hd#41

private Käufer haben im Regelfall 10 Jahre finanziert. Teilweise sogar 15 od. 20 Jahre. Die Immobilienpreise sind in den letzten 10 Jahren trotz Zinsanstieg so stark gestiegen, da wird kaum jemand Probleme bekommen. Auf nachgebende Preise würde ich nicht setzen. Bei gleich bleibendem Zinsniveau sollten wir den Boden erreicht haben. Für ETW wird in vielen Märkten für nächstes Jahr ein neues Alltime high erwartet. Um das mit konkreten Zahlen zu untermauern: Haus 2015 für 300k gekauft. Heute vermutlich 500k wert. Im Regelfall finanzieren private nur 80-90%. Wir nehmen trotzdem mal 100% an. 2% Zins und 2% Tilgung. Annuität pa also 12k. Restschuld nach 10 Jahren 240k. Jetzt erfolgt die Prolongation zu 4% Zins und 2% Tilgung = 14,4k pa. Die 2,4k Mehrbelastung pro Jahr wird jeder abfedern können. Löhne sind ja auch stark gestiegen. Bei vermieteten ETW siehts ähnlich aus. Hier wird die Mietentwicklung auch nahezu alles abdecken.

Ist wie in allen Foren: Wenn man die für sich wertigen Beiträge raus zieht, kann man sehr viel lernen. Kenne wenig andere Möglichkeiten soviel know how kostenfrei zur Verfügung gestellt zu bekommen. Egal ob Autos, Steuern oder eben PUF.

Ich besitze selber einige hundert Wohnungen (AUM >50m) in Form von Mehrfamilienhäuser. Alle in den letzten 10 Jahren gekauft. Bei den ersten 50 habe ich 90% des Kaufpreises finanziert und die Nebenkosten aus EK gestellt, bei den nächsten 50 habe ich 100% des Kaufpreises finanziert und die Nebenkosten aus EK gestellt und danach Kaufpreis + Nebenkosten finanziert. Und bevor jetzt jemand sagt geht nicht: Ich hatte eine sehr sehr gute Bonität aufgrund eines sehr gut laufenden Unternehmens. 2 allgemeine Anmerkungen: Brutto Renditen auf den Kaufpreis von 3-6% sind aktuell je nach Lage bei ETW normal. Ist aber irrelevant und natürlich performt jeder ETF besser. Immobilien werden im Regelfall mit großen Teilen FK finanziert und dadurch steigt die EK Rendite deutlich. Mietnomaden wie man sie aus TV Dokus kennt, sind mir noch nie untergekommen und auch niemanden den ich kenne. Und ich kenne viele andere Immobilien Investoren. Also klar, gibts sicher in 0,001% der Fälle mal, aber im Regelfall kommt das immer als Argument von den Aktien Leuten um Immobilien schlecht zu machen oder Leuten die selber Angst davor haben. Mietausfall sehe ich auch nicht als realistisches Risiko. Ich hatte schon über 1000 Mietverhältnisse und noch nicht einen Euro Zahlungsausfall. Das ist sicherlich nicht die Regel und so nur möglich da ich mit eigenen Mitarbeitern verwalte und mich auch ab und zu im grau Bereich bewege. Wenn ihr eine vernünftige Ankaufsprüfung macht. Also Lage, Haus und Mieter sehe ich da sehr wenig Risiko. Ich denke im aktuellen Marktumfeld kann man, wenn man bereit ist 20-100 Stunden in Vorbereitung und Akquise zu stecken, folgenden case solide kaufen: 50 qm Wohnung im Umland einer Metropole für 125k. Finanziert werden 90% des Kaufpreises. Es wird also 10% EK für den restlichen Kaufpreis benötigt und 10% für die Kaufnebenkosten. In Summe also ca. 25k. Wohnung sollte bei dem case spätestens nach 3 Jahren cash flow neutral sein. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld ca. 90k und Wohnung hat einen Wert von konservativen 150k. Also 60k steuerfrei. Und ja, in München wird das sicher schwierig. In Berlin, Köln, Hamburg klappt das aber sehr sicher. Die 2% Wertsteigerung sind eher konservativ. Sind aber wie immer Annahmen die jeder für sich selber treffen muss.

Kurz zu mir: 37 Jahre alt, war die letzten 10 Jahre in 2 LTR (7 + 3 Jahre), attraktiv (>190, volles Haar und Bart, keine grauen Haare, sportlich, vermutlich 7/10), beruflich sehr erfolgreich (Firma für mitte 7-stellig verkauft und mache aktuell nur noch private Vermögensverwaltung paar Stunden die Woche), selbstbewusst und kann gut reden da viel erlebt und gesehen. Bin primär online unterwegs, da das sehr gut läuft. Text game ist zwar auch nicht wirklich gut und verliere einige auf dem Weg, aber könnte deutlich mehr dates haben als ich Zeit habe. Werde ich also erst später angehen. Mein Problem ist folgendes: Ich komme grundsätzlich gut bei Frauen an. Online sowie auch offline. Ich tue mir aber etwas schwer damit körperlich zu werden und auch die Gesprächsführung in den Dates ist sicherlich ausbaufähig. Ich hatte letzte Woche 3 erste Dates. 1: Waren in einer Bar und saßen auch nebeneinander. Gespräch war okay bis gut. Sie spielt an ihren Haaren, hatte über dem Kleid erst eine Jacke an die sie später ausgezogen hat, beugt sich mehrmals sehr nahe zu mir. Ich hätte sie sehr sicher küssen können, hatte aber keine Eier. Einfach so aus dem nichts hätte ich es creepy gefunden und unser Platz war mir auch etwas zu präsent. Wie also erstmal Körperkontakt aufbauen damit der Kuss später sich besser anfühlt? Einfach Hand auf ihr Bein legen? Nagellack zeigen lassen werde ich mal versuchen. Zweites Date kurz für eine Stunde zum Lunch getroffen. Glaube da war nicht viel drin. Ich bin eh was Essen gegangen. War für Comfort glaube ich gut. Drittes Date habe ich mich dann zu ihr zum Wein trinken eingeladen. Saßen auf dem Sofa nebeneinander. Hat auch alles viel zu lange gedauert. Nach einer Stunde habe ich dann meinen Arm um sie gelegt und sie setzt sich als Reaktion auf mich. Küssen uns und später sex. In Summe für den ersten Kontakt nach längerer Zeit also okay. Mein game war aber wenn man ehrlich ist nicht gut. 2: Haben uns im Außenbereich einer Bar zum Glühwein trinken getroffen. Saßen uns gegenüber. War relativ kalt. Gespräch empfand ich besser als mit Nummer eins. Fällt mir keine Idee für Körperkontakt ein. Habe später Korb bekommen für zweites Date. Habe mich evtl. etwas zu sehr über Feminismus lustig gemacht. 3: Waren unter der Woche um 8.30 zum Frühstücken verabredet für eine Stunde. Ich bin eh gegangen und habe sie gefragt, ob sie mit kommt. Gespräch war okay bis gut. Sonst nichts weiter passiert. Haben uns dann diese Woche nachmittags auf dem Weihnachtsmarkt getroffen. War wärmer und Stimmung deutlich besser als mit Nummer 2. Glaube schon, dass ich sie hätte küssen können. Einfach so empfand ich als unkalibriert. Sind jetzt nächste Woche zum Wein trinken bei ihr verabredet. Läuft also auch soweit ganz gut. Habt ihr Ideen und Anregungen für Routinen um Körper Kontakt aufzubauen und auch später für den KC, damit ich damit nicht bis zum 3. Date warten muss? Oder bin ich da zu anspruchsvoll und einfach stumpf aus dem nichts versuchen zu küssen? Frauen sind ja auch nicht doof und wenn sie mich anziehend genug finden kann es schon klappen. So war es bei meiner letzten LTR, Im Nachhinein hat sie mir erzählt fühlte sie sich da etwas überrumpelt. Ich habe viel erlebt und gesehen und kann daher ganz gut reden. Die Gespräche sind zum Großteil sicher nur ähnlich, wie wenn ich mich das erste mal mit meiner Schwiegermutter unterhalten würde. Klar spricht man mal über paar Date Erfahrungen, Beziehungen und auch mal sex, Vorstellungen usw. In Summe fehlt aber vermutlich etwas die Spannung bzw. der Vibe. Denke daher gabs von Nummer zwei auch den Korb. Auch hier bin ich für Ideen dankbar.

Gibst du bei Hinge und co an, dass du Kinder hast und keine weiteren möchtest? Bin etwas hin und her gerissen, ob ich was angebe oder nicht und wollte dich nach deiner Erfahrung bzw. Einschätzung fragen. Ich bin etwas jünger (37) als du, habe auch Kinder und möchte keine weiteren. Bin grundsätzlich offen für was festes nur eben ohne Kinder, heiraten und zusammen wohnen. Meine Zielgruppe ist 28-34. Für die ist Kinder und Heiraten natürlich sehr wichtig. Schließe ich damit zu viele aus, wenn ich das so angebe oder spare ich mir wertvolle Zeit mit Frauen die unbedingt Kinder und heiraten wollen und die mich nicht wollen? Oder ist es evtl. sogar Vorteilhaft bei denen, da die mich nur als was lockeres sehen? Meine Ausgangssituation ist recht gut. Sehe ganz gut aus (denke 7/10) und hatte nach einem ersten Test (ohne Angabe der Kinder) übers WE 100 likes von HB6+

Durch jeden Umzug wirst du vermutlich indirekt eine Mieterhöhung bekommen haben. Oder zahlst du für die aktuelle Wohnung den selben qm Preis wie für die erste vor 20 Jahren? Unabhängig davon sehe ich es nicht als sinnvoll an, Einzelfälle als Diskussionsgrundlage zu nutzen. Oder soll ich die Wertentwicklung von Immobilien in Grünheide (Tesla Fabrik) als Grundlage für alle Wertentwicklungen in ganz Deutschland annehmen? Wenn man einen fairen Vergleich zwischen Kauf oder Miete aufstellen möchte, sollte man mit 2% Mietsteigerung pro Jahr rechnen. Ich behaupte auch nicht, dass Kaufen per se günstiger als Mieten ist. Es grundsätzlich als schlechter darzustellen sehe ich aber als falsch an. Mit 2% Mietentwicklung und 2% Wertentwicklung kann es auf 10 oder 20 Jahre die bessere Entscheidung sein. Hier auf einen spezifischen Teilmarkt einzugehen macht wenig Sinn. Unabhängig davon kann ich es mir nicht vorstellen, dass bei euch zur Marktmiete vermietete ETW ohne weiteres Potenzial für Faktor 30 verkauft werden. Mag so in den Portalen angeboten werden ja. Ob es wirklich so beurkundet wird bezweifle ich stark. Hier gilt das gleiche wie zuvor: Bei hoher FK Quote und angenommener Miet- und Wertentwicklung von 2% pa kann die EK Rendite die von Aktien sehr leicht schlagen. Das bei einem Annuitäten Darlehen die Zinslast von Monat zu Monat sinkt, muss ich dir sicherlich nicht sagen. Welche Quelle ist das? Immobilien Entwicklung real oder nominal? Richtig, die Kaufpreise sind in der Vergangenheit viel stärker gestiegen als die Mieten. Aus diesem Grund werden sich viele Investments aus dem Ende der Nullzinsphase (2021/2022) nach meiner EInschätzung auch nicht rechnen. Natürlich hast du viel weniger Zinskosten im Vergleich zu den Mieteinnahmen. Die Kaufpreise waren aber auch viel zu hoch. Das böse Erwachen wird nach 10 Jahren für einige kommen, wenn die Zinsbindung ausläuft. Eben aus diesem Grund ist die aktuelle Marktphase ein viel besserer Einstieg. Die Kaufpreise sind ca. 20-30% unter dem Niveau aus 2021/2022 bei ca. 10-25% höheren Mieten. Damit hast du recht und ich habe nie gegenteiliges behauptet. Aber eben weil die Marktmiete gestiegen ist, kannst du mit Vergleichsmieten (od. Mietspiegel) entsprechend erhöhen. Natürlich nur unter Berücksichtigung von Kappungsgrenzen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Die Vorzeichen (Nachfrage, Transaktionsvolumen, Prognosen) zeigen ganz klar auf Bodenbildung. Die Nullzinspolitik war bisher einmalig und wird nach meiner Einschätzung niemand von uns erneut erleben. Wenn man dieses Szenario also ausblendet ist nach meiner Meinung die Einstiegsmöglichkeit historisch gut, ja. Am Ende hat niemand von uns eine Glaskugel. Wie immer bei Investments muss man für sich persönlich annahmen treffen, auf der Basis man Investitionen tätigt. Ich sehe aus den o.g. Gründen sehr große Chancen aktuell im Immobilienbereich.

so ganz einfach wie du es darstellst ist es nicht. Wenn er eine Wohnung zum Eigennutz kauft, ist seine Bankrate für die nächsten 10-20 Jahre, je nach Darlehenslaufzeit, identisch. Seine Miete wird definitiv steigen. Bei angenommenen 2% Mietsteigerung pro Jahr kann die Rechnung auf 20 Jahre schon ganz anders aussehen. Auch dein reiner Rendite Vergleich zwischen Aktien, Crypto's und Immobilien hinkt. Zum einen vergleichst du Gesamtkapitalrenditen miteinander. Immobilien kauft man im Regelfall aber mit einem sehr kleinen EK Anteil, sodass die Ek´K Rendite schnell um ein vielfaches höher sein kann. Desweiteren vergisst du steuerliche Komponenten und die Wertentwicklung. Die Zinsen sind aktuell nicht hoch. Deine Einschätzung bezüglich der Preisentwicklung teile ich nicht. Ich gehe davon aus, dass der Boden erreicht ist und wir in den nächsten Jahren steigende Immobilien Preise erleben werden. Die Mietpreise werden sehr stark anziehen und daher vermutlich auch die Kaufpreise für Kapitalanlagen, da das Zinsniveau voraussichtlich nicht steigen wird. Ich gehe sogar noch einen Schritt weiter und sage es gibt aktuell historisch günstige Einstiegsmöglichkeiten bei Immobilien. Ich habe in den letzten 12 Monaten für über 10 Millionen Immobilien für den langfristigen Bestand dazu gekauft.

Mit 90k Brutto bekommst du in München tatsächlich kein Haus (freistehend, 120-160 qm Wohnfläche, 15 Jahre alt oder in den letzten 15 Jahren komplett saniert) finanziert. Jeder der was anderes sagt hat keine Ahnung vom Immobilien Markt in MUC. Selbst mit Haushaltseinkommen (als Paar) von 150k wirds schwierig. Davon gibt es in München einfach viel zu viele. Wenn ein Eigenheim dein Ziel / Traum ist solltest du unbedingt den Standort wechseln. Bezüglich deiner Ursprungsfrage. Jeder definiert "vermögend" anders, daher solltest du das für dich erst einmal klären. Mein Ratschlag: Jeden Monat 500€ in einen ETF Sparplan und jedes Jahr eine 2 Zimmer 50 qm Wohnung im Umland einer Metropole kaufen (z.B. Berlin oder HH). Aktuell solltest du für eine Wohnung dieser Art zwischen 100-150.000€ bezahlen. Wenn du Makler mit rein verhandelst benötigst du 7% KNK bei einer 100% Finanzierung. Du benötigst in Summe also etwa 15.000€ pro Jahr. Kannst du mit deinem Gehalt easy stemmen und nebenbei noch gut leben. Wenn du jetzt noch gut im Job performst, wird es dir in 10-15 Jahren sehr gut gehen. Ob du dann vermögend bist, hängt von deiner Definition ab.

Als guter Fliesenleger arbeitest du nicht für unter 500€ Tagessatz bei größeren Projekten (Neubau, Sanierung, für Verwaltungen). Da ist die Akquise auch recht einfach. Wenn du Endkunden bedienst, hast du einen effektiv höheren Stundensatz, da viele Arbeiten nicht nach Stunden, sondern nach Fläche bzw. pauschal abgerechnet werden (grundieren, Untergrund vorbereiten, Eckschutzschienen usw). Gehen wir also von 500€ Tagessatz aus. 230 Arbeitstage im Jahr minus 30 Tage Urlaub minus 10 Tage Krankheit. Bist du 95k Brutto. Sind nicht ganz 5k netto aber wenn du noch ein paar Endkunden Bäder machst kommst du da schon recht leicht hin.

Kannst du dir was handwerkliches vorstellen? Als Fliesenleger kann man sehr gut als one-man-show 5k netto (nach Sozialabgaben, Urlaub, Krankheit, Rente) im Monat mit nach Hause nehmen und du wärst dein eigener Chef.

Dieses klassische Gold Digger Game habe ich noch nie erlebt (oder nur nicht wahrgenommen). Also ganz klassisch das ne Frau die Initiative ergreift nach dem sie das weiß, dass man Kohle hat. Mit anfang 20 empfand ich es sogar eher kontraproduktiv. Die Mädels die ich damals gedated habe, hatten teilweise sogar Probleme damit das ich Haus, Porsche und erfolgreiche Firma habe. Mittlerweile mit 30 könnte das ganze sicher gut funktionieren bei den Frauen die eine Familie gründen wollen. Gibt ja diese Klischees das man mit teuren Autos (150k+) Frauen anzieht. Ist mir auch noch nicht einmal passiert.

Wohnen ist Lebensqualität. Natürlich muss die Wohnung zum Einkommen passen und sparen ist wichtig. Trotzdem würde ich bei der Wohnung nicht zu viele Abstriche machen, wenn der Preis im Rahmen liegt. 30% vom Einkommen für die Wohnung liegt völlig im Rahmen. In Hamburg zahlen viele Berufseinsteiger nach'm Studium 50% in vernünftigen Lagen.

Die USt. Ersparnisse als Kleinunternehmer sind so marginal, würde ich niemals wieder machen. Wenn das ganze irgendwann als Vollerwerb geplant ist direkt als GmbH und gut ist. Einzelunternehmer geht auch, würde ich aber nur machen wenn du für dich genau weißt welche Vorteile du daraus ziehst. Späterer Wechsel zur GmbH ist nicht ohne bzw. hat einige Nachteile. Habe auch als Einzelunternehmen angefangen. Erst mit dem Kleinunternehmer Status und später als Einzelunternehmer knapp 10m Umsatz gemacht. Im Nachhinein sehr ärgerlich, dass ich nicht als GmbH gestartet habe. Dann hätte ich den Laden schon längst verkauft. Aber das wusste ich mit 15 nicht ^^ btw, wenn du Gewinne ausschüttest zahlst du im Spitzensteuerbereich als Einzelunternehmer und Geschäftsführender Gesellschafter einer GmbH fast das gleiche. Du hast mit einer GmbH nur mehr Gestaltungsspielraum.

wäre grundsätzlich auch interessiert

Ja, ohne ists aktuell nicht mehr so einfach möglich bzw. nur sehr schwer und in schwierigen Gebieten.