sehr gut wenn man verschiedene Banken hat. So kann man eine Immobilie bei verschiedenen banken vorstellen und schauen wo es die bessere Konditionen gibt. Wenn jemand eine Bankempfehlung haben möchte, dann schreibt mich per PM mit der Angabe eurer Email-Adresse an. Dann gebe ich euch meinen besten Bank-Kontakt weiter. Aber bitte nur seriöse Anfragen, wenn ihr wirklich was am Start habt Was die Makler angeht, so habe ich 90% direkt über immoscout gefunden und angefragt. Habe keinen Lieblings-Makler. Ausser für die Neuvermietung. Dort habe ich eine sehr freundliche, kompetente und schnelle Dame gefunden. Hier muss man auch ein bisschen ausprobieren bis man das richtige findet. In Leipzig findest du sehr billige aber auch sehr teure Wohnungen. Ich habe festgestellt, dass die beste Rendite bei billigen Wohnungen zu finden ist. Viele Leute wollen sich mit solch "Kleinvieh" nicht rumschlagen und viele bekommen auch keine Bank für eine Finanzierung für solche Wohnungen. Daher ist es meine kleine Nische und die funktioniert sehr gut.

Hallo Max, ich kenne mich zwar in deiner Branche nicht aus, aber generell kann ich etwas dazu sagen. Jeder Jobwechsel ist mit einem Risiko verbunden. Das ist klar. Es wird niemanden etwas geschenkt. Wenn du etwas besseres willst, dann musst du dafür Risiko eingehen. Allerdings ist das Risiko relativ gering. Die neue Firma macht dir nur ein Angebot, wenn sie dich für tauglich hält. Sie haben dich eingestellt, also brauchen sie dich. Wenn du dich reinkniest, viel Motivation mitbringst und dich als wertvoll raus stellst, dann wird das Unternehmen verlängern und dich binden. Sicherlich hast du früher verkackt (Schule, 0-Bock-Phase, usw.), aber mittlerweile hast du die Kurve bekommen. Du hast gemerkt wie wichtig Ausbildung ist. Du fragst Weiterbildungen an, machst ein Studium, usw. Du hast mittlerweile Drive. Du hast dich weiter entwickelt und möchtest dafür belohnt werden (höheren Lohn & Wertschätzung). Das ist völlig normal. Und das sehen auch andere Arbeitgeber, daher der neue Vertrag. Du musst immer sehen, was du für Alternativen hast. Im alten Job bleiben und ohne Aufstiegschancen verrotten ist eine schlechte Option. Sogar schlechter als 1 Jahr geilen Job (inklusive viel neues lernen) und danach arbeitslos. Selbst ein festes Arbeitsverhältnis kann aus wirtschaftlichen Gründen gekündigt werden. Darauf verlasse dich nicht. Es werden immer die einen Job haben die Drive haben, die Motivation haben und neues lernen wollen. Das sehe ich bei dir. Lass dir das vom jetzigen Arbeitgeber nicht kaputt machen. Entwickel dich weiter. Dann musst du dir keine Sorgen um die Zukunft machen. Im allerschlimmsten Fall bekommste halt Geld vom Staat. Na und? Davon stirbst du nicht. Dann muss man halt kurzzeitig sein Leben anpassen, sich wieder aufrappeln und neu angreifen. Es ist wie beim PU. Wenn du was machst, kannst du verlieren und gewinnen. Wenn du nichts machst, hast du schon verloren. Im neuen Job überlege dir immer wie du für dein Chef den meisten Nutzen bringen kannst. Frag ihn das "Chef, wie kann ich dir am besten helfen?". Dann wirst du sein bester Freund. Lern schnell wie dazu, zeig Eigeninitiative. Habe keine Angst vor Neuem. Zeig ihm deine Motivation und deinen Willen. Dann wirst du wertvoll. Frage auch deine neuen Kollegen, was sie von dir erwarten und wie du ihnen helfen kannst. Das ist das Wichtigste. Halte uns auf dem Laufenden. VG Walga.

Bisher hat mich noch kein anderer Markt, keine andere Stadt interessiert. In Leipzig kenne ich mich Rendite-Technisch gut aus und sehe gute Angebote schnell. Schnelligkeit ist eins der wichtigsten Kriterien. Manchmal hat man nur 1-2 Tage Zeit, sonst schnappt sich das Objekt wer anderes. Vielleicht kommt irgendwann noch eine andere Stadt, bisher ist es aber nicht geplant. Ich sehe noch keine Notwendigkeit. 100 Einheiten in 3 Jahren ist ein Bomben-Ziel. Freue mich, wenn das für dich klappt. Ist mit MFH (Mehrfamilienhäuser) natürlich einfacher. Ich habe erstmal klein mit ETWs (Eigentumswohnungen) angefangen. Vielleicht kommen auch MFH demnächst. Mit meinen ETW habe ich momentan 0 Arbeit und das reizt mich am meisten. MFH muss man doch viel selbst machen und eventuell auch vor ort wohnen. Mit der IHR für die ETWs habe ich bisher nie Probleme. Passte bisher immer alles, habe anscheinend kompetente Hausverwaltungen :D Momentan habe ich noch einige Wohnungen in der Pipeline. Wenn die abgearbeitet sind, kann ich mich mal nach MFHs erkundigen. Neuvermietungen mache ich über Makler. Die sind motivierter als Hausverwaltungen die ihr Geld "sowieso" über eine Sondereigentumsverwaltung bekommen. Wenn du mein Mantra falsch zitierst, dann ist klar, dass du es nicht verstehst. Es heißt„Setze dir immer große Ziele, dann hast du weniger Konkurrenz“ Nettorendite gibts verschiedene Rechenformeln. Ist immer die Frage was man haben will. Es gibt Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Nettorendite vor und nach Steuern. Grundsätzlich kann man sagen, dass ich wie folgt rechne: Ein Investment muss nach Abzug aller Kosten und eigener Rücklagen monatlich 0,1% des Kaufpreises abwerfen. Dann ist es gut für mich. Eine Wohnung für 50.000€ muss also 50€ monatlich abwerfen. Meine Grafik oben ist tatsächlich etwas verwirrend. Ich werde sie mal aktualisieren und dann besser erklären. Wahrscheinlich in einem eigenen Post hier. Auf Leipzig bin ich damals durch eins meiner ersten Investments gekommen. Ich hatte verschiedene Makler für Angebote angeschrieben und einer hatte mir eine Wohnung in Leipzig angeboten. Danach hatte ich einige Artikel und Studien über Leipzig gelesen. Also sehr gut mit rosiger Perspektive. Leipzig wächst enorm und zieht aus den Randregionen viele Menschen an. Als Unternehmensberater war ich bei MHP tätig. Daher durfte ich mit 30 auch schon Porsche fahren. Den gibts dort nämlich als Dienstwagen Unternehmensberatung ist eins der besten Sachen die man als Einsteiger machen kann. Einsteiger werden dort immer gesucht (egal welcher Abschluss) und man lernt sehr viel un kurzer Zeit. Durch das angeeignete Wissen kann man nach 2-3 Jahren in eine andere Firma wechseln und sich das Wissen vergolden lassen. Auch als Student geht das, wenn man Mitbürgen (z.B. Eltern) nimmt. Das A und O ist eine gute Bonität, also ein regelmässiges Einkommen. Ich gehe bei der Lage nach Leipzig+Speckgürtel und dann ausschließlich nach Rendite. Damit fällt das Zentrum aus, da dort alles mega teuer ist. Rand-Regionen mit Einwohnerschwund meide ich ebenfalls. Leerstands-Quote und Mietausfall-Risiko rechne ich momentan noch nicht speziell ein, da ich zu wenige Immos habe. Allerdings werfen alle Immos einen positiven Cashflow ab, sodass sie sich trotz Mietausfall von selber tragen. Erfahrungen in Leipzig habe ich nur durch meine Investments. Habe dort nie gewohnt. Vielleicht in der Zukunft. Momentan ist es ein sehr guter Investment-Standort für mich, da die Stadt enorm wächst und trotzdem noch gute Schnäppchen zu machen sind, Alles was geht, mache ich von der Schweiz aus. Das klappt mittlerweile sehr gut. Sogar Notar- und Bank-Termine. Hatte sogar schon nen Bank-Gespräch per Skype :D Finanzieren tue ich immer so kurz wie möglich, um schnell eine Neubewertung anstreben zu können. Dazu gibts später ein eigenes, ausführliches Kapitel. Daher stelle ich die Frage noch etwas zurück. Der Thread von Busfahrer ist ein Troll, da sieht man als jemand der sich mit der Materie beschäftigt gleich. Trotzdem ist das Thema Risikoabsicherung immer wichtig. Ich tue das über 4 Punkte: 1) Gehirn einschalten und sich eine gute Strategie überlegen. Dazu klein anfangen und wenn es funktioniert nach oben skalieren 2) Diversifizierung. Ich habe meine Wohnungen in verschiedenen Häusern und verschiedenen Stadtteilen. Dadurch wird das Risiko minimiert. Vielleicht kommen irgendwann noch andere Städte/Länder dazu. 3) Nur Cash-flow-positive Immobilien kaufen. Alle Wohnungen tragen sich selbst und werfen Überschuss ab.Pro 5 gekauften Immobilien kann ich den "Mietausfall" einer sechsten Immobilie kaufen, ohne eigenes Geld zuschießen zu müssen. Bei meinen ersten Immos war das auf Grund mangelnder Erfahrung schwierig. Jetzt werden die Finanz-Zahlen immer besser. 4) Selber habe ich eine sehr gute Bonität. Ich habe pro Monat 2.000€ "Spielgeld" für Immobilien übrig. Die investiere ich in neue Immobilien oder kann Problemfälle auffangen. Bei kosten von rund 250€ monatlich pro Wohnung, müssten schon 8 Wohnungen gleichzeitig ausfallen um mich in Schwierigkeiten zu bringen. Und mit jeder Immobilie mehr steigt mein Einkommen und ich werde unabhängiger.

Wird dieses Jahr "Sex im Flugzeug" ausprobieren 😎

Ich denke nicht, dass dies nur auf Online Dating zutrifft. Entweder man ist offen für das reden über andere Dates/Erfahrungen/Verrückte Sachen oder nicht. Allerdings gebe ich dir recht, dass ein Kerl mit Erfahrung einschätzen kann, ob das Mädel das verträgt oder nicht. Dann wird er es gezielt machen (um die Stimmung anzuheizen) oder es lassen (um sie nicht zu verschrecken). Einigen ist es aber auch völlig egal. Sie sind direkt und reden worüber sie Lust haben. Und das solltest du schätzen. Erhliche und direkte Kerle. Das ist tausend mal besser als schpchtener oder aufgesetzte Dates. Falls es dir zu schräg wird, kannst du immer noch sagen, dass es dir unangenehm ist. Das finden wir Kerle nämlich auch toll. Ehrliche und direkte Frauen. So kann man sich eine Menge Zeit sparen, die richtigen Themen wählen und das Date zum best möglichen Ergebnis führen. Bei einem gebe ich dir recht: Über die Ex lästern ist scheisse. Man kann gerne über sie reden, aber dann über die guten Seiten. Gab damals ja einen Grund warum man zusammen war. Achja; Es gibt auch genug "player"-Weibchen. Und für die ist es gut, wenn sich der Mann als Player heraus stellt. Dann wissen sie woran sie sind und das Date läuft entspannter. Man kann schneller zur Sache kommen.

Das ist völlig normal. Vorallem wenn man gleich ne ganze Gruppe ansprechen muss und es dank Freundin nicht nötig hat sich eine überflüssige Abfuhr einzuholen. Eigentlich müsste man denken, dass es entspannt sein sollte, da du ja ne Freundin hast und daher outcome-independent bist. Aus deiner Reaktion sehe ich aber, dass du es nicht bist. Anscheinend ist dir die Meinung fremder Mädels doch sehr wichtig. Scheint also nicht alles so rosig mit deiner Freundin zu sein. Vielleicht lieber da investieren. Oder an meisten Stellen. Zumal du durch das Zuschauen deines Freundes eigentlich kein Chance für einen Rückzieher hast. Der Druck vor ihm zu kneifen ist in der Regel grösser als sich nen Korb zu holen. Falls es dir also wichtig ist die AA wieder zu bekämpfen, dann mach nen Deal mit deinem Kumpel. Gib ihm 50€ und die darf er dir erst nach dem Approach zurück geben. Egal ob Korb oder nicht :D

Wenn es dir völlig egal ist, dann approched du nicht. Dann müsstest du schon "hingeschubst" werden. Ok...hatte ich auch schonmal. Und in ganz ganz seltenen Fällen approched dich das Weibchen. Auf Privat-Partys ab und zu. Oder im Ausland. Der wichtigste Punkt sind die Referenzerlebnisse, da hast du recht. Irgendwann stumpfst du einfach ab und es wird reine Wahrscheinlichkeit. Und die guten Referenzergebnisse lassen dich immer weiter machen. Irgendwann weiss man welch crazy shit möglich ist. Irgendwann weiss man, dass die Mädels auch ficken und nicht labern wollen. Das wichtigste am Gameplan: Irgendwann die Eier auf den Tisch legen und pushen. Die Mädels werden selten selber den Gang nach hause uns ins Bett vorschlagen. Lieber direkt das Thema anprechen und später relativieren als nie fragen. Mit dem Gameplan liegt das irgendwann automatisch drin. Hahaha.....in der unzivilisierten Welt ist sehr vieles rein triebgesteuert, oft alkoholbedingt und sorglos. Dort hat das oft sehr wenig mit Verführung zu tun. Trotzdem gilt auch dort, Recht des Stärkeren. Bzw. des Dreisteren :D Wie du richtig sagst: Verführung lernt einem vorallem numbersgame und zielgesteuerteres flirten. Daher ist die Chance grösser für ein Treffer. In Bezug aufs Autofahren: Wer mehr Auto fährt, hat tendenzieller öfter Unfälle. Egal wie gut er ist. Wer mehr Frauen anquatscht, fickt mehr. Egal wie schlecht er ist. Und um die Frage "Ist PU eine erlernbare Fertigkeit???" zu beantworten: Definitiv ja! Aber nur, wenn man raus geht und übt. Genauso wie Sprachen lernen. Wobei man immer den ungewissen Faktor "Mensch" dabei hat. Du kannst die Frau und deren Entscheidungen schwer steuern. Du kannst du die Wahrscheinlichkeit "das es klappt" verbessern. Und für dieses Wissen, bekommst du hier im Forum den besten Input! Also viel lesen und dann ausprobieren.

Ob es klug war oder nicht, sei maldahin gestellt. Darum gehts hier nicht. Der TE will ne Lösung für sein Problem. Bei den Mädels geht es immer um Konkruenz und das damit verbundene Vertrauen. Mädel A sieht dich nun als Player. Muss nicht schlimm sein. Entweder sie hat mit sowas ein Problem oder ist damit ok. Wichtig ist nur, dass du diesen Frame jetzt durchziehen musst wenn du sie noch vögeln willst. Das muss nicht heißen, dass du es ihr weiter auf die Nase binden musst. Sie weiß nun mit welcher Art Typ sie zu tun hat. Schreib ihr einfach, dass du das Date mit ihr sehr gut fandest und du eine interessante Seite an ihr kennen gelernt hast. Frag sie nach nem neuen Date und mach klar,dass du dirdiesmal den ganzen Abend für sie frei nimmst.

Dropbox und selfy https://www.dropbox.com/de/ https://sellfy.com/

Hallo, Zur zeit trage ich mein Haupthaar auf 3mm Kürze und das soll so bleiben. Allerdings will ich nicht ständig einen Friseur bezahlen, also muss ne eigene Maschine her. Welche Maschine könnt ihr empfehlen? Welche Erfahrungen habt ihr? Danke und viele Grüße, walga

Habe den hier genommen und bin damit ganz zufrieden. Nach 3 Monaten hat der seinen Preis wieder drinne (Friseur kostete 40CHF pro Besuch) und sowohl Qualität als auch Design haben mir gefallen.

Das halte ich für ein Gerücht. Wenn die Zeiten härter werden,dann streichen die Unternehmen das Budget für externe Berater, egal ob UB oder Freelancer. Die sind eben die kritische Masse, die mal als erstes abbauen kann (anstatt langfristige Kündigung eigener MA vorzunehmen). Hab ich in der UB erlebt. Wenn die Mittel im Unternehmen knapp wurden, dann wurde als erstes die Budget fürs Projekte gekürzt und wir musste kreativ für Folgeaufträge werden. Viel mehr kann ich zu dem Thema aber nicht sagen, ich war ja nur ein Hamster.